Jedro

Do plačila dvojne are je tožnik upravičen v primeru, če je odstopil od pogodbe zaradi kršitve pogodbene obveznosti, za katero odgovarja toženec kot druga pogodbena stranka, ker ni pravočasno in pravilno izpolnil svoje obveznosti. Te odgovornosti pa se lahko razbremeni, če dokaže, da je vzrok za kršitev dogodek oziroma ravnanje tretje osebe, ki je zunaj njene sfere oziroma ravnanje druge pogodbene stranke ali drug vzrok, ki izvira iz njene sfere.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba se v izpodbijanem delu (drugi in tretji odstavek izreka) razveljavi in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožniku 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 12. 2009 dalje do plačila, v presežku pa je tožbeni zahtevek tožnika zavrnilo in odločilo, da vsaka stranka trpi svoje pravdne stroške.

2. Tožnik se pritožuje zoper zavrnilni del sodbe in odločitev o pravdnih stroških ter predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Navaja, da je bil toženec tisti, ki se dogovora ni držal in je izključno iz razloga na njegovi strani prišlo do razdrtja pogodbe. Ker ni izpolnil in očitno tudi ni mogel izpolniti tistega, za kar se je tožniku zavezal, mu mora vrniti znesek dvojne are. Do izpeljave posla v zvezi z realizacijo prodajne pogodbe ni nikoli prišlo, saj se je izkazalo, da toženec očitno sploh nikoli ni bil dejanski lastnik nepremičnin oziroma, da je lastništvo teh nepremičnin sporno. Kljub temu je sklenil s tožnikom dogovor, ki dejansko sploh ni bil izvedljiv, kar je vedel že ob sklenitvi dogovora dne 10. 12. 2009, torej za svoje spore s sestro in dejstvo, da še zdaleč situacija ni takšna, kot jo je prikazoval tožniku. Stališče sodišča, da je do nesklenitve prodajne pogodbe prišlo zaradi ravnanja zemljiškoknjižnega lastnika in tretje osebe (torej B. K. in P. Š. C.) in da je to bilo zunaj sfere toženca, je popolnoma nesprejemljivo in brez vsakršne osnove, saj je bilo na tožencu, da se zadeva ustrezno izpelje in je v tej zvezi tudi prevzel rizike, ki se gotovo ne tičejo tožnika, niti tretjih. Toženec očitno ni imel razčiščenih medsebojnih odnosov s svojo sestro, pri čemer je on edini tožniku zagotavljal ustrezno ureditev zadeve in prejel aro ter se zavezal tožniku zadevo v celoti urediti. Ker toženec ni bil v stanju izpeljati posla v skladu z dogovorom, je prišlo do razdrtja dogovora, v posledici tega je nato tudi še formalno razdrl tožnik kupno pogodbo z B., izključno iz razloga, ker je bilo evidentno, da toženec ni v stanju izpeljati do konca posla. V kolikor bi tožnik vedel ob sklenitvi dogovora za nesoglasja toženca s svojo sestro oziroma bi samo posumil, da je karkoli v tej zvezi sporno, nedvomno ne bi sklenil z njim dogovora in mu še celo plačal aro. Odločitev sodišča je napačna tudi kar se tiče pravdnih stroškov, saj niso nastali nikakršni stroški za zavrnjen zahtevek, poleg tega je tožnik imel bistveno več stroškov kot toženec.

3. Toženec je odgovoril na pritožbo, v odgovoru zavrača vse pritožbene trditve kot neutemeljene in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Predmet obravnavanja v tej zadevi je tožnikov zahtevek na vrnitev dvojne are. Tožnik namreč trdi, da sta s tožencem 10. 12. 2009 sklenila dogovor o plačilu are v znesku 4.000,00 EUR za nakup nepremičnin parc. št. 1252 in 1253 k.o. K.. Tožnik je tožencu nesporno izročil dogovorjeni znesek are, vendar sklenjena pogodba ni bila realizirana, za kar je odgovoren toženec. Po trditvah toženca pa zahteva po vrnitvi dvojne are ni upravičena, ker je sam naredil vse, da bi se pravni posel realiziral, do tega pa ni prišlo zgolj zaradi ravnanja samega tožnika. Takšna trditvena podlaga je narekovala sodišču presojo razlogov za neizpolnitev pogodbe po določbi drugega odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika – OZ. Po tej določbi ima v primeru, če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, druga (pogodbi zvesta) stranka možnost izbirati med več zahtevki, med katerimi je tudi zahtevek na vrnitev dvojne are. Do plačila tega denarnega zneska je tožnik upravičen torej v primeru, če je odstopil od pogodbe zaradi kršitve pogodbene obveznosti, za katero odgovarja toženec kot druga pogodbena stranka, ker ni pravočasno in pravilno izpolnil svoje obveznosti. Te odgovornosti pa se lahko razbremeni, če dokaže, da je vzrok za kršitev dogodek oziroma ravnanje tretje osebe, ki je zunaj njene sfere oziroma ravnanje druge pogodbene stranke ali drug vzrok, ki izvira iz njene sfere (o tem sklep VS RS II Ips 577/2006).

6. Pristop prvostopenjskega sodišča k presoji odgovornosti strank za neizpolnitev pogodbe je napačen. Ugotovilo je, da je tožnik sklenil veljavno kupoprodajno pogodbo za nakup kmetijskih zemljišč parc. št. 1252 in parc. št. 1253 k.o. K. z zemljiškoknjižnim lastnikom teh nepremičnin K. B., vendar sta kasneje oba navedena od prodaje odstopila in razmerje sporazumno razdrla. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka je oprlo na ugotovitev, da je do tožnikovega odstopa od pogodbe prišlo izključno zaradi ravnanja zemljiškoknjižnega lastnika K. B. in tretje osebe (domnevno sestre toženca), kar je bilo zunaj njegove (toženčeve?) sfere. Nadalje je še ugotovilo, da toženec iz razdrtega prodajnega razmerja nima izpolnitvenega zahtevka niti do tožnika, niti do K. B.. Štelo je tudi, da je glede na akcesornost dogovora o ari z razdrtjem kupne pogodbe prenehal tudi dogovor o plačilu are. Razlogi sodbe so nejasni in so si nasprotni, iz njih ni mogoče razbrati, zakaj sodišče šteje, da toženec ni odgovoren za neizpolnitev pogodbe: ali zaradi tega, ker je tožnik odstopil od že sklenjene prodajne pogodbe z zemljiškoknjižnim lastnikom nepremičnin sporazumno, ali zato, ker zemljiškoknjižni lastnik ni želel overiti podpisa na pogodbi zaradi nasprotovanja toženčeve sestre. Predvsem pa sodba ne odgovori na številne tožnikove očitke, ponovljene v pritožbi, da je razdrtje že sklenjene prodajne pogodbe le posledica toženčevih kršitev pogodbenih obveznosti, saj tožniku ni omogočil realizacije prodajne pogodbe za nepremičnine (torej sklenitev pogodbe z zemljiškoknjižnim lastnikom), ker ni bil dejanski lastnik le teh, kot je zatrjeval, ampak je bilo lastništvo sporno. Pritožba pa smiselno graja ugotovitve sodišča tudi v smeri kršitve razpravnega načela (7. člen ZPP), saj je toženec nedvomno zatrjeval, da pogodba ni bila izpolnjena zgolj zaradi ravnanja tožnika (neplačilo celotne kupnine), ne pa zaradi ravnanja zemljiškoknjižnega lastnika in tretje osebe. Navedeno pa predstavlja bistvene kršitve določb postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena ZPP.

7. Pritožbeno sodišče je zato ugodilo pritožbi in sodbo razveljavilo ter zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje na podlagi prvega odstavka 354. člena ZPP. V ponovljenem postopku mora sodišče prve stopnje odpraviti procesne kršitve in presojati odgovornost za neizpolnitev pogodbe v skladu z določbo drugega odstavka 65. člena OZ.

8. Odločitev o stroških postopka je v skladu z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP.