Jedro

Tožeča stranka je opravljala posle posredovanja za obe pogodbeni stranki, od vsake pa zahtevala polovico posredniškega plačila, torej od vsake stranke največ 2 % prodajne vrednosti stanovanja. Da je tožeča stranka posredovala za obe strani, izhaja že iz zapisa na pogodbi, ki ga je zahtevala sama tožena stranka, in iz katerega izhaja, da tožeča stranka enakopravno zastopa interese kupca in prodajalca, ki sta oba naročitelja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v celoti vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi za znesek v višini 2.064,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29.11.2007 dalje do plačila in glede izvršilnih stroškov v znesku 136,00 EUR. Toženi stranki je sodišče naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 756,15 EUR.

Zoper sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pritožuje tožena stranka. Trdi, da je pogodba o posredovanju nična. Sklicuje se na 3. odstavek 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju. Ekskluzivnost posredovanja se je nanašala le na prodajalca po prodajni pogodbi in tožečo stranko, ni pa učinkovala na toženo stranko, ki s tožečo stranko še ni bila v obligacijskem razmerju. Tožena stranka je lahko imela le status tretjega. Tožena stranka za sklenitev pogodbe o posredovanju ni imela poslovne volje, sklenilo jo je, ker je tožeča stranka s tem pogojevala sklenitev prodajne pogodbe. Sodišče je tudi zmotno presodilo dejstvo objavljenega oglasa. Pogodba med tožečo stranko in prodajalcem je bila podlaga za objavo oglasa. Tožeča stranka ni ravnala v skladu s potrebno skrbnostjo. Predmet prodajne pogodbe je bil obremenjen s hipoteko, tožeča stranka pa toženi stranki ni posredovala izjave hipotekarnega upnika, iz katerega bi izhajala višina preostanka posojila in pogoji za poplačilo. Tožeča stranka (pravilno tožena) si je morala podatke o tem pridobiti sama. Tožeča stranka toženi stranki ni pojasnjevala medsebojnega razmerja s prodajalcem. Šele zaslišana priča B. Š. je izpovedala, da je prodajalka „njihova prijateljica“. To dejstvo je bilo toženi stranki zamolčano, kljub temu, da sta se stranki strinjali z zapisom v posredniški pogodbi, da bo tožeča stranka enakopravno zastopala obe pogodbeni stranki. Sodišče ni verjelo toženi stranki, da ji ob podpisu pogodbe niso bili izročeni splošni pogoji, kljub temu, da tudi tožeča stranka ni predložila nobenega dokaza, da so ji bili splošni pogoji izročeni ob podpisu posredniške pogodbe. Če bi ji bili izročeni, bi jih tožeča in tožena stranka zagotovo parafirali, pri tem pa bi opazili tudi napačno navedbo datuma. Tožeča stranka je tudi sama popravila navedbo kraja v posredniški pogodbi.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno pravilna. Sodišče je navedlo tudi vse razloge, ki takšno odločitev utemeljujejo. Ti razlogi vsebujejo tudi odgovor na vse pritožbene navedbe, zato se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

Neutemeljen je pritožbeni očitek tožene stranke, da bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, da je posredniška pogodba, sklenjena med tožečo in toženo stranko, nična, pri čemer se sklicuje na določilo 3. odstavka 5. člena ZNPosr (1). Ta določa, da je pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s 1. in 2. odstavkom 5. člena nična, 1. odstavek 5. člena ZNPosr določa najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje nepremičnine, ki znaša največ 4 % pogodbene cene, 2. odstavek pa, da plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju, če pa je med pogodbenima strankama prodajne pogodbe dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz 1. odstavka razdeli. Da tožena stranka ni le imela statusa tretje osebe po določbi 5. točke 2. člena ZNPosr je argumentirano obrazložilo že prvostopno sodišče v razlogih svoje sodbe, na katere se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju sklicuje in so zato pritožbene trditve o tem neutemeljene. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je sodišče ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju, s katero se je tožeča stranka kot posrednik zavezala opravljati posredniške posle pri prodaji oz. nakupu stanovanja v K., tožena stranka pa se je kot naročnik zavezala tožeči stranki v primeru sklenitve prodajne pogodbe plačati 2 % od pogodbene vrednosti prodajne pogodbe. Da je bila prodajna pogodba v nadaljevanju sklenjena, med strankami ni sporno. Prvostopno sodišče je tudi argumentirano zavrnilo toženčeve trditve, da je bil v podpis pogodbe prisiljen, saj svojih trditev glede sile ni dokazal, spustil pa se je v pogajanja glede vsebine pogodbe in uspel z dopolnitvijo tipske pogodbe o posredovanju. Sodišče je ugotovilo, da je tožeča stranka opravljala posle posredovanja za obe pogodbeni stranki, od vsake pa zahtevala polovico posredniškega plačila, kar je v skladu z določbo 5. člena ZNPosr, po katerem lahko zahteva od vsake pogodbene stranke največ 2 % prodajne vrednosti stanovanja. Da je tožeča stranka posredovala za obe strani, pa izhaja že iz zapisa na pogodbi, ki ga je zahtevala sama tožena stranka, in iz katerega izhaja, da tožeča stranka enakopravno zastopa interese kupca in prodajalca, ki sta oba naročitelja.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da tožeča stranka ni ravnala v skladu s potrebno strokovno skrbnostjo, ker je bil predmet prodajne pogodbe obremenjen s hipoteko, tožeča stranka pa toženi ni posredovala izjave hipotekarnega upnika, iz katere bi izhajala višina preostanka posojila in pogoji za poplačilo. Tožena stranka je tekom postopka naslovila številne očitke o neskrbnem ravnanju tožeče stranke, ki jih je argumentirano zavrnilo že prvostopno sodišče. Sodišče je ugotovilo, da se vsi očitki nanašajo na sestavo vsebine prodajne pogodbe in na fazo izpolnitve. Stranki prodajne pogodbe sta se dogovorili, da bosta sami sestavili listine brez sodelovanja tožeče stranke, ki je toženo opozorila, da za vsebino pogodbe ne more odgovarjati. Sestava listin tako ni bila predmet pogodbe o posredovanju. Ob ugotovitvi, da je bila sestava listin in usklajevanje vsebine na izrecno zahtevo prepuščena toženi stranki in prodajalki (pri sestavi pa je sodelovala M.N., po lastni izpovedbi izvenzakonska partnerka toženca) tožena stranka tožeči stranki ne more uspešno v pritožbi očitati neizročitve ustreznih listin.

Sodišče je ugotovilo, da je tožeča stranka med prodajalko in toženo stranko ves čas posredovala v pogajanjih, jima pri usklajevanju pomagala in primerno skrbela za interese obeh strank. Že prvostopno sodišče je zavrnilo ugovor tožene stranke, da je tožeča stranka poskrbela le za interese prodajalke, saj je bil ta ugovor nekonkretiziran in dokazno nepodprt. Tožena stranka tudi v pritožbi ne navede nobenega dejstva, ki bi kazalo na to, da bi bila pogodba zaradi ravnanja tožeče stranke sestavljena tako, da bi bili prizadeti interesi tožene stranke. Toženo stranko moti, saj je zaslišana priča B.S. izpovedala, da je prodajalka „njihova prijateljica“, kar je zamolčala, kljub temu, da je bilo v posredniški pogodbi zapisano, da bo tožeča stranka enakopravno zastopala obe pogodbeni stranki. S tem je, kot je zatrjevano v pritožbi, ravnala v škodo tožene stranke. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da tožena stranka še vedno ni navedla nobenega dejstva, ki bi kazalo na to, da bi bili zaradi ravnanja tožeče stranke prizadeti njeni interesi. Prodajna pogodba je bila namreč sklenjena in zemljiškoknjižno realizirana, kupnina pa plačana. Vse to pa dokazuje ravno neutemeljenost navedb tožene stranke.

Tožena stranka v pritožbi še vedno trdi, da ji tožeča stranka ni izročila splošnih pogojev. Iz ugotovitev prvostopnega sodišča izhaja ravno obratno. Po izvedenem dokaznem postopku je sodišče ugotovilo, da so splošni pogoji poslovanja navedeni kot sestavni del pogodbe, vsebini pogodbe pa tožena stranka ni nasprotovala. Sodišče je tudi sprejelo izpoved tožeče stranke, da je pri računalniškem izpisu splošnih pogojev prišlo do pomote pri navedbi datuma. Po drugi strani pa sodišče ni verjelo izpovedbi tožene stranke, da ji splošni pogoji niso bili izročeni in to argumentirano umestilo v mozaik celotne dokazne ocene, ki je pritožbeno izvajanje tožene stranke ne more izpodbiti. Poleg tega pa, kot je zapisalo že prvostopno sodišče v svojih razlogih, je vsebina splošnih pogojev v celoti povzeta v pogodbi.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče zmotno presodilo dejstvo objavljenega oglasa, saj zaradi objave oglasa tožeča stranka ni upravičena do posredniške provizije tudi s kupcem (toženo stranko). Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sporno stanovanje oglaševala le tožeča stranka z oglasom preko interneta. Tožena stranka pa je sama izpovedala, da je za prodajo stanovanja izvedela ob branju tega oglasa. Sodišče je ocenilo, da je bila tožeča tista stranka, ki je s posredovanjem spravila v stik toženo stranko kot kupca in prodajalko. Ocenilo je, da je do stika med pogodbenima strankama prišlo zaradi posredovanja tožeče stranke in da je nato tožena stranka podpisala pogodbo o posredovanju in ne, da je tožeča stranka upravičena do posredniške provizije s kupcem (toženo stranko) zaradi oglasa.

Tožena stranka sicer zanika, da bi tožeča stranka zanjo opravila kakšno storitev, kar je argumentirano zavrnilo že prvostopno sodišče, ki je ugotovilo, da je zaradi posredovanja tožeče stranke prišlo do stika med pogodbenima strankama prodajne pogodbe, toženo stranko seznanila s pravnim kot dejanskim stanjem nepremičnine, da je bil toženi stranki izročen zemljiškoknjižni izpisek, ki je dokazoval lastništvo nepremičnine, da so vsi udeleženci v poslu vedeli, da je bilo stanovanje obremenjeno s hipoteko, da se je tožeča stranka aktivno vključila v pogajanja med strankama glede vsebine prodajne pogodbe, da je tožeča stranka za toženo stranko sestavila najemno pogodbo, da je tožeča stranka organizirala več sestankov s prodajalcem in kupcem med pogajanji za sklenitev pogodbe, ki je bila nenazadnje tudi sklenjena, zemljiškoknjižno realizirana, kupnina pa plačana. Sodišče je torej ugotovilo, da je tožeča stranka izpolnila vse svoje obveznosti po sklenjeni pogodbi o posredovanju, zato je upravičena doplačila dogovorjenega posredniškega plačila. Po oceni pritožbenega sodišča, pa bi bilo moč konkretno razmerje presojati tudi po pogodbi o naročilu (mandat) tako glede vsebine same pogodbe z dne 25.7.2007 kot tudi opravljenih storitev.

Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani, prav tako tudi ne pritožbeni razlogi, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, zato je bilo potrebno pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi (353. člen ZPP (2)).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena in 1. odstavek 165. člena ZPP).

Zakon o nepremičninskem poslovanju, Ur. l. RS, št. 42/2003 s spremembami, v nadaljevanju ZNPosr.

Zakon o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP; Ur. l. RS, št. 26/99 do 45/2008.