Seznanitev etažnih lastnikov s podatki drugih lastnikov

Datum

29.03.2023

Številka

07121-1/2023/423

Kategorije

Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Informacijski pooblaščenec (v nadaljevanju IP) je po elektronski pošti prejel vaš dopis, v katerem pojasnjujete, da ste kot lastnica stanovanja od nadzornega odbora prejeli v podpis novo pogodbo z upravljavcem stavbe. Kot del dokumentacije je bil priložen tudi seznam lastnikov stanovanj z vrstnim redom stanovanja, imenom in priimkom, stalnim naslovom in odstotkom lastništva. Zanima vas, ali obstaja pravni interes, da se posreduje tako podrobne osebne podatke v postopku sklenitve pogodbe z novim upravnikom bloka.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22, ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (Splošna uredba) ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

Iz določb Stanovanjskega zakona glede upravljanja večstanovanjskih stavb sledi, da lahko upravnik ali nadzorni odbor (če vodi te postopke) etažnim lastnikom posreduje rezultate o glasovanju, na primer o določitvi novega upravnika, saj prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da preverijo, kakšna je bila odločitev zbora lastnikov. Takšen seznam lahko vsebuje ime in priimek ter odstotek lastništva posameznega lastnika. Nekateri podatki o lastništvu pa so javni po določbah Zakona o zemljiški knjigi.

Povzamemo lahko, da zakonodaja za določene primere omogoča razkritje osebnih podatkov lastnikov nepremičnin (konkretno etažnih lastnikov) z namenom varstva pravnega prometa ter ustreznega upravljanja večstanovanjskih stavb.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da konkretnega in dokončnega odgovora o zakonitosti obdelave osebnih podatkov v okviru mnenja v nobenem primeru ne more podati, saj lahko IP posamezne primere obdelave podatkov konkretno presoja zgolj v okviru inšpekcijskega ali drugega upravnega postopka.

Za vsako obdelavo osebnih podatkov je treba imeti ustrezno in zakonito pravno podlago. Te so določene v prvem odstavku 6. člena Splošne uredbe in so sledeče:

•privolitev

•sklenitev ali izvajanje pogodbe

•zakon

•zaščita življenjskih interesov posameznika

•izvajanje javne naloge

•zakoniti interesi upravljavca, če ne prevladajo interesi in pravice oz. svoboščine posameznika

V opisanem primeru gre za presek dveh pravnih področij, in sicer stanovanjskega prava, ki določa pravice in obveznosti lastnikov in upravnikov večstanovanjskih stavb ter nadzornega odbora, ter prava varstva osebnih podatkov. Pravno podlago za obdelavo osebnih podatkov na področju upravljanja večstanovanjskih stavb je tako v določenih primerih mogoče iskati v Stanovanjskem zakonu (Uradni list RS, št. 69/03, s sprem. in dop.; v nadaljevanju SZ-1).

Glede na vaš opis situacije, gre v tem primeru za določitev novega upravnika, kar se po določbah SZ-1 šteje za posel rednega upravljanja večstanovanjske stavbe. V 25. členu SZ-1 je namreč določeno, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti posli obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. V 34. členu SZ-1 je določeno, da lahko o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov. 35. člen SZ-1 pa nadalje določa, da se pisno glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepov, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

Iz navedenega sledi, da lahko upravnik ali nadzorni odbor (če vodi te postopke) vsem lastnikom posreduje rezultate o glasovanju (na primer o določitvi novega upravnika), saj prevlada legitimni interes etažnih lastnikov, da preverijo, kakšna je bila odločitev zbora lastnikov, kar zato enako velja tudi glede podatkov o tem, kateri izmed etažnih lastnikov so umaknili svoje podpise iz seznama.

Ime in priimek lastnika ter odstotek lastništva zaradi izračuna deleža dosežene večine se torej zdi obseg podatkov, ki jih SZ-1 dovoljuje sporočati lastnikom večstanovanjske stavbe v primerih glasovanja o poslih rednega upravljanja.

Glede vrstnega reda stanovanja ter stalnega naslova pa lahko na tem mestu omenimo načelo javnosti zemljiške knjige, in sicer Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) v 1. členu določa, da je zemljiška knjiga javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. 4. člen ZZK-1 določa, da so vsi vpisi v zemljiški knjigi javni, pod pogoji, določenimi s tem zakonom, pa so javne tudi listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško knjigo.

Prek portala e-ZK je vsakomur omogočen brezplačen dostop in računalniški izpis podatkov informatizirane glavne knjige. O lastniku, ki je fizična oseba, so dostopni podatki o imenu in priimku, naslovu prebivališča in delen EMŠO (zadnjih šest številk je prikritih). Na podlagi zgoraj navedenega lahko napravimo sklep, da v primeru, da so podatki o določenem etažnem lastniku, ki je fizična oseba, vpisani v zemljiško knjigo (kar pomeni, da so javni), upravnik oziroma nadzorni odbor s posredovanjem teh podatkov drugemu etažnemu lastniku ne bi kršil določb zakonodaje s področja varstva osebnih podatkov.

Ker pa IP, kot že omenjeno, v neobveznem mnenju ne presoja zakonitosti posameznih obdelav, niti se do vprašanja zakonitosti ne sme dokončno opredeljevati v mnenju, vam svetujemo, da se za pojasnila obrnete na sam nadzorni odbor ali na upravnika. Vsak posameznik ima namreč pravico prejeti določene informacije v zvezi z obdelavo njegovih osebnih podatkov, in sicer:

(a)namene obdelave;

(b)vrste zadevnih osebnih podatkov;

(c)uporabnike ali kategorije uporabnika, ki so jim bili ali jim bodo razkriti osebni podatki, zlasti uporabnike v tretjih državah ali mednarodnih organizacijah;

(d)kadar je mogoče, predvideno obdobje hrambe osebnih podatkov ali, če to ni mogoče, merila, ki se uporabijo za določitev tega obdobja;

(e)obstoj pravice, da se od upravljavca zahteva popravek ali izbris osebnih podatkov ali omejitev obdelave osebnih podatkov v zvezi s posameznikom, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali obstoj pravice do ugovora taki obdelavi;

(f)pravico do vložitve pritožbe pri nadzornem organu;

(g)kadar osebni podatki niso zbrani pri posamezniku, na katerega se ti nanašajo, vse razpoložljive informacije v zvezi z njihovim virom;

(h)obstoj avtomatiziranega sprejemanja odločitev, vključno z oblikovanjem profilov iz člena 22(1) in (4), ter vsaj v takih primerih smiselne informacije o razlogih zanj, kot tudi pomen in predvidene posledice take obdelave za posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki.

Več o pravicah posameznika si lahko preberete na spletni strani: https://www.ip-rs.si/varstvo-osebnih-podatkov/pravice-posameznika/seznanitev-z-lastnimi-osebnimi-podatki

V upanju, da ste dobili odgovor na svoje vprašanje, vas lepo pozdravljamo.

Mojca Prelesnik, univ.dipl.prav., informacijska pooblaščenka

Pripravila

mag. Polona Merc, univ. dipl. prav., svetovalka IP za varstvo osebnih podatkov