Jedro

Goli namen graditi še ne zadostuje za zapolnitev pravnega pojma graditelj v smislu 2. točke prvega odstavka 53. člena ZVEtL-1, saj zakon govori o graditelju, ki je na takem zemljišču izvedel gradnjo.

Kot graditelja je treba šteti tudi tistega, ki je od graditelja kupil nepremičnine, na katerih je ta gradil. Namen odkupne pravice je, da se graditelju omogoči, da od lastnika stavbe odkupi nepremičnino, na kateri je on oziroma njegov pravni prednik izvedel gradnjo in za katero se je v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi ugotovilo, da je v lasti lastnika stavbe. Ni pa postopek za izdajo dopolnilne odločbe namenjen odpravi zatrjevanega prikrajšanja oziroma oškodovanja predlagatelja. V postopku za izdajo dopolnilne odločbe lahko torej sodišče odloča zgolj o ustanovitvi odkupne pravice in ne tudi o morebitnih odškodninskih zahtevkih oziroma zahtevkih iz naslova neupravičene obogatitve.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Predlagatelj sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom predlog predlagatelja za izdajo dopolnilne odločbe glede odkupne pravice po 53. členu ZVEtL-1 zavrnilo.

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje predlagatelj. Uveljavlja vse pritožbene razloge ter predlaga, da se izpodbijani sklep spremeni tako, da se predlogu ugodi, podrejeno, da se izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da predlagatelj v predmetni zadevi nima aktivne legitimacije. Predmetne nepremičnine je kupil v stečajnem postopku. Predlagatelj je tako pravni naslednik graditelja, etažni lastniki pa pripadajočih nepremičnin niso nikoli kupili. Predlagatelj je imel namen na parc. št. 783 (prej *285), k.o. X, postaviti stanovanjski blok, ki je po občinskem prostorskem načrtu predviden za gradnjo. Predlagatelj je predmetne nepremičnine kupil po takrat veljavni zakonodaji in je bil s sprejetjem Zakonov o vzpostavitvi etažne lastnine (v nadaljevanju ZVEtL in ZVEtL-1) razlastninjen brez kakršnekoli odškodnine ali kupnine, kar pa je v nasprotju z Ustavo RS (69. člen URS) in z načeli Ustavnega sodišča RS. Ker ZVEtL in ZVEtL-1 ne določata odškodnine oziroma ZVEtL-1 določa le odkupnino, bi bilo treba podati presojo ustavnosti in zakonitosti zakona, kar predlagatelj tudi predlaga. Predlagatelj res ni kupil prvotne parc. št. 349/1, k.o. X, kar pa ne pomeni, da ni kupil vseh nepremičnin. Ravno nepremičnine parc. št. 349/20, 349/22, 349/23 in 783, vse k.o. X, so nastale iz nepremičnine parc. št. 349/1, k.o. X. Predlagatelj je kupil navedene nepremičnine, da je lahko postavil poslovni lokal na nepremičnini parc. št. 349/14, k.o. X in bi tudi postavil stanovanjski blok na nepremičnini parc. št. 783, k.o. X. Zakonodajalec je imel v mislih, da se tudi v konkretnem primeru predlagatelju določi pravična odkupnina. V kolikor je sodišče prve stopnje menilo, da je vložil nepopoln predlog, ker ni podal zahteve, da bi se vknjižila predkupna pravica, bi ga moralo pozvati na dopolnitev. Predlagatelj bi lahko uveljavljal negativni ugotovitveni zahtevek iz 56. člena ZVEtL-1, vendar ni imel možnosti, ker ga ZVEtL ni poznal. 3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo dopolnilne odločbe glede odkupne pravice po 53. členu ZVEtL-1, ker je ugotovilo, da predlagatelj ni aktivno legitimiran, saj ni niti vsakokratni lastnik stavbe in tudi ne graditelj v smislu 1. in 2. točke prvega odstavka 53. člena ZVEtL-1. 5. Pritožnik je aktivno (stvarno) legitimacijo v postopku pred sodiščem prve stopnje gradil na dveh podlagah. Zatrjeval je, da je na parc. št. 349/1, k.o. Y, postavil stavbo, ki sedaj stoji na nepremičnini parc. št. 349/14, k.o. X oziroma, da je kupil nepremičnine parc. št. 349/20, 349/22, 349/23 in 783, vse k. o. X, da je lahko postavil lokal in prodajalno na nepremičnini parc. št. 349/14, k.o. X. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenskega mnenja izvedenke D. V. z dne 25. 6. 2013 (priloga C4) pravilno ugotovilo, da je bila nepremičnina parc. št. 349/14 od nepremičnine parc. št. 349/1, k.o. Y, oddeljena že v letu 19971 in sicer ravno za izgradnjo poslovnega objekta predlagatelja. V času gradnje je bila torej parc. št. 349/14, k.o. X, že samostojna nepremičnina in ne več del nepremičnine parc. št. 349/1, k.o. Y.2 Tudi ne drži, da je nepremičnine parc. št. 349/20, 349/22, 349/23 in 783, vse k.o. X, predlagatelj kupil, da je lahko postavil lokal na nepremičnini parc. št. 349/14, k.o. X, saj je bilo gradbeno dovoljenje za gradnjo poslovnega objekta na parc. št. 349/14, k.o. X, izdano že 19. 5. 1998 (priloga A4), torej več let pred nakupom teh nepremičnin. Bistveno pa je, da nepremičnina parc. št. 349/14, k.o. X, ni bila določena kot pripadajoče zemljišče k stavbama št. 244 in 246, obe k.o. X. Predlagatelj torej ni dokazal, da je izvedel gradnjo na nepremičninah, za katere je bilo v postopkih pred Okrajnim sodiščem v Krškem, N 19/2008 in N 12/2016, ugotovljeno, da so pripadajoča zemljišča k stavbam št. 244 in 246, obe k.o. X. Pritožbena novota, da je imel namen na parc. št. 783 (prej *285), k.o. X, postaviti stanovanjski blok, pa ostaja na povsem pavšalni in nedokazani ravni, prav tako pa goli namen graditi še ne zadostuje za zapolnitev pravnega pojma graditelj v smislu 2. točke prvega odstavka 53. člena ZVEtL-1, saj zakon govori o graditelju, ki je na takem zemljišču izvedel gradnjo.

6. Je pa mogoče iz trditev predlagatelja, podanih v postopku pred sodiščem prve stopnje, razbrati še eno podlago, na kateri je utemeljeval svojo aktivno legitimacijo. Zatrjeval je, da je pravni naslednik prvotnega investitorja, ki je bil graditelj parkirišč, ki se sedaj nahajajo na nepremičninah parc. št. 783, 349/20, 349/23 in 349/22, vse k.o. X. Sodišče prve stopnje je tako preuranjeno zaključilo, da predlagatelj ni aktivno legitimiran v predmetnem postopku, saj je kot graditelja treba šteti tudi tistega, ki je od graditelja kupil nepremičnine, na katerih je ta gradil.34 Vendar pa je odločitev o zavrnitvi predloga za izdajo dopolnilne odločbe glede odkupne pravice po 53. členu ZVEtL-1 kljub temu pravilna.

7. V skladu s prvim odstavkom 53. člena v zvezi s četrtim odstavkom 57. člena ZVEtL-1 sodišče v postopku za izdajo dopolnilne odločbe na pripadajočem zemljišču stavbe ali njegovem delu, na zahtevo upravičenca ustanovi odkupno pravico v korist graditelja, ki je na takem zemljišču izvedel gradnjo, in je v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča nastopal kot zemljiškoknjižni lastnik zemljišča, če je pripadajoče zemljišče v lasti lastnika stavbe.

8. Namen odkupne pravice torej je, da se graditelju omogoči, da od lastnika stavbe odkupi nepremičnino, na kateri je on oziroma njegov pravni prednik izvedel gradnjo in za katero se je v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi ugotovilo, da je v lasti lastnika stavbe (oz. v skladu s terminologijo ZVEtL pripadajoče zemljišče k stavbi). Ni pa postopek za izdajo dopolnilne odločbe namenjen odpravi zatrjevanega prikrajšanja oziroma oškodovanja predlagatelja. Željenega cilja dobiti odškodnino oziroma odkupnino za zemljišča, ki so bila določena kot pripadajoča zemljišča k stavbama št. 244 in 246, obe k.o. X, v okoliščinah konkretnega primera v okviru instituta odkupne pravice predlagatelj ne more doseči. Do kupnine bi bil predlagatelj upravičen le, če sodišče v postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbama št. 244 in 246, obe k.o. X, nepremičnine parc. št. 783, 349/20, 349/23 in 349/22, vse k.o. X, ne bi določilo kot pripadajočih zemljišč k tema stavbama, ker bi ugotovilo, da je lastninska pravica lastnikov stavb na teh zemljiščih prenehala (tretji odstavek 7. člena ZVEtL) in bi nato lastniki stavb št. 244 in 246, obe k.o. X, uveljavljali odkupno pravico, ki bi jo sodišče na njihov predlog na teh nepremičninah ustanovilo v postopku izdaje dopolnilne odločbe po prvem odstavku 53. člena v zvezi s četrtim odstavkom 57. člena ZVEtL-1. Zato je tudi očitek pritožnika, da bi ga moralo sodišče prve stopnje pozvati k popravi predloga neutemeljen, saj sodnega varstva, kot ga želi predlagatelj, v postopku po 53. členu ZVEtL-1 ne more doseči. 9. Zato ker ZVEtL-1 v okviru odkupne pravice ne ureja situacije, do katere je prišlo v obravnavanem primeru, ta ni protiustaven.5 Iz predloga in pritožbe posredno veje kritika postopka za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi urejenega v ZVEtL in sprejetih odločitev v postopkih pred Okrajnim sodiščem v Krškem (sklepa N 19/2008 z dne 26. 5. 2015 in N 12/2016 z dne 22. 6. 2016). Svojo kritiko oziroma ugovor o protiustavnem posegu v zatrjevano lastninsko pravico, bi moral predlagatelj uveljavljati v pravnih sredstvih zoper ti odločbi.6 V postopku za izdajo dopolnilne odločbe po četrtem odstavku 57. člena v zvezi s prvim odstavkom 53. člena ZVEtL-1, pa lahko sodišče odloča zgolj o ustanovitvi odkupne pravice in ne tudi o morebitnih odškodninskih zahtevkih oziroma zahtevkih iz naslova neupravičene obogatitve.

10. Odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi predloga za izdajo dopolnilne odločbe je tako pravilna. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

11. Predlagatelj sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (35. člen ZNP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

1 To potrjuje tudi kopija katastrskega načrta s spremembam, ki je sestavni del kupoprodajne pogodbe z dne 15. 3. 2002 (priloga A2). 2 Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da s pogodbo z dne 15. 3. 2002 (priloga A2) predlagatelj ni kupil celotne prvotne parc. št. 349/1, k.o. Y, ampak so bile iz nje že oddeljene parc. št. 349/6, 349/8, 349/10, 349/11, *285, 349/7, 349/9, 349/14, vse k.o. X (izvedensko mnenje, priloga C4, kopija katastrskega načrta s spremembami, ki je sestavni del kupoprodajne pogodbe z dne 15. 3. 2002, priloga A2). Prav tako je pritrditi sodišču prve stopnje, da predmet prodajne pogodbe z dne 15. 3. 2002 niso bile vse te oddeljene nepremičnine, ampak le nepremičnine parc. 349/11, *285, 349/7, 349/9, k.o. X, kar vse izhaja iz pogodbe z dne 15. 3. 2002 (priloga A2). Sodišče v nadaljevanju obrazložitve tako pravilno zaključi, da predmet prodajne pogodbe z dne 15. 3. 2002 niso bile parc. št. 349/6, 349/8, 349/10, k.o. X in tudi ne 349/714, k.o. X. Sodišče prve stopnje pa ni sprejelo zaključka, da predmet pogodbe z dne 15. 3. 2002 niso bile nepremičnine, ki imajo sedaj parc. št. 349/20, 349/22, 349/23 in 783, vse k.o. X. Za te nepremičnine je sicer pritrditi pritožniku, da so bile predmet te pogodbe. 3 Prim. tudi Mateja Tamara Fajs in Jure Debevec v Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč k stavbi po ZVEtL-1, Odvetnik, letnik 2017, št. 82. Avtorja v članku govorita sicer o univerzalnem oziroma singularnem pravnem nasledniku graditelja, a po mnenju višjega sodišča velja enako tudi v primeru, ko gre za nakup nepremičnine v stečajnem postopku. 4 Pri čemer je opozoriti, da je treba pri presoji ali je prvotni investitor graditelj v smislu 2. točke prvega odstavka 53. člena ZVEtL-1 upoštevati namen odkupne pravice, ki je v tem, da se prepreči neupravičeno prikrajšanje za investicijo v gradnjo in pričakovanja s tem v zvezi. 5 Posledično višje sodišče tudi ni podalo zahtevo za začetek postopka za oceno njegove ustavnosti, kot to predlaga predlagatelj v pritožbi. 6 Višje sodišče zgolj dodaja, da je sodišče prve stopnje v 19. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa korektno povzelo 5. člen kupoprodajne pogodbe z dne 15. 3. 2002.