Jedro

Ker tožnik ni sprožil predhodnega postopka pri pristojnem občinskem organu, v okviru katerega bi se preverila višina najemnine na podlagi ponovnega vrednotenja stanovanja, ni mogoče pritrditi tožniku, da je toženec kršil pogodbo in zato odgovarja za škodo, ki mu je nastala s previsokim plačilom mesečne najemnine za čas od 1. 1. 2013 do 31. 5. 2016. Tožencu bi bilo mogoče očitati kršitev pogodbe in določb zakona šele, če bi mu tožnik predložil novo vrednotenje stanovanja, toženec pa k reševanju oziroma spremembi višine najemnine ne bi pristopil. Tožnik pa novega vrednotenja stanovanja, niti preverjanja višine najemnine pri pristojnem občinskem organu, ni pridobil, ne zahteval. Ker toženec ni bil dolžan preveriti višine najemnine in ker tudi ni razpolagal z vsem potrebnim skladno s 116. členom SZ-1, tudi ni mogel odločati o višini spremembe najemnine oziroma o vračilu preveč plačane najemnine. Ker 15. člen pogodbe ne nalaga tožencu izpolnitvenega ravnanja, kot se zavzema tožnik, ne moremo govoriti o toženčevi kršitvi pogodbene obveznosti, niti ni toženec ravnal v nasprotju z 120. in 116. členom SZ-1.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 1.428 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 42 zneskov po 34 EUR od dne zapadlosti, ki so podrobneje razvidni iz I. točke izreka izpodbijane sodbe, do plačila. Tožniku je naložilo povrnitev toženčevih pravdnih stroškov v znesku 581,33 EUR.

2. Zoper navedeno sodbo se pritožuje tožnik zaradi absolutnih bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga spremembo sodbe tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa njeno razveljavitve in vrnitev zadeve v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

V obsežni pritožbi v bistvenem navaja, da sodišče ni upoštevalo, da sta pravdni stranki, tožnik kot najemnik, toženec kot lastnik stanovanja, pogodbeni stranki najemne pogodbe z dne 6. 7. 2009, ki ju zavezuje. Ponavlja, da sta se stranki ob sklenitvi pogodbe sporazumeli za plačilo neprofitne najemnine v znesku 377,86 EUR, pri čemer izpostavlja vsebino 14. člena pogodbe, ki določa, da se najemnina obračunava po Uredbi o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopkih za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uredba o metodologiji). Vrednotenje nepremičnine, ki je podlaga za določitev najemnine, je odvisno od starosti nepremičnine. Ob sklepanju pogodbe se je višina najemnine za sporno stanovanje v večstanovanjski hiši, ki je bila zgrajena leta 2008, vrednotila po kriteriju do pet let, saj je bila tedaj stara devetnajst mesecev, od 1. 1. 2013 pa bi morala biti najemnina določena po kriteriju pet do deset let. Tožnik je 24. 2. 2014 pozval toženca, da preveri višino najemnine ter jo zniža, a tega ni storil, temveč ga je napotil na cenilca z opozorilom, da tisti, ki zahteva spremembo vrednosti nepremičnine in s tem najemnino, nosi tudi stroške cenitve. Tožnik je pristopil k reševanju problematike in posredoval prošnjo za cenitev dvema cenilcema, a od njiju ni prejela odgovora. Storil je vse, kar je bilo v njegovi moči, da bi toženka znižala veljavno najemnino. Tožniku je bilo vnaprej onemogočeno znižanje najemnine, s tem pa je bila kršena toženčeva obveznost iz najemne pogodbe. Glede na to, da se najemnina določi na podlagi metodologije, bi moral toženec ponovno vrednotiti nepremičnino in jo posledično znižati. Navedena Uredba v 1. členu določa, da se z njo določa način in postopek za izračun najemnin, ki jih lahko lastniki neprofitnih stanovanj zaračunajo. Tudi Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Pravilnik) določa v 8. členu, da se zapisnik o točkovanju vroči lastniku, najemniku stanovanja in osebi, ki ugotavlja vrednost stanovanja ter upravniku. Pravilnik predvideva, da lahko ugotavljanje vrednosti stanovanja zahteva lastnik stanovanja ali najemnik in ne predvideva občinskega organa, zato je jasno, da po 15. členu najemne pogodbe najemnik ne more zahtevati preveritve višine najemnine od občinskega organa, temveč od lastnika. Zmoten je zato zaključek, da se toženec s pogodbo ni zavezal, da opravi izpolnitveno ravnanje, in sicer preveri višino najemnine. Tožnik povzema vsebino svojega poziva z dne 24. 2. 2014 in toženčev odgovor nanj in zaključuje, da je upravičeno menil, da je toženka pristojen občinski organ za stanovanjske zadeve, ki lahko preveri vrednotenje nepremičnine. Sodišče prve stopnje je prelahkotno sledilo ugovoru toženca, da ni občinski organ po 15. členu pogodbe. Toženec je tisti, ki je sklenil najemno pogodbo s tožnikom, in zato toženca zavezuje pogodba in ne nekega občinskega organa. Tožnik menil, da je na podlagi najemne pogodbe toženec tisti, ki je dolžan prilagoditi višino najemnine in je pristojen, da opredeli višino znižanja najemnine. Stanovanjski zakon (SZ-1) ne določa, da mora zahtevati znižanje neprofitne najemnine najemnik, temveč opredeljuje, da stroške nosi tisti, ki vrednotenje zahteva. Sodišče napačno zaključuje, da je bil tožnik dolžan angažirati cenilca; kako in na podlagi česa je sodišče prišlo do tega, iz sodbe ni jasno. Ker je tožnik od toženca zahteval vrednotenje stanovanja zaradi spremenjene okoliščine, je bil toženec dolžan preveriti višino najemnine. To potrjuje tudi 26. člen najemne pogodbe, ki med drugim določa pravico najemnika, da zahteva vračilo previsoko zaračunane najemnine. Postopek ponovnega vrednotenja in znižanje najemnine, ki naj bi bil po mnenju sodišča prve stopnje določen s 15. členom pogodbe, ne obstaja, saj s pogodbo ali zakonom ni določen. Pritožnik ponovno poudarja, da bi moralo sodišče v okviru 83. člena Obligacijskega zakonika (OZ) nejasna določila razlagati v korist tožnika in to velja glede 15. člena najemne pogodbe. Napačen je zaključek sodišča, da tožnik ni zahteval ponovnega vrednotenja stanovanja, saj je to zahteval od toženca, od cenilcev pa ni bilo odziva. Tudi zaključek sodišča, da tožnik ni sprožil predhodno pravno veljavnega postopka za spremembo najemnine, ni podprt s pogodbenimi ne zakonskimi določbami. Sodišče ugotavlja, da je bil tožnik tisti, ki bi bil dolžan nositi stroške novega vrednotenja, a spregleda, da tožnik ni nikoli zavrnil plačila teh stroškov, saj ga toženec ni pozval k njihovemu plačilu, temveč ga je zgolj preusmerila k cenilcem, ki pa so bili neodzivni. Sodišče prve stopnje je zmotno zavrnilo zahtevek na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi. Tožnik ni imel vpogleda v višino znižane najemnine, dokler ni v letu 2016 prejel vrednotenja od novih najemnikov, ki so nasledili tožnika. Zmotno je stališče sodišča, da tožnik ni upravičen do vrnitve preveč plačane najemnine, saj je vedel, da od določenega dne ni dolžan plačevati najemnine, pa jo je kljub temu plačal. Do dogovora o znižanju najemnine je bil namreč tožnik zavezan plačevati pogodbeno dogovorjeno najemnino. Nasprotuje tudi stališču izpodbijane sodbe, da ni ustrezno oblikoval tožbenega zahtevka, in sicer da ni postavil tudi zahtevka za znižanje najemnine za sporno obdobje. Ker najemno razmerje v času vložitve tožbe ni več obstajalo, tožnik pravnega interesa za vložitev oblikovalne tožbe ni več imel, zato je bil edini pravilni zahtevek dajatveni zahtevek za vračilo preveč plačane najemnine.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V sporu majhne vrednosti sta zoper sodbo sodišča prve stopnje dovoljena pritožbena razloga bistvene kršitve določb postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP (torej zaradi absolutno bistvenih kršitev določb postopka) in zmotna uporaba materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ni dovoljeni pritožbeni razlog v sporu majhne vrednosti, posledično čemur so vse pritožbene navedbe tožnika v tem pritožbenem postopku, v kolikor se te nanašajo na zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja po sodišču prve stopnje, nedovoljene in zato neupoštevne.

6. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja pravilno uporabilo materialno pravo. Tožnikova pravna naziranja, ki jih ponavlja tudi v pritožbi, je že sodišče prve stopnje argumentirano in materialnopravno pravilno zavrnilo. Tožnikov zahtevek, ki temelji na pravilih poslovne odškodninske odgovornosti in neupravičene obogatitve, ni utemeljen.

7. Sodišče prve stopnje je upoštevalo najemno pogodbo, in sicer tisto pogodbeno pravo, ki sta ga pravdni stranki uvedli s trditvami. 15. člen najemne pogodbe je prepis 120. člena SZ-1, ki določa postopek preverjanja višine najemnine. Gre za jasno pogodbeno določilo, zato je prvo sodišče utemeljeno zavrnilo uporabo 83. člena OZ, ki določa, v katerih primerih je treba nejasna določila razlagati v korist druge stranke. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da je tožnik neupravičeno menil, da je toženec pristojen občinski organ, ki preveri višino neprofitne najemnine. Tožena stranka je javni sklad (ustanovljen s strani Republike Slovenije) in lastnica sporne nepremičnine, kar izhaja iz uvoda najemne pogodbe, ki jo je kot pooblaščenec za sklenitev pogodbe zastopal ravno občinski stanovanjski sklad (1. točka najemne pogodbe s 6. 7. 2009 na list. št. A3).

8. V skladu s 15. členom najemne pogodbe lahko najemnik zahteva od pristojnega občinskega organa da preveri višino najemnine, občinski organ pa je dolžan v 15 dneh preveriti višino najemnine. Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo višine najemnine v najemni pogodbi na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine. Zahtevka za spremembo višine najemnine in vračilo preveč plačane najemnine lahko vloži pri sodišču splošne pristojnosti.

9. Pritožbeno sodišče pritrjuje prvemu sodišču, da se tožnik ni poslužil postopka predpisanega po 15. členu pogodbe, zato je pravilen zaključek, da ni podana toženčeva kršitev najemne pogodbe, saj ni bil dolžan na zahtevo tožnika, ki jo je tožnik naslovil nanj 24. 2. 2014, preveriti višine najemnine. Ugotovljeno je, da je tožnik pozival toženca, naj preveri in uskladi višino vrednosti dodeljenega stanovanja ter preveri in uskladi najemnino in ne pristojni občinski organ. Odgovor toženca na tožnikovo zahtevo ne pomeni, da je izpolnjena obveza po predhodno pravno veljavnem postopku za spremembo najemnine. Višina najemnine se lahko preveri na podlagi vrednotenja stanovanja, ki se opravi na zahtevo lastnika ali najemnika. Najemnina se določa v skladu z metodologijo iz izpostavljene Uredbe in na podlagi določil Pravilnika, a je zmotno pritožbeno stališče, da je toženec kot lastnik, na podlagi tožnikove zahteve, dolžan sam preveriti višino najemnine z novim vrednotenjem stanovanja.

10. Vrednotenje stanovanja se v skladu s 2. odst. 116. člena SZ-1 lahko opravi na zahtevo lastnika ali najemnika, pri čemer stroške vrednotenja nosi tisti, ki je cenitev predlagal. Toženec je seznanil tožnika po prejeti zahtevi seznanil, da mora ponovno vrednotenje opraviti oseba, ki izpolnjuje pogoje iz Pravilnika, in da mora sam nositi stroške ponovnega vrednotenja stanovanja. Toženec se je odzval na zahtevo tožnika in mu posredoval zakonsko skladne informacije. Ker vrednotenje nepremičnine lahko opravi le za to pristojna in usposobljena oseba, to pa je cenilec, je sodišče prve stopnje v luči 116. člena SZ-1 pravilno štelo, da je pridobitev vrednotenja stanovanja z angažiranjem cenilca v domeni tožnika, ki zahteva preveritev vrednosti stanovanja in višine najemnine. Vročanje zapisnika o vrednotenju in možnost sodelovanja najemnika ali lastnika (8. in 9. člen Pravilnika), ni ključno. Tudi 1. člen Uredbe o metodologij določa, da bi bil lastnik na podlagi vsakršne zahteve dolžan preveriti višino najemnine in izpeljati vrednotenje stanovanja. Vrednotenje vrednosti stanovanja je osnova za preveritev in določitev višine neprofitne najemnine, ki je v pristojnosti občinskega organa.1 Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bil tožnik, ki je zahteval ponovno vrednotenje stanovanja in posledično spremembo najemnine, dolžan novo vrednotenje stanovanja najprej pridobiti in ga nato tožencu posredovati.

11. Ker tožnik ni sprožil predhodnega postopka pri pristojnem občinskem organu v okviru katerega bi se preverila višina najemnine na podlagi ponovnega vrednotenja stanovanja, ni mogoče pritrditi tožniku, da je toženec kršil pogodbo in zato odgovarja za škodo, ki mu je nastala s previsokim plačilom mesečne najemnine za čas od 1.1.2013 do 31. 5. 2016. Tožencu bi bilo mogoče očitati kršitev pogodbe in določb zakona šele, če bi mu tožnik predložil novo vrednotenje stanovanja, toženec pa k reševanju oziroma spremembi višine najemnine ne bi pristopil. Tožnik pa novega vrednotenja stanovanja, niti preverjanja višine najemnine pri pristojnem občinskem organu, ni pridobil, ne zahteval. Ker toženec ni bil dolžan preveriti višine najemnine in ker tudi ni razpolagal z vsem potrebnim skladno s 116. členom SZ-1 tudi ni mogel odločati o višini spremembe najemnine oziroma o vračilu preveč plačane najemnine. Ker 15. člen pogodbe ne nalaga tožencu izpolnitvenega ravnanja, kot se zavzema tožnik, ne moremo govoriti o toženčevi kršitvi pogodbene obveznosti, niti ni toženec ravnal v nasprotju z 120. in 166. členom SZ-1. 12. Sodišče prve stopnje je sporno razmerje presojalo tudi na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom, da pravni temelj iz 190. člen OZ ni podan. Najemna pogodba kot podlaga za čas tožnikovega bivanja v stanovanju še vedno obstaja. Dokler ni za sporno obdobje pravno učinkovito (s sodno odločbo) spremenjena višina najemnine, o obogatitvi na strani toženca, ki je prejel najemnino na podlagi (tudi za v spornem obdobju) veljavne pogodbe, ni mogoče govoriti. Zmotno dodatno stališče sodišča prve stopnje, sklicujoč se na 191. člen OZ, pri tem ne vpliva na pravilnost odločitve na omenjeni pravni podlagi. Velja pa pojasniti, da v skladu z namenom SZ-1 najemnik ne more samovoljno zniževati/prenehati plačevati najemnine, pač pa mora to uveljavljati s tožbo, in šele nato lahko zahteva vračilo preveč plačanega. Dokler pogodba velja, je zavezan plačati pogodbeno dogovorjeno najemnino.

13. Tudi sicer je sodišče prve stopnje pravilno izpostavilo, da je zahtevek tožnika neutemeljen (tudi) zato, ker so bili obroki najemnine plačani na podlagi veljavne najemne pogodbe. Ker tožnik ni postavil (oblikovalnega) tožbenega zahtevka za znižanje najemnine v vtoževanem obdobju, je že to razlog, da zgolj z dajatvenim zahtevkom ne more uspe, saj ni pravno učinkovite podlage za sklepanje, da najemna pogodba v vtoževanem obdobju ne bi veljala. Tudi iz 3. in 4. odstavka 120. člena SZ-1, ki določata, da lahko oškodovani najemnik zahteva spremembo višine najemnine in vračilo preveč plačane najemnine, pri čemer lahko zahtevka vloži pri sodišču splošne pristojnosti, izhaja, da najemnik zgolj z zahtevkom za vračilo najemnine brez hkratne odločitve o zahtevku za znižanje najemnine za določeno obdobje, ne more uspeti, čeprav v času vložitve tožbe najemno razmerje ni obstajalo več, je pa obstajalo od junija 2009 do maja 2016. 14. Glede na navedeno je pritožba neutemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

15. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, toženec pa z odgovorom na pritožbo ni v bistvenem pripomogel k odločitvi o pritožbi, je odločeno, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 165. člena ZPP, 1. odst. 154. člena in 1. odst. 155. člena ZPP).

1 Vsebina in hiearhija predpisov je jasna; če v pravilniku ni zapisano, da se višina najemnine preveri pri občinskem organu, je pa to zapisano v zakonu, to ne pomeni, da se zahteva preveritev pri lastniku.