Jedro

Tožnik bi ob izpolnjevanju pogodbe, torej ob izročitvi stanovanja brez lesenega dela kuhinje, lahko izbral na eni strani med odklonitvijo izpolnitve in zahtevkom za izpolnitev pogodbe ter na drugi strani med sprejemom take izpolnitve in uveljavljanjem ustreznih jamčevalnih sankcij. Tožnik je izpolnitev sprejel, kar potrjuje primopredajni zapisnik, prav tako pa tožnik navedbe toženke, da je izpolnitev sprejel brez pripomb, ni prerekal. Ker je tožnik izpolnitev sprejel, je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključilo, da je posledično možnost uveljavljanja pravnih posledic zaradi delne neizpolnitve izgubil. S sprejemom izpolnitve je imel možnost uveljavljati jamčevalne zahtevke zaradi napak.

Glede na to, da iz primopredajnega zapisnika izhaja, da sta pravdni stranki ob prevzemu nepremičnine ugotovili, da je nepremičnina v stanju, kot je bilo dogovorjeno s prodajno pogodbo, v normalnem stanju glede na starost in običajno rabo in da se v nepremičnini nahaja oprema, kot je bilo dogovorjeno, tožnik ni ravnal skladno z drugim odstavkom 461. člena OZ, ker zatrjevane očitne stvarne napake (kar manjkajoči leseni kuhinjski elementi so) ni grajal. Ker tako ni ravnal, je izgubil pravico uveljavljanja stvarnih napak iz tega naslova. Tudi če bi sodišče prve stopnje ugotovilo, kar trdi pritožnik, da je bilo s prodajno pogodbo dogovorjeno, da bo toženka v stanovanju pustila vgradne kuhinjske elemente, je bilo ob prevzemu stanovanja ne glede na poprejšnje elektronsko sporočilo toženke povsem jasno, da ob primopredaji vgradnih kuhinjskih elementov v stanovanju ni bilo, česar pa tožnik ob prevzemu ni uveljavljal kot stvarne napake.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 373,32 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 9.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe (I. točka izreka) ter odločilo, da stroške postopka nosi tožeča stranka sama (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnik) iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi. Navaja, da toženka trditev tožnika, da ji je dal dodaten rok za izpolnitev pogodbe, ni prerekala. Zato sodišče navedenih dejstev v zvezi s pozivom na odpravo napak in postavitvijo dodatnega roka ne bi smelo samo preverjati in bi moralo zaključiti, da je bil tožnik upravičen od pogodbe odstopiti oz. da je pogodba razvezana po samem zakonu (105. člena OZ). Poleg tega za poziv na izpolnitev ter za izjavo o odstopu od pogodbe zakon ne predpisuje posebne nobene posebne oblike. Za odstop od pogodbe zadostuje neoblična izjava, kot obvestilo o odstopu se šteje tudi prejem vložene tožbe ali predloga za izvršbo. Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnik ni prerekal navedb toženke, da neizročitev lesenega dela kuhinje pomeni neizpolnitev neznatnega dela obveznosti. Pri vprašanju, ali gre za neizpolnitev neznatnega dela obveznosti, gre za pravni zaključek sodišča, medtem ko se priznanje nanaša na dejstva, ne pa na pravne zaključke. Sodišče prav tako napačno tolmači, kdaj gre za neizpolnitev neznanega dela obveznosti oz. za neznatno napako. Namen določbe 110. člena OZ je preprečitev prenehanja pogodbe zaradi nepomembnih razlogov. Neznatnost je treba razlagati zelo strogo. Zmoten je zaključek sodišča, ki je vrednost lesenega dela kuhinje primerjalo z vrednostjo celotnega stanovanja. V konkretnem primeru je bila struktura pogodbe takšna, da iz pogodbe izhaja več obveznosti, in sicer se je toženka zavezala izročiti stanovanje nepremičnino v pogodbeni vrednosti 325.000,00 EUR, poleg tega pa še vgradne omare, luči, vso kopalniško opremo ter kuhinjsko mizo v skupni dogovorjeni vrednosti 20.000,0 EUR. Zaradi tega je napačen zaključek sodišča, da tožnik s tem, ko je sprejel izpolnitev (izročitev) stanovanja izgubil vse pravice (tako glede odstopa od pogodbe kot glede uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov) glede ostalih obveznosti. Samo stanovanje ni bilo obremenjeno s stvarnimi ali pravnimi napakami. Tožnik je zato povsem pravilno postopal, ko je toženko pozval na izpolnitev tiste glavne obveznosti iz pogodbe, ki je zadevala izročitev lesenih delov kuhinje. Materialnopravno je zgrešeno stališče v sodbi, da določbe 465. člena OZ ni mogoče uporabiti. Sodišče je namreč spregledalo, da je VS RS zavzelo stališče, da se kupec ne more sklicevati na ugodnosti iz 465. člena OZ, če ob sklenitvi pogodbe napako ugotovi. V konkretnem primeru je povsem jasno, da ob sklenitvi pogodbe napake še ni bilo, saj iz dokazov, ki jih je predlagal tožnik, izhaja, da je predmet pogodbe tudi leseni del kuhinje. Sodišče je prav tako napačno tolmačilo 480. člen OZ, saj iz elektronske korespondence med pravdnima strankama in nepremičninskimi agenti izhaja, da je toženka potem, ko je od nepremičninske agentke A. A. prejela elektronsko sporočilo z dne 11. 11. 2017 s tolmačenjem pravnika agencije zapisala, da bo stanovanje predala skladno s pogodbo. Zaradi tega tožnik na primopredajnem zapisniku ni označil, da bi bilo kaj narobe, saj je pričakoval, da bo toženka izpolnila svojo obveznost, kot je to jasno zapisala v elektronskem sporočilu. Glede na to ni začel teči enoletni rok iz 495. člena OZ, kar pomeni, da je treba šteti, da izjava o razdrtju pogodbe ter samo razdrtje pogodbe, tudi če bi do njega prišlo šele s tožbo, ni bilo prepozno. Zato ni prepozen s tožbo uveljavljani kondikcijski zahtevek, ki zapade ob razdrtju pogodbe in zastara v splošnih zastaralnih rokih. Odločitev sodišča pa tudi sicer ni zakonita, saj je glavno obravnavo zaključilo ne da bi izvajalo dokaze, kar je bilo preuranjeno. V konkretnem primeru iz dokaznega postopka izhaja, da so bili vsi sodelujoči pri tem primeru prepričani, da je kuhinja del pogodbenega dogovora, a se je toženka naknadno premislila in hotela od tožnika iztržiti še 9.000,00 EUR. Potem ko je toženka zapisala, da bo obveznost izpolnila skladno s pogodbo in mnenjem, ki ga je podal pravnik nepremičninske agencije (torej tudi z lesenimi deli kuhinje), nato pa tega ni storila, je ravnala v izrecnem nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, čemur pa ni mogoče nuditi pravnega varstva.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je na podlagi neprerekanih oz. neobrazloženo prerekanih navedb strank ugotovilo: - da sta pravdni stranki dne 27. 7. 2017 sklenili pogodbo, katere predmet je bilo stanovanje (s shrambo), vključno z vsemi vgradnimi omarami, lučmi, vso kopalniško opremo in kuhinjsko mizo (A8 in A9), - da je bila kupnina za stanovanje (s shrambo) dogovorjena v znesku 325.000,00 EUR in za opremo v znesku 20.000,00 EUR, skupaj torej v znesku 345.000,00 EUR (A8), - da si je dne 13. 7. 2017 tožnik v prisotnosti nepremičninske posrednice A. A., svoje partnerke B. B. in toženke prvič ogledal stanovanje, pri tem ogledu pa je toženka B. B. razlagala o kvaliteti kuhinje, odpirala je kuhinjske omarice in predale in kazala njeno brezhibnost (A10), - da sta se dne 17. 7. 2017 stranki ter njuni nepremičninski posrednici A. A. in C. C. sestali na sedežu agencije, prisoten pa je bil tudi direktor te agencije D. D., na katerem so se dogovorili, kaj ostane v stanovanju in kaj ne, - da si je 19. 7. 2017 tožnik v prisotnosti toženke, B. B., A. A., C. C. in D. D. stanovanje ogledal drugič, pri čemer so bili predmet pogovora roki pogodbe, kredita, nakupa, - da so se dne 27. 7. 2017 tožnik, toženka, B. B., A. A. in D. D. sestali na sedežu agencije, stranki pa sta podpisali pogodbo (A8), - da si je tožnik v prisotnosti toženke, B. B. in svojih otrok stanovanje ogledal zadnjič, - da je 13. 11. 2017 A. A. obvestila tožnika, da je toženka kuhinjo v stanovanju pripravljena pustiti, če ji tožnik plača 9.000,00 EUR (A10 in B4), - da je bila dne 15. 11. 2017 opravljena primopredaja stanovanja, na kateri so bili prisotni tožnik, toženka, B. B., A. A., D. D. in še dve osebi, ki sta toženki pomagali pri selitvi (B3), - da ob primopredaji stanovanja lesenega dela kuhinje v stanovanju ni bilo, ker ga je toženka iz stanovanja odstranila (A3 do B7), - da je v primopredajnem zapisniku (med drugim) zapisano, da stranki ugotavljata, da je nepremičnina v stanju, kot je bilo s prodajno pogodbo z dne 27. 7. 2017 dogovorjeno, v normalnem stanju glede na starost in običajno rabo, da se v nepremičnini nahaja oprema, kot je bilo dogovorjeno (B3);

6. Tožnik je v tožbi trdil, da je od pogodbe v delu, ki se nanaša na leseni del kuhinje, odstopil oz. je bila pogodba v tem delu razvezana na podlagi zakona, ker mu toženka po dodatnem pozivu pogodbe ni izpolnila v delu, ki se nanaša na vgradne kuhinjske elemente. Toženka pa je v postopku med drugim ugovarjala, da tožnik ugovora neizpolnitve in delnega odstopa od pogodbe ter razveze pogodbe na podlagi zakona ne more uveljavljati, ker je izpolnitev sprejel brez pripomb. Navajala je, da je manjkajoči leseni del kuhinje očitna stvarna napaka, ki bi jo tožnik moral grajati nemudoma, česar pa ni storil, zaradi česar je pravice iz naslova stvarnih napak izgubil. 7. Sodišče prve stopnje je v razlogih izpodbijane sodbe pravilno materialnopravno ugotovilo, da bi tožnik ob izpolnjevanju pogodbe, torej ob izročitvi stanovanja brez lesenega dela kuhinje, lahko izbral na eni strani med odklonitvijo1 izpolnitve in zahtevkom za izpolnitev pogodbe ter na drugi strani med sprejemom take izpolnitve in uveljavljanjem ustreznih jamčevalnih sankcij. Tožnik je izpolnitev sprejel, kar potrjuje primopredajni zapisnik (B3), prav tako pa tožnik navedbe toženke, da je izpolnitev sprejel brez pripomb, ni prerekal. Ker je tožnik izpolnitev sprejel, je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno zaključilo, da je posledično možnost uveljavljanja pravnih posledic zaradi delne neizpolnitve izgubil. S sprejemom izpolnitve je imel možnost uveljavljati jamčevalne zahtevke zaradi napak2. 8. Obligacijski zakonik (OZ) v prvem odstavku 461. člena določa, da je kupec dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati ali jo dati v pregled, brž ko je to po normalnem teku stvari mogoče, in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova. Drugi odstavek 461. člena OZ pa določa, da če je bil pregled opravljen v navzočnosti obeh strank, mora kupec takoj sporočiti prodajalcu svoje pripombe zaradi očitnih napak, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova.

9. Glede na to, da iz primopredajnega zapisnika izhaja, da sta pravdni stranki ob prevzemu nepremičnine ugotovili, da je nepremičnina v stanju, kot je bilo dogovorjeno s prodajno pogodbo z dne 27. 7. 2017, v normalnem stanju glede na starost in običajno rabo in da se v nepremičnini nahaja oprema, kot je bilo dogovorjeno, tožnik ni ravnal skladno z drugim odstavkom 461. člena OZ, ker zatrjevane očitne stvarne napake (kar manjkajoči leseni kuhinjski elementi so) ni grajal. Ker tako ni ravnal, je izgubil pravico uveljavljanja stvarnih napak iz tega naslova. Tudi če bi sodišče prve stopnje ugotovilo, kar trdi pritožnik, da je bilo s prodajno pogodbo dogovorjeno, da bo toženka v stanovanju pustila vgradne kuhinjske elemente, je bilo ob prevzemu stanovanja ne glede na poprejšnje elektronsko sporočilo toženke povsem jasno, da ob primopredaji vgradnih kuhinjskih elementov v stanovanju ni bilo, česar pa tožnik ob prevzemu ni uveljavljal kot stvarne napake.

10. Pritožbena navedba, da tožnik na primopredajnem zapisniku ni označil, da je kaj narobe zato, ker je toženka v elektronskem sporočilu (sporočilo z dne 12. 11. 2017 v prilogi A16) navedla, da bo stanovanje predala skladno s pogodbo, ni utemeljeno, saj je bilo ob primopredaji stanovanja jasno, da je toženka kuhinjo odmontirala, poleg tega iz sporočila tožniku z dne 13. 11. 2017 (A17) izhaja, da je tožnika nepremičninska posrednica A. A. obvestila, da je s toženko govorila po telefonu, ki je pripravljena kuhinjo pustiti v stanovanju, če ji tožnik isti dan plača dodatnih 9.000,00 EUR, kar je tožnik tudi navedel v tožbi.

11. Glede na ugotovljeno vsebino primopredajnega zapisnika 15. 11. 2017 je tako materialno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je zahtevek tožnika neutemeljen. Posledično so neutemeljene pritožbene navedbe, s katerimi tožnik izpodbija zaključek sodišča prve stopnje, da njegove trditve v zvezi z dodatnim rokom za izpolnitev niso bile konkretizirane. Prav tako vsebina primopredajnega zapisnika z dne 15. 11. 2017 izrecno nasprotuje tožnikovim trditvam glede dodatnega roka za izpolnitev, saj iz primopredajnega zapisnika jasno izhaja, da se v stanovanju nahaja oprema, kot je bilo dogovorjeno. Za odločitev v tej zadevi so posledično nerelevantne tudi pritožbene navedbe, ki izpodbijajo zaključek sodišča prve stopnje v zvezi z neznatnostjo izpolnitve in neizvedbo ostalih dokazov, ki jih zaradi dokazovanja svojih navedb predlagal tožnik.

12. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje pritožbe na določilo 465. člena OZ, saj je bil tožnik, ki mu je toženka po podpisu pogodbe 11. 11. 2017 povedala, da bo kuhinjo odnesla s seboj, seznanjen z napako (manjkajočimi lesenimi kuhinjskimi deli), zaradi česar drugačno pritožbeno navajanje ni utemeljeno.

13. Ostale pritožbene navedbe za odločitev v zadevi niso bile pravno odločilne, zato pritožbeno sodišče nanje ni posebej odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo ( 353. člen ZPP).

15. Tožnik je s pritožbo propadel, toženki pa so v postopku nastali stroški pritožbenega postopka, in sicer stroški sestave odgovora na pritožbo v višini 500 točk in materialni izdatki v višini 10 točki, skupaj 510 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,60 EUR znaša 306,00 EUR, povečano za 22% DDV pa 373,32 EUR. Na podlagi določila prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP je tožnik dolžan toženki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1 VS RS sodba II Ips 85/2018 2 VS RS sodba II Ips 85/2018