Jedro

Pri vlaganju v nepremičnino je mogoče zahtevati le razliko v večvrednosti nepremičnine (obogatitveni princip), ne pa tega, kar je prikrajšani dejansko vložil v nepremičnino (vrnitveni princip).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 32.364,91 EUR v roku 15 dni od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje skupaj z zamudnimi obrestmi od dneva zapadlosti tega zneska do plačila. Tožeči stranki je naložilo, da mora toženi v 15 dneh povrniti njene stroške postopka v znesku 1.647,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje prvostopne sodbe dalje.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po določilu 338. člena ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno reševanje sodišču prve stopnje. Navaja, da se sodišče ni izreklo o predlaganih dokazih z zaslišanjem M. H. in L. L., priči tudi ni vabilo na narok. Obe osebi bi bilo pomembno zaslišati v zvezi z ustnimi dogovori med strankama, o katerih je bila zaslišana B. J., sodišče pa zaradi neizvedenega zaslišanja predlaganih prič ni popolno ugotovilo dejanskega stanja. Zagrešilo je tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj tožeči stranki zaradi opustitve vročitve vabila na zaslišanje ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Pooblaščencu je sodišče vročilo zgolj vabilo na narok, vendar je bil zakoniti zastopnik odsoten. Opisana kršitev ima za posledico preprečitev možnosti tožeči stranki, da bi zaslišani osebi potrdili ustno dogovarjanje stranke glede spremembe namembnosti poslovnega prostora v gostinski lokal, kar bi morala plačati B. J.. Če bi do zaslišanja prišlo, bi sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek drugače obravnavalo, kar še posebej velja v primeru, ko pravno podlago predstavlja 14. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Zaslišane osebe bi lahko potrdile, da so bila dela opravljena na naslovu M. Glede računov in temelja zahtevka po 190. členu Obligacijskega zakonika (OZ) tožeča stranka navaja, da so vsi računi A. bili plačani in ne le prvi račun, kot izhaja iz sodbe. Glede vlaganj v tla lahko investicijo s pričevanjem potrdita L. L. in M. H., podobno velja glede računa za steklena vrata, saj se kraj vgradnje vrat lahko ugotovi z zaslišanjem. Glede računa, ki izkazuje investicijo montaže ogledal in stekel v oknih, ne gre za obratovalni strošek, saj ogledala predstavljajo vlaganje v olepšavo prostora, stekla v oknih pa so nujna, ker gostinski lokal brez njih ne more funkcionirati. Sodišče ni podrobno obrazložilo, katere račune je štelo za plačane in katere ne ter katere investicije predstavljajo vlaganja in katere obratovalni strošek. Tožeča stranka ni predlagala zaslišanja izvedenca gradbene stroke, saj je moč že iz priloženih listin in zaslišanja predlaganih oseb ugotoviti, da gre za vlaganja v nepremičnino tožene stranke. Vlaganja v instalacijo, tla, razsvetljavo in drugo so uporabna ne glede na dejavnost, ki se v prostoru opravlja. Trditev zaslišane B. J., da vgrajena razsvetljava moti novega najemnika, po prepričanju tožeče stranke ni verjetna, saj sledi logičnemu interesu najemnika za znižanje najemnine.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je zahtevek na povračilo vlaganj, kolikor bi imel ta podlago v najemni pogodbi, pravilno zavrnilo, saj sta se stranki najemne pogodbe v 10. točki izrecno dogovorili, da sme po prenehanju najemnega razmerja najemnik svoje stvari odnesti in vgrajeno odstraniti, če to ne povzroči škode, v nobenem primeru pa ni najemodajalka dolžna najemniku povrniti stroškov. Gre za jasno pogodbeno določilo, ki ga tožeča stranka ne more obiti s tem, da zatrjuje ustni dogovor o povrnitvi vlaganj med najemodajalko in najemniki. Še posebej, ker je tožeča stranka tožbo vložila proti tožencu T. O., ki ni bil najemodajalec, zanj tudi ne zatrjuje, da bi sklepal kak dogovor o povračilu vlaganj, zato iz pogodbenega razmerja terjatev tožeče stranke do toženca ne obstoji. Glede na navedeno tudi ni pravno odločilno, kaj bi priči L. L. in M. H. lahko izpovedali o dogovorih glede vlaganja v prostor, saj v tožbi ni ustreznih trditev o tem, da bi bili dogovori sklenjeni s tožencem.

6. Prvi odstavek 190. člena OZ določa, da kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Ta določba temelji na obogatitvenem principu, skladno s katerim bi lahko tožeča stranka od tožene stranke kot lastnika stanovanja zahtevala povrnitev zneska dosežene koristi in ne vrednosti izvedenih vlaganj. To pomeni, da bi bila tožena stranka kot lastnik nepremičnine, v katero so bila opravljena vlaganja, dolžna vrniti le znesek dosežene koristi oziroma izkazati večvrednost nepremičnine, ne pa tega, kar je tožeča stranka (prikrajšani) vložila v nepremičnino (vrnitveni princip) (1). Tisti, ki je izgubil lastninsko pravico na vgrajenih stvareh, je namreč lahko prikrajšan, lastnik nepremičnine pa obogaten, če so izboljšave povečale vrednost nepremičnine. Tožeča stranka zahteva povrnitev vlaganj v nepremičnino in ne povrnitve večvrednosti nepremičnine, pri čemer vrednost dosežene koristi ni nujno enaka vrednosti vlaganj v nepremičnino. Tožeča stranka v tožbi ne navaja, zakaj naj bi bila tožena stranka obogatena. Te trditve vzpostavi šele v pritožbi, ko našteva, zakaj določene investicije predstavljajo večvrednost nepremičnine. Te trditve pa so prepozne, saj gre za nedopustne pritožbene novote, za katere tožeča stranka ne pojasni, zakaj jih ni mogla podati že do konca prvega naroka za glavno obravnavo (prvi odstavek 337. člena ZPP). Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, bi izmed vseh vlaganj v prostor, ki jih je opravila tožeča stranka, zgolj viseči strup z lučkami lahko predstavljal obogatitev za lastnika, vendar je priča B. J. izpovedala, da je imela zaradi take osvetlitve težave z novim najemnikom zaradi večje porabe elektrike in je dal vgraditi svoja svetila. Zato tudi za to investicijo tožena stranka ni obogatena.

7. Ne drži pritožbena navedba, da sodišče ni podrobneje obrazložilo, katere račune je štelo za plačane in katere ne ter katere investicije predstavljajo vlaganja in katere obratovalni strošek, saj se je sodišče do vsakega računa opredelilo in obrazložilo, zakaj ga ne šteje za investicijo v večvrednost nepremičnine in zakaj določene vložke v nepremičnino šteje za obratovalne stroške. S tem je bilo dejansko stanje popolno ugotovljeno, pritožbeno sodišče se z dokazno oceno prvostopnega sodišča strinja in se v izogib ponavljanju v celoti sklicuje na jasne in argumentirane zaključke v izpodbijani prvostopni sodbi glede ugotovitve o spremenjeni vrednosti nepremičnine.

8. Tožeča stranka ne vtožuje večvrednosti nepremičnine, niti je ne opredeli, vtožuje le povrnitev vlaganj, za tak zahtevek pa ni pravne podlage. Tudi v tem delu opustitev zaslišanja zakonitih zastopnikov L. L. in pred njim M. H. ni predstavljala postopkovne kršitve, ki bi lahko vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, saj je bila že trditvena podlaga tožeče stranke, ki ni upoštevala obogatitvenega principa, napačno postavljena. Sicer pa pritožbeno sodišče še dodaja, da tožeča stranka na zadnjem naroku za glavno obravnavo ob zavrnitvi ostalih predlaganih dokazov ni grajala sklepa sodišča in tudi ni vztrajala pri neposrednem zaslišanju svojega zakonitega zastopnika, ki se naroka kljub prejemu vabila ni udeležil, zato se sedaj v skladu z 286.b členom ZPP ne more sklicevati več na kršitev načela kontradiktornosti.

9. Glede na ugotovljeno je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (2. alinea 365. člena ZPP).

10. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) II Ips 125/11.