Jedro

S tem, ko je bilo med strankama sporazumno dogovorjeno, da lahko tožnik plača kupnino kasneje, ko mu bo banka sprostila sredstva odobrenega posojila, ni mogoče več šteti, da je bil dolžnik v zamudi s plačilom svoje obveznosti. Tožena stranka mu je namreč izpolnitev obveznosti odložila, pri tem pa si ni izrecno pridržala pravice terjati zamudne obresti za čas odložitve obveznosti.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožnik je dolžan toženi stranki povrniti 414,41 EUR pritožbenih stroškov v 15 dneh pod izvršbo, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od izteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo glavni in podrejeni tožbeni zahtevek po tožbi, na podlagi katerega bi bila tožena stranka dolžna tožniku plačati 12.057,94 EUR z obrestmi. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, na podlagi katerega bi bil tožnik dolžan toženi stranki plačati 4.336,90 EUR. Odločilo je še, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

Proti sodbi se pritožujeta obe pravdni stranki. Tožnik izpodbija zavrnilni del po tožbi in izrek o stroških postopka, pri čemer uveljavlja vse dovoljene pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbenemu zahtevku po tožbi v celoti ugodi, ali pa sodbo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da ga v zvezi z izpodbijano sodbo moti vse. Sodišče naj bi ne upoštevalo odločilnih dejstev, ukvarjalo pa naj bi se z nepomembnimi dejstvi. Pogoj za plačilo kupnine je bilo, da morajo biti izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na ime kupca. Tožena stranka se ni vknjižila do 10.10.2007 kot lastnica stanovanja, zato je nepomembno, kdaj in iz kakšnih razlogov je prišlo do zamude pri izdaji uporabnega dovoljenja. Opozarja, da uporabno dovoljenje, izdano z datumom 21.12.2007, ne velja za stanovanjsko stavbo z naslovom S., v kateri se nahaja sporno stanovanje, saj je ta stavba locirana na parcelni številki 4212/718 k.o. S., uporabno dovoljenje pa se glasi na parcelne štev. 4212/708 in 4212/709 k.o. S.. Tožena stranka naj bi torej sodišču podtaknila uporabno dovoljenje, ki se ne nanaša na nepremičnino, ki je predmet pravdanja. Glede dodatka k prodajni pogodbi z dne 30.4.2007 pa pritožba zatrjuje, da iz vsebine tega dodatka ne izhaja, da bi zadoščal pogojem iz 12. člena ZVKSES. Nadalje naj bi prvo sodišče zagrešilo bistvene kršitve določb postopka in sicer naj bi ne ocenilo dokazov v skladu z 8. členom ZPP, zmotno naj bi ocenilo listinske dokaze, razlogi o odločilnih dejstvih pa naj bi bili nejasni in sami s seboj v nasprotju. Zmotno in nepopolno naj bi bilo ugotovljeno tudi dejansko stanje, pri čemer je prvo sodišče verjelo le tistim pričam, ki so izpovedovale v korist tožene stranke. Zmotno naj bi tudi uporabilo materialno pravo in sicer zaradi nepravilne razlage prodajne pogodbe z dne 30.4.2007, dodatka k tej pogodbi, splošnih pogojev prodaje, pravil predpisov ZVKSES, SPZ, ZZK-1 in OZ.

Tožena stranka pa se pritožuje proti izreku iz točke II in III sodbe. Uveljavlja vse dovoljene pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi ugodi z ustrezno stroškovno posledico. Stvar tožnika je bila, pri kateri banki bo najel posojilo za plačilo kupnine; če je izbral banko, ki je postavljala strožje pogoje za izplačilo posojenega zneska, kot pa jih terjajo naše banke in kot jih predpisuje ZVKSES, je to razlog za zamudo na strani samega tožnika. Plačilo kupnine je tožena stranka tožniku odložila na njegovo pobudo, ni pa se s tem odpovedala zahtevku za plačilo zamudnih obresti. Rok za plačilo kupnine je bil določljiv, tožena stranka pa k plačilu kupnine tožnika ni bila dolžna posebej opominjati.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo tožeče stranke in predlaga njeno zavrnitev. V odgovoru na pritožbo posebej pojasnjuje zakaj in iz katerih razlogov se v postopku predloženo in po prvem sodišču upoštevano uporabno dovoljenje nanaša na objekt, v katerem se nahaja sporno stanovanje.

Pritožbi nista utemeljeni.

O pritožbi tožnika: Pritožbeno sodišče ne najde nobene v pritožbi očitane kršitve določb postopka, po presoji pritožbenega sodišča pa je tudi dejansko stanje pravilno in popolno ugotovljeno, dejanske ugotovitve prvega sodišča temeljijo na izvedenih dokazih, ki jih je prvo sodišče ocenilo na način iz 8. člena ZPP. Razlogi prvega sodišča o vsebini listin, na katere se tudi opira prvo sodišče, so skladni z vsebino teh listin. Sodba sodišča prve stopnje je tako v dejanskem pogledu, kot glede uporabe materialnega prava razumno, zgledno in pravno pravilno obrazložena in se zato pritožbeno sodišče v celoti sklicuje na prvostopne razloge, da jih ne bi ponavljalo.

Razlogi, zaradi katerih tožena stranka ni izročila tožniku stanovanja v pogodbeno dogovorjenem roku 10.10.2007, ne izhajajo iz sfere tožene stranke. Zaradi zamude pri izgradnji javne komunalne infrastrukture, za katero odgovarja Občina Sežana in ne tožena stranka, objekta, v katerem se nahaja tudi tožnikovo stanovanje, ni bilo mogoče priključiti na komunalne vode, v posledici ni bilo mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, brez tega pa ni bilo mogoče tožniku izročiti predmetnega stanovanja do 10.10.2007. Vsa navedena dejstva izhajajo iz dokazov, ki so bili izvedeni v postopku pred sodiščem prve stopnje. V 2. odstavku točke VII. kupoprodajne pogodbe je izrecno določeno med drugim, da prodajalec ne odgovarja za zamudo pri izročitvi stanovanja v primeru birokratskih razlogov (daljši čas, ki bi bil potreben za pridobitev upravnih dovoljenj). V konkretnem primeru gre prav za takšen primer in je zato pravilno prvostopno stališče, da toženi stranki ni mogoče očitati zamude za čas od 10.10.2007 do pridobitve uporabnega dovoljenja 21.12.2007. Za zamudo v tem obdobju torej tožena stranka ne odgovarja, posledično pa tožnik ni upravičen do plačila pogodbene kazni za to obdobje. Takoj, ko so bili izpolnjeni administrativni pogoji za izročitev stanovanja tožniku, pa je tožena stranka tudi zagotovila vse pogoje iz 12. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Kateri so ti pogoji, izhaja iz razlogov prvostopne sodbe, da so bili ti pogoji izpolnjeni pa iz vsebine navedenih dokazov. Vse navedeno je pregledno razloženo v obrazložitvi izpodbijane sodbe. Ves nadaljnji potek dogodkov, do dejanske izročitve stanovanja tožniku, pa je pogojen z po tožniku dolgovano obveznostjo plačila kupnine. Izvedeni dokazi potrjujejo, da je bil tožnik tisti, ki je izrazil željo po odložitvi roka plačila, glede na to, da mu banka odobrenega posojila, ne glede na izpolnjene pogoje v skladu z določbami ZVKSES, ni hotela izplačati do izpolnitve dodatnih pogojev. Za navedeno pa tožena stranka ne more odgovarjati in ni bila dolžna tožniku izročiti stanovanja pred plačilom kupnine, torej ni bila v zamudi in zato tudi ni dolžna plačati pogodbene kazni.

Tožnik v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval, kar sedaj zatrjuje v pritožbi, da naj bi se uporabno dovoljenje ne nanašalo na objekt, v katerem se nahaja njegovo stanovanje. To zatrjuje šele v pritožbi, kar je prepozno, ne glede na navedeno pa je tožena stranka v odgovoru na pritožbo tudi pojasnila in z listino v prilogi od B 19 izkazala, da se uporabno dovoljenje, na katerega tudi opira svojo odločitev sodišče prve stopnje, nanaša na objekt, v katerem je tožnikovo stanovanje.

Glede na vse spredaj navedeno torej pritožba tožnika ni utemeljena in jo je zato pritožbeno sodišče zavrnilo.

O pritožbi tožene stranke: Tožena stranka ne oporeka prvostopni ugotovitvi, da je na prošnjo tožnika le-temu odložila izpolnitev obveznosti (plačila celotne kupnine v pogodbeno predvidenem roku). S tem, ko je bilo med strankama sporazumno dogovorjeno, da lahko tožnik plača kupnino kasneje, ko mu bo banka sprostila sredstva odobrenega posojila, ni mogoče več šteti, da je bil dolžnik v zamudi s plačilom svoje obveznosti. Tožena stranka mu je namreč izpolnitev obveznosti odložila, pri tem pa si ni izrecno pridržala pravice terjati zamudne obresti za čas odložitve obveznosti. Prvo sodišče je torej utemeljeno zavrnilo tudi zahtevek po nasprotni tožbi, zato je treba tudi pritožbo tožene stranke zavrniti.

Ker pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka v delu, ki se nanaša na stroške pritožb. Je pa tožnik dolžan povrniti toženi stranki stroške pritožbenega odgovora, predvsem zato, ker je bil le-ta potreben glede na pritožbene trditve tožnika, da se v zadevi pomembno uporabno dovoljenje ne nanaša na objekt, v katerem se nahaja njegovo stanovanje. Na ta pritožbeni očitek je nedvomno morala tožena stranka odgovoriti, to je tudi argumentirano storila. Stroške odgovora na pritožbo je pritožbeno sodišče toženi stranki odmerilo na podlagi priglašenih stroškov na odgovoru na pritožbo, njihova odmera pa je razvidna na samem stroškovniku.