Jedro

Bistveno za odločitev je, da tožeča stranka niso najemodajalci, ampak je tožbo v svojem imenu vložil upravnik, ki zahteva, da toženec neplačano najemnino plača njemu in ne najemodajalcem. Če ima tožeča stranka terjatev do toženca, pa ima terjatev toženec do etažnih lastnikov in ne do tožeče stranke. Za pobot je bistven pogoj vzajemnost. 311. člen OZ namreč pravi, da lahko dolžnik pobota terjatev, ki jo ima nasproti upniku, s tistim, kar ta terja od njega, če se obe terjatvi glasita na denar ali na druge nadomestne stvari iste vrste in iste kakovosti in če sta obe zapadli. Dolžnik mora torej imeti terjatev do upnika, kar pa v obravnavanem primeru ni izpolnjeno, saj je upravnik upravičen le do izterjave najemnin, ki pa jih mora izročiti etažnim lastnikom.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba v II. točki izreka spremeni tako, da se ugotovi, da tožena stranka do tožeče stranke nima terjatve 544,00 EUR, v III. in IV. točki pa se sodba spremeni tako, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 102214/2017 z dne 7. 11. 2017 ostane v celoti v veljavi.

II. Tožena stranka je v 15 dneh dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške 739,98 EUR, če zamudi s plačilom od šestnajstega dne dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I.) ugotovilo, da obstaja terjatev tožeče stranke do toženca 850,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 12. 2016; (II.) ugotovilo, da obstoji terjatev toženca do tožeče stranke 544,00 EUR; (III.) ugotovilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 102214/2017 z dne 7. 11. 2017 ostane v veljavi tako, da je toženec dolžan plačati tožeči stranki v 8 dneh 309,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2017; (IV.) v preostalem delu je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in višji tožbeni zahtevek zavrnilo; (V.) odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

2. Zoper II., III. in IV. točko izreka sodbe se pravočasno pritožuje tožeča stranka, ki predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje sodišču prve stopnje, v obeh primerih z ustrezno stroškovno posledico. Navaja, da niso izpolnjeni zakonski pogoji za pobot. Iz 6. člena najemne pogodbe je razvidno, da se najemodajalci zavezujejo ob prenehanju najemnega razmerja vrniti najemniku varščino, če ima poravnane vse stroške in najemnine. Opozarja, da toženec ni zatrjeval, da mu tožeča stranka dolguje plačano varščino. Ker so se najemodajalci zavezali vrniti varščino, če ima najemnik poravnane denarne obveznosti iz naslova najemnine, vračilo varščine ni zapadlo. Zavezanci za vračilo so najemodajalci, sodišče pa je napačno ugotovilo nastop pobota zoper tožečo stranko. Ta je pooblaščenec lastnikov poslovnega prostora, med drugim tudi za izterjavo terjatev, ki jih lastniki kot naročniki odstopijo v izterjavo upravniku. Sklicuje se na ugotovitev sodišča prve stopnje v 16. in 17. točki obrazložitve, da je šlo le za izterjavo v imenu upravnika in na račun solastnikov ter da bo tožeča stranka dolžna najemnino prenakazati solastnikom. Ker tožeča stranka ni dolžnik toženca, ni vzajemnosti, kar je osnovni pogoj za pobotanje (prvi odstavek 311. člena OZ). Toženec ni trdil, da bi pobot uveljavljal zoper lastnike poslovnih prostorov. Oporeka tudi ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je nesklepčen ugovor tožeče stranke za del varščine 425,00 EUR, ki naj bi ga tožeča stranka namenila plačilu obratovalnih stroškov, ki so bremenili toženca. V času, ko je tožeča stranka še lahko vlagala vloge, je namreč pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani med strankama tekla pravda V P 1866/2017, zato je v tej zadevi ugovarjala litispendenco in se je le iz previdnosti opredeljevala do ugovora tožene stranke. Predložila pa je pregled prometa s 7. 3. 2018, ki izkazuje, da je bilo 425,00 EUR namenjeno plačilu stroškov. Iz preglednice je razvidno, za katere namene je upravnik razpolagal z denarnimi sredstvi iz plačane varščine. Tožeča stranka meni, da bi jo sodišče prve stopnje moralo pozvati k dopolnitvi trditvene podlage v okviru materialno procesnega vodstva, opustitev tega pa pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je z iztekom najema toženec upravičen do vračila varščine. Ena od možnosti najemodajalcev glede varščine je, v primeru, da ob izteku najema najemnik nima plačane celotne najemnine, ravno to, da iz položene varščine poplačajo neplačano najemnino (sedmi odstavek 6. člena najemne pogodbe – A4). Najemna pogodba ne določa, da v primeru, ko najemnik ne bi poravnal celotne najemnine, najemodajalci ne bi bili dolžni vrniti varščine, hkrati pa bi morali zahtevati plačilo neplačane najemnine. Takšna razlaga, ki jo ponuja tožeča stranka v pritožbi, ni pravilna in je v tem delu pritožba zato neutemeljena. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da je na dan 1. 1. 2017 obstajala terjatev toženca do vračila varščine 544,00 EUR.

6. Utemeljena pa je pritožbena navedba, da ni podan pogoj vzajemnosti. Bistveno za odločitev je, da tožeča stranka niso najemodajalci, ampak je tožbo v svojem imenu vložil upravnik, ki zahteva, da toženec neplačano najemnino plača njemu in ne najemodajalcem. Če ima tožeča stranka terjatev do toženca, pa ima terjatev, razvidno iz prejšnje točke obrazložitve, toženec do etažnih lastnikov in ne do tožeče stranke. Za pobot je bistven pogoj vzajemnost. 311. člen OZ namreč pravi, da lahko dolžnik pobota terjatev, ki jo ima nasproti upniku, s tistim, kar ta terja od njega, če se obe terjatvi glasita na denar ali na druge nadomestne stvari iste vrste in iste kakovosti in če sta obe zapadli. Dolžnik mora torej imeti terjatev do upnika, kar pa v obravnavanem primeru ni izpolnjeno, saj je upravnik upravičen le do izterjave najemnin, ki pa jih mora izročiti etažnim lastnikom.

7. Pritožba je utemeljena, zato je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v II. točki spremenilo in ugotovilo, da dolžnik do upnika nima terjatve 544,00 EUR. Ker pobotni ugovor ni utemeljen, je potrebno spremeniti tudi III. in IV. točko izpodbijane sodbe, tako da ostane sklep o izvršbi v celoti v veljavi in je toženec tožeči stranki dolžan plačati 850,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 12. 2016. 8. Ker je sodišče že zaradi neobstoja pogoja vzajemnosti za uveljavljani pobot pritožbi ugodilo, na preostale pritožbene navedbe tožeče stranke ni odgovarjalo.

9. V skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP je pritožbeno sodišče odločilo o celotnih pravdnih stroških. Tožeča stranka je v celoti uspela, zato ji je toženec dolžna po prvem odstavku 154. člena ZPP povrniti pravdne stroške. Ti obsegajo: 100 točk za sestavo predloga za izvršbo, 200 točk za dopolnitev tožbe, 200 točk za vlogo z dne 28. 3. 2018, 250 točk za pritožbo, 2% materialnih stroškov in 22% DDV, kar skupaj znaša 559,98 EUR, ter stroške sodnih taks, ki za predlog za izvršbo, tožbo in pritožbo skupno znašajo 180,00 EUR. Celotni pravdni stroški znašajo 739,98 EUR.