Jedro

Zakonita predkupna pravica etažnega lastnika izključuje vprašanje dobre vere tretjega.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožbi ugodi in sodba sodišča prve stopnje spremeni, tako da se po spremembi glasi: »Pogodba z dne 28. 1. 2005, sklenjena med toženko M. G. kot kupovalko in P. M., U. J., A. M. in L. M. kot prodajalci, sestavljena pri notarki M. pod opr. št. SV 61/05, o prodaji oziroma nakupu stanovanja v II. nadstropju s kletjo v pritličju v izmeri 29,68 m², z identifikacijsko številko 4.E, vpisano v podvložek št. 1549/4 k.o. ..., se razveljavi.

Tožene stranke P. M., U. J., A. M. in L. M. so dolžne zaradi uresničenja predkupne pravice tožnice M. P. v roku 15 dni od vročitve sodbe s tožnico M. P. skleniti pogodbo o prodaji oziroma nakupu stanovanja v II. nadstropju s kletjo v pritličju v izmeri 29,68 m², z identifikacijsko številko 4.E, vpisanega v podvložek št. 1549/4 k.o. ..., s pripadajočimi skupnimi prostori in deli objekta, za kupnino v znesku 20.864,63 EUR (prej 5.000.000 SIT), od tega vsakemu od prodajalcev v znesku 5.216,16 EUR (prej 1.125.000 SIT), in tožnici M. P. izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na njeno ime, sicer bo pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila ta sodba.

Tožene stranke so v roku 15 dni od vročitve te sodne odločbe dolžne tožnici povrniti stroške postopka v znesku 915,94 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči naslednji dan po poteku roka za izpolnitev te obveznosti.« Tožene stranke so v roku 15 dni od vročitve te sodne odločbe dolžne tožnici povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 374,08 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči naslednji dan po poteku roka za izpolnitev te obveznosti.

Obrazložitev

1. Tožnica je uveljavljala kršitev predkupne pravice, ki ji kot etažni lastnici stanovanja pripada na podlagi 124. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/2002; v nadaljevanju SPZ). S tožbo je zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe z dne 28. 1. 2005, s katero so druga do peti toženec prodali solastno stanovanje prvi toženki. Hkrati je zahtevala, da druga do peti toženec sklenejo prodajno pogodbo z njo za kupnino 5,000.000 SIT in ji izstavijo zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastninske pravice na njeno ime, sicer bo pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila sodba.

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločitev je oprlo na zaključek, da je bila tožnica že od leta 2001 dalje ustno seznanjena z nameravano prodajo, vendar svoje predkupne pravice v nadaljnjih treh letih ni izkoristila.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Sicer je pritrdilo pritožbenemu očitku, da obvestilo prodajalcev ni bilo skladno s prvim odstavkom 507. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 in naslednji; v nadaljevanju OZ), a pritožbo kljub temu zavrnilo, ker tožnica ni zatrjevala pogoja iz prvega odstavka 512. člena OZ, tj. da je bilo prvi toženki znano oziroma ji ni moglo ostati neznano, da ima tožnica predkupno pravico.

4. Zoper navedeno odločitev je tožnica vložila revizijo zaradi bistvene kršitve določb postopka, storjene pred sodiščem druge stopnje, in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje. Navaja, da je bila predkupna pravica tožnice določena v zakonu in s tem zagotovljena publiciteta, zato velja domneva, da je bila kupovalka z njeno pravico seznanjena oziroma ji to dejstvo ni moglo biti neznano. Smiselna uporaba določbe prvega odstavka 512. člena OZ zato ne pride v poštev in tožnici teh dejstev ni bilo potrebno dokazovati. Ne strinja se z razlogovanjem sodišča, da ni zatrjevala slabe vere prve toženke. Navedbe iz odgovora na tožbo je namreč izrecno prerekala na glavni obravnavi 7. 3. 2007. 5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencem (375. člen Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/07 – ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP), a nanjo niso odgovorili.

6. Revizija je utemeljena.

7. Vrhovno sodišče pritrjuje stališču revizije, da zatrjevanje in izkazovanje nedobrovernosti tretjega v obravnavani zadevi ni bilo potrebno. Predkupna pravica etažnega lastnika je bila v naš pravni red vnešena 1. 1. 2003 z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika. Gre za t.i. zakonito predkupno pravico, saj je določena v zakonu. Ker za naš pravni sistem velja, da so zakonski predpisi znani vsem, so z uveljavitvijo omenjenega zakonika nastopili publicitetni učinki, kar pomeni, da se nihče ne more sklicevati, da za obstoj predkupne pravice etažnega lastnika, uzakonjene v 124. členu SPZ, ni vedel oziroma da mu tega ni bilo treba vedeti. Zakonita predkupna pravica torej izključuje vprašanje dobre vere tretjega, zato ta okoliščina za odločitev ni pravno relevantna, sklicevanje prve toženke na njeno dobro vero pa neupoštevno.

8. Glede na v postopku ugotovljeno dejansko stanje Vrhovno sodišče soglaša z zaključkom drugostopenjskega sodišča, da drugi do peti toženec o nameravani prodaji stanovanja tožnice niso obvestili na način, predpisan z zakonom. Etažni lastnik, ki namerava prodati stanovanje določeni osebi, mora o nameravani prodaji ter o njenih pogojih najprej obvestiti druge etažne lastnike, ter vsakemu ponuditi, da ga kupi pod enakimi pogoji (507. člen OZ v zvezi tretjim odstavkom 513. člena OZ). Predkupna ponudba, katere predmet je sklenitev prodajne pogodbe, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti dana v pisni obliki (52. člen OZ v zvezi z 27. členom OZ), kar je pravilno pojasnilo že sodišče druge stopnje. Ustna seznanitev tožnice s splošno namero prodajalcev po prodaji stanovanja in z višino kupnine, ne da bi obstajal konkreten kupec in ne da bi bili tožnici znani drugi pogoji prodaje, zato ne predstavlja takšne ponudbe ne po obliki in ne po vsebini. Toženci so zato s sklenitvijo prodajne pogodbe in razpolago v korist prve toženke posegli v zakonito predkupno pravico tožnice, kar narekuje ugoditev tožbenemu zahtevku. V zvezi z ugovorom o tožničini obveznosti po sodnem deponiranju kupnine je potrebno pojasniti, da ta okoliščina v tovrstni pravdi ni pomembna. Vrhovno sodišče je že v sodni odločbi II Ips 830/2005 z dne 13. 3. 2008 pojasnilo, da z nastalo kršitvijo predkupne pravice ni več podana situacija, ki jo ureja 508. člen OZ(1). Po obrazloženem je Vrhovno sodišče na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP odločilo, kot izhaja iz izreka te odločbe: reviziji je ugodilo in z ustrezno spremembo izpodbijane sodbe odločilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo.

9. Navedena odločitev zahteva drugačno odločitev o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je tožnica s tožbo uspela v celoti, so ji toženci dolžni povrniti stroške pravdnega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP). Le-te je sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (Ur. l. RS, št. 67/2003 in naslednji) in znašajo 915,94 EUR, njihova odmera je razvidna iz stroškovnika na list. št. 45. 10. Tožnica je v celoti uspela tudi s pritožbo, zato so ji toženci dolžni povrniti stroške pritožbenega postopka. Ti znašajo 374,08 EUR in obsegajo nagrado odvetniku za sestavo pritožbe in za poročilo stranki, povečano za DDV in znesek plačane sodne takse za pritožbo (odmera je razvidna na list. št. 59).

11. Odločitev o stroškov revizijskega postopka je izostala, saj jih tožnica ni priglasila.

12. Toženci krijejo stroške po enakih delih (prvi odstavek 161. člena ZPP), saj zakonski pogoji za njihovo nerazdelno odgovornost niso izpolnjeni (prim. tretji odstavek 161. člena ZPP). Stroške so dolžni plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku od vročitve te sodne odločbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku tega roka (prvi odstavek 378. člena v zvezi s prvim odstavkom 299. člena OZ).

Op. št. (1): Ta od predkupnega upravičenca zahteva, da po prejemu lastnikovega obvestila o nameravani prodaji v določenem roku prodajalca obvesti o svoji odločitvi in če poda izjavo, da stvar kupuje, mora plačati kupnino ali jo položiti pri sodišču.