Jedro

Tožeča stranka je z nakupom poslovnega prostora na podlagi 31. člena ZPSPP vstopila v pravice in obveznosti najemodajalca. Tako je pridobila pravico, da od tožene stranke od trenutka, ko je postala lastnica, pa do prenehanja najemne pogodbe, zahteva plačilo najemnin in obratovalnih stroškov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

Obrazložitev

Izpodbijana odločba

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo in sklepom: (I.) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 49604/2018 z dne 14. 6. 2018 obdržalo v veljavi v I. in III. točki izreka, (II.) dovolilo spremembo tožbe z dne 2. 10. 2018, (III.) toženi stranki naložilo, da tožeči stranki plača 1.295,93 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 676,91 EUR od 26. 6. 2018 do plačila, od zneska 564,34 EUR od 25. 7. 2018 do plačila in od zneska 54,68 EUR od 25. 8. 2018 do plačila in (IV.) toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki v osmih dneh povrniti njene stroške postopka v višini 136,00 EUR s pripadki (VII. točka izreka).

Pritožba in odgovor na pritožbo

2. Proti tej odločbi je tožena stranka pravočasno vložila laično pritožbo. Zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov ni navedla. Navedla pa je, da je v 15. členu pogodbe, ki jo je sklenila z Mestno občino ... (v nadaljevanju MO), določeno, da se pogodba prekine, če najemnik najemnine ne plačuje redno ali če (prostora) ne uporablja več kot dva meseca. Ker najemnine zaradi težke finančne situacije ni mogla poravnati, ji je MO najemnino v novi pogodbi znižal za 50%. Navedla je, da je poslovni prostor zapustila 15. 4. 2018, dokončno pa ga je izpraznila 27. 4. 2018. Zato je zavzela stališče, da najemna pogodba ne velja, tožeča stranka kot nova lastnica pa se na odpovedni rok ne more sklicevati. Ker je tožeča stranka dvakrat prišla meriti poslovni prostor, je bila prepričana, da je želela, da tožena stranka poslovni prostor čim prej izprazni. Zato je pohitela s selitvijo in o tem tožečo stranko pisno obvestila.

3. Tožeča stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. V laičnem odgovoru je predlagala, da sodišče ponovno preuči dopolnitev in razširitev tožbe ter toženi stranki naloži plačilo vseh neplačanih obveznosti, skupaj s pripadajočimi materialnimi stroški, stroški taks in izterjave.

K odločitvi o pritožbi

4. Pritožba ni utemeljena.

Posebnosti spora majhne vrednosti

5. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve postopka (prvi odstavek 458. člen ZPP). O pritožbi zoper sodbo je odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP).

Vezanost pritožbenega sodišča na ugotovljeno dejansko stanje in presoja sodišča prve stopnje

6. Predmet tožbenega zahtevka v tem postopku je plačilo najemnine in obratovalnih stroškov na podlagi najemne pogodbe za poslovni prostor na T. ulici ..., ... .

7. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, na katere je pritožbeno sodišče vezano na podlagi prvega odstavka 458. člena ZPP, izhajajo naslednja pravno odločilna dejstva: (1) tožeča stranka je 27. 3. 2018 na javni dražbi MO kupila poslovni prostor na T. ulici ..., ..., (2) tožena stranka je bila na podlagi najemne pogodbe (A2), ki jo je 31. 8. 2016 sklenila z MO, najemnik tega poslovnega prostora, (3) najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas petih let z možnostjo predčasne odpovedi z enoletnim odpovednim rokom, (4) MO je toženo stranko 3. 4. 2018 obvestila, da je poslovni prostor prodala tožeči stranki, ki je prevzela pravice in obveznosti iz najemnega razmerja, (5) tožeča stranka se ni strinjala s predlogom tožene stranke z dne 4. 4. 2018, da poslovni prostor izprazni v roku enega tedna, (6) tožena stranka pogodbe ni odpovedala in (7) dne 20. 7. 2018 sta pravdni stranki sklenili Sporazum o prekinitvi pogodbe o najemu (A7), v katerem sta se dogovorili, da se najemno razmerje prekine z dnem 20. 7. 2018. 8. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje presodilo, da je tožena stranka tožeči stranki vtoževani znesek dolžna plačati na podlagi najemne pogodbe. Sklicevalo se je na 31. člen Zakona poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Po tem določilu najem ne preneha, če kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca pridobi lastninsko pravico na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.

Odgovor na pritožbene očitke

9. Med toženo stranko in MO je bila torej 31. 8. 2016 sklenjena najemna pogodba za najem poslovnega prostora. Kot je pravilno presodilo sodišče prve stopnje, je tožeča stranka z nakupom tega poslovnega prostora na podlagi 31. člena ZPSPP vstopila v pravice in obveznosti MO iz te najemne pogodbe. Pridobila je torej pravico, da od tožene stranke od trenutka, ko je postala lastnica pa do prenehanja pogodbe, zahteva plačilo najemnin in obratovalnih stroškov.

10. Najemna pogodba je bila sklenjena za obdobje petih let. Po določbi prvega odstavka 27. člena ZPSPP najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Po določbi prvega odstavka 23. člena ZPSPP pa lahko najemna pogodba vsak čas sporazumno preneha. Za sporazumno prenehanje najemnega razmerja posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP). Zato lahko takšno razmerje preneha tudi s konkludentnimi ravnanji pogodbenih strank.

11. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da je najemna pogodba prenehala 20. 7. 2018 na podlagi sporazuma pravdnih strank. Takrat sta se namreč stranki dogovorili, da pogodba neha veljati. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je tožeča stranka nasprotovala, da tožena stranka poslovni prostor izprazni že aprila 2018. S tem je po prepričanju pritožbenega sodišča nasprotovala, da se pogodba že takrat šteje za prekinjeno. Pogodba je bila zato prekinjena šele 20. 7. 2018. Glede na navedeno pritožnica ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da je bila zaradi ravnanj tožeče stranke (dvakratne meritve poslovnega prostora) prepričana, da mora poslovni prostor čim prej izprazniti.

12. Glede na zgornje razloge je neutemeljeno tudi pritožbeno opozarjanje na 15. člen najemne pogodbe, češ da je v tem členu navedeno: „Če najemnik ne plačuje redno najemnine ali če ga ne uporablja več kot dva meseca, se prekine pogodba.“

13. Nedovoljeno pritožbeno novoto pa predstavlja navedba, da je MO toženi stranki v novi najemni pogodbi najemnino znižal za 50 %. Kaj želi pritožnica s to navedbo doseči, ni pojasnila. Sicer pa v postopku pred sodiščem prve stopnje višini tožbenega zahtevka tožena stranka ni nasprotovala.

14. Glede na zgornje razloge pritožba ni utemeljena. Ker pa pritožbeno sodišče niti ob uradnem preizkusu izpodbijane odločbe ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo in sklep potrdilo (353. člena ZPP in 2. točka 365. člena ZPP).