Jedro

Čeprav je namen predkupne pravice omogočiti solastniku, da poveča svoj idealni delež lastninske pravice na določeni nepremičnini in da prepreči vstop tretjemu v solastninsko razmerje, v situaciji, ko gre za paketno prodajo funkcionalno povezanih nepremičnin, to ne more imeti prednosti.

Namen zakonite predkupne pravice iz 66. člena SPZ je omejiti število načeloma nezaželenih solastninskih položajev na nepremičninah. Namen zakonite predkupne pravice v javno korist pa je zagotoviti javno korist glede urejanja prostora in njegove smotrne rabe oziroma varstva in ohranjanja naravne in kulturne dediščine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala, da se razveljavi prodajna pogodba z dne 21.10.2019, ki je bila sklenjena med prvo toženko in drugim tožencem, v delu, ki se nanaša na nepremičnino parcela z ID znakom 0000-4/40-0 (ID...), pri čemer se v tem obsegu razveljavi tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je vsebovano v prodajni pogodbi. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek, da se prvi toženki naloži sklenitev prodajne pogodbe med njo kot prodajalko in tožnico kot kupko za solastninski delež do ¼ na nepremičnini z ID znakom 0000-4/40-0 (ID...). Zavrnilo je tudi zahtevek po izbrisni tožbi, s katerim se je zahtevalo, da se ugotovi, da je neveljavna vknjižba lastninske pravice drugega toženca na sporni nepremičnini in da se pri tej nepremičnini v zemljiški knjigi vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov tako, da se izbriše lastninska pravica druge tožene stranke in se ponovno vpiše lastninska pravica v korist prejšnjega imetnika prve tožene stranke. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna v roku 15 dni povrniti toženi stranki 682,20 EUR stroškov pravdnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje.

2. Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP1) pritožila tožnica. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi. Navaja, da judikata, na katera se sklicuje sodišče prve stopnje2, obravnavata problematiko t.i. paketne prodaje v primeru prodaje kmetijskih in/ali gozdnih zemljišč, zato nista adekvatna za predmetno zadevo. Predkupna pravica za ta zemljišča ni civilna predkupna pravica, saj je določena izključno iz javnopravnih interesov za zaščito gospodarjenja kmetijskih in gozdnih zemljišč. Stvarnopravna predkupna pravica solastnika pa je strogo zasebne narave, določena v interesu solastnika, da prepreči vstop tretje osebe v solastninsko skupnost in da se s priznanjem predkupne pravice solastniku odpravljajo solastne skupnosti, ki so za pravni promet nezaželena pravna oblika. Položaj predkupnih pravic kmetijskih in gozdnih zemljišč zato ni primerljiv s predkupno pravico solastnika po 3. odst. 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ3). Nobene pravne podlage ni, ki bi določala, da je dopustno dejansko omejevanje predkupne pravice na tak način, da se prodajalec odloči za paketno prodajo. Odločitev sodišča je zato materialno pravno zmotna. Judikat VSL sodba I Cp 895/2018 se nanaša na kompleks nepremičnin. V obravnavani zadevi pa stanovanje in zelenica nista funkcionalno povezana. Stanovanje toženca ni „ob“ zelenici, ker je v mansardi, zelenica pa je, logično, dve nadstropji nižje. Iz stanovanja toženca ni izhoda na zelenico. Zelenica ni pripadajoče zemljišče k stavbi. Uporaba stanovanja in zelenice nista medsebojno povezani, zato ne drži, da bistveno zvišujeta kvaliteto življenja v stanovanju in posledično je tudi cena za takšno skupno prodajo lahko večja. Na prvem naroku je tožeča stranka izrecno navedla, kar je ostalo neprerekano, da predmetna nepremičnina ni funkcionalno zemljišče. Toženi stranki sta odgovorili, da dejstvo, kakšno funkcijo ima solastna nepremičnina, ni bistveno. Za ugotovitev po 13. točki obrazložitve ni bilo navedbe, sodišče ni izvedlo nobenega dokaza, niti ne pojasni, na podlagi katerih dokazov ali nespornih navedb sklepa, da sta stanovanje v mansardi in zelenica funkcionalno povezani. Sodba je tu neobrazložena. Podana je kršitev razpravnega načela po 7. členu ZPP, zagrešena je bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Če sodišče ne bi prekršilo 7. člena ZPP, ne bi ugotovilo, da gre za funkcionalno povezanost in ne bi odločilo, da je dopustna paketna prodaja in s tem povezane posledice na uveljavljanje predkupne pravice. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče zmotno ugotovilo, da je prva toženka tožnici izročila izvod predpogodbe, katerega si je tožnica fotokopirala. Zmotno je ugotovilo dejansko stanje, da je bila tožnica seznanjena z osebo – kupcem nameravane prodaje. Sodišče je v tem prepričanju utrdila tudi izjava tožnice, da je nasprotovala stališču odvetnika A., da je predmetno zemljišče funkcionalno zemljišče. Ker se samo v predpogodbi pojavlja besedna zveza funkcionalno zemljišče, je sodišče zato sklepalo, da je bila tožnici zares izročena predpogodba, kar zadostuje za obveščanje o nameravani prodaji. Sodišče je izven navedb pravdnih strank ugotovilo, da je bila tožeča stranka obveščena drugače in drugega (neznanega) dne tako, da je prva toženka predpogodbo izročila tožnici, ki si jo je fotokopirala. Te navedbe ni bilo podane s strani nobene od pravdnih strank. Sodišče je prekršilo razpravno načelo. Tožeča stranka ni mogla pričakovati, da bo sodišče zagrešilo to kršitev, zato je ni mogla grajati. Če bi tožena stranka to „kršitev procesno posvojila“, bi tožeča stranka lahko podala nasprotno navedbo in kot dodatni dokaz predlagala vpogled v nov dokaz, in sicer dopis odvetnika A., v katerem je govora o funkcionalnem zemljišču in ga prilaga. S tem bi tožnica potrdila svojo verodostojnost, da predpogodbe ni dobila in da je bil izraz „funkcionalno zemljišče“, tako kot ona pravi, dejansko omenjen v korespondenci odvetnika A. Sodišče je s kršitvijo razpravnega načela za tožnico izdalo sodbo presenečenja, saj z ničemer ni nakazalo, da bo tako argumentiralo svojo odločitev. Dovolj bi bilo že, če bi razpravljajoča sodnica vprašala, kje je bilo govora o funkcionalnem zemljišču in bi tožnica lahko to pojasnila, ne pa, da je sodišče „v zasedi“ čakalo tožnico in jo presenetilo s kršitvijo razpravnega načela in nato s tem, da je sodbo na to celo oprlo. Zagrešena je bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 1. odst. 339. člena ZPP. Sodišče je s sodbo kršilo ustavno zagotovljeno pravico do enakega varstva pravic in pravico do izjave. Pravica do izjave je bila kršena zaradi kršitve razpravnega načela, enako varstvo pravic pa zato, ker je sodišče samovoljno odstopilo od ustaljene sodne prakse brez ustrezne obrazložitve.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej zadevi tožnica uveljavlja kršitev predkupne pravice na zemljišču z ID znakom parcela 0000-4/40-0, ne pa tudi na stanovanju, na katerem je prav tako imela predkupno pravico. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da gre v obravnavanem primeru za t.i. paketno prodajo. Ob tem se je pravilno vprašalo, kakšen manevrski prostor ima predkupni upravičenec pri odločanju o sprejemu ponudbe. Pri tem se je sklicevalo na sodno prakso in teorijo. Pritožnica pravilno navaja v pritožbi, da odločbi X Ips 32/2018 in II Ips 349/2010 obravnavata primer zakonite predkupne pravice v javno korist (katere namen je zagotoviti javno korist glede urejanja prostora in njegove smotrne rabe oziroma varstva in ohranjanja naravne in kulturne dediščine), v obravnavanem primeru pa gre za zakonito predkupno pravico v zasebno korist. Namen zakonite predkupne pravice iz 66. člena SPZ je omejiti število načeloma nezaželenih solastninskih položajev na nepremičninah.4 Položaj zakonitih predkupnih pravic v zvezi s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči res ni v celoti primerljiv s predkupno pravico solastnika po 3. odst. 66. člena SPZ, vendar pa sklicevanje sodišča prve stopnje na ti dve odločbi ni v ničemer vplivalo na pravilnost sodbe. Primer VSL I Cp 895/2018 pa se nanaša na primer paketne prodaje, le da odločba uporabi izraz „kompleks nepremičnin“. V tej odločbi je zavzeto stališče, da ker kompleks nepremičnin, ki ga je prva tožena stranka prodala drugo toženi stranki, predstavlja funkcionalno celoto, lahko predkupni upravičenec predkupno pravico uveljavlja samo, če je pripravljen kupiti kompleks v celoti. Sklicevanje sodišča prve stopnje na to odločbo je tako utemeljeno, saj obravnava primerljiv položaj.

6. Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno materialnopravno stališče, da prodajalec lahko utemeljeno vztraja pri nakupu celotnega paketa tedaj, ko nepremičnine pomenijo funkcionalno celoto. V takih primerih je interes prodajalca (oziroma izbranega kupca) za paketno prodajo legitimen in razmeroma jasno razpoznaven.5

7. Zakaj je sodišče prve stopnje menilo, da gre za funkcionalno celoto, pa je pojasnilo v točki 13 obrazložitve sodbe. Sodba je glede tega vprašanja ustrezno obrazložena, zato ne drži trditev pritožbe o neobrazloženosti sodbe v tem delu in o zmotnem zaključku sodišča prve stopnje, da gre za funkcionalno celoto. Sodišče prve stopnje v zvezi s tem v točki 13 obrazložitve navaja, da sta uporaba stanovanja in zelenice medsebojno povezani in bistveno zvišujeta kvaliteto življenja v stanovanju in posledično je tudi cena za takšno skupno prodajo lahko večja. Sporna parcela 4/40 0000 k.o. B. je edina zelenica, ostale nepremičnine ob hiši pa so parkirišča in garaže, ki pripadajo etažnim lastnikom v hiši ter dostopna pot do njih. Tudi v preteklosti se je sporno stanovanje prodajalo skupaj z vrtom. Prodajalka si torej ni izmislila neke nepovezane prodaje več nepremičnin skupaj, ampak je le sledila temu, kot je nepremičnino tudi sama kupila, to je stanovanje skupaj z vrtom. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da bi glede na funkcionalno povezanost obeh nepremičnin dopustitev uveljavitve predkupne pravice tožnice zgolj na sporni nepremičnini pomenila prehud poseg v lastninsko upravičenje prve toženke, da stanovanje proda le skupaj z zelenico oziroma solastniškim deležem na njej.

8. Pritožba tožnice sodišču prve stopnje v zvezi z ugotovitvijo o funkcionalni povezanosti očita kršitev razpravnega načela, ker naj takšne trditve tožeča stranka ne bi postavila, poleg tega pa naj ne bi prerekala trditve tožnice, da ne gre za funkcionalno zemljišče. Pritožbeno sodišče meni, da izraza funkcionalno zemljišče in funkcionalna povezanost obeh nepremičnin nimata enakega pomena. Izraz funkcionalno zemljišče se uporablja v smislu pripadajočega zemljišča k stavbi, izraz je v času družbene lastnine pomenil zemljišče, ki je bilo namenjeno redni rabi stavbe. Funkcionalna povezanost dveh nepremičnin (da tvorita celoto) pa je širši pojem, ki opredeljuje povezanost dveh nepremičnin glede na njun namen uporabe, prostorsko povezanost itd. Pritožbeno sodišče razume interes tožnice, da pridobi tudi manjkajoči solastninski delež do ¼ sporne nepremičnine (do sedaj razpolaga že s ¾), vendar ob tehtanju položajev prodajalke (oziroma izbranega kupca) in tožnice ocenjuje, da je dati prednost prodajalki, da proda obe nepremičnini skupaj oziroma izbranemu kupcu, da kupi obe nepremičnini skupaj. Zgolj dejstvo, da je sporno stanovanje v mansardi in ne neposredno ob zelenici, ne zmanjšuje pomena zelenice, ki ga ima za uporabnike stanovanja. Zgolj dejstvo, da ima tožnica stanovanje v pritličju, ni takšna okoliščina, ki bi tehtnico nagnila njej v prid. Čeprav je namen predkupne pravice omogočiti solastniku, da poveča svoj idealni delež lastninske pravice na določeni nepremičnini in da prepreči tretjemu vstopiti v solastninsko razmerje, v situaciji, ko gre za paketno prodajo funkcionalno povezanih nepremičnin ne more imeti prednosti.

9. Glede na navedeno dejstvo, da tožena stranka ni prerekala trditve tožnice, da gre za funkcionalno zemljišče, nima za toženo stranko nobenih posledic. Glede same funkcionalne povezanosti stanovanja in zelenice je sodišče prve stopnje na naroku za glavno obravnavo dne 12.4.2022 obe pravdni stranki pozvalo, da pojasnita, ali in kakšna je prostorska povezava med stanovanjem 0000-400-3 na parceli št. 4/66 in sporno parc. št. 4/40. Obe pravdni stranki sta navedli, da sta parceli št. 4/66, na kateri stoji stavba 400, in parc. št. 4/40 sosednji parceli. Parcela 4/40 je v naravi zelenica. Tožnica je solastnica pritličnega stanovanja v stavbi, ki ima neposredni izhod na zelenico 4/40, drugo nadstropje je v solasti C. C., tretje stanovanje, ki je trenutno v lasti drugega toženca, pa se nahaja v mansardi. Stavba ima en vhod za vsa stanovanja. Trenutno tožeča in druga tožena stranka obe uporabljata zelenico na parceli 4/40. Tožnica je v spis vložila skico, kjer je razvidna pozicija parcel, na kateri stoji stavba in parc. št. 4/40. Na podlagi takšnih navedb obeh pravdnih strank je sodišče prve stopnje utemeljeno naredilo sklep o funkcionalni povezanosti stanovanja in zelenice. Očitek o kršitvi razpravnega načela ni utemeljen, saj na podlagi prej navedenega ni mogoče zaključiti, da trditve o funkcionalni povezanosti obeh nepremičnin ni bilo. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 1. odst. 339. člena ZPP ni podana.

10. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da bi tožnica kot predkupna upravičenka lahko ponujeno možnost paketnega nakupa zgolj sprejela ali zavrnila, ni pa smela spreminjati modalitete prodaje tako, da bi lahko predkupno pravico uveljavila le na posamični nepremičnini oziroma zahtevala le prodajo te nepremičnine. Zato njena izjava nima pravnega učinka (pravilne) uveljavitve predkupne pravice.

11. Tožnica v tožbi ni navajala, da če bi ponudba oziroma obvestilo predkupnemu upravičencu vsebovala navedbo imena potencialnega kupca, bi kupila celoten paket. Glede na to po oceni pritožbenega sodišča ni pomembno, ali je bila tožnica seznanjena z imenom kupca. Ne glede na navedeno pa se pritožbeno sodišče strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je bila tožnica seznanjena z osebo – kupcem nameravane prodaje. Pri tem se v celoti sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje. Pritožba sodišču prve stopnje očita kršitev razpravnega načela, ker naj bi izven navedb pravdnih strank ugotovilo, da je bila tožeča stranka drugače in drugega dne obveščena tako, da je druga toženka predpogodbo izročila tožnici, ki si jo je fotokopirala. Pritožba spregleda, da to ni edini način, na katerega naj bi bila tožnica obveščena o imenu kupca. Sodišče prve stopnje je v točki 20 obrazložitve sodbe pojasnilo, da verjame priči D. D., katerega je angažiral kupec E. E. zato, ker se zadeva pri odvetniku A. ni nikamor premaknila, da je bila tožeča stranka (v sodbi pomotoma navedeno tožena stranka) seznanjena s pogoji prodaje in tudi s kupcem, saj sta se večkrat s tožnico slišala tudi po telefonu. Te dejanske ugotovitve pritožba konkretno ne izpodbija, niti tu ni očitka o kršitvi razpravnega načela. Tudi sicer pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka na prvem naroku za glavno obravnavo dne 12.4.2022 navedla, da je bila tožnica tako julija kot septembra 2019 o kupčevi identiteti obveščena, da je tožnica ves čas vedela, da konkretno prodajo vodi oziroma usklajuje nepremičninska agencija D. D., kar bo lahko potrdil nepremičninski posrednik D. D., ki sta ga toženki predlagali za zaslišanje. Tudi v odgovoru na tožbo je tožena stranka trdila, da je bila tožnica s strani nepremičninskega posrednika D. D. dvakrat obveščena o nameravani prodaji. Navedene trditve zadoščajo za to, da je sodišče prve stopnje lahko ugotovilo, da je bila tožnica s strani nepremičninskega posrednika telefonsko seznanjena tudi o imenu kupca, pri tem pa ni kršilo razpravnega načela. Zato ni pomembno, ali je bila tožnica o identiteti kupca obveščena tudi na način, da ji je prva toženka izročila predpogodbo, tožnica pa jo je fotokopirala, in ali je v zvezi s tem podana kršitev razpravnega načela, saj to ne bi vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe.

12. Neutemeljen je tudi očitek sodišču prve stopnje, da je sodišče tožnico čakalo v zasedi in jo presenetilo s kršitvijo razpravnega načela, ker je ni vprašalo, kje je bilo govora o funkcionalnem zemljišču. Tožnica je sicer sama o tem ob zaslišanju povedala, da morajo v pogodbi popraviti navedbo o funkcionalnem zemljišču, sodišče pa jo je nato izrecno vprašalo o tem, kje je ta zapis videla in kaj je dobila od A. (list. št. 78 spisa). Nato se je tožnica popravila in povedala, da to ni bilo v pogodbi, ni pa omenila dopisa odvetnika A., ki ga zato sedaj prepozno prilaga pritožbi. Tožnica ne navede opravičljivega razloga, zakaj tega dopisa na izrecno vprašanje sodišča predhodno ni omenila oziroma ga predložila. Zato ne gre za dopustno pritožbeno novoto (1. odst. 337. člena ZPP), prav tako pa tudi ne za sodbo presenečenja. Tožnici ni bila kršena pravica do enakega varstva pravic in tudi ne pravica do izjave. Tožnica tudi ne pojasni, zakaj meni, da je sodišče prve stopnje odstopilo od ustaljene sodne prakse, pritožbeno sodišče pa česa takšnega ni ugotovilo.

13. Glede na navedeno in ker ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo tožnice zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške (1. odst. 154. člena ZPP). Tožena stranka z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispevala k razjasnitvi zadeve, zato teh stroškov ni mogoče šteti za potrebne (1. odst. 155. člena ZPP).

1 Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami in dopolnitvami. 2 VSRS X Ips 32/2018, II Ips 349/2010 . 3 Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami in dopolnitvami. 4 Tako M. Tratnik v Zakonite predkupne pravice in njihove kolizije, PP 11/2010. 5 Tako tudi M. Frantar v Predkupna pravica in vprašanje enakih pogojev prodaje, Pravni letopis 2/2021, str. 9-21 in dr. Nina Plavšak v Služnosti, stvarno breme, stavbna pravica in druge izvedene pravice, Komentar SPZ, 3. knjiga. Plenet GV, Ljubljana 2020, str. 266, 267.