Jedro

Sodišče prve stopnje je pri ocenjevanju dokazov, ki jih je izvedlo za ugotovitev dogovorov med prvim in drugim tožnikom ter toženko oziroma kupcem, izhajalo iz napačnega izhodišča, da je M. toženkina priča. Njegovo zaslišanje so namreč v dokaz svojih navedb predlagali tudi tožniki. Ob tako pojasnjenem napačnem izhodišču je sodišče prve stopnje nadalje ugotovilo le, da so izpovedi pravdnih strank oziroma prič na strani toženke nasprotujoče, sicer pa njihove verodostojnosti ni ocenjevalo, kar je v nasprotju z metodološkimi napotki iz 8. člena ZPP. V skladu z omenjeno določbo je treba presoditi vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj z logično prepričljivimi in življenjsko sprejemljivimi argumenti, v končni oceni je treba upoštevati še uspeh celotnega postopka v smislu celote procesnega dogajanja, na kar pritožba utemeljeno opozarja. Na podlagi zgoraj opisanega napačnega pristopa je sodišče prve stopnje zaključilo, da toženka ni uspela dokazati svojih trditev, v bistvenem povzetih v 5. točki obrazložitve predmetne odločbe. Izpodbijana sodba je zato obremenjena z relativno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna prvo tožeči stranki (v nadaljevanju prvemu tožniku) v roku 15 dni plačati znesek 19.670,21 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila (I. točka izreka), da je toženka dolžna drugo tožeči stranki (v nadaljevanju drugemu tožniku) v roku 15 dni plačati znesek 2.736,92 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila (II. točka izreka) in da je toženka dolžna tretje tožeči stranki (v nadaljevanju tretji tožnici) v roku 15 dni plačati znesek 9.660,55 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila (III. točka izreka). Odločilo je še, da je toženka dolžna tožnikom v roku 15 dni povrniti njihove pravdne stroške v višini 2.354,67 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa predlaga, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da med pravdnima strankama ni sporno, da sta se prodajalca zavezala izvesti postopek legalizacije in pridobiti uporabno dovoljenje, ter da so bila izvedena dela potrebna za legalizacijo prizidka in pridobitev uporabnega dovoljenja. Pri izvedbi postopka legalizacije in pridobitvi uporabnega dovoljenja je šlo za pogodbeno dogovorjeno obveznost prvega in drugega tožnika, in sicer za obligacijo uspeha. Če dogovorjenih obveznosti v zvezi z legalizacijo prizidka in pridobitvijo uporabnega dovoljenja ne bi izpolnila, jima kupec ne bi bil dolžan plačati preostanka kupnine in bi moral sam legalizirati prizidek in pridobiti uporabno dovoljenje na svoje stroške. Ker sta pogodbeno obveznost izpolnila, jima je kupec plačal še preostanek kupnine. Drugi del oziroma preostanek kupnine v znesku 50.000 EUR je imel za kupca naravo zavarovanja, da bosta prodajalca izpolnila svoje pogodbene obveznosti, za prodajalca je predstavljal motivacijo, da z legalizacijo prizidka in pridobitvijo uporabnega dovoljenja za manjši znesek od 50.000 EUR ustvarita dobiček, hkrati pa je bil ta znesek tudi del kupnine, saj iz pogodbe, poteka pogajanj in namena pogodbenih strank izhaja, da je kupec kupoval nepremičnino skupaj z uporabnim dovoljenjem. Iz tega jasno izhaja, da je bila legalizacija prizidka in pridobitev uporabnega dovoljenja del pogodbenih obveznosti prodajalcev, zato je logično, da nastali stroški bremenijo prvega in drugega tožnika. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do trditev toženke, da sta pogodbo o prodaji pripravljala prodajalca oziroma zanju T. iz tretje tožnice, čeprav je njihovo podajanje po prvem naroku za glavno obravnavo opravičila. Z ugotovitvijo, da je bil o tem, kdo bo izvajal legalizacijo prizidka in pridobil uporabno dovoljenje, sklenjen ustni dogovor, je prekoračilo trditveno podlago, saj ga nobena pravdna stranka ni zatrjevala. Zaključek, da predmet pogodbe ni bila nepremičnina vključno s prizidkom in uporabnim dovoljenjem zanj, je neobrazložen in napačen, saj sta se prvi in drugi tožnik s pogodbo o prodaji zavezala, da bosta pridobila uporabno dovoljenje in je bil na to vezan tudi del kupnine, kar izhaja iz navedb tožnikov, izpovedi prvega tožnika in dopisa prvega tožnika z dne 15.7.2010. Neobrazložen in napačen je tudi zaključek, da znesek 50.000 EUR predstavlja zavarovanje in ne kupnine, saj že iz pogodbe o prodaji pa tudi iz dopisa pooblaščenke tožnikov z dne 8.10.2010 izhaja, da gre za del kupnine. Sodišče prve stopnje ga utemeljuje z drugim odstavkom 6. točke pogodbe o prodaji, ki se sklicuje na pogodbo z A. in stroškovne tabele, za katere je bilo ugotovljeno, da pogodbi o prodaji niso mogle biti priložene zaradi kasnejše sklenitve, ponudba A. s stroškovnimi tabelami pa ni bila priloga pogodbe o prodaji. Sicer pa izpodbijana sodba vsebuje nasprotujoče si ugotovitve o tem, kaj predstavlja znesek 50.000 EUR, saj enkrat navaja, da gre za zavarovanje, drugič pa navaja, da gre za preostanek kupnine. Pri dokazni oceni v 10. točki obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje izhajalo iz napačnega izhodišča, da je priča M. priča toženke, kar ne drži, saj sta njegovo zaslišanje predlagali obe pravdni stranki. Zaradi pojasnjene protispisnosti je dokazna ocena napačna. Sodišče prve stopnje je namreč štelo, da glede na nasprotne izpovedi pravdnih strank oziroma prič na strani toženke ne more verjeti le eni ali drugi stranki, zato je bila vsaka stranka svoje trditve dolžna dokazovati še z drugimi dokazi. Moralo bi obrazložiti razloge, iz katerih verjame ali ne verjame izpovedim prič. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do vseh relevantnih dokazov (med drugim se ni opredelilo do cenitvenega poročila F. in do uporabnega dovoljenja), sploh pa ne v njihovi medsebojni povezavi. Dokazna ocena tudi ni logična in prepričljiva. Navedbe toženke, da ni dolžna nositi nobenih stroškov v zvezi z legalizacijo prizidka in pridobitvijo uporabnega dovoljenja, sta potrdili priča S. in priča M. Oba sta izpovedala, da ni bil namen pogodbenih strank, da bi kupec (poleg plačila kupnine) nosil kakšne druge stroške ali imel druge obveznosti. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe ne izhaja jasno, ali sodišče prve stopnje šteje določilo drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji za jasno, zaradi česar ga ni treba razlagati glede na namen strank, ali ga šteje za nejasno, zaradi česar ga je treba razlagati glede na namen strank in potek pogajanj pred sklenitvijo pogodbe. Sodišče prve stopnje sicer ni ugotavljalo pomena tega določila glede na namen strank, zato je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno, materialno pravo pa je bilo napačno uporabljeno. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je določilo drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji jasno, je neobrazložena, sicer pa tudi protispisna (iz trditev pravdnih strank izhaja, da je pomen te določbe med pravdnima strankama sporen) in napačna. Iz dopisa z dne 8.12.2010 izhaja, da so si do plačila drugega dela kupnine pogodbene stranke enako razlagale to pogodbeno določilo in sicer so štele, da je kupec dolžan plačati le znesek 50.000 EUR, ko prodajalca izvedeta legalizacijo prizidka in pridobita pogodbeno dovoljenje. Ne drži navedba tožnikov, da je iz drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji razvidno, da so pogodbene stranke že ob sklenitvi predmetne pogodbe vedele, da bodo stroški pridobivanja uporabnega dovoljenja višji od 7.075,20 EUR, kolikor sta se zavezala plačati prodajalca, saj v njem ni govora o višini stroškov. Glede na namen in ostala pogodbena določila pomeni določilo „v obsegu in na način, kot je to določeno v pogodbi z družbo A. in stroškovnih tabelah“ le usmeritev za prodajalca, kaj morata storiti za legalizacijo prizidka in pridobitev uporabnega dovoljenja. Ponudba A. in stroškovne tabele niso bile priloge k pogodbi o prodaji. Tožniki niso dokazali navedb, da so stroške za toženko le založili, saj navedbe tožnikov, da so toženko sproti obveščali o višini stroškov, v povezavi s sklicevanjem na dopis prvega tožnika z dne 15.7.2010 tega ne dokazujejo oziroma iz predmetnega dopisa izhaja ravno obratno. Obveznost prodajalcev je bila jasno določena, in sicer prodaja nepremičnine, legalizacija prizidka in pridobitev uporabnega dovoljenja, jasna pa je bila tudi obveznost kupca, in sicer plačilo fiksnega zneska, kar je skladno z OZ, po katerem mora biti obveznost določena ali vsaj določljiva. Tudi če bi se postavili na stališče, da toženka nosi dodatne obveznosti, te v času sklenitve pogodbe niso bile določljive, saj ponudba A. in stroškovne tabele določajo le stroške za izdelavo projekta izvedbenih del, ne pa tudi stroškov same izvedbe. Glede na pojasnjeno pogodbeno obveznost prodajalcev, pogodbo o prodaji in namen pogodbenih strank ni mogoče zaključiti, da prodajalca bremenijo le stroški za izdelavo Projekta izvedbenih del. Ni obrazloženo, zakaj sodišče prve stopnje šteje, da je dogovor o plačilu stroškov dokazan z določilom drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji, oziroma ni obrazloženo, zakaj sodišče prve stopnje ne sprejema ugovorov toženke. Na podlagi jezikovne razlage drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji ni mogoč zaključek, da je toženka dolžna kriti kakšne stroške, saj ji teh stroškov ne nalaga niti izrecno niti implicitno, zato bi bilo treba to določbo presojati skozi vsebino celotne pogodbe in skozi namen pogodbenih strank, česar sodišče prve stopnje ni storilo. Poleg tega je treba upoštevati tudi, da so bile štiri pogodbene stranke, zato bi bilo treba stroške deliti. Obrazložitev v 10. točki je neprepričljiva, saj sodišče prve stopnje navaja, da določilo drugega odstavka 6. člena pogodbe o prodaji (ob podpisu) ni moglo biti presenečenje za toženko, hkrati pa se sklicuje na dve leti starejši dopis. Priča M. je izpovedal, da se tega določila ne spomni, da ne ve, zakaj je v pogodbi, in da se toženka sploh ni ukvarjala z legalizacijo in pridobivanjem uporabnega dovoljenja, ker je bilo v domeni prodajalcev. Drugačne navedbe sodišča prve stopnje v zvezi z njegovim pričanjem so protispisne. Napačen je zaključek, da 50.000 EUR predstavlja le zavarovanje, saj izvedeni dokazi (izpovedi prič M. in prvega tožnika) tega ne potrjujejo. Sodišče prve stopnje tudi ni upoštevalo, da iz izpovedi priče M. in priče S. izhaja, da je bila v prodajno ceno všteta tudi legalizacija prizidka. Zaključki sodišča prve stopnje v zvezi z dopisom z dne 15.7.2010 so nerazumljivi, protispisni in brez trditvene podlage. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je v pogodbi o prodaji omenjena pogodba z A., temveč je neutemeljeno enačilo ponudbo A. in pogodbo z A., kar je utemeljevalo z okoliščino, da je šlo zgolj za napačen zapis in da sta zneska v ponudbi in pogodbi enaka, kar pa tožniki niso zatrjevali, dokazi pa ne morejo nadomestiti manjkajočih trditev. Tožniki niso uspeli dokazati svojih navedb, da so bile pogodbi o prodaji priložene priloge, navedene v drugem odstavku 6. člena pogodbe o prodaji (ponudba A., pogodba z A. in stroškovne tabele). Tožniki so navajali, da DURS-u ni bila predložena pogodba o prodaji s prilogami, ki so navedene v drugem odstavku 6. člena. Nedokazane so navedbe tožnikov, da so bile priloge izdelane ob pogajanjih, da so bile pogodbenim strankam znane (natančneje, da so bile priloge ob podpisu pogodbe na mizi) in da je bila toženka seznanjena z višino ponudbe. Glede na to, da je bila po dejanskih ugotovitvah ponudba A. (naslovljena na prodajalca) izdelana le nekaj dni pred sklenitvijo pogodbe o prodaji in ob upoštevanju, da se je pogodba o prodaji pred sklenitvijo usklajevala po elektronski pošti (izpoved prvega tožnika in priče S.), je bilo določilo drugega odstavka 6. člena v pogodbo vneseno šele nekaj dni pred njenim podpisom. Zato je možno, da je ob podpisu toženka spregledala to pogodbeno določilo. Enako je mogoče zaključiti na podlagi izpovedi priče M. in S. Napačna je ugotovitev, da je bila pogodba med A. in prodajalcema sklenjena slab mesec po sklenitvi pogodbe o prodaji. Napačna je presoja, da so tožniki plačali zato, da so se izognili sili. V skladu s sodno prakso je izhodišče za razlago pojma sile iz 191. člena OZ, da plačnik plača zato, ker je v težavnem položaju, ki se mu razen s plačilom težko izogne oziroma ker je v neugodnem položaju, zaradi katerega bi ga lahko doletele kakšne posledice, če ne plača (VS RS sklep III Ips 18/2007). V obravnavanem primeru tožnikov ne bi doletele nobene negativne posledice (če prodajalca ne bi izpolnila pogodbenih obveznosti, ne bi bila upravičena do preostanka kupnine, sicer pa sankcija za neizpolnitev pogodbene obveznosti ni bila predvidena). Iz izpovedi prič M. in S., pogodbe o prodaji in cenitvenega poročila izhaja, da se je kupovala stavba z uporabnim dovoljenjem oziroma da je stavba brez uporabnega dovoljenja vredna toliko manj. Brez trditvene podlage je ugotovitev, da ni res, da si tožniki niso pridržali pravice vračila že plačanega. Zaključki sodišča prve stopnje, da so izpolnjeni pogoji, ki morajo biti podani, če naj gre za neupravičeno obogatitev, bodisi niso obrazloženi (glede vzročne zveze) bodisi niso pravilni (glede obogatitve, prikrajšanja in odsotnosti pravne podlage). Tretja tožnica ima zahtevke na podlagi neupravičene obogatitve kvečjemu zoper prvega in drugega tožnika. Obveznost prvega in drugega tožnika ima pogodbeni temelj, sicer pa sodišče prve stopnje tudi ni upoštevalo, da so tožniki v svoji prvi pripravljalni vlogi zatrjevali ustni dogovor, da bo vse ostale stroške nosila toženka, ki ga niso uspeli dokazati. Po izpolnitvi obveznosti sta prodajalca prejela skupaj 50.000 EUR, zato nista bila prikrajšana. Računi ne izkazujejo plačila in s tem prikrajšanja. Napačno je stališče sodišča prve stopnje, da bi morala toženka dokazati, da računi niso bili plačani. Toženka je ugovarjala, da tožniki niso predložili dokazil o plačilih, kar v svojih navedbah priznavajo tudi tožniki, saj zatrjujejo le, da so bili računi plačani, kar je razvidno že iz izdanih računov, sicer ne bi pridobili uporabnega dovoljenja. Toženka je dokazno breme v zvezi s tem, ali so bili računi plačani, prevalila nazaj na tožnike, ki tega dokaznega bremena niso zmogli. Priznanje stroškov plačila članom komisije za tehnični pregled, ni obrazloženo, čeprav jim je toženka ugovarjala kot nepotrebnim, česar tožniki niso prerekali. Toženka ni ugovarjala pasivni legitimaciji na podlagi oddelitve terjatve na D. d. o. o., ugovarjala je le subjektivni spremembi tožbe (saj bi podredni zahtevek pomenil spremembo na toženi strani), zato sodišče prve stopnje neupravičeno razpravlja o dokaznem bremenu. Napačna je stroškovna odločitev, saj lahko nagrada za postopek znaša največ 703,30 EUR.

3. Tožniki niso odgovorili na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavanem primeru so tožniki zatrjevali, da imajo zoper toženko terjatve iz naslova neupravičene obogatitve(1) v višini plačanih stroškov, nastalih v postopku legalizacije prizidka in pridobivanja uporabnega dovoljenja.(2) Zatrjevali so, da je bila predmet prodajne pogodbe nepremičnina s prizidkom brez uporabnega dovoljenja, hkrati pa sta se prodajalca zavezala izvesti postopek legalizacije in pridobiti uporabno dovoljenje za prizidek, pri čemer sta bila stroške pridobivanja tega dovoljenja v skladu s prodajno pogodbo dolžna kriti le v določenem obsegu oziroma višini, glede vseh ostalih stroškov pa je bilo tudi ustno dogovorjeno, da jih bo krila toženka.(3) Nasprotno je toženka zatrjevala, da je bila v skladu z dogovorom pravdnih strank izvedba postopka legalizacije prizidka in pridobitev uporabnega dovoljenja pogodbena obveznost prvega in drugega tožnika kot prodajalcev in da je bilo ustrezno uporabno dovoljenje všteto v kupnini, zato sta bila prodajalca dolžna kriti tudi s tem povezane stroške, dolžnost toženke oziroma kupca pa je bila le plačilo 50.000 EUR po pridobitvi uporabnega dovoljenja.

6. Kot že pojasnjeno je tudi tretja tožnica zahtevala od toženke plačilo 9.660,55 EUR na podlagi neupravičene obogatitve. Vtoževano terjatev je utemeljevala z dejstvom, da je sodelovala pri pridobitvi uporabnega dovoljenja za prizidek in plačevala potrebne stroške, zaradi česar je prikrajšana. Pri tem ni trdila, da je bila k sodelovanju pri pridobitvi uporabnega dovoljenja zavezana na podlagi dogovora s toženko. Toženka je tudi glede tretje tožnice ugovarjala, da ne more zahtevati vračila plačanega, ker si ni pridržala pravice zahtevati nazaj in da ni plačala, da bi se izognila sili (191. člen OZ). Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je (tudi) vtoževana terjatev tretje tožnice utemeljena na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi(4) in zgoraj navedeni ugovor toženke zavrnilo, vendar pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje glede tretje tožnice ni navedlo razlogov, ki utemeljujejo zaključek, da je plačala, da bi se izognila sili ali da si je pridržala pravico zahtevati nazaj. Sodišče prve stopnje je namreč navedeni zaključek utemeljevalo le s sklicevanjem na dogovor med pogodbenimi strankami pogodbe o prodaji in na določila pogodbe o prodaji, tretja tožnica pa ni bila pogodbena stranka predmetne pogodbe. Sodba sodišča prve stopnje torej v tem delu glede tretje tožnice nima razlogov in je ni mogoče preizkusiti, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je razveljavitveni razlog. V preostalem delu izpodbijana sodba ni obremenjena z uveljavljanimi absolutnimi bistvenimi kršitvami določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

7. V obravnavanem primeru je bilo med pravdnimi strankami sporno, kdo je dolžan kriti vtoževane stroške legalizacije prizidka, saj so določbam pogodbe o prodaji pripisovale različen pomen.(5) V skladu z drugim odstavkom 82. člena OZ se pri razlagi spornih določb pogodbe ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupni namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Pritožba utemeljeno opozarja, da je sodišče prve stopnje pri ocenjevanju dokazov, ki jih je izvedlo za ugotovitev dogovorov med prvim in drugim tožnikom ter toženko oziroma kupcem, izhajalo iz napačnega izhodišča, da je M. toženkina priča. Njegovo zaslišanje so namreč v dokaz svojih navedb predlagali tudi tožniki. Ob tako pojasnjenem napačnem izhodišču je sodišče prve stopnje nadalje ugotovilo le, da so izpovedi pravdnih strank oziroma prič na strani toženke nasprotujoče, sicer pa njihove verodostojnosti ni ocenjevalo, kar je v nasprotju z metodološkimi napotki iz 8. člena ZPP. V skladu z omenjeno določbo je treba presoditi vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj z logično prepričljivimi in življenjsko sprejemljivimi argumenti, v končni oceni je treba upoštevati še uspeh celotnega postopka v smislu celote procesnega dogajanja, na kar pritožba utemeljeno opozarja. Na podlagi zgoraj opisanega napačnega pristopa je sodišče prve stopnje zaključilo, da toženka ni uspela dokazati svojih trditev, v bistvenem povzetih v 5. točki obrazložitve predmetne odločbe. Izpodbijana sodba je zato obremenjena z relativno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

8. Ker že navedeni razlogi narekujejo ugoditev pritožbi in razveljavitev izpodbijane sodbe, pritožbeno sodišče ni odgovarjalo na preostale pritožbene navedbe, s katerimi pritožba zlasti napada zaključke sodišča prve stopnje (oziroma njegovo razlago spornih pogodbenih določil) kot neprepričljive. Ne glede na navedeno velja v zvezi z zaključkom sodišča prve stopnje, da sta se prodajalca obvezala k izvedbi postopka za pridobitev uporabnega dovoljenja, še pojasniti, da nobena od pravdnih strank ni zatrjevala, da sta o tem pogodbeni stranki sklenili dodatni ustni dogovor. Preostali pritožbeni očitki o kršitvi razpravnega načela pa niso utemeljeni.

9. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP), ker brez posega v pravico do pritožbe ne more samo odpraviti navedenih procesnih kršitev.

10. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje izhajati iz pravočasno ponujene trditvene podlage(6) pravdnih strank in v zvezi s spornimi trditvami oceniti vse izvedene dokaze, tudi izpovedi pravdnih strank in prič, v skladu z metodološkimi napotki iz 8. člena ZPP. Na podlagi ugotovljenih dejstev bo moralo ponovno odločiti o utemeljenosti tožbenih zahtevkov tožnikov, svojo odločitev pa obrazložiti tako, da bo sodba vsebovala razloge glede tožbenih zahtevkov vseh tožnikov, tudi tretje tožnice.

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Sodišče ni vezano na pravno kvalifikacijo strank.

Op. št. (2): Hkrati so še zatrjevali, da se je z vlaganji povečala vrednost nepremičnine, vendar teh trditev niso konkretizirali, tožbeni zahtevek pa so oblikovali ob upoštevanju stroškovnega principa in ne ob upoštevanju obogatitvenega principa.

Op. št. (3): Tožniki so podali tudi trditve o izrecnem ustnem dogovoru (med prodajalcema in kupcem), da je preostale stroške dolžna plačati toženka.

Op. št. (4): Sodišče prve stopnje je zaključilo, da pravila o neupravičeni obogatitvi predstavljajo tudi pravno podlago vtoževane terjatve prvega in drugega tožnika, čeprav je ugotovilo, da je bila izvedba postopka legalizacije in pridobitev uporabnega dovoljena njuna obveznost na podlagi dogovora s kupcem. Takšno stališče je materialnopravno napačno, saj ima prevzemnik naročila pravico do povračila stroškov na podlagi 776. člena OZ. Sicer je napačno tudi stališče sodišča prve stopnje, da obstoj prikrajšanja dokazuje že predloženi račun.

Op. št. (5): Niso se strinjali glede predmeta prodajne pogodbe (nepremičnina z uporabnim dovoljenjem ali nepremičnina brez uporabnega dovoljenja) in posledično glede podlage obveznosti prvega in drugega tožnika, da izvedeta postopek legalizacije in pridobita uporabno dovoljenje (obveznost iz prodajne pogodbe ali (samostojna) obveznost na podlagi mandata).

Op. št. (6): Opredeliti se bo moralo tudi do vprašanja pravočasnosti trditev toženke (da je bila pogodba o prodaji pripravljena s strani prodajalcev) v smislu četrtega odstavka 286. člena ZPP.