Jedro

Toženka mora kot lastnik neprofitnega stanovanja glede odpovedi najemne pogodbe postopati kot vsak drugi lastnik oziroma najemodajalec (ex iure gestionis in ne ex iure imperii), saj sodišče za drugačno razlago ne najde pravne podlage v določbah SZ-1, zato toženka nima pravne podlage za odpoved najemne pogodbe z upravno odločbo.

Izrek

I. Odločba Občine Tolmin, Oddelka za gospodarstvo, negospodarstvo in finance, št. 352-0006/2017 z dne 4. 5. 2020, se izreče za nično.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 347,70 EUR v roku 15 dni od vročitve tega sklepa, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z odločbo, št. 352-0006/2017 z dne 4. 5. 2020 (v nadaljevanju: izpodbijana odločba) je prvostopenjski organ toženke, ki je lastnica stanovanja v izmeri 76,40 m², v prvem nadstropju stanovanjske hiše št. ..., na parceli št. 1162/2 k.o. A., na naslovu ..., tožniku iz nekrivdnih razlogov odpovedal najemno pogodbo, sklenjeno s sodno poravnavo z dne 26. 2. 2020 (1. točka izreka). Nadalje je odločil, da toženka kot lastnica tožniku priskrbi drugo primerno stanovanje z ID št. ..., v izmeri 33,19 m², na naslovu ... (2. točka izreka), in da se mora tožnik v nadomestno stanovanje preseliti v roku 60 dni od vročitve izpodbijane odločbe (3. točka izreka). Posebni stroški postopka niso nastali (4. točka izreka). Svojo odločitev je prvostopenjski organ toženke utemeljil ob uporabi določb 106. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1).

2. Zoper izpodbijano odločbo je tožnik vložil pritožbo, ki jo je z odločbo z dne 30. 6. 2020 Župan toženke kot drugostopenjski organ zavrnil in potrdil izpodbijano odločbo.

3. Tožnik je vložil tožbo v upravnem sporu, v kateri predlaga, da sodišče tožbi ugodi ter odpravi izpodbijano odločbo v prvih treh točkah izreka ter drugostopenjsko odločbo. Toženki naj sodišče naloži povrnitev stroškov, ki jih je tožnik imel v tem upravnem sporu.

4. V tožbi tožnik podaja navedbe glede poteka najemnega razmerja med strankama pred izdajo izpodbijane odločbe, v zvezi z izpodbijano odločbo pa obrazloženo ugovarja, da v konkretnem primeru niso podani pogoji za odpoved najemne pogodbe po 106. členu SZ-1. K I. točki izreka:

5. Sodišče uvodoma pojasnjuje, da je skladno z določbami 2. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1) predmet presoje v upravnem sporu tisti dokončni upravni akt, s katerim je bilo odločeno o pravici, obveznosti ali pravni koristi, kar je v konkretnem primeru izpodbijana odločba, in ne drugostopenjska odločba, s katero je bila (le) zavrnjena tožnikova pritožba zoper izpodbijano odločbo. Sodišče je zato odločilo kot izhaja iz I. točke izreka tega sklepa zgolj v zvezi z izpodbijano odločbo.

6. Predmet izpodbijane odločbe (in posledično tudi tožbe) je odpoved najemne pogodbe toženke kot lastnice stanovanja tožniku kot najemniku, po 106. členu SZ-1 iz t.i. nekrivdnih razlogov. Odpoved pogodbenega razmerja je način prenehanja trajnih obligacijskih razmerij, med katera sodi tudi najem. Odpoved stanovanjskega najema je posebej urejena v SZ-1 (102. do 112. člen SZ-1), pravila za odpoved stanovanjske najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja pa so zaradi pomena stanovanja po večini kogentne narave. Če med lastnikom stanovanja in najemnikom ni spora o razlogu za odpoved najemne pogodbe, odpove lastnik stanovanja najemno pogodbo z odpovedjo (z enostransko izjavo, s katero obvesti najemnika, da želi prenehanje najemnega razmerja – prvi odstavek 112. člena SZ-1). Če pa med njima obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (tretji odstavek 112. člena SZ-1).1 V šestem odstavku 106. člena SZ-1 pa je nadalje še določeno, da v primeru spora o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku.

7. Glede na navedeno toženka nima pravne podlage za odpoved najemne pogodbe (po 106. členu SZ-1) z upravno odločbo. Toženka mora kot lastnik neprofitnega stanovanja glede odpovedi najemne pogodbe postopati kot vsak drugi lastnik oziroma najemodajalec (ex iure gestionis in ne ex iure imperii), saj sodišče za drugačno razlago ne najde pravne podlage v določbah SZ-1. Ob tem sodišče dodaja, da je neutemeljeno sklicevanje toženke v uvodu in obrazložitvi izpodbijane odločbe na določbo 89. člen SZ-1, po kateri najemodajalec (na podlagi predloga najemnika) o upravičenosti do zamenjave neprofitnega stanovanja ali o preselitvi, odloča po določbah zakona, ki ureja splošni upravni postopek.2 V obravnavani zadevi ne gre za zamenjavo neprofitnega stanovanja v smislu 89. člena SZ-1, pač pa, kot rečeno, za odpoved najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja na podlagi 106. člena SZ-1. 8. Po povedanem je sodišče v skladu z drugim odstavkom 37. člena ZUS-1 v okviru predhodnega preizkusa tožbe ugotovilo, da je izpodbijana odločba nična, saj je bila izdana v upravnem postopku v zadevi iz sodne pristojnosti oziroma v stvari, v kateri sploh ni mogoče odločati v upravnem postopku (1. točka prvega odstavka 279. člena Zakona o splošnem upravnem postopku, ZUP). Na podlagi 68. člena ZUS-1 je zato izpodbijano odločbo izreklo za nično kot to izhaja iz I. točke izreka tega sklepa, ne da bi tožbo poslalo toženki v odgovor.

K II. točki izreka:

9. Sodišče je izpodbijano odločbo izreklo za nično po uradni dolžnosti (drugi odstavek 37. člena ZUS-1), vendar na podlagi vložene tožnikove tožbe, zato je stroških postopka odločilo na podlagi določbe tretjega odstavka 25. člena ZUS-1, po kateri se v primeru, ko sodišče tožbi ugodi, tožniku, glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve, v upravnem sporu prisodi pavšalni znesek povračila stroškov, skladno s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju: Pravilnik). Prisojeni znesek plača toženec. Na tej podlagi se, ker je bila zadeva rešena na seji in je tožnika v postopku zastopala odvetnica, tožniku priznajo stroški v višini 285,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika), ki se ob upoštevanju, da je pooblaščenka tožnika zavezanka za DDV, skladno z ustaljenimi stališči Vrhovnega sodišča povečajo za 22 % DDV. Tako določeni pavšalni znesek zajema vse stroške postopka pred sodiščem prve stopnje. Toženka mora tako tožniku povrniti skupaj 347,70 EUR stroškov tega sodnega postopka v roku 15 dni od vročitve sklepa. Od poteka tako določenega paricijskega roka do plačila tečejo tudi zakonske zamudne obresti (313. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 ter prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika).

1 Primerjaj stališča Vrhovnega sodišča RS v sklepu, št. II Ips 36/2007 z dne 12. 9. 2008, ko je odločalo v zadevi, ki se je prav tako nanašala na odpoved najemnega razmerja neprofitnega stanovanja. 2 Glej tudi 28. člen Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.