Jedro

Ker tožnica zahteva sklenitev prodajne pogodbe, zaradi česar gre za spor iz premoženjskih razmerij fizičnih oseb, je podana sodna pristojnost. Vendar kljub temu se po mnenju pritožbenega sodišča v pravdnem postopku ne more odločati o tem katera izmed oseb, ki so sprejele objavljeno ponudbo, ima močnejšo prednostno predkupno pravico in s tem pravico do sklenitve pravnega posla. To pristojnost ima upravna enota, kot to jasno določa 22.čl. ZKZ.

Izrek

Pritožba se kot neutemeljena zavrne in se potrdi

izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek s katerim tožnica od toženke vtožuje, da je dolžna z njo skleniti prodajno pogodbo za parc.št. 3354 k.o. C. in ji jo izročiti v last in posest, tožnica pa je toženki dolžna plačati kupnino v višini 2.998.208,00 SIT; toženka je tožnici tudi dolžna izdati overjeno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na navedeni parceli v korist tožnice, vse v roku 15 dni, sicer bo tako pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila ta sodba s svojo pravnomočnostjo. Ugotovilo je, da sta B. in M.P. (katerima je tožnica prodala parc.št. 3354 k.o. C.) predkupna upravičenca s statusom kmeta mejaša, in da s sklenitvijo pogodbe med toženko in P. ni bila kršena predkupna pravica do nakupa tožnici. B.P. je kmet (odločba o statusu kmeta) in je družinski član lastnice parcele, ki je tudi dala ponudbo skupaj z njim in katere parcela, ki jo ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Tožnica pa v trenutku objave ponudbe ni bila več zakupnica parc.št. 3354 k.o. C. Zoper navedeno sodbo se pritožuje tožnica. V pritožbi navaja, da je sodišče zmotno ugotovilo okoliščine zakupne pogodbe. Tožnica je bila prepričana, da je toženka v ponudbi potrdila obstoj zakupne pogodbe, in da to za sodišče ne bo sporno. Toženka je narmeč v ponudbi za vtoževano parcelo zapisala "sklenjena najemna pogodba, kupec prevzame vsa bremena vezana na najemno pogodbo". Če bi toženka štela, da je najemna pogodba prenehala veljati, tega pripisa ne bi bilo. Sodišče pa brez kakršnega koli dokaza domneva, da tožnica odpovedi zakupa ni nasprotovala, kar je seveda nesmisel. Če bi tožnica na odpoved pristala, se ne bi prijavila na ponudbo kot zakupnica in tudi ne bi vložila tožbe. Tožnica v podkrepitev teh navedb prilaga dopis svojega pooblaščenca z dne 17.4.2004, ko je bilo toženki v zvezi s prvo ponudbo z dne 23.2.2004 jasno predočeno, da tožnica odpovedi zakupa utemeljeno nasprotuje. Glede na vsebino poznejše ponudbe z dne 14.6.2004, je bila tožnica zato v dobri veri, da je zakup veljaven. Nadalje navaja, da glede stališče sodišča, da sta P. predkupna upravičenca pred tožnico, ne glede na to, da njuno zemljišče ne meji na vtoževano parcelo, nima besed. P. imata svoja zemljišča kilometre stran od vtoževane parcele. Enako je oddaljena tudi edina parcela toženke, ki je bila predmet prodaje in meji na parcelo M.P. V konkretnem primeru ne gre za zaokroževanje zemljišč, za preprečitev razdrobitve zemljišč in za varstvo kmetov, ampak gre za to, kako izigrati zakupnico, ki zemljišče obdeluje že od leta 1980. Tožnica ne nasprotuje, da P. odkupita preostala zemljišča, tako kot Cankarjev hlapec Jernej pa je prepričana, da ima pravico do vtoževane parcele.

Toženka je po svoji pooblaščenki podala odgovor na pritožbo. V njem navaja, da je toženka odpovedala zakupno pogodbo 5.4.2004 in pri tem upoštevala odpovedni rok 60 dni. V zakupni pogodbi je bilo namreč določeno, da se navedena pogodba lahko odpove sporazumno oz. z odpovednim rokom dveh mesecev. Tožnica, na kateri je dokazno breme, v teku celotnega postopka ni nikoli navedla, da je nasprotovala odpovedi zakupne pogodbe, prav tako ni predložila nobenega pisnega dokaza. Dokaz, ki ga je priložila pritožbi, pa je prepozen. Nadalje navaja, da je toženka sklenila kupoprodajno pogodbo s P., za katera je bilo v upravnem postopku ugotovljeno, da sta predkupna upravičenca po 23.čl. Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Zato je upravna enota izdala odločbo s katero je odobrila pogodbo sklenjeno med tožnico in P. To odločbo je po pritožbi tožnice potrdil tudi pritožbeni organ Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. Ugotavljanje predkupnega upravičenja glede sklenitve kupoprodajne pogodbe, ne more biti predmet civilnega postopka, ampak je lahko samo predmet upravnega postopka in je zato tožena stranka v dokaz svojih navedb, katere je že preveril organ v upravnem postopku, priložila obe odločbi upravnega organa (UE in Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano). Po mnenju tožene stranke je ugotovitev organa prve stopnje kot organa druge stopnje dovolj trden dokaza, da sta P. uveljavljala predkupno upravičenje katerega dejansko imata (kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj), saj zadostuje da nastopa kot mejaš z eno izmed parcel, katere so naprodaj.

Pritožba ni utemeljena.

Iz obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje izhaja, da je sodišče tožbeni zahtevek tožnice zavrnilo zaradi tega, ker je ugotovilo, da tožnica v času objave ponudbe ni bila več zakupnica parc.št. 3354 k.o. C., da pa tudi če bi bila, imata P., s katerima je toženka sklenila prodajno pogodbo (tako za parc.št. 3354, kot še za tri ostale parcele k.o. C.), prednostno predkupno pravico, ki je močnejša od prednostne predkupne pravice tožnice, saj imata status kmeta, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj. Iz navedb v pritožbi pa izhaja, da se tožnica s tako obrazložitvijo ne strinja, saj je ona zakupnica in ima ona torej prednostno predkupno pravico pred P., ki nimata statusa kmeta, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, ampak imata le status kmeta, kot taka pa je njuna prednostna pravica za prednostno pravico tožnice kot zakupnice. Ker tožnica zahteva sklenitev prodajne pogodbe, zaradi česar gre za spor iz premoženjskih razmerij fizičnih oseb, je podana sodna pristojnost. Vendar kljub temu se po mnenju pritožbenega sodišča v pravdnem postopku ne more odločati o tem katera izmed oseb, ki so sprejele objavljeno ponudbo, ima močnejšo prednostno predkupno pravico in s tem pravico do sklenitve pravnega posla. To pristojnost ima upravna enota, kot to jasno določa 22.čl. ZKZ, ki določa, da upravna enota odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo; stranke v postopku odobritve pa so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu s tem zakonom; zoper odločbo upravne enote je dopustna pritožba o kateri odloča ministrstvo, pristojno za kmetijstvo. V 19.čl. istega zakona, pa je določeno, da upravna enota pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča ne odobri, če ni upoštevan vrstni red kupcev po 23.čl. tega zakona. 23.čl. ZKZ pa določa vrstni red predkupnih upravičencev. Sodišče je torej vezano glede tega vprašanja na odločitev izdano s strani upravnega organa. Saj v kolikor bi postopalo drugače, bi s svojo odločitvijo zaobšlo upravni postopek oziroma posegalo v pristojnost upravnega organa. V konkretni zadevi pa je bilo o tem vprašanju odločeno na prvi stopnji z odločbo s strani UE z dne 3.11.2004 (katera je odobrila pravni posel po kupoprodajni pogodbi št. 128/04 z dne 8.9.2004, sklenjeni med toženko kot prodajalko in P. kot kupcema kmetijskih zemljišč parc.št. 3351/4, 3353, 3354 in 3513, vse k.o. C.) in na drugi stopnji z odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano z dne 9.3.2005, katera je zavrnila pritožbo tožnice zoper odločbo UE. Zato je odločitev sodišča prve stopnje, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek pravilna, vendar iz zgoraj navedenih razlogov. Pa tudi sicer je tožbeni zahtevek nesklepčen. Pogodba sklenjena med toženko in P. je veljavna, »živi«. Zato tožnica ne more uveljavljati svojo prednostno predkupno pravico le z zahtevkom za sklenitev prodajne pogodbe, ne da bi hkrati zahtevala razveljavitev pogodbe sklenjene med toženko in P. Če bi sodišče ugodilo takemu zahtevku, bi naložilo ponovno prodajo iste stvari, kar pa je nedopustno. Pri tem pa je potrebno povedati še to, da iz zemljiške knjige izhaja, da sta P. na podlagi notarskega zapisa - kupoprodajne pogodbe z dne 8.9.2004 in notarskega zapisa - aneksa z dne 18.5.2005, z dnem 27.5.2005 vknjižena v zemljiški knjigi kot lastnika parcele št. 3354 k.o. C. vsak z deležem ½.

Glede na vse zgoraj navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožnice kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353.čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka, enako tudi tožena stranka, katere odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k razjasnitvi zadeve (154., 155. čl. in 165. čl. ZPP).