Jedro

V obravnavani zadevi določbe SZ-1 o upravljanju večstanovanjske hiše niso upoštevne, ker je na objektu nesporno vzpostavljena solastnina in ne etažna lastnina. V primeru solastnine materialnopravno podlago glede upravljanja s stvarjo predstavljajo določbe SPZ.

Kljub temu, da posebna pisna pogodba o upravljanju s toženo stranko ni bila podpisana, pa iz opisanih okoliščin izhaja, da je tožena stranka konkludentno izjavila voljo za imenovanje upravitelja.

Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da tožeča stranka do plačila ni upravičena iz razloga, ker je nastopala kot upravitelj po 67. členu SPZ in ne kot upravnik v smislu SZ-1.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se izpodbijana sodba v II. točki izreka spremeni tako, da ostane sklep o izvršbi v veljavi tudi v 1. točki izreka za glavnico v znesku 4.184,31 EUR ter zakonske zamudne obresti: -od zneska 114.500,00 SIT od dne 11. 5. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 6. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 7. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 8. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 9. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 10. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 11. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 120.000,00 SIT od dne 11. 12. 2006 do 31. 12. 2006; -od zneska 3.983,56 EUR od dne 1. 1. 2007 do plačila; -od zneska 500,75 EUR od dne 11. 1. 2007 do plačila.

II. Pritožba tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka potrdi.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 363,84 EUR v 15 dneh po prejemu te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

IV. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v zvezi s popravnim sklepom: - vzdržalo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani 2645 In 818/2007 z dne 7. 5. 2008 v veljavi v 1. točki izreka za znesek 77.323,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2007 dalje in od zneska 18.529.887,00 SIT od 28. 9. 2006 do 31. 12. 2006 ter v 4. točki za izvršilne stroške (I. točka izreka), - v ostalem delu, in sicer za glavnico v znesku 4.184,31 EUR s pp, sklep o izvršbi v 1. točki razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka).

2. Proti tej sodbi sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki. Tožeča izpodbija II. točko izreka, tožena pa I. točko izreka. Obe sta uveljavljali pritožbene razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Tožeča stranka je pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, in podredno, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse s stroškovno posledico. Tožena stranka pa je predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v I. točki izreka spremeni tako, da sklep o izvršbi za znesek 77.323,35 EUR razveljavi in tožbeni zahtevek v tem delu zavrne, tožeči stranki pa naloži povrnitev izvršilnih in pravdnih stroškov tožene stranke v roku 15 dni z zakonskimi zamudnimi obrestmi, podredno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Obe pravdni stranki sta priglasili stroške pritožbenega postopka.

3. Tudi odgovor na pritožbo sta vložili obe pravdni stranki. Predlagali sta zavrnitev pritožbe nasprotne stranke kot neutemeljene. Obe sta priglasili stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba tožeče stranke je utemeljena, pritožba tožene stranke pa ni utemeljena.

5. Predmet tožbenega zahtevka predstavlja plačilo 1) računov za stroške upravljanja na objektu T. 1 v L., za katerega je sodišče prve stopnje presodilo, da ni utemeljen, ter 2) plačilo računa za obnovo fasade in strehe na istem objektu, kateremu je sodišče prve stopnje ugodilo. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta solastnika predmetnega objekta tožena stranka do 3/10 in M. A. P. do 7/10. K pritožbi tožeče stranke:

6. Pritožnik pravilno opozarja, da zgolj neizpolnjevanje pogojev po prvem odstavku 48. člena Stanovanjskega zakonika (1) (v nadaljevanju SZ-1) za obvezno postavitev upravnika v večstanovanjski stavbi ne preprečuje, da je ta postavljen tudi v stavbi, ki ima manj lastnikov oziroma posameznih delov. Zato je zaključek sodišča prve stopnje, da tožeče stranke že iz tega razloga ni mogoče šteti za upravnika, zmoten. Vendar v obravnavani zadevi določbe SZ-1 o upravljanju večstanovanjske hiše niso upoštevne, ker je na objektu T. 1 v L. nesporno vzpostavljena solastnina in ne etažna lastnina (2). V primeru solastnine materialnopravno podlago glede upravljanja s stvarjo predstavljajo določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Solastniki nepremičnino upravljajo bodisi skupno (3) bodisi za upravljanje določijo posamezno (fizično ali pravno) osebo, ki je lahko solastnik ali ne, in ki lahko upravljanje z nepremičninami opravlja tudi kot pridobitno dejavnost. Določba petega odstavka 67. člena SPZ predpisuje, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, med katere sodi določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh solastnikov. Tožeča stranka je v obravnavani zadevi predložila le pogodbo o opravljanju storitev upravljanja, sklenjeno med tožečo stranko ter M. A. P., ki ima na objektu T. 1 v L. 70 % lastniški delež (priloga A37). Takšna pogodba po ugotovitvah sodišča prve stopnje med tožečo stranko in toženo stranko kot 30 % solastnico objekta ni bila podpisana, čeprav je bila toženi stranki poslana in je z njo razpolagala (priloga B3).

7. Imenovanje upravitelja pomeni, da solastniki odločajo o tem, ali bodo upravitelja sploh imeli, kdo bo upravitelj ter kakšna pooblastila bo imel; če ni drugače določeno, ima upravitelj pravico do rednega upravljanja (4). Za tak dogovor obličnost ni predvidena, solastniki pa ga lahko postavijo tudi s konkludentnim ravnanjem, kar pravilno izpostavlja pritožnik. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je C. J., zaposlen pri tožeči stranki, skrbel za vzdrževanje stavbe na T. 1, delitev stroškov in opravljanje različnih del s podizvajalci. Priča D. N., poslovodja poslovalnice B. na T. 1, je potrdila, da je deloval kot hišnik oziroma upravnik, z njim je imela stike, če je bilo potrebno kaj urediti, v takem primeru pa je vedno prišel in bil skrben. Na podlagi opisanih dejanskih ugotovitev pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da je tožeča stranka v predmetni stavbi veljavno nastopala kot upravitelj. Upravljanje namreč pomeni organizirano delovanje, ki omogoča, da stvar čim bolje služi njenemu namenu, pri čemer gre v glavnem za tekoče ukrepe v interesu vseh solastnikov (5). Prav takšne storitve pa je opravljala tožeča stranka. Da te ne bi bile opravljene, tožena stranka ni zatrjevala. Svojo obrambo je gradila predvsem na dejstvu pomanjkanja danega soglasja in pogodbene podlage. Kljub temu, da posebna pisna pogodba o upravljanju s toženo stranko ni bila podpisana, pa iz opisanih okoliščin izhaja, da je tožena stranka konkludentno izjavila voljo za imenovanje upravitelja. S storitvami upravljanja je bila seznanjena in jim ni nikoli nasprotovala; nasprotno, te storitve je koristila, določene je preko poslovodje naročevala tudi sama, s posredovano (sicer nepodpisano) pogodbo pa je tudi razpolagala.

8. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da tožeča stranka do plačila ni upravičena iz razloga, ker je nastopala kot upravitelj po 67. členu SPZ in ne kot upravnik v smislu SZ-1. Pogodba o upravljanju ima naravo mandatne pogodbe (pogodbe o naročilu), s katero se prevzemnik naročila zavezuje naročitelju, da bo zanj opravil določene posle (prvi odstavek 766. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Mandatar pa ima pravico do plačila za svoj trud oziroma opravljeno storitev (prim. tretji odstavek 766. člena OZ), če ni dogovorjeno drugače. Na pravico plačila ne vpliva dejstvo, da tožeča stranka ni nastopala kot upravnik po SZ-1, ki ima že z zakonom določena pooblastila. Ker je torej tožeča stranka (tudi) za toženo stranko opravljala storitve upravljanja, je do plačila upravičena. Tožena stranka višini vtoževanega plačila obrazloženo ni nasprotovala, zato pritožbeno sodišče zaključuje, da je tožbeni zahtevek za plačilo računov, ki se nanašajo na storitve upravljanja na objektu T. 1 v L. (priloge A13 do A17 in A19 do A22), utemeljen (6).

9. Iz opisanega izhaja, da je pritožba tožeče stranke utemeljena. Zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka spremenilo tako, kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe (5. alineja 358. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

10. Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, ji je pritožbeno sodišče skladno z Zakonom o odvetniški tarifi priznalo pritožbene stroške od vrednosti izpodbijanega dela sodbe sodišča prve stopnje po vloženem stroškovniku, in sicer 283,20 EUR nagrade za postopek s pritožbo (tar. št. 3210), 20,00 EUR materialnih stroškov (tar. št. 6002) ter 20 % DDV, kar skupaj znaša 363,84 EUR.

11. Tožena stranka, katere odgovor na pritožbo k predmetni odločitvi ni pripomogel, sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

K pritožbi tožene stranke:

12. Pritožbena graja o absolutni bistveni kršitvi po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni utemeljena. Sodba sodišča prve stopnje vsebuje vse potrebne razloge, zakaj je tožeča stranka nastopala kot upravitelj po 67. členu SPZ, in jo je tako mogoče preizkusiti. Ta materialnopravno presoja je tudi pravilna. Na pritožbene navedbe, da naj bi bil tak zaključek sodišča prve stopnje zmoten, je odgovorjeno že v 6. in 7. točki obrazložitve te sodbe. Trditvene podlage za takšno odločitev tožeča stranka ni podala prepozno, kot to napačno navaja pritožnik, saj le sklicevanje na drugo pravno podlago ne pomeni prepozno podanih trditev (7). Pogodbena podlaga za opravljanje storitev upravljanja s strani tožeče stranke na objektu T. 1 v Ljubljani je zato, kot izhaja iz že navedenih razlogov k pritožbi tožeče stranke, podana.

13. Pritožbeno sodišče soglaša s presojo sodišča prve stopnje, da je tožena stranka podala soglasje k izvedbi del za obnovo fasade in strehe na spornem objektu ter se zavezala plačati 30 % zneska, navedenega v informativni ponudbi (priloga A12). Na vse ugovore tožene stranke je sodišče prve stopnje že ustrezno odgovorilo. S ponavljanjem trditev o predračunu št. 10/2006-F kot edini možni podlagi za sklenitev pogodbe tožena stranka v pritožbenem postopku ne more uspeti. Tudi dejstvo, da informativna ponudba ni postala sestavni del pogodbe o izvedbi gradbeno obrtniških del pri obnovi fasade in strehe (priloga A25), ni odločilnega pomena. Ključno je, da se je tožena stranka strinjala z izvedbo del, katera ne po obsegu ne po vrednosti bistveno niso odstopala od sklenjene pogodbe, dela pa so bila v celoti izvedena. Tožena stranka je bila na podlagi odločbe Stanovanjske inšpekcije tudi sicer dolžna zagotoviti sanacijo objekta, tožeča stranka (kot upravitelj) pa je bila dolžna v okviru svojih pooblastil storiti vse, kar je potrebno za njeno izvršitev (priloga A39). Sodišče prve stopnje je pojasnilo še, da je prav na podlagi tega soglasja sploh lahko prišlo do javnega razpisa za obnovo fasade in strehe v okviru programa „Ljubljana moje mesto“. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da gre pri spornih delih za posel rednega upravljanja, za katerega zadostuje soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (8). Tožeča stranka pa je aktivno legitimirana, da zahteva plačilo spornih stroškov, ki odpadejo na solastniški delež tožene stranke in jih je izvajalcu v celoti izplačala, že na podlagi konkludentno sklenjene pogodbe, ki zajema posle redne uprave stavbe. Zato pritožbene navedbe v tem delu niso utemeljene.

14. Utemeljen ni niti pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do ugovorov tožene stranke o nesprejemljivosti delitve stroškov na podlagi solastniških deležev. Te je namreč pravilno in obrazloženo zavrnilo. Po 68. členu SPZ stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. V kolikšnem delu se je fasada obnovila prav na delu objekta, katerega „lastnica“(9) je tožena stranka, ter trditve o „specifičnosti“ fasade za odmero deleža plačila obnove fasade in strehe niso pomembne, saj gre nedvomno za stroške, ki se nanašajo na celotni objekt (10). Zato obširno sklicevanje na dejanski način rabe stavbe izpodbijane odločitve ne more omajati. Ker so bile torej že trditve tožene stranke v tem delu irelevantne za odločitev v predmetnem sporu, sodišče prve stopnje dokaza z izvedencem ni bilo dolžno izvesti.

15. Sodišče prve stopnje je povsem jasno utemeljilo tudi odločitev o višini tožbenega zahtevka (glej str. 12 izpodbijane sodbe), s tem pa je smiselno zavrnilo ugovor tožene stranke, da predstavlja vtoževani znesek 31,7 % (in ne 30 %) pogodbene vrednosti. Pritožnik podrobneje ne pojasni, zakaj naj bi bilo temu tako.

16. Nenazadnje pritožnik ne more uspeti niti s pritožbenimi navedbami o neutemeljenem sklicevanju sodišča prve stopnje na dejstvo, da tožena stranka spornega računa (priloga A18) ni zavrnila, saj to ni bil nosilni razlog sodišča prve stopnje za presojo o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

17. Glede na navedeno pritožba tožene stranke ni utemeljena. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijani I. točki izreka ni zasledilo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

18. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Stroške odgovora na pritožbo pa krije tožeča stranka sama, saj ti stroški za pritožbeni postopek niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP). Vse relevantne navedbe je namreč že podala tekom postopka pred sodiščem prve stopnje.

(1) Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

(2) Prim. Juhart, Uvodna pojasnila k SZ-1, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 19 in 20. (3) Prim. prvi odstavek 67. člena SPZ.

(4) Prim. Rijavec v: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 346. (5) Prim. Rijavec, navedeno delo, str. 342. (6) Račun predstavlja dokaz o višini terjatve, dokler tožena stranka ne postavi določnega ugovora.

(7) Prim. tretji odstavek 180. člena ZPP.

(8) Gre za investicijsko vzdrževalna dela kot ukrep za ohranitev substance objekta in njene zmožnosti služiti njenemu namen; prim. drugi odstavek 67. člena SPZ.

(9) Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež), kar pomeni, da vsakemu od lastnikov pripada le računsko določen delež te stvari (prim. 65. člen SPZ).

(10) Prim. drugi odstavek 5. člena SZ-1, po katerem so skupni deli večstanovanjske stavbe tudi skupni gradbeni elementi, med katere spadata fasada in streha.