Jedro

Sodišče druge stopnje že na podlagi teh dejstev, ugotavlja, da zatrjevani ustni dogovor ne more imeti učinka na kupno pogodbo z dne 8. 1. 2019, saj je bila ta pogodba sklenjena z drugim kupcem, dogovorjena pa tudi drugačna kupnina.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

II. O pravdnih stroških pravdnih strank bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) zahtevala od tožene stranke (v nadaljevanju tožnik) plačilo zneska 11.270,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 2. 2019 ter povrnitev pravdnih stroškov (točka I izreka) in odločilo, da je tožnica dolžna toženi stranki plačati 3.391,31 EUR pravdnih stroškov (točka II izreka).

2. Tožnica vlaga pritožbo iz vseh razlogov 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Uvodoma povzema napotke, ki jih je sodišče druge stopnje podalo v sklepu, s katerim je razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje. Poudarja, da sodišče pravilno sledi stališču tožnice, da so nepremičnine prodali po skupni ceni 93.000,00 EUR, in sicer parcelo 1202/1 po ceni 80.000,00 EUR, ter parcelo 1202/2 po ceni 13.000,00 EUR, in da upoštevaje solastniške deleže pravnega prednika tožnice, ji pripada skupen znesek 26.500,00 EUR, ki ga je bil toženec dolžan po prejemu kupnine nakazati tožniku na njegov transakcijski račun. V nadaljevanju sodišče povzema bistvo pritožbe: Tožnik celoten postopek zatrjuje in dokazuje, da mu pripada točno to, kar je določeno v sklenjeni prodajni pogodbi. V njej glede delitve kupnine ni bilo posebej določeno ničesar, zato mu pripada kupnina v višini solastniškega deleža. Soglaša, da potem, ko je pogodba sklenjena, so pogodbenice zavezane svoje sprejete obveznosti izpolniti. Nikakor pa se ne strinja, da je zavezan z nekimi domnevnimi dogovori, ki jih nikoli ni bilo. Toženec s svojimi sorodniki kot privilegiranimi pričami poskuša dokazati drugačno zgodbo, kar je povsem razumljivo, saj si na ta način prilasti del kupnine tožnice, kar je glede na obstoj ene same listine o tem nesprejemljivo. Ne strinja se z oceno izpovedb toženca in njegovih prič, ki so vsi najbližji sorodniki. O obstoju dogovora sodišče sklepa na podlagi določil prodajne pogodbe, ki nikoli ni bila sklenjena. Graja kot nerelevantne dokaze, ki jih je sodišče izvajalo in ocenjevalo v zvezi s sklepanjem predhodne prodajne pogodbe, ki ni bila nikoli sklenjena. Poudarja, da osnutek prodajne pogodbe, ki je bila pripravljena s strani agencije A. A., ni pomemben za obravnavani postopek. Se pa sprašuje, zakaj ob trditvi ustnega dogovora in dejstva, da so že imeli sestavljen osnutek prodajne pogodbe, niso uporabili enakega določila glede delitve kupnine, če je to bilo dogovorjeno med toženo in tožečo stranko. Takšne določbe v prodajni pogodbi z dne 8. 1. 2019 ni, ker s tožnikom delitev kupnine nikoli ni bila dogovorjena. Nerazumljivo sodišče povzema izpovedbe prič glede priprave prodajne pogodbe, ki je bila v osnutku in nikoli sklenjena, medtem ko se sodišču določbe prodajne pogodbe z dne 8. 1. 2019, ki so ključne za predmetni postopek sploh ne zdijo pomembne. Sodišče celo meni, da to kar je zapisano v prodajni pogodbi ni ključno, ampak je pri prodaji nepremičnin ključno to, kar so se stranke dogovorile z dogovorom, ki sploh ne obstaja. Sodišče negira obličnost prodajne pogodbe, ki je sklenjena v pisni obliki in je kot taka obvezna in za katero je obvezna overitev podpisa. Povsem logično je, da so se toženec, njegova žena in njegov zet uskladili glede izpovedb in usklajeno izpovedovali, kaj bi se naj dogovorili. V novem sojenju je sodišče izpoved priče B. B. štelo kot ključno, ker naj bi njena izpovedba podkrepila verodostojnost izpovedb toženca in obeh sorodnikov. Sodišče enostavno spregleda določbe sklenjene prodajne pogodbe in vse ostale listine, torej napoved za odmero davka od nepremičnine, odločbo FURS o odmeri davka, ne verjame izpovedbi tožnice C. C. Pritožnik poudarja, da pokojni Č. Č. ni sodeloval ne pri dogovarjanju s kupcem D. D., niti pri pripravi in sestavi pogodbe, zato so očitki, da je izkoristil določbe v pogodbi, neutemeljeni, saj je vse aktivnosti, vezane na sporno prodajno pogodbo, izpeljal toženec. Glede na določbo v pogodbi, da se znesek nakaže tožencu, je toženec tisti, ki je sprejel vso kupnino in se sam odločil kolikšen del kupnine bo tožniku nakazal. Glede vlaganj v nepremičnino navaja pritožba, da so za predmetni postopek nerelevantna, ker je imel toženec v zapuščinskem postopku leta 2007 možnost uveljavljati svoja vlaganja. Zatrjuje, da je vložil v nepremičnino 50.000,00 EUR in to pred 40 leti. Č. Č. kot solastnik nikoli ni zahteval uporabnine od toženca. Vlaganja izpred 40 let so v celoti amortizirana in brez vrednosti. Na tožencu je bilo dokazno breme, da dokaže drugačen dogovor o razdelitvi kupnine, kot izhaja iz solastniških upravičenj, ki ga toženec ni uspel dokazati. Sodišče je v novem sojenju ponovno v celoti prezrlo sklenjeno prodajno pogodbo z dne 8. 1. 2019 in je svojo sodbo oprlo na osnutek prodajne pogodbe, ki nikoli ni bila sklenjena in sploh ni vsebovala vseh potrebnih podatkov za sklenitev le-te.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo zavrača pritožbene očitke ter se zavzema za potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno ni več sporno, da so Č. Č. (pravni prednik tožnice), toženec ter toženčeva žena s kupno pogodbo z dne 8.1. 2019 prodali solastni nepremičnini kupcu D. D., da je kupnina znašala skupaj 93.000,00 EUR in sicer za parcelo 1202/1 - 80.000,00 EUR ter za parcelo 1202/2 - 13.000,00 EUR, da bi tožniku, upoštevaje velikost njegovih solastniških deležev, pripadal del kupnine v znesku 26.500,00 EUR, da je bil celoten znesek kupnine nakazan na TRR toženca, tožniku pa je toženec od prejete kupnine nakazal znesek 15.000,00 EUR. Sporno ostaja ali obstaja pravna podlaga (ustni dogovor med solastniki) na podlagi katere je toženec tožniku dolžan od prejete kupnine 93.000,00 EUR nakazati le znesek 15.000,00 EUR in ne 26.500, kolikor bi pripadalo tožniku glede na velikost njegovih solastniških deležev na obeh nepremičninah.

6. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tudi v ponovnem sojenju zavrnilo tožnikov tožbeni zahtevek na plačilo zneska 11.270,00 EUR. Sodišče je presodilo, da je tožencu z izvedenimi dokazi uspelo prepričljivo dokazati obstoj dogovora med pokojnim Č. Č. in tožencem o razdelitvi kupnine za prodane nepremičnine, v skladu s katerim pokojnemu Č. Č. pripada kupnina v znesku 15.000,00 EUR. V sklepu, s katerim je sodišče druge stopnje razveljavilo prvo odločitev sodišča prve stopnje1, je v obrazložitvi navedlo: „Sodišče prve stopnje je dalo preveliko težo določenim dokazom, predvsem dogovoru za sklenitev prve prodajne pogodbe, kjer bi naj bi realiziran ustni dogovor med tožnikom, tožencem in njegovo ženo o drugačni razdelitvi kupnine, medtem, ko okoliščin, v katerih je bil sklenjen ustni dogovor med vsemi naštetimi akterji o razdelitvi kupnine, ni vključilo v svojo dokazno oceno oziroma argumentacijo. S tem po oceni sodišča druge stopnje ni bilo v zadostni meri dokazano, da je bil dogovor o razdelitvi kupnine pri sklepanju prve prodajne pogodbe enak kot pri sklepanju sporne prodajne pogodbe s kupcem D. D., katera ne vsebuje podrobnosti glede delitve kupnine, razen zapisa, da se tožnik in toženčeva žena strinjata, da se kupnina v celoti nakaže na račun toženca. Glede vlaganj v sporni nepremičnini, ki jih zatrjujeta toženca in v pobot ugovarjata terjatev iz naslova obogatitve, je navedlo, da je potrebno oceniti trditve tožnika, da sta toženec in njegova žena živela v sporni hiši vrsto let, brezplačno, da so bila vlaganja opravljena v letu 1983, da je potrebno upoštevati amortizacijo, ter da sta dobila v dar polovico predmetnih nepremičnin prav v času vlaganj v hišo.“

7. Sodišče druge stopnje v okviru uradnega pritožbenega preizkusa ter preizkusa pritožbenih razlogov ugotavlja, da je sodišče prve stopnje napačno materialnopravno okvalificiralo dejstva, ki jih je ugotovilo v zvezi s sklenitvijo zatrjevanega ustnega dogovora, po katerem bi bil tožnik za prodani solastniški delež upravičen le do zneska 15.000,00 EUR. Toženca sta zatrjevala in po dokazni oceni sodišča prve stopnje tudi dokazala, sklenitev ustnega dogovora o razdelitvi kupnine, ki naj bi bil dogovorjen pred sklenitvijo prvega osnutka prodajne pogodbe, po katerem naj bi se solastna nepremičnina prodala kupcu E. E.2. Nesporno je, da do sklenitve prodajne pogodbe s kupcem E. E. ni prišlo. Tako je tudi priča F. F. (zet pokojnega Č. Č.) izpovedal, „da je slišal dogovor o delitvi kupnine, da torej pokojni Č. Č. od kupnine od prodaje hiše, ki je znašala 90.000,00 EUR, dobi 15.000,00 EUR in traktor. Ker sta toženec in njegova žena na svoje stroške naredila stanovanje v mansardi in ker sta uredila streho, zaradi česar je hiša bila vredna več kot bi dejansko bila. Ta dogovor je bil sklenjen pri tožencu in njegovi ženi doma kakšen mesec pred prodajo, v decembru 2018.“ V točki 16 obrazložitve je sodišče verodostojnost izpovedb toženca, njegove žene, zeta in hčerke presojalo še z oceno osnutka prvotne prodajne pogodbe ter izpovedbama prič G. G. in H. H., ki sta izpovedovala o pripravi osnutka prvotne pogodbe. Nepremičninski posrednik H. H. je izpovedal, da je bila določba 4. člena osnutka prodajne pogodbe oblikovana v skladu z dogovorom s strankami, in sicer, da je te podatke prejel od toženca in njegove žene, da je bilo to tudi v dogovoru s pokojnim Č. Č. Sodišče je nadalje v točki 18 presojalo postopek dogovarjanja glede osnutka prodajne pogodbe v nepremičninski agenciji A. A. Dokazno je ocenilo, da je bil ta osnutek pogodbe pokojnemu Č. Č. znan, vsaj v delu, ki se nanaša na kupnino. Sodišče je zaključilo, da zato „takrat, ko je ob prebiranju osnutka pogodbe izvedel, da mu bo od 90.000,00 EUR kupnine na njegov transakcijski račun nakazanih 15.000,00 EUR, ni bilo kakšne reakcije pokojnega Č. Č. v smislu nasprotovanja temu, ne gre razumeti drugače, kot da to za pokojnega Č. Č. ni bilo ne presenečenje, niti sporno. Kot edino prepričljivo in življenjsko izkustveno smiselno obravnavo za to sodišče vidi v tem, da je takšna razdelitev kupnine, kot izhaja iz 4. člena dotične prodajne pogodbe, bila med pokojnim Č. Č., tožencem in I. I. predhodno usklajena oziroma dogovorjena“.

8. Ugotovljen konkretni dejanski stan glede sklenitve ustnega dogovora o razdelitvi kupnine v decembru 2018 je sodišče prve stopnje napačno materialnopravno okvalificiralo. Iz trditvene in dokazne podlage tožnika izhaja, da je bil zatrjevani ustni dogovor sklenjen in nato tudi upoštevan pri zapisu osnutka pogodbe, s katero so solastniki nameravali prodati nepremičnino kupcu E. E., a do sklenitve te prodajne pogodbe ni prišlo, ker si je kupec premislil. Tudi iz izpovedb toženčevih prič izhaja, da se je zatrjevani dogovor o razdelitvi kupnine nanašal na osnutek pogodbe, po katerem je kupnina znašala 90.000,00 EUR. V pritožbi ni več sporno, da so solastniki prodali nepremičnini za skupno ceno 93.000,00 EUR kupcu D. D. s prodajno pogodbo z dne 8. 1. 2019, ter da je bil celoten znesek kupnine nakazan na račun toženca.

9. Dejstvo je torej, da so solastniki (Č. Č. - pravni prednik tožnice, toženec in njegova žena) s pisno prodajno pogodbo z dne 8. 1. 2019 prodali kupcu D. D. njim solastne nepremičnine. Pritožbeno ni več sporno, da je obstajalo soglasje o vrednosti posamezne nepremičnine, in sicer parcela 1202/1 se je prodala za ceno 80.000,00 EUR, parcela 1202/2 pa za 13.000,00 EUR. V sklenjeni pisni pogodbi je zapisan skupni znesek kupnine 93.000,00 EUR. V pogodbi so zapisani solastniški deleži posameznih solastnikov. Vsi trije solastniki so s podpisom prodajne pogodbe izrazili svoje soglasje k vsem bistvenim sestavinam prodajne pogodbe3. Le tako je lahko prišlo do njene sklenitve. V sklenjeni prodajni pogodbi ni zapisano ničesar o delitvi kupnine, ki bi odstopala od vrednosti, ki posameznemu solastniku pripada glede na velikost njegovega solastniškega deleža. Toženec je zatrjeval in dokazoval, da je bil sklenjen s pokojnim J. J. ustni dogovor pred sklenitvijo osnutka prodajne pogodbe s prejšnjim kupcem E. E., medtem ko ni niti trditev, da bi bil kakršenkoli dogovor o delitvi kupnine med solastniki sklenjen tudi v zvezi s kasneje sklenjeno prodajno pogodbo z dne 8. 1. 2019. Sodišče druge stopnje že na podlagi teh dejstev, ugotavlja, da zatrjevani ustni dogovor ne more imeti učinka na kupno pogodbo z dne 8. 1. 2019, saj je bila ta pogodba sklenjena z drugim kupcem, dogovorjena pa tudi drugačna kupnina. Medtem, ko osnutek prvotne pogodbe dejansko vsebuje določbo o tem, da se tožniku nakaže od kupnine 90.000,00 EUR 15.000, 00EUR, pa v prodajni pogodbi, s katero je prišlo do prodaje nepremičnin, take določbe ni.

10. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da pravni prednik tožnice in toženec nista dogovorila ustnega dogovora o tem, da pripada bratu na račun kupnine le 15.000,00 EUR, niti med sklepanjem pisne pogodbe s katero so bile solastne nepremičnine prodane niti po njeni sklenitvi, temveč naj bi se o tem dogovorila ob sklepanju prve pogodbe, ki pa je ostala zgolj v osnutku. V osnutku prvotne pogodbe do sklenitve katere ni prišlo, je tudi zapisano, da pripada pravnemu predniku tožnice na račun kupnine za njegov solastniški delež 15.000,00 EUR. Ta ustni dogovor, četudi sledimo dokazni oceni sodišča, da je tožencu uspelo dokazati njegov obstoj, ne more pravno učinkovati na prodajno pogodbo z dne 8. 1. 2019, ki so jo podpisali vsi pogodbeniki in v kateri ni posebne določbe o delitvi kupnine, ki ne bi bila odvisna od velikosti solastniškega deleža posameznega solastnika.

11. Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem sojenju ugotovljen konkretni dejanski stan pravilno materialno pravno okvalificirati. Toženec je v postopku uveljavljal pobotni ugovor, katerega pravno podlago predstavljajo določbe o neupravičeni obogatitvi.4 Sodišče prve stopnje zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka, ni izvajalo dokazov v zvezi s pobotnim ugovorom in zato se do njega ni opredelilo. V primeru, da sodišče druge stopnje sodbe ne bi razveljavilo, bi se o celotnem sklopu dejstev, prvič odločalo šele na pritožbeni stopnji. S tem bi sodišče strankam odvzelo pravico do dvostopenjskega sojenja in pravico do pritožbe (25. člen Ustave Republike Slovenije).

12. V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje izvedlo potrebne dokaze za ugotovitev pravno pomembnih dejstev glede pobotnega ugovora toženca ter bo nato o tožbenem zahtevku tožnika odločilo ob pravilni uporabi materialnega prava, na katero je sodišče druge stopnje opozorilo v tem sklepu, ter ob odločitvi o utemeljenosti v pobot uveljavljane terjatve toženca.

13. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbi toženca ugodilo v skladu s prvim odstavkom 354. člena ZPP in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču v novo obravnavanje.

1 Na list. št. 214 Sklep VSM opr.št. 712/2021 2 Na list. št. 108 v spisu: „Kdaj sem to mojemu bratu rekel, da ne more več dobiti kot 15.000,00 EUR in traktor povem, da to že takrat, ko smo se dogovarjali s prvim kupcem E. E. „Na vprašanje svojega pooblaščenca ali smo se pred prodajo E.E. pogovarjali o tem kako si bomo razdelili kupnino, povem, da je že pri prvem kupcu bilo dogovorjeno, koliko dobi tožnik. 3 Po določbi petega odstavka 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) so potrebna za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, soglasja vseh solastnikov. 4 Toženec je že v odgovoru na tožbo postavil pobotni ugovor na podlagi izvedenih vlaganj v nepremičnino ID parcela 1202/1 v višini 11.270,00 EUR ter iz naslova stroškov v zvezi z realizacijo prodajne pogodbe z dne 8. 1. 2019 v višini 911,87 EUR z utemeljitvijo, da toženec v okviru podanega pobotnega ugovora večvrednost nepremičnin ob prodaji ocenjuje na znesek 11.270,00 EUR oziroma v višini vtoževane tožnikove terjatve. Najmanj za ta znesek je bil tožnik neupravičeno obogaten na račun toženca, toženec pa za ta znesek prikrajšan. Natančne navedbe glede uveljavljenega pobotnega ugovora je toženec podal zlasti v drugi pripravljalni vlogi.