Jedro

Tožnica je navajala in izkazala, da je lastnica (oziroma etažna lastnica) nepremičnine, na kateri je prvi toženec postavil vetrolov, in da dovoljenja (soglasja) za to ni dala. To zadošča za utemeljenost negatorne tožbe.

Z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih dne 24. 7. 1997 je odpadla podlaga za razlago, da je funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine. V spornem obdobju je bil edini nujni skupni del etažne lastnine stavbišče. Če se dokaže namen in volja prejšnjega in novega lastnika (dela) stavbe, da si prejšnji lastnik pridrži lastninsko pravico na delu pripadajočega zemljišča stavbe, je ob obstoju določenih okoliščin ugovor o ločenem pravnem prometu stavbe (stavbišča) in (preostalega) pripadajočega zemljišča po tem presečnem datumu lahko utemeljen.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. do VI. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba 1. tožene stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (v I. točki izreka) potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Ozadje zadeve in odločitev sodišča prve stopnje**

1. Tožnica je v zemljiško knjigo vpisana kot lastnica nepremičnine parc. št. 22/17 k. o. X, ki je v naravi zemljišče pred poslovno stavbo ID 0000-693. Je tudi lastnica dveh posameznih delov v tej stavbi. Toženec je prav tako lastnik dveh posameznih delov v stavbi. V teh prostorih druga toženka opravlja poslovno dejavnost. Tožnica je proti obema vložila tožbo, s katero je zahtevala prenehanje vznemirjanja njene lastninske pravice na parc. št. 22/17, in sicer je zahtevala, da s te nepremičnine odstranita vetrolov, ki sta ga postavila, in da nepremičnino prenehata uporabljati za parkiranje in dostop.

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo prvemu tožencu naložilo, da v roku 15 dni odstrani vetrolov z nepremičnine parc. št. 22/17 (I. točka izreka). Enak odstranitveni zahtevek je proti drugi toženki zavrnilo (II. točka izreka). Proti obema tožencema je zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta se toženca dolžna vzdržati vseh nadaljnjih nedopustnih posegov v lastninsko pravico tožnice na nepremičnini parc. št. 22/17, predvsem da sta dolžna opustiti rabo predmetne nepremičnine za potrebe parkiranja, dostopa, hoje in vožnje z motornimi vozili. V nadaljevanju je odločilo, v kakšnih deležih so posamezne stranke dolžne nasprotni stranki povrniti stroške postopka (IV., V. in VI. točka izreka) in da bo sklep o višini teh stroškov izdalo po pravnomočnosti glavne odločbe (VII. točka izreka).

**Pritožbi**

3. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožujeta tožnica in prvi toženec.

4. Prvi toženec se pritožuje zoper I. točko prvostopenjske sodbe zaradi napačno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijani del sodbe spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma da vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglaša stroške pritožbe. Meni, da protipravnost vznemirjanja tožničine lastninske pravice ni podana, saj jo je ta utemeljevala s prenehanjem najemne pogodbe. Poleg tega je tožnica ne le pristala v izvedbo vetrolova, temveč ga je po lastnih navedbah celo oddajala prvemu tožencu v najem. Tožnica takšni uporabi nepremičnine ni nasprotovala. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do toženčevega ugovora priposestvovanja dela parcele, na kateri stoji vetrolov.

5. Tožnica v odgovoru na prvotoženčevo pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške.

6. Tožnica se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje zoper III., V. in VI. točko izreka prvostopenjske sodbe. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi tudi glede prepovednega zahtevka v razmerju do obeh tožencev, podrejeno da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, poleg tega pa ustrezno spremeni tudi odločitev o stroških postopka in tožencema naloži v plačilo vse stroške postopka, vključno s pritožbenimi stroški. Prvostopenjsko sodišče se je pri odločitvi o predhodnem vprašanju, da je parc. št. 22/17 na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) pripadajoče zemljišče k predilnici, oprlo na izvedensko mnenje v nepravdnem postopku, a je spregledalo, da je bilo to mnenje že trikrat vsebinsko dopolnjeno. V konkretnem primeru so odprta številna pravna vprašanja. Sodišče prve stopnje svojih stališč tekom postopka ni predstavilo strankama postopka, gre za sodbo presenečenja. Vsebina odloka, na katerega se sklicujeta mnenje in prvostopenjsko sodišče, ni takšna, kot jo povzema sodišče prve stopnje. Sodba je napačna predvsem iz razloga, ker ne upošteva posebnosti pravil glede dopustnosti razpolaganja z zemljišči v obdobju od 25. 7. 1997 do uveljavitve Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dne 1. 1. 2003. Ustaljena sodna praksa v izpostavljenem časovnem obdobju nedvoumno dopušča tudi ločeno razpolaganje s stavbo in pripadajočim oziroma funkcionalnim zemljiščem. Toženca sta svoja posamezna etažna dela in k temu delu pripadajoče funkcionalno zemljišče pridobila v s svojima pravnima prednikoma sporazumno določenem obsegu. Na ta način so bili izvedeni tudi postopki etažiranja stavbe, parcelacije zemljišč in realizacija zemljiškoknjižnih vpisov. Kot skupno funkcionalno zemljišče je bilo dogovorjeno in kasneje geodetsko ter formalnopravno urejeno zgolj zemljišče neposredno pred vzhodnim in zahodnim vhodom v stavbo Y. Postopek po ZVEtL-1 je namenjen zgolj odpravi neskladij med dejanskim in evidentiranim stanjem, ki so posledica izvajanja predpisov o lastninjenju, o čemer v konkretnem primeru ni mogoče govoriti.

7. Toženca v odgovoru na tožničino pritožbo predlagata njeno zavrnitev in priglašata stroške.

**Presoja utemeljenosti pritožb**

8. Pritožba tožnice je utemeljena, pritožba prvega toženca ni utemeljena.

_O pritožbi prvega toženca_

9. Odločitev prvostopenjskega sodišča, da je zahtevek za odstranitev spornega vetrolova utemeljen, je pravilna. Sodišče druge stopnje se pridružuje prvostopenjskim razlogom, da to velja tako v primeru, da je tožnica izključna lastnica parcele 0000 22/17, kot tudi če gre v resnici za funkcionalno zemljišče oziroma za skupni del stavbe 0000-693 in je tožnica (zgolj) ena od etažnih lastnikov (26. do 30. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe). Prvi toženec ni uspel dokazati, da je imel (veljavno) soglasje tožnice oziroma vseh etažnih lastnikov za izvedbo vetrolova oziroma poseg v stavbo.

10. Prvi toženec v zvezi s tem omenja tudi ugovor priposestvovanja. Čeprav je pritožba v tem delu nejasna, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je takšen ugovor v nasprotju s siceršnjimi navedbami tožene stranke (da je bil sestavni del stavbe svetlobni jašek, ki ga je prvi toženec le spremenil v vetrolov, in da je parc. št. 22/17 pripadajoče zemljišče k stavbi1). Ker je sodišče prve stopnje v tem delu sledilo toženčevi tezi (da gre za pripadajoče zemljišče), ni bilo potrebno, da se spušča v vprašanje priposestvovanja. V nasprotju s pritožnimi navedbami o dobri veri je tudi prvotoženčevo navajanje v postopku pred sodiščem prve stopnje, da je za poseg pridobil potrebno soglasje etažnih lastnikov (ki ne bi bilo potrebno, če bi menil, da je nepremičnina njegova), prav tako predhodne navedbe o nujni gestiji. Poleg tega je bil njegov ugovor priposestvovanja „pravice do dostopa kot služnostne pravice oziroma podredno izvajanja solastninske pravice na pripadajočem zemljišču“ (list. št. 138) povsem pavšalen. Nanašal se je na dostop do nepremičnine, ne pa na samo postavitev vetrolova (glej list. št. 163). Tudi sicer je dokazno breme obstoja morebitne omejitve tožničine lastninske pravice, ki je vpisana v zemljiški knjigi, na tožencu. Ta tega bremena ni zmogel. 11. Ne drži, da je tožnica protipravnost posega utemeljevala zgolj na poteku najemne pogodbe s prvim tožencem. SPZ v 99. členu določa, da če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lahko lastnik oziroma domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje. Tožnica je navajala in izkazala, da je lastnica (oziroma etažna lastnica) nepremičnine, na kateri je prvi toženec postavil vetrolov, in da dovoljenja (soglasja) za to ni dala. To za utemeljenost negatorne tožbe zadošča. _O tožničini pritožbi_

12. Toženca sta v postopku uveljavljala, da je nepremičnina parc. št. 21/17 pripadajoče zemljišče k stavbi 0000-693 in tako skupni del stavbe, v solastnini vseh etažnih lastnikov stavbe. Tožnica je kot zemljiškoknjižna lastnica vztrajala, da je bila podlagi dogovorov v prodajnih pogodbah iz let 2002 in 2003 izvedena parcelacija, s katero so bila odparcelirana posamezna zemljišča, ki pripadajo posameznim lastnikom v stavbi, ter skupna funkcionalna zemljišča, in sicer parceli 0000 22/18 in 0000 22/29. Sodišče prve stopnje je na podlagi stališča, da samostojno razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je nična, zaključilo, da parcelacija in lastninjenje prej skupnega funkcionalnega zemljišča k stavbi ni bilo veljavno.

13. Takšen materialnopravni zaključek ni pravilen. Z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih dne 24. 7. 1997 je odpadla podlaga za razlago, da je funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine. Da je bil edini nujni skupni del etažne lastnine v spornem obdobju le stavbišče, potrjujejo tudi takrat veljavni predpisi o vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo (Pravilnik o vodenju zemljiške knjige, Pravilnik za izdelavo in potrditev etažnega načrta, Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe – glej VSL sklep I Cp 763/20162). Prodajalec in kupci posameznih delov so se zato lahko dogovorili, kaj je pripadajoče zemljišče posameznim delom stavbe. Če se dokaže namen in volja prejšnjega in novega lastnika (dela) stavbe, da si prejšnji lastnik pridrži lastninsko pravico na delu pripadajočega zemljišča stavbe, je ob obstoju določenih okoliščin ugovor o ločenem pravnem prometu stavbe (stavbišča) in (preostalega) pripadajočega zemljišča po tem presečnem datumu lahko utemeljen.3 Da je s prodajno pogodbo mogoče izključiti prenos lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, pojasnjuje tudi predlog ZVEtL-1 v komentarju k 44. členu.4

14. Za odločitev o predhodnem vprašanju v tej zadevi, to je, ali je nepremičnina parc. št. 21/17 pripadajoče zemljišče k stavbi 0000-693, je torej odločilno vprašanje tudi, ali so izpolnjeni pogoji za lastninski pridržek na pripadajočem zemljišču (oziroma na njegovem delu). Sodišče prve stopnje, ki je menilo, da je vsebina pogodb za odločitev nepomembna, se posledično z njihovo razlago in odprtimi vprašanji (kdaj je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina, kakšen je bil predmet prodajnih pogodb, v kakšnih okoliščinah so bile sklenjene, kako so stranke ravnale po njihovi sklenitvi itd.) ni ukvarjalo. Ker je dejansko stanje zaradi zmotne uporabe materialnega prava v tem delu ostalo nepopolno ugotovljeno, pritožbeno sodišče pa glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenjuje, da samo ne more dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti (iz ugotavljanja je namreč izostal cel sklop dejstev), je tožničini pritožbi ugodilo in sodbo v tem delu razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o glavni stvari vpliva tudi na pravilnost stroškovnega dela odločitve (IV. do VI. točka obrazložitve), zato je izpodbijano sodbo razveljavilo tudi v tem delu.5 Sodišče prve stopnje naj o vprašanju, ali gre za pripadajoče zemljišče, ponovno odloči ob upoštevanju zgoraj navedenih materialnopravnih stališč. Ob tem lahko tudi sklene, da o predhodnem vprašanju zaradi njegove kompleksnosti in vzporednega teka nepravdnega postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča ne bo odločalo samo, ter pravdni postopek prekine. Vse to so razlogi, da pritožbeno sodišče ne more opraviti obravnave in samo odločiti.

**Odločitev pritožbenega sodišča**

15. Glede na zgoraj navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v III. do VI. točki izreka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbo 1. tožene stranke je zavrnilo in prvostopenjsko sodbo v izpodbijanem delu (v I. točki izreka) potrdilo.

**O pritožbenih stroških**

16. Zaradi delne razveljavitve izpodbijane odločbe je pritožbeno sodišče odločitev o pritožbenih stroških skladno s četrtim odstavkom 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

1 Da vetrolov leži na parc. 22/17, je ugotovil v tem postopku postavljeni izvedenec geodetske stroke. 2 Predvsem 14. točka obrazložitve. 3 Glej mag. Barbara Jan Bufon in Jure Debevec, Ugovor ločene pravne usode stavbe in zemljišča po 25. juliju 1997 v postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL-1, Pravna praksa (PP), št. 26-27/2021, Priloga. 4 Predlog Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča – redni postopek – novo gradivo št. 1 z dne 19. 4. 2017. 5 Tožnica sicer izrecno izpodbija zgolj III., V. in IV. točko izreka, a v pritožbi zahteva, da pritožbeno sodišče tožencema naloži plačilo vseh stroškov postopka. Zato je pritožbeno sodišče štelo, da izpodbija tudi IV. točko izreka.