Jedro

Ker je stranka z interesom zakupnino plačala še pred obvestilom o prenehanju zakupnega razmerja, tožnica zakupne pogodbe ni mogla odpovedati. Pogodba ostaja v veljavi, ker je zakupnik dolžno najemnino plačal, preden mu je bila sporočena odpoved. Nenazadnje tožnica dejstvu, da je stranka z interesom plačala dolžni znesek 6. 12. 2021, ne ugovarja.

Za presojo, ali je stranka z interesom tožnici dolžna plačati še del zakupnine oziroma zamudne obresti, je pristojno sodišče.

Toženka je pravilno štela, da iz predložene zakupne pogodbe in ravnanja strank ne izhaja, da sta se dogovorili, da je pogodba, če zakupnik ne plača zakupnine do 30. 11. tekočega leta, ex lege razdrta.

V zadevi niso sporna pravno relevantna dejstva, katerim ugotavljanju je namenjena ustna obravnava, ampak uporaba predpisa oziroma razlaga pogodbenih določil. O uporabljeni pravni podlagi pa se je tožnica lahko pisno izrekla pred izdajo izpodbijane odločbe, saj jo je organ z dopisom z dne 6. 4. 2022 seznanil s svojo razlago pogodbe oziroma predpisa. Poleg tega je sodišče v zadevi razpisalo obravnavo, na kateri je imela tožnica možnost, da bi dodatno pojasnila svoja pravna naziranja.

Izrek

I.Tožba se zavrne.

II.Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1.Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odločil, da se zavrne tožničin zahtevek za izbris GERK z identifikacijsko številko GERK_PID ... - ... in GERK z identifikacijsko številko GERK_PID ... - ..., ki ležita na parc. št. 89/1, 89/7, 89/9, 96/1, 96/2 in 108/4, vse k. o. ... (1. točka izreka) ter da v postopku niso nastali posebni stroški (2. točka izreka).

2.Iz obrazložitve izhaja, da je tožnica zahtevala izbris navedenih GERK-ov zaradi prenehanja zakupne pogodbe, sklenjene z A. A. (v nadaljevanju stranka z interesom), ker v dogovorjenem roku ni plačal zakupnine. Organ ugotavlja, da je tožnica lastnica navedenih nepremičnin, na njih pa je vpisan GERK kmetijstvo gospodarstvo z identifikacijsko številko KMG-MID ..., katerega nosilec je stranka z interesom. Iz obrazložitve dalje izhaja, da je stranka z interesom 17. 3. 2022 prvostopenjskemu organu predložila dokazilo o plačilu zakupnine z dne 6. 12. 2021 v višini 565,02 EUR in navedla, da je s plačilom zamudila, ker ji je bila odrejena karantena. Prvostopenjski organ je, sklicujoč se na 603. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) presodil, da je zakupna pogodba ostala v veljavi, ker je bila zakupnina plačana preden jo je tožnica odpovedala. Ker je stranka z interesom izkazala pravico do uporabe navedenih zemljišč, pa po 32. členu Pravilnika o registru kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju: Pravilnik), ni razloga za izbris navedenih GERK-ov iz kmetijskega gospodarstva, katerega nosilka je stranka z interesom.

3.Drugostopenjski organ je pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil. V obrazložitvi se sklicuje na razloge prvostopenjske odločbe. Poudarja, da je stranka z interesom predložila zakupno pogodbo in dokazilo o plačilu zakupnine, s čimer je tudi po njegovem mnenju izkazala pravico do uporabe zemljišč v skladu s 5. členom Zakona o kmetijstvu (v nadaljevanju: ZKme-1), ter da so morebitni spori glede višine plačane zakupnine, zamudnih obresti in posledično prenehanja pogodbe lahko predmet drugih postopkov pred drugimi organi.

4.Tožnica se z izpodbijano odločbo ne strinja in vlaga tožbo. V njej zatrjuje, da sta se pogodbeni stranki izrecno dogovorili, da v primeru neplačila celotne letne zakupnine do roka iz pogodbe, tožnica stranko z interesom le obvesti, da je zakupna pogodba prenehala. Iz razlogov izpodbijane odločbe tako neutemeljeno izhaja, da bi moral zakupodajalec v primeru zamude s plačilom zakupnine pred odpovedjo zahtevati plačilo zakupnine, kot to določa 603. člen OZ. Ker zakupnina do dogovorjenega roka, tj. do 30. 11. 2021, ni bila plačana, je 14. 1. 2022 stranki z interesom s priporočeno pošiljko poslala obvestilo o prenehanju zakupnega razmerja. Nato ji je 16. 2.2022 poslala še poziv glede izbrisa GERK-ov. Stranka z interesom se na ta pisanja ni odzvala, tožnica pa je štela, da je zakupno razmerje med njima prenehalo. Stranka z interesom je šele v pričujočem upravnem postopku navedla, da pogodbe ne šteje za razdrto. Ugovarja ugotovitvam obeh organov, da šele odstopa od zakupne pogodbe. Trdi, da je v dopisih z dne 9. 3. 2022, 13. 4. 2022 in 29. 4. 2022 ter v pritožbi nedvoumno vsaj štirikrat sporočila, da je zakupno razmerje prenehalo zaradi odstopa oziroma odpovedi lastnice, poslane z dopisom z dne 14. 1. 2022.

5.Navaja še, da je plačilo zneska zakupnine z zamudo 6. 12. 2021 štela za plačilo obresti in šele nato glavnice. Zato celotna zakupnina v konkretnem primeru ni bila plačana, odpoved zakupne pogodbe pa sporočena pred plačilom celotne kupnine. Meni, da sta navedeni odločbi v zvezi s tem neobrazloženi. Uveljavlja, da pred izdajo izpodbijane odločbe v izjavo ni prejela izjave stranke z interesom, ki bi se nanašala na predmetno zakupno pogodbo, temveč izjavo, ki se nanaša na zakupno pogodbo, ki jo je stranka z interesom sklenila z B. Zato je organ, ki se opira na to izjavo, zmotno ugotovil dejansko stanje. Nadalje ocenjuje, da je izpodbijana odločba sama s sabo v nasprotju, saj je toženka po eni strani štela, da ima stranka z interesom pravico do uporabe zemljišč na podlagi veljavne zakupne pogodbe, po drugi strani pa, da ni pristojna za reševanje sporov glede veljavnosti te pogodbe. Prvostopenjski organ je postopal tudi v nasprotju s 147. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). Ker, kljub udeležbi strank z nasprotujočimi interesi, ni razpisal ustne obravnave, pa je kršil 154. člen ZUP. Uveljavlja še kršitev 7. člena ZUP. Sodišču predlaga, naj tožbi ugodi, izpodbijani akt odpravi in samo odloči o izbrisu citiranih GERK-ov oziroma podrejeno vrne zadevo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek. Zahteva tudi povrnitev njenih stroškov postopka.

6.Toženka se v odgovoru na tožbo sklicuje na argumente iz izpodbijane odločbe in odločbe drugostopenjskega organa. Trdi, da je stranka z interesom izkazala pravico uporabe zemljišča, zato postopka ni bilo treba prekinjati na podlagi 147. člena ZUP. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

7.Tožnica v pripravljalni vlogi z dne 6. 12. 2022 vztraja pri svojih navedbah. V bistvenem ponavlja, da je zakupno razmerje prenehalo zaradi njene odpovedi, poslane z dopisom z dne 14. 1. 2022 in da drugega odstavka 603. člena OZ ni mogoče uporabiti, ker sta se stranki dogovorili za drugačna pravila.

8.Sodišče je v dokaznem postopku vpogledalo v vse listine v sodnem in upravnem spisu. Kot nepomemben pa je zavrnilo dokazni predlog tožnice za vpogled v AJPES ePRS izpisek za nosilca dopolnilne dejavnosti A. A., saj to, ali je stranka z interesom nosilec kmetijske dejavnosti za odločitev v obravnavani zadevi ni pomembno.

9.Tožba ni utemeljena.

10.Po določbi drugega odstavka 143. člena ZKme-1 register kmetijskih gospodarstev (v nadaljevanju RKG) vodijo upravne enote. V RKG se za posamezno kmetijsko gospodarstvo vodijo ali prevzemajo v prvem odstavku tega člena navedeni podatki, med drugim tudi kmetijska zemljišča v uporabi tega gospodarstva (5. točka). V skladu z določbami 32. člena Pravilnika pa lahko upravna enota pozove nosilca, ki ni lastnik vpisanih zemljišč, da predloži dokazila, s katerimi izkazuje pravico do uporabe zemljišč (prvi odstavek). Če nosilec dokazil ne predloži ali če upravna enota na podlagi predloženih dokazil ugotovi, da pogoji za vpis GERK niso izpolnjeni, upravna enota odloči o izbrisu GERK ali dela GERK iz registra kmetijskih gospodarstev. Upravna enota v register kmetijskih gospodarstev pri zemljišču, ki se nanaša na izbrisan GERK, vpiše opombo (drugi odstavek). Vlogo za ugotavljanje pravice do uporabe vpisanih zemljišč v register kmetijskih gospodarstev lahko vloži lastnik ali uporabnik zemljišč, ki izkaže pravico do uporabe zemljišč, ki so prijavljena v register kmetijskih gospodarstev (tretji odstavek).

11.Iz citiranih določb Pravilnika izhaja, da je osrednje vprašanje postopka, ki teče po 32. členu Pravilnika, ali ima stranka z interesom kot nosilec kmetijskega gospodarstva, ki ni lastnik vpisanih zemljišč, pravico do njihove uporabe. Toženka je presodila, da stranka z interesom izkazuje pravico do uporabe navedenih zemljišč z veljavno zakupno pogodbo.

12.Sodišče uvodoma kot neutemeljen zavrača tožbeni ugovor, da naj bi bili razlogi izpodbijane (in drugostopenjske) odločbe sami s seboj v nasprotju, zaradi česar naj njihov preizkus ne bi bil mogoč. Organ namreč nedvoumno ugotavlja, da je v zakupni pogodbi dogovorjeno, da plačilo zakupnine zapade 30. 11. tekočega leta, da je stranka z interesom zakupnino plačala 6. 12. 2021 in da je tožnica stranki z interesom obvestilo o prenehanju zakupnega razmerja poslala 14. 1. 2022. Ker je stranka z interesom zakupnino plačala še pred tem obvestilom, je upoštevaje drugi odstavek 603. člena OZ presodil, da tožnica zakupne pogodbe 14. 2. 2022 ni mogla odpovedati. Pogodba ostaja v veljavi, ker je zakupnik dolžno najemnino plačal, preden mu je bila sporočena odpoved. Predhodno vprašanje o veljavnosti zakupne pogodbe je tako v skladu z 147. členom ZUP rešil sam in postopka ni bil dolžan prekinjati in stranki napotiti na pravdni postopek.

13.Ugotovitev, da je bila zakupnina plačana pred odpovedjo, je organ oprl na dokazilo o plačilu 565,02 EUR z dne 6. 12. 2021, ki je bilo priloženo izjavi stranke z interesom z dne 18. 3. 2022, kar je bilo z dopisom št. 330-602/2022-6232-5 z dne 25. 3. 2022 poslano tožnici v izjavo. Druge vloge stranka z interesom ni vložila, zato tožnici ni mogla biti vročena. Stranka z interesom se v tekstualnem delu dopisa res sklicuje na to, da je plačala zakupnino po pogodbi za nepremičnine parc. št. 101, 102, 103, 104 in 107 k.o. ... po pogodbi z B. Vendar pa sta k dopisu priloženi dve potrdili o plačilih zakupnine, tj. ne le plačilo zakupnine po pogodbi z B. ampak tudi o plačilu zakupnine po pogodbi s tožnico. Nenazadnje pa tožnica dejstvu, da je stranka z interesom plačala dolžni znesek 6. 12. 2021, ne ugovarja. Izrecno navaja, da je to dejstvo nesporno. Zato sodišče sočasno uveljavljani ugovor, da naj bi organ to pravno relevantno dejstvo zmotno ugotovil, zavrača kot neutemljen.

14.Drži, da je prvostopenjski organ v razlogih odločitve dodal še, da so morebitni spori glede dokazovanja izpolnjevanja pogojev v zakupni pogodbi v pristojnosti sodišča. Vendar zaradi tega odločba ni sama s seboj v nasprotju, saj je iz nje mogoče dovolj jasno razbrati, da se ta presoja organa nanaša na spor glede višine plačane najemnine oziroma zamudnih obresti. Tak zaključek nedvoumno izhaja tudi iz razlogov drugostopenjske odločbe. Tožnica tudi nima prav, da bi moral organ s tem v zvezi ugotavljati, ali je bila zakupnina plačana v celoti, tj. tudi obresti, saj (zgolj) delno plačilo zakupnine oziroma morebitno neplačilo zamudnih obresti sam po sebi ni razlog za prenehanje pogodbe. Za presojo, ali je stranka z interesom tožnici dolžna plačati še del zakupnine oziroma zamudne obresti, pa je, kot ugotavlja organ, pristojno sodišče.

15.Tožnica opozarja še, da ne drži ugotovitev v odločbah obeh organov, da šele odstopa od zakupne pogodbe. Trdi, da je v dopisih z dne 9. 3. 2022, 13. 4. 2022 in 29. 4. 2022 ter v pritožbi nedvoumno vsaj štirikrat sporočila, da je zakupno razmerje prenehalo zaradi odstopa oziroma odpovedi lastnice, poslane z dopisom z dne 14. 1. 2022. Sodišče s tem v zvezi ugotavlja, da ne gre za ugotovitev organov, tj. ne gre za dejstvo, na katerega bi oprla svojo odločitev. Organa sta le (po nepotrebnem) povzemala uradni zaznamek z dne 31. 3. 2022, v katerem je navedeno, da je g. C. C. poklical in da je glede na dopis št. 330-602/2022-6232-5 z dne 25. 3. 2022 sporočil, da Č. odstopa od zakupne pogodbe in da se A. A. izbriše iz nepremičnin navedenih v zakupni pogodbi. Odločbi obeh organov ne temeljita na tem zaznamku ampak na stališču, da tožnica zakupne pogodbe dne 14. 2. 2022 ni mogla več odpovedati, ker je stranka z interesom zakupnino plačala 6. 12. 2021.

16.Tožnica nadalje toženki očita, da sta izpodbijana odločba in drugostopenjska odločba neobrazloženi v zvezi z razlogom, zaradi katerega je stranka z interesom zamudila s plačilom. Ne strinja se s tem, da naj bi za to obstajal opravičljiv razlog. Sodišče ugotavlja, da je toženka tudi v tem delu zgolj povzemala navedbe strank. Tega, ali obstaja opravičljiv razlog za zamudo pa utemeljeno ni ugotavljala, ker to dejstvo za odločitev ni pravno pomembno.

17.Med strankama je v bistvu sporno, ali se v obravnavani zadevi uporabi drugi odstavek 603. člen OZ, na katerega je toženka oprla svojo odločitev. Ta določa, da lahko zakupodajalec odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval (prvi odstavek). Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača zakupnik dolžno zakupnino, preden mu je sporočena odpoved (drugi odstavek).

18.Sodišče se strinja s tožnico, da je citirana določba dispozitivne narave in da se stranke lahko dogovorijo drugače, tudi tako, da je pogodba, če obveznost ni izpolnjena do dogovorjenega roka, razdrta. Nenazadnje že 104. člen OZ določa, da če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razvezana po samem zakonu. Stranke lahko to, da je rok izpolnitve bistvena sestavina pogodbe, dogovorijo izrecno ali pa tak dogovor lahko izhaja iz okoliščin primera. Pri tem četrti odstavek tega člena celo izrecno določa, da ta pravila (op. sodišča: iz prejšnjih odstavkov) veljajo tako v primeru, ko sta se pogodbeni stranki dogovorili, da se bo pogodba štela za razvezano, če ne bo izpolnjena v določenem roku, kot tudi takrat, kadar je izpolnitev pogodbe v določenem roku po naravi posla njena bistvena sestavina. Stališče, da se stranke lahko dogovorijo za razvezo pogodbe zaradi neizpolnitve, je zavzela tudi sodna praksa. V tem primeru ni treba, da upnik dolžniku še sporoča, da razdira pogodbo.

19.Po presoji sodišča pa je toženka pravilno štela, da iz predložene zakupne pogodbe in ravnanja strank ne izhaja, da sta se dogovorili, da je pogodba, če zakupnik ne plača zakupnine do 30. 11. tekočega leta, ex lege razdrta. V tretjem odstavku 9. člena pogodbe je sicer določeno, da sta zakupodajalec in zakupnik sporazumna, da se šteje razmerje za razdrto, če zakupnik ne plača celotne letne zakupnine do roka, ki je določen v drugem odstavku 4. člena te pogodbe (kar je 30. 11. tekočega leta). Vendar je določeno tudi, da v tem primeru zakupodajalec obvesti zakupnika, da je predmetna zakupna pogodba prenehala. Navedeno ravnanje zakupodajalca, ki sta ga stranki poimenovali "obvestilo", je torej pogoj za prenehanje pogodbe, kar pomeni, da gre po vsebini dejansko za odpoved, ki mora biti zakupniku sporočena. Da gre za odpoved nenazadnje izhaja tudi iz tožbe in pripravljalne vloge tožnice, ki večkrat sama izrecno zatrdi, da je bilo razmerje odpovedano z dopisom z dne 14. 2. 2022. Se pa sodišče strinja s tožnico, da iz dogovora strank izhaja, da opomin pred odpovedjo ni potreben, prav tako tudi ne odpovedni rok in da za odpoved zakupodajalca, ki pa mora biti izjavljena, zadostuje, da stranka z interesom zamudi s plačilom.

20.Stranki sta torej po presoji sodišča z dogovorom izključili uporabo prvega odstavka 603. člena OZ, ne pa tudi pravila iz drugega odstavka tega člena, na katerega se pravilno sklicuje toženka. Sodišče namreč sodi, da bi morali stranki, če naj bi bilo ob sklenitvi pogodbe med njima dogovorjeno, da ne ostane v veljavi niti, če zakupnik plača dolžno zakupnino preden prejme obvestilo o prenehanju pogodbe (ki mu sama tožnica pravi odpoved), tudi tak dogovor zapisati v pogodbo ali pa bi moral izhajati vsaj iz okoliščin zadeve, ki bi govorile o tem, da je kasnejša izpolnitev za tožnico brez pomena. V takem primeru "obvestilo" o prenehanju ne bi bilo potrebno oziroma bi pogodba v primeru zamude z izpolnitvijo prenehala ex lege. Zakupodajalec bi v takem primeru zahteval le takojšnjo izročitev nepremičnine v posest, če mu je zakupnik ne bi izročil že sam. V obravnavnem primeru pa je zakupodajalec v nasprotju z ravnanjem, ki se pričakuje pri pogodbah, v katerih je rok bistvena sestavina pogodbe, po več kot dveh mesecih od zapadlosti zakupnine oziroma njenega plačila zakupnika obvestil o prenehanju pogodbe.

21.Sodišče po vpogledu v upravni spis ugotavlja, da toženka pred izdajo izpodbijane odločbe ustne obravnave ni izvedla, čeprav so v postopku udeležene stranke z nasprotnimi interesi, zaradi česar je, kot opozarja tožnica, kršila 154. člen ZUP. Vendar opustitev obligatorne ustne obravnave po 237. členu ZUP ni uvrščena med absolutno bistvene kršitve. Zato je treba v vsakem primeru posebej preizkusiti, ali je zagrešena kršitev po svoji vsebini taka, da je vplivala ali bi mogla vplivati na zakonitost oziroma pravilnost odločitve. Opustitev izvedbe ustne obravnave lahko preraste v kršitev načela zaslišanja stranke. Če stranki ali stranskemu udeležencu v postopku ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih ali okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe, bodisi na ustni obravnavi, lahko pa tudi zunaj nje, je podana absolutno bistvena kršitev pravil upravnega postopka iz 3. točke drugega odstavka 237. člena ZUP.

22.Sodišče sodi, da kršitev v okoliščinah tega primera ni mogla vplivati na odločitev. V zadevi namreč niso sporna pravno relevantna dejstva, katerim ugotavljanju je namenjena ustna obravnava, ampak uporaba predpisa oziroma razlaga pogodbenih določil. O uporabljeni pravni podlagi pa se je tožnica lahko pisno izrekla pred izdajo izpodbijane odločbe, saj jo je organ z dopisom št. 330-602/2022-6232-7 z dne 6. 4. 2022 seznanil s svojo razlago pogodbe oziroma predpisa. Poleg tega je sodišče v zadevi razpisalo obravnavo, na kateri je imela tožnica možnost, da bi dodatno pojasnila svoja pravna naziranja. Takšno sanacijo kršitve pravice do izjave (do katere v obravnavani zadevi sicer ni prišlo) pa predpostavlja tudi druga alineja tretjega odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), ki določa, da sodišče ne glede na določbo prvega odstavka odloči po opravljeni glavni obravnavi, če stranki ali stranskemu udeležencu v postopku izdaje upravnega akta ni bila dana možnost, da se izjavi o dejstvih in okoliščinah, pomembnih za izdajo odločbe.

23.Tožnica uveljavlja še kršitev 7. člena ZUP, češ da je uradna oseba ni opozorila, da bi ustrezno uveljavljala svoje pravice, tj. na situacijo, določeno v devetem odstavku 144. člena ZKme-1.

24.V devetem odstavku 144. člena ZKme-1 je določeno, da če v postopku prijave kmetijskega zemljišča ali spremembe že vpisanega zemljišča pride do prekrivanja površin drugega ali drugih kmetijskih gospodarstev, upravna enota o tem obvesti vse nosilce kmetijskih gospodarstev, pri katerih je ugotovljeno prekrivanje, in jih pozove k uskladitvi. Če v postopku ni mogoče ugotoviti, kateri nosilec kmetijskega gospodarstva je upravičen do vpisa površin, pristojna upravna enota izda odločbo o prekrivajoči površini.

25.Sodišče sodi, da obravnavana določba v obravnavani zadevi ni relevantna. Odločitev o tem ali naj se GERK-i izbrišejo zaradi prenehanja zakupne pogodbe, kar je kot razlog za izbris zatrjevala tožnica, namreč ni v ničemer odvisna od morebitnega prekrivanja površin več nosilcev kmetijskih gospodarstev. Zato tudi do kršitve 7. člena ZUP ni prišlo.

26.Izpodbijana odločitev je torej zakonita in pravilna. Zato je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

27.Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

-------------------------------

1Glej II Ips 549/2001, II Ips 43/2009, II Ips 62/93 v zvezi z določbo prej veljavnega 124. člena Zakona o obligacijskih razmerjih.

2Glej III Ips 62/93.

3Iz sklepa II Ips 285/2016 izhaja, da je za presojo narave roka odločilno, ali ima izpolnitev z zamudo za sopogodbenika še kakšen smisel. Izpolnitev po dogovorjenem roku je takrat za stranko (upnika) brez pomena.

4Glej N. Hudej v P. Kovač, E. Kerševan, (ur.), Komentar zakona o splošnem upravnem postopku (ZUP), Uradni list Republike Slovenije, Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, stran 170.

Zveza

Podzakonski akti / Vsi drugi akti Pravilnik o registru kmetijskih gospodarstev (2016) - člen 32 RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe Zakon o kmetijstvu (2008) - ZKme-1 - člen 5 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 104, 603

Pridruženi dokumenti*

Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.