Jedro

Dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ampak na podlagi 107. člena SPZ.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnino v solasti predlagatelja in nasprotnega udeleženca razdelilo tako, da je nastala etažna lastnina. Nadalje je uredilo medsebojna razmerja med etažnima lastnikoma in odločilo, da je izvid in elaborat z dne 28. 6. 2021 sestavni del sklepa. Odločilo je še o stroških.

2. Sklep s pravočasno pritožbo izpodbija nasprotni udeleženec. Uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb postopka ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Predlaga spremembo z ugoditvijo predlogu nasprotnega udeleženca ali z zavrnitvijo predlagateljevega predloga oziroma razveljavitev izpodbijanega sklepa z vrnitvijo zadeve prvostopenjskemu sodišču v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške. Bistvene pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, ko bo nanje sproti odgovorjeno.

3. Predlagatelj se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožnik trdi, da je sodišče prve stopnje kršilo načelo neodvisnosti (23. in 125. člen Ustave) ter neposrednosti (4. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP1), ker je brez druge tehtne materialne utemeljitve povzelo stališče pritožbenega sodišča iz razveljavitvenega sklepa Cp 317/2019 z dne 5. 12. 2019, izdanega v tej zadevi.

6. Sprva velja pojasniti, da ne drži pritožbena trditev, da prvo sodišče ni obrazložilo materialnopravnega izhodišča, na podlagi katerega je v zadevi presodilo. Utemeljitev izpodbijanega sklepa pritožniku tako dopušča kritiko okoliščin, ki bi lahko vplivale na sodnikovo odločitev v konkretni zadevi ali ki bi lahko vzbujale videz takega neustreznega vpliva. O zatrjevanem odvisnem in pristranskem ravnanju sodišča prve stopnje pri varstvu pritožnikovih pravic v predmetnem postopku pa ne moremo govoriti zgolj zato, ker je sodišče prve stopnje v predmetni zadevi zavzelo stališče, na katerega je v svojem razveljavitvenem sklepu opozorilo pritožbeno sodišče, saj je sodišče prve stopnje imelo možnost zavzeti kakršnokoli stališče in ni bilo dolžno slediti stališču pritožbenega sodišča2. Zato uveljavljane kršitve niso podane.

7. Ne drži tudi trditev pritožbe, da izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih glede odsvojitve „točno opisanega posameznega dela“, „posesti v enakem obsegu“ ter glede delitve na posamezne skupne dele in splošne skupne dele. Razlogi sklepa, predvsem pod 46., 58., 59. in 60. točko obrazložitve, izhajajoč iz pravne kvalifikacije, ki jo je v zadevi zavzelo prvostopno sodišče, omogočajo preizkus. Kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero sicer po uradni dolžnosti pazi tudi pritožbeno sodišče (drugi odstavek 350. člena ZPP), tako ni podana.

8. Sodišče prve stopnje se je do vseh dopustnih ter za odločitev relevantnih navedb glede obstoja dveh dejanskih stanovanj in pomožnih prostorov v navidezni solastnini, ki niso bile očitno neutemeljene, v obrazložitvi izpodbijanega sklepa opredelilo. Zato v zvezi s temi pritožbeno zatrjevanimi pomanjkljivostmi izpodbijanega sklepa ni podana niti uveljavljana kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. V predmetni zadevi je bilo že pojasnjeno, da dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo3. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ampak na podlagi 107. člena SPZ4. 10. Stališče pritožbe, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati, da med pravdnimi strankami ni nikakršnega soglasja glede vzpostavitve etažne lastnine, ni pravilno. V primerih, ko kateri od lastnikov želi delitev solastnine, se preostali solastniki temu ne morejo upreti, saj lahko solastnik svojo pravico proti njihovi volji uveljavi v nepravdnem postopku (69. člen SPZ). Če je predmet solastnine zemljišče s stavbo, in stavba po svojih tehničnih lastnostnih omogoča oblikovanje etažne lastnine (105. člen SPZ), se fizična delitev lahko opravi tudi na tak način5. Gre za nadgradnjo 70. člena SPZ. Sklep o delitvi nadomešča voljo solastnikov, da pravno razmerje na stvari preoblikujejo iz solastninskega v razmerje etažne lastnine. Poleg tega pa sklep o delitvi vsebuje še vse sestavine sporazuma iz 108. člena SPZ torej tudi v tem oziru nadomešča voljo solastnikov. Delitev nepremičnine v etažno lastnino je torej možna navkljub pomanjkanju soglasja med solastniki za oblikovanje etažne lastnine. Predlog, da sodišče razdeli solastnino, lahko predlagatelj vedno umakne, nasprotni udeleženci pa lahko v takem primeru postopek nadaljujejo (26. člen ZNP-1).

11. Pritožnik v pritožbi še izpostavlja, da se solastnika že sedaj ne moreta sporazumno dogovoriti glede vprašanj, nanašajočih se na solastno nepremičnino. Zato meni, da tudi nesoglasja med solastnikoma predstavljajo oviro za delitev nepremičnine v etažno lastnino – očitno zato, ker skupni deli v primeru delitve nepremičnine v etažno lastnino še vedno ostanejo v solasti6. Res je, da solastnikov ni moč vzdrževati v solastninski skupnosti, če ne morejo doseči skupnega interesa glede stvari v solastnini, saj ta skupnost ni prisilna skupnost7. Vendar v primeru etažne lastnine SPZ v 123. členu predvideva možnost izključitvene tožbe za primer, če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini ne ravna v skupnem interesu, torej grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna (na primer ne plačuje stroškov vzdrževanja skupnih delov, blokira odločitve o nujnem vzdrževanju, ne vzdržuje svojega posebnega dela...). Ker ima torej etažni lastnik možnost svoja solastninska upravičenja zaščititi s tožbo za izključitev etažnega lastnika in prodajo njegovega posameznega dela, tudi obstoj v pritožbi navajanih predlagateljevih ravnanj ne more biti ovira za oblikovanje predlagane etažne lastnine. Ravno nasprotno. Pridobitev možnosti vložitve izključitvene tožbe je lahko le še dodaten razlog, ki govori v prid vzpostavitvi etažne lastnine, saj dejanski etažni lastniki tega upravičenja kot idealni solastniki nimajo.

12. Pritožnik nadalje trdi, da se nepremičnine ne da razdeliti na dva dela, ki bi ustrezala solastnima deležema in da stanovanje v mansardi brez posegov ni samostojna funkcionalna celota primerna za bivanje. Po mnenju pritožbe bi moralo sodišče pri določitvi posameznih delov izhajati iz velikosti solastniških deležev. Predmet daritve predlagatelju nikoli ni bila klet in je zato zgrešena tudi opredelitev prvega sodišča, da klet predstavlja splošni skupni del. 13. Pritožbeno niso sporne ugotovitve prvega sodišča, opirajoče se predvsem na mnenje izvedenca A. A., da je sporna solastna nepremičnina stavbno zemljišče, na katerem stoji dvostanovanjska hiša s kletjo, podstrešjem ter stopniščem notranjim in zunanjim stopniščem. Pritožbeno tudi ni sporno, da sta pravna prednika predlagatelja in nasprotnega udeleženca leta 1989 z darilno pogodbo na predlagateljevo mamo prenesla lastništvo stanovanja v mansardi, torej odsvojila posamezni prostorski del stavbe kot samostojni predmet lastninske pravice. Že iz darilne pogodbe iz leta 1989 izhaja, da darovalca izrecno soglašata in dovoljujeta, da se na podarjenem stanovanju vknjiži lastninska pravica na obdarjenko potem, ko bodo izpolnjeni pogoji za vpis etažne lastnine. Iz darilne pogodbe z dne 14. 1. 1991, s katero je bil solastni del nepremičnine podarjen nasprotnemu udeležencu, ne izhaja, da bi bilo nasprotnemu udeležencu podarjeno mansardno stanovanje. Ravno nasprotno – v pogodbi je izrecno določeno, da v podarjeni dvotretjinski delež solastne nepremičnine spada zgolj pritlično stanovanje. Predlagateljeva mati je v letu 2008 lastništvo na mansardnem stanovanju, prav tako z darilno pogodbo, prenesla na predlagatelja. Vse to pomeni, da med lastniki dveh posameznih stanovanj v obravnavani stanovanjski stavbi nikoli ni obstajala pravna skupnost solastnine glede teh dveh samostojnih stanovanj.

14. Ker je predmetna stavba v naravi torej dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele, je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključilo, da stanovanji v pritličju in mansardi predstavljata posamezna dela zgradbe v smislu drugega ostavka 105. člena SPZ, saj vsak od njiju predstavlja samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo8. Okoliščina, da so za bivanje v določenem stanovanju kot samostojni funkcionalni celoti potrebni določeni posegi, ni pravno relevantna.

15. V primeru kot je dani, ko torej na realnih delih nepremičnine obstojita izključni lastninski pravici (dve dejanski stanovanji v navidezni solastnini), posebna civilna delitev solastnine na nepremičnini iz petega odstavka v zvezi s četrtim odstavkom 70. člena SPZ, za kakršno se v pritožbi zavzema pritožnik, ne pride v poštev že zato, ker je fizična delitev stvari v naravi mogoča. Povedano še drugače - delitev cele stvari v solastnini bi se lahko opravila s prodajo oziroma izplačilom ostalih solastnikov le, če stvar ne bi bila deljiva9. 16. S pravnim poslom določen idealni delež lastninske pravice, ki pripada posameznemu solastniku, ni sam po sebi predpostavka za nastanek etažne lastnine. Ne more biti tudi predpostavka za opredelitev posameznega dela zgradbe. V predmetni zadevi to pomeni, da dejstvo, da ima nasprotni udeleženec dvotretjinski solastniški delež, ne more utemeljevati opredelitve kleti10 kot posameznega dela zgradbe (drugi odstavek 106. člena SPZ), ob ugotovitvah tega postopka pa niti opredelitve, da bi imela klet položaj posebnega skupnega dela, saj sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bila klet namenjena zgolj uporabi nasprotnega udeleženca (21. člen Stanovanjskega zakona – SZ-1)11. 17. Pritožba meni, da je absurdno, da ima predlagatelj sedaj ob eno tretjinskem solastniškem deležu večji posamezni del nepremičnine kot on, ki ima dvotretjinski solastniški delež.

18. Sodišče prve stopnje je res ugotovilo, da posamezni del stavbe, ki je pripadel predlagatelju, meri 98,4 m², del, ki je pripadel nasprotnemu udeležencu, pa 71,2 m². Pritožba neutemeljeno izpostavlja, da bi morala velikost posameznih delov stavbe ustrezati velikosti solastniških deležev. Samo solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, pa še to le v primeru, če drugače ne določa zakon ali pravni posel (106. člen SPZ). Glede na to, da sta že pravna prednika sedanjih etažnih lastnikov s pravnim poslom določila idealne deleže solastninske pravice, ki pripadajo posameznemu solastniku, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je solastniške deleže na skupnih delih določilo ob upoštevanju v darilnih pogodbah iz leta 1989 in 1991 določenih deležih.

19. Utemeljeno pa v zvezi z ugotovitvijo velikosti posameznih delov stavbe pritožba izpostavlja, da bi moralo sodišče prve stopnje glede na to, da je dopustilo fizično delitev, upoštevati vrednost deležev. V primeru, ko ni mogoče vsakemu solastniku dodeliti posameznega dela v skladu z njegovim deležem, je namreč potrebno prikrajšanemu solastniku določiti izplačilo razlike v vrednosti12. Sodišče prve stopnje pa vrednosti solastne nepremičnine in posameznih delov v tokratnem sojenju sploh ni ugotavljalo. Zato je zaradi zmotne uporabe materialnega prava (110. člena v zvezi s 70. členom SPZ) dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.

20. Pritožbeno sodišče ugotovljene pomanjkljivosti ne more odpraviti samo, saj bi se o vrednosti solastne nepremičnine in njenih delov prvič izreklo. S tem pa bi stranke prikrajšalo za pravico do dvostopenjskega sojenja. Zaradi vrnitve zadeve sodišču prve stopnje postopek ne bo trajal prav nič dalj časa kot če bi bil izveden pred pritožbenim sodiščem, saj je potrebno dopolniti dokazni postopek. Ker pravica strank do sojenja v razumnem roku zaradi razveljavitve tako niti ne bo kršena, je pritožbeno sodišče odločilo, da se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena, 366. in 355. člen ZPP).

21. Napotki za nov postopek so razvidni iz gornje obrazložitve. Na tem mestu gre izpostaviti še, da naj sodišče prve stopnje v novem postopku v okviru materialnoprocesnega vodstva sprva razjasni interese obeh solastnikov v zvezi z njuno solastno stvarjo, saj je način delitve in ureditve medsebojnih razmerij med njima odvisen od njunih interesov ter tudi njunih finančnih zmožnosti. Pri tem naj ne ostane prezrto, da je eden od pogojev za fizično delitev solastnine z izplačilom razlike vrednosti tudi, da je zavezanec pripravljen plačati razliko. Zato se morata pred morebitnim ugotavljanjem vrednosti solastnika izrecno izjasniti, ali sta morebitno razliko sploh pripravljena plačati. V primeru, če takšne pripravljenosti ni, je glede na ugotovljeno možnost fizične delitve ter obstoj dejanske etažne lastnine predmetno solastnino moč razdeliti tako, da se po delitvi na etažno lastnino opravi še s civilna delitev s prodajo enega ali obeh posameznih delov.

22. Glede na navedbe predmetne pritožbe, da je klet uporabljal zgolj nasprotni udeleženec, naj se v novem postopku skrbneje razjasnijo še okoliščine v zvezi s kletjo, relevantne za materialnopravno opredelitev položaja kleti v stavbi, kot je bilo to obrazloženo že zgoraj pod 16. točko obrazložitve.

23. O stroških, nastalih v zvezi s tem pritožbenim postopkom, bo odločeno s končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 ZPP se v nepravdnem postopku smiselno uporablja na podlagi 42. člena Zakona o nepravdnem postopku – ZNP-1. 2 Primerjaj J. Zobec v L. Ude et al.: Pravdni postopek; zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 501. 3 Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 83/2008, II Ips 178/2009, II Ips 390/2009, II Ips 202/2012, II Ips 151/2014. 4 Primerjaj sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2025/2015. 5 M. Juhart v M. Juhart et al.: Stvarnopravni zakonik (SPZ) (neuradno prečiščeno besedilo): s komentarjem, Uradni list Republike Slovenija, Ljubljana, 2016, str. 447. 6 Stališče v tej smeri izhaja tudi iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2136/2017 z dne 28.3.2018. 7 M. Juhart v M. Juhart et al.: Stvarnopravni zakonik (SPZ) (neuradno prečiščeno besedilo): s komentarjem, Uradni list Republike Slovenija, Ljubljana, 2016, str. 664. 8 Za samostojno uporabo je primeren vsak prostorski del stavbe, ki ga lahko uporablja posamezna oseba, ne da bi ta del hkrati morala (so)uporabljati druga oseba. Druga oseba mora hkrati (so)uporabljati neki del stavbe, če brez take uporabe ne more uporabljati drugega dela stavbe. (Glej več v N. Plavšak et al.: Lastninska pravica in etažna lastnina, Zbirka sodobno stvarno pravo, Planet G, ABC nepremičnine, Ljubljana, 2019, str. 460). 9 V primeru, ko je možna fizična delitev in so izpolnjeni pogoji za delitev nepremičnine na etažno lastnino, se lahko po delitvi na etažno lastnino opravi različica civilne delitve s prodajo posameznega dela (več V. Rijavec v M. Juhart et al.: Stvarnopravni zakonik (SPZ); s komentarjem, GV založba, Ljubljana, 2004, str. 543). 10 Glede kleti je sodišče prve stopnje v tokratnem sojenju ugotovilo, da je kot prostorski del stavbe povezana z uporabo obeh posameznih delov v etažni lastnini zaradi vodovodnega ventila, ki se nahaja tam ter da gre zato za skupni del zgradbe (tretji odstavek 105. člena SPZ). 11 Že iz darilne pogodbe iz leta 1989 izhaja, da je bila pravni prednici predlagatelja priznana tudi souporaba kletnih prostorov. 12 V. Rijavec v M. Juhart et al.: Stvarnopravni zakonik (SPZ); s komentarjem, GV založba, Ljubljana, 2004, str. 543.