Jedro

Postopek odobritve pravnega posla teče po določbah ZKZ, ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, objavljena na oglasni deski upravne enote, pa je dana nedoločenemu številu zainteresiranih kupcev. Zato prodajalec na to, kdo bo sprejel ponudbo za prodajo tega zemljišča, ne more vplivati.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 2739 k.o. ..., sklenjen dne 7. 12. 2017 med prodajalko A. A. in kupcem B. B. za skupno ceno 10.000,00 EUR (1. točka izreka). Pravnega posla za promet z istim kmetijskim zemljiščem, sklenjenega med prodajalko in tožečo stranko ni odobril (2. točka izreka).

2. V postopku je bilo ugotovljeno, da sta v zakonitem roku po objavi ponudbe za prodajo zgoraj navedenega kmetijskega zemljišča le-to sprejela tožeča stranka in B. B. Oba sta v zakonitem roku tudi podala vlogo za odobritev pravnega posla. V zvezi s tem je upravni organ za dne 27. 2. 2018 razpisal ustno obravnavo, katere se je udeležil samo B. B. Prodajalka A. A. se ustne obravnave ni udeležila, niti svojega izostanka ni opravičila, tožeča stranka pa je sicer sporočila, da je direktor tožeče stranke ta dan zadržan in zaprosila za preložitev ustne obravnave, vendar je upravni organ ustno obravnavo vseeno opravil, ker je ocenil, da tožeča stranka opravičljivih razlogov za izostanek in preložitev ni izkazala. Upravni organ je z vpogledom v register kmetijskih gospodarstev ugotovil, da je B. B. nosilec kmetijskega gospodarstva, njegova kmetija pa je v letu 2016 vložila zbirno vlogo za uveljavitev subvencij, na osnovi katerih je njegovo gospodarstvo v letu 2016 doseglo bruto vrednost kmetijske proizvodnje v višini 88.798,72 EUR. Na osnovi tega upravni organ zaključuje, da je B. B. šteti za kmeta fizično osebo, saj je lastnik kmetijskih zemljišč, ki jih sam obdeluje, za to obdelovanje je ustrezno usposobljen, iz kmetijske dejavnosti pa pridobiva pomemben del prihodka.

3. Glede tožeče stranke iz ugotovitev upravnega organa izhaja, da družba C d.o.o. sploh ni registrirana za opravljanje kmetijske dejavnosti. Razen tega v postopku ni predložila nobenih drugih dokazil o izpolnjevanju pogojev za predkupnega upravičenca. Ker tožeča stranka ne izpolnjuje nobenega od pogojev iz prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) za nakup predmetnega kmetijskega zemljišča, je prvostopni organ odločil, kot je zgoraj navedeno.

4. Tožeča stranka je zoper takšno odločitev vložila pritožbo, ki jo je Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano z v uvodu navedeno odločbo kot neutemeljeno zavrnilo. V pritožbenem postopku je tožeča stranka uveljavljala predvsem kršitev postopka, ker ustna obravnava, ki je bila opravljena v zadevi, ni bila preložena, tako da bi se je tožeča stranka lahko udeležila. Drugostopni organ pritrjuje prvostopnemu organu, da razlogi za preložitev niso bili podani, sicer pa ugotavlja, da je točna ugotovitev prvostopnega organa, da tožeča stranka ne opravlja kmetijske dejavnosti, ampak je registrirana le za gradnjo stanovanjskih in nestanovanjskih stavb. Za kmetijsko organizacijo pa se v skladu z določbo petega odstavka 24. člena ZKZ šteje le gospodarska družba, kmetijska zadruga ali druga pravna oseba, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost, kar pa tožeča stranka ni.

5. Tožeča stranka je vložila tožbo v upravnem sporu, v kateri navaja, da tožeča stranka že poseduje določena kmetijska zemljišča, s prodajalko pa je tudi že sklenila ustno pogodbo glede predmetnega kmetijskega zemljišča, samo formalizirala je še ni. Po stališču tožeče stranke ima lastnik stari pravico prodati nepremičnino komurkoli želi, zato je prodajalka sklenila takšno ustno pogodbo s tožečo stranko. B. B., kateremu je bil pravni posel odobren, zemljišča kupuje le zato, da ne bi bila prodana tožniku. V nadaljevanju tožeča stranka navaja, da bi prvostopni organ moral preložiti ustno obravnavo, ker se je zakoniti zastopnik tožeče stranke ni mogel udeležiti. Predlaga, da sodišče izpodbijani akt odpravi in zadevo vrne v nov postopek.

6. Tožena stranka v odgovoru na tožbo vztraja pri izpodbijani odločitvi iz razlogov, ki so navedeni v izpodbijanem aktu. Meni, da je bila tožeči stranki v postopku dana možnost, da se izjavi o dejstvih in dokazih, pomembnih za izdajo izpodbijane odločbe, v izjasnitev pa ji je bil poslan tudi zapisnik ustne obravnave. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne.

7. Tožba je bila vročena v odgovor tudi B. B., ki nastopa v tem upravnem sporu kot prizadeta stranka v smislu 3. alineje 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), ki v odgovoru na tožbo navaja, da je po njegovem mnenju izpodbijana odločitev pravilna. Meni, da tožeča stranka ni podala opravičljivega razloga za preložitev ustne obravnave v upravnem postopku, sicer pa je bilo z izpodbijano odločbo povsem pravilno ugotovljeno, da stranka z interesom B. B. izpolnjuje pogoje iz 1. alineje prvega odstavka in tretjega odstavka 24. člena ZKZ ter šteje za kmeta fizično osebo, ki iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka, tožeča stranka pa nobenega od pogojev za odobritev pravnega posla ne izpolnjuje. Predlaga, da sodišče tožbo zavrne in priglaša tudi stroške upravnega spora.

8. Tožba je bila vročena v odgovor tudi stranski intervenientki A. A., ki je pojasnila, da je želela prodati predmetno nepremičnino tožeči stranki, kot je bila z njo že dogovorjena, in ne B. B. Ta je prvotno izjavil, da se ne bo prijavil za nakup predmetnega zemljišča, nato pa je to vseeno storil. Smiselno se zavzema za ugoditev tožbi.

9. Pri svojih stališčih sta stranki vztrajali tudi v vloženi pripravljalni vlogi.

10. Tožba ni utemeljena.

11. Sodišče je v predmetni zadevi opravilo glavno obravnavo dne 8. 7. 2021, ta pa se je opravila v odsotnosti pravilno vabljene tožene stranke (drugi odstavek 58. člena ZUS-1).

12. V dokaznem postopku je sodišče vpogledalo predložene listine in zaslišalo tožnika ter prizadeto stranko B. B. Prvi je zaslišan kot stranka povedal, da je v letu 2000 kupil neko zemljišče, v katerega soseščini se je nahajalo zemljišče, ki je predmet tega upravnega spora. Lastnica tega zemljišča je bila mama sedanje prodajalke A. A., ko pa sta ta in njen brat umrla, je začela razmišljati o prodaji kmetije. Predmet prodaje je bila stanovanjska stavba, gospodarsko poslopje ter zemljišče. Oče B. B. mu je takrat zagotovil, da za to zemljišče niso zainteresirani in da se ne bodo prijavili za njegov nakup, zato se je A. A. odločila za prodajo.

13. Razen tega je tožnik opisal še okoliščine iz leta 2021, ko se je z E. E. dogovarjal za nakup nekega drugega zemljišča in tudi sprejel njegovo ponudbo, ko je bila objavljena na oglasni deski upravne enote, nato pa mu je ta oseba povedala, da se je pri njem oglasil B. B., ki je želel kupiti predmetno zemljišče po kakršnikoli ceni, samo da ne bi bilo prodano tožniku.

14. Sodišče je zaslišalo tudi B. B., ki je povedal, da se ukvarja s kmetijsko dejavnostjo in gozdarstvom, to je prašičerejo in predelavo lesa. Svojo dejavnost širi in zato sprejema ponudbe za prodajo zemljišč, ki so objavljene na oglasni deski upravne enote. O kakšnem dogovoru njegovega očeta s tožnikom in prodajalko v zvezi s predmetnim zemljiščem ne ve ničesar. Nikoli ni nikomur obljubil, da se na predmetno ponudbo za prodajo zemljišča ne bo prijavil. Prav tako ničesar ne ve o sklenitvi ustne pogodbe med prodajalko in tožečo stranko. Sicer je mladi prevzemnik kmetije in s kmetijo živi že od malih nog.

15. Dokazni predlog po zaslišanju priče E. E. je sodišče kot nepotreben zavrnilo, saj je ocenilo, da zaslišanje te priče ne bo v ničemer prispevalo k razjasnitvi za odločitev v predmetni zadevi relevantnih okoliščin.

16. Predmet presoje je odločitev upravnih organov, da se odobri pravni posel za promet z zgoraj navedenim kmetijskim zemljiščem B. B., ki je uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet po 4. točki 23. člena ZKZ, odobritev pravnega posla tožeči stranki za promet s tem zemljiščem pa je bila zavrnjena, ker tožeča stranka ne izpolnjuje nobenega pogoja iz prvega odstavka 23. člena ZKZ.

17. ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je na prodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo. Za kmetijsko organizacijo po tem zakonu se šteje gospodarsko družbo, kmetijsko zadrugo ali drugo pravno osebo, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost in ustvari več kot 50% prihodkov iz kmetijske dejavnosti, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in s prihodki iz naslova državnih pomoči, kar je razvidno iz zadnjega revidiranega izkaza prihodkov in odhodkov oziroma izkaza poslovnega izida (peti odstavek 24. člena ZKZ).

18. Med strankami ni sporno, izhaja pa tudi iz sodnega registra, da je tožeča stranka registrirana za opravljanje gradnje stanovanjskih in nestanovanjskih stavb (41.200), za kmetijsko dejavnost pa ni registrirana. Tožeča stranka ni namreč v zvezi s to ugotovitvijo iz izpodbijane odločbe ne v upravnem postopku ne v upravnem sporu postavila nobene nasprotne trditve. Glede na to se sodišče strinja z ugotovitvijo upravnih organov, da tožeča stranka ni kmetijska organizacija po določbah 5. točke prvega odstavka 23. člena v zvezi s petim odstavkom 24. člena ZKZ.

19. Tožeča stranka izpodbijani odločbi nasprotuje s trditvijo, da ustna obravnava v upravnem postopku neupravičeno ni bila preložena in se je tako tožeča stranka ni mogla udeležiti. Razen tega zatrjuje, da se je s prodajalko predmetnega zemljišča dogovorila za nakup predmetne nepremičnine ter da jim je B. B. (oziroma njegov oče) zagotovil, da jih to zemljišče ne zanima in se ne bodo „prijavili za njegov nakup“, kar bi po določbah ZKZ pomenilo, da ne bodo podali izjave o sprejemu ponudbe po 21. členu ZKZ.

20. Glede zatrjevane procesne kršitve v zvezi s preložitvijo ustne obravnave, sodišče pritrjuje toženi stranki, da tožeča stranka razlogov za preložitev ni izkazala, ustne obravnave pa se brez opravičila niti njen pooblaščenec ni udeležil. Po obrazloženem kršitev pravil postopka zaradi neudeležbe tožeče stranke na ustni obravnavi ni bila podana. Sicer pa je sodišče v predmeti zadevi opravilo glavno obravnavo, na kateri je imela stranka možnost, da neposredno predstavi svoja stališča, zaslišan pa je bil tudi zakoniti zastopnik tožeče stranke.

21. Razen tega tožeča stranka meni, da je odločitev o tem, komu bo prodano kmetijsko zemljišče v rokah prodajalca, v konkretni zadevi pa se je tožeča stranka s prodajalko predmetne nepremičnine dogovorila za nakup predmetnega zemljišča. Temu ni mogoče pritrditi. ZKZ ureja varstvo kmetijskih zemljišč in njihovo upravljanje, tako da določa njihovo razvrstitev, rabo in obdelovanje, njihov promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike (1. člen ZKZ). Cilji tega zakona so: ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane; trajnostno ravnanje z rodovitno zemljo in ohranjanje krajine ter ohranjanje in razvoj podeželja.

22. Za dosego zgoraj navedenih ciljev zakon v III. poglavju ureja tudi promet s kmetijskimi zemljšči, gozdovi in kmetijami. Iz tega razloga je uveden institut odobritve pravnega posla, ki je v pristojnosti upravne enote. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, mora ponudbo predložiti upravni enoti, ki jo objavi na oglasni deski (20. člen ZKZ). Kdor želi to zemljišče kupiti, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo posreduje upravni enoti (21. člen ZKZ). S tem je pogodba (pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla) sklenjena, kupec pa mora vložiti vlogo za odobritev pravnega posla. Za primere, ko je kupcev več, ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa vrstni red predkupnih upravičencev1. Kadar so zainteresirani kupci uvrščeni na isto mesto po točkah prvega odstavka 23. člena, drugi odstavek tega člena določi vrstni red v treh točkah, ki so 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje in 3. kmet, ki ga določi prodajalec (razen, ko se prodaja stvarno premoženje države in mora biti opravljena javna dražba).

23. Iz zgoraj navedenega izhaja, da je napačno stališče tožeče stranke, da bi morala kupca (v obravnavanem primeru) določiti prodajalka. Do tega pride samo v situaciji iz 3. točke drugega odstavka 23. člena, v obravnavani zadevi pa tožeča stranka niti pogojev, da bi bila kmetijska organizacija po 5. točki prvega odstavka 23. člena ne izpolnjuje, saj ni registrirana za opravljanje kmetijske dejavnosti. Tožeča stranka bi lahko bila kupec samo v primeru iz četrtega odstavka 23. člena, po katerem lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice. Ker je v obravnavani zadevi B. B. kot kmet uveljavljal predkupno pravico, je upravni organ pravilno odobril ta pravni posel, kot izhaja iz 1. točke izreka izpodbijane odločbe.

24. K zgoraj navedenemu sodišče še dodaja, da teče postopek odobritve pravnega posla po določbah ZKZ, ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča objavljena na oglasni deski upravne enote, pa je dana nedoločenemu številu zainteresiranih kupcev, zato prodajalec na to, kdo bo sprejel ponudbo za prodajo tega zemljišča ne more vplivati. Sicer pa je predmet presoje v upravnem sporu pravilnost postopka odobritve pravnega posla in ne veljavnost pogodbe o prodaji predmetnega zemljišča. Morebitne napake volje v zvezi s slednjim je mogoče uveljavljati le s tožbo pred rednim sodiščem po določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

25. Po obrazloženem so za odločitev v predmetni zadevi nerelevantne okoliščine o nakupu kmetijskega zemljišča, kar je tožeča stranka želela storiti v letu 2021, ki z obravnavano zadevo glede na zgoraj navedeno materialnopravno podlago niso v ničemer povezane. Iz tega razloga je sodišče zavrnilo dokazni predlog tožeče stranke po zaslišanju priče E. E., saj okoliščine, o katerih bi ta priča povedala, niso relevantne za odločitev v tej zadevi.

26. Izpodbijani upravni akt je torej tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (I. točka izreka te sodbe).

27. Glede zahtevanih stroškov je sodišče odločilo v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Po obrazloženem je sodišče o tem odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.

1 Kot je povzet v 17. točki te obrazložitve.