Jedro

Skladno z drugim odstavkom 248. člena ZZK-1, ki ohranja v veljavi 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS) in pomeni izjemo od načela pravnega prednika, se dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu ne glede na določbo 17. člena ZZK, in sicer na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (v nadaljevanju Uredba). Določba 6. člena ZPPLPS je torej vzpostavila domnevo, da je tisti prodajalec, ki je stanovanje oziroma posamezni del prodal po določbah SZ, v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik (prodanega) posameznega dela.

Pravnoposlovna pridobitev stanovanja po določbah SZ je imela to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe, kar je bila izjema glede na splošno pravilo, da se za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla zahteva poleg zavezovalnega pravnega posla še razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni pravni posel in vpis v zemljiško knjigo.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrača zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (zemljiškoknjižna sodnica) zavrnila ugovor predlagatelja in potrdila sklep sodniške pomočnice Dn 1 z dne 13.11.2012, s katerim je slednja zavrnila predlog za vpis lastninske pravice pri predmetni nepremičnini. Odločitev je utemeljila z ugotovitvijo, da je pri navedeni nepremičnini kot zemljiškoknjižna lastnica vpisana družba G. d.d., zemljiškoknjižno dovolilo v korist pravnih prednikov predlagatelja pa je izdalo Ministrstvo za obrambo RS. Zoper zemljiškoknjižnega lastnika je bil tudi izdan sklep o začetku stečajnega postopka, ki skladno z 94. členom ZZK-1 predstavlja oviro za dovolitev vpisov proti stečajnemu dolžniku, med drugim tudi vknjižbe pravic na nepremičnini na podlagi listin iz 1., 2., 4., in 5. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1. Zoper navedeni sklep se pritožuje predlagatelj in v pritožbi navaja, da je izpodbijani sklep materialnopravno zmoten. Kupoprodajna pogodba z dne 13.3.1993 je bila namreč sklenjena z Ministrstvom za obrambo (MORS), in sicer na podlagi določil SZ. Predlagatelju ni potrebno izkazovati pravnega nasledstva pred listino sklenjeno po določilih SZ iz leta 1991, in sicer na podlagi drugega odstavka 248. člena ZZK-1, ki ohranja v veljavi določbo 6. člena ZPPLPS. Slednji namreč določa, da ne glede na določbo 17. člena ZZK (oziroma 150. člen ZZK-1) sodišče dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (Uredba). V primeru prodaje posameznega dela stavbe po določbah SZ se šteje, da je oseba iz prvega odstavka 17. člena ZZK prodajalec iz te pogodbe. Sodišče torej povsem zmotno meni, da mora predlagatelj predložiti listino, ki bi izkazovala prenos lastninske pravice med G. d.d. in MORS, saj zakonodajalec izrecno določa, da se prodajalec iz pogodbe, sklenjene po določilih SZ, šteje za osebo iz prvega odstavka 150. člena ZZK-1. Sodišče zato ne more odrekati pravico MORS-u za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, če mu zakon neposredno priznava to pravico in tudi ne more zahtevati listine, izdane pred to prodajo, če zakon izrecno določa, da je predlagatelju ni potrebno predložiti. Sodišče tudi napačno navaja, da vpisa ni mogoče opraviti, ker je zoper zemljiškoknjižnega lastnika izdan sklep o začetku stečajnega postopka. V času vložitve predloga in tudi na dan 5. 2. 2013 pri sporni nepremičnini ni razvidna zaznamba stečajnega postopka nad zemljiškoknjižnim lastnikom, zato skladno s 6. členom ZZK-1 tudi ne more učinkovati. Pa tudi če bi bila vpisana, bi bila brezpredmetna, saj (kot zgoraj navedeno) gre za prodajo po določbah SZ, kjer se prodajalec iz take pogodbe šteje za zemljiškoknjižnega lastnika. V nadaljevanju pritožnik opozarja na 267. člen SPZ, ki priznava veljavnost pravnih poslov, če tudi ne izpolnjujejo vseh obličnostnih zahtev po SPZ in posledično ZZK-1, če so bili le-ti sklenjeni pred uveljavitvijo SPZ,kot je v konkretnem primeru pogodba z dne 10. 7. 2001, iz katere jasno izhaja, da je predmet pogodbe tudi garaža in da je bila le-ta pridobljena na podlagi pogodbe z dne 13.3.1993. Predlagatelj je s pridobitvijo zemljiškoknjižnega dovolila v korist svojih pravnih prednikov zadostil vsem pogojem za vpis v zemljiško knjigo, zemljiškoknjižno dovolilo je bilo ob overovitvi speto skupaj s sodnima prepisoma obeh listin in tako predstavlja posadno listino v skladu s tretjim odstavkom 40. člena ZZK-1. Dovolilo sta predlagatelja pridobila za namen identifikacije nepremičnine s sedanjimi zemljiškoknjižnimi in katastrskimi oznakami.

Pritožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi sta predlagatelja predlagala vknjižbo lastninske pravice na posameznem delu stavbe v njuno korist, in sicer na podlagi Kupoprodajne pogodbe z dne 10.7.2001, Prodajne pogodbe z dne 13.3.1993 in zemljiškoknjižnega dovolila z dne 20.6.2011. Iz podatkov zemljiške knjige je razvidno, da je na predmetni nepremičnini kot lastnik vpisano G. d.d., iz predlogu priloženih listin pa izhaja, da je bila prodajna pogodba z dne 13.3.1993, ki je bila sklenjena med Ministrstvom za obrambo kot prodajalcem in pravnima prednikoma predlagateljev kot kupcema, sklenjena po določbah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ).

Pritožba utemeljeno opozarja, da se skladno z drugim odstavkom 248. člena ZZK-1, ki ohranja v veljavi 6. člen Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (v nadaljevanju ZPPLPS) in pomeni izjemo od načela pravnega prednika, uzakonjenega v 7. členu ZZK-1, dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu ne glede na določbo 17. člena ZZK, in sicer na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe po določbah SZ in Uredbe o izvedbi stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organa in organizacij bivše SFRJ in JLA (v nadaljevanju Uredba). Določba 6. člena ZPPLPS je torej vzpostavila domnevo, da je tisti prodajalec, ki je stanovanje oziroma posamezni del prodal po določbah SZ, v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik (prodanega) posameznega dela. Drugačni argumenti sodišča prve stopnje, ki je vpis zavrnilo (tudi) iz razloga, ker je pri predmetni nepremičnini kot zemljiškoknjižni lastnik vpisano G. d.d., so zato pravno zmotni.

Po privatizacijskih določbah SZ se je tako štelo, da je zemljiškoknjižni lastnik prodajalec posameznega dela stavbe, v konkretnem primeru RS, Ministrstvo za obrambo. Ta je s pravnima prednikoma predlagateljev V.B. in M.B. 13.3.1993 po določbah SZ sklenila prodajno pogodbo za stanovanje (vključno z garažo kot njenim sestavnim delom – primerjaj tretjo alinejo 1. člena pogodbe). Takšna pravnoposlovna pridobitev je imela to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe (1) (primerjaj 118. člen SZ), kar je bila izjema glede na splošno pravilo, da se za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla zahteva poleg zavezovalnega pravnega posla še razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni pravni posel in vpis v zemljiško knjigo.

Predlagatelja sta z V.B. in M.B. 10.7.2001 sklenila kupoprodajno pogodbo, v kateri sta izstavila tudi zemljiškoknjižno dovolilo ( točka VI pogodbe). Podpisi na pogodbi so bili overjeni 11.7.2001, kar pomeni da tudi razlog, ki ga sodišče prve stopnje navaja v nadaljevanju izpodbijanega sklepa, in sicer da predlagani vpis ni dovoljen, ker je je bil zoper G. d.d. izdan sklep o začetku stečajnega postopka, ne drži. Pritožba sicer ne more biti uspešna v delu, kjer navaja, da učinki stečaja niso nastopili, ker stečaj v zemljiški knjigi ni zaznamovan, saj po prvem odstavku 94. člena ZZK-1 nastopijo učinki začetka stečajnega postopka z začetkom dneva, v katerem je bil izdan sklep o začetku stečajnega postopka, tudi če stečaj ni zaznamovan v zemljiški knjigi, kar pa v zadevi iz razlogov v nadaljevanju ni bistveno. Sodišče prve stopnje v zadevi sicer ni ugotavljalo, kdaj je bil izdan sklep o začetku stečajnega postopka, je pa to javno dostopen podatek in iz sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani St. 1 je razvidno, da je bil izdan 4.4.2011. V zadevi je to bistvenega pomena, saj so bili podpisi na zemljiškoknjižnem dovolilu (oz. pogodbi z dne 11.7.2001, ki ga je vsebovala), overjeni pred tem datumom. Po prvi alineji 3. točke 94. člena ZZK-1 pa začetek stečajnega postopka ni ovira za vknjižbo pravice, če je bil na zemljiškoknjižnem dovolilu podpis overjen pred dnevom začetka stečajnega postopka. V obravnavani zadevi gre prav za takšen primer in so drugačni razlogi sodišča prve stopnje materialnopravno zmotni.

Pritožbeno sodišče pa izpodbijanega sklepa ni moglo spremeniti, saj iz sklepa zemljiškoknjižne pomočnice izhaja, da je bil predlagani vpis zavrnjen tudi zato, ker v kupoprodajni pogodbi z dne 10.7.2001 nepremičnina ni označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Oprla se je na prvi odstavek 31. člena ZZK-1 ki določa, da mora biti nepremičnina v listini, ki je podlaga za glavni vpis, označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. To zakonsko določbo pa je potrebno v primeru, kakršen je tudi obravnavani, ko pride do določitve ID znaka po sklenitvi pravnih poslov, ki so podlaga predlaganemu vpisu v zemljiško knjigo, razlagati v skladu s temeljnimi ustavnimi načeli (2). Mednje spada tudi načelo pravne varnosti (2. člen Ustave) in s stališča tega načela ni sprejemljivo, če sodišče – kadar ni nobenega dvoma, da gre za isto nepremičnino – zgolj zaradi naknadne določitve ID znaka nepremičnine ne dovoli vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. V primeru, ko je predlogu za glavni vpis priložena listina, v kateri je nepremičnina označena s starimi podatki, je zemljiškoknjižno sodišče po stališču sodne prakse dolžno preiskusiti ali gre za isto nepremičnino. Ugotoviti mora torej, ali je podana identiteta nepremičnine, kar pa sodišče prve stopnje ni storilo in se do tozveznih ugovornih razlogov v izpodbijanem sklepu ni opredelilo. Odločba je tako obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo iz 14. točke 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se ga v zemljiškoknjižnih postopkih uporablja na podlagi drugega odstavka 120. člena ZZK-1 in 37. člena Zakona o nepravdnem postopku (ZNP).

Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Napotki za nadaljnje delo so razvidni iz gornjih razlogov.

op. št. 1: primerjaj Stanovanjski zakon s komentarjem, GV Ljubljana, 1991, stran 160 in odločbo VS RS II Ips 438/2008. op. št. 2: glej VS RS sklep II Ips 211/2010.