Jedro

Ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku.

Upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča, saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se:

(1) izpodbijana I. točka izreka sodbe v zvezi s popravnim sklepom z dne 17. 11. 2021 spremeni tako, da se tožbeni zahtevek za znesek 1.706,58 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 920,00 EUR od 22. 2. 2020 dalje do plačila ter z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 786,58 EUR od 24. 3. 2020 dalje do plačila zavrne;

(2) izpodbijana IV. točka izreka sodbe v zvezi s popravnim sklepom z dne 17. 11. 2021 pa spremeni tako, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti njene pravdne in izvršilne stroške v višini 201,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se izpodbijana sodba v zvezi s popravnim sklepom z dne 17. 11. 2021 v nespremenjenem delu I. točke izreka potrdi.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 218,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo v zvezi s popravnim sklepom z dne 17. 11. 2021 toženi stranki naložilo plačilo 4.055,10 EUR s pripadki (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek za plačilo 1.551,49 EUR s pripadki je zavrnilo (II. točka izreka). V preostalem delu je postopek zaradi umika tožbe ustavilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo izvršilnih in pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 57,36 EUR (IV. točka izreka).

2. Tožena stranka se je iz vseh pritožbenih razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pravočasno pritožila proti I. točki izreka izpodbijane sodbe (ugodilni del). Proti IV. točki izreka izpodbijane odločbe se je pritožila le posledično. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožeča stranka je kot upravnica poslovne stavbe A. (poslovna stavba) od tožene stranke kot lastnice poslovnega prostora v tej poslovni stavbi vtoževala stroške upravljanja in obratovanja skupnih naprav in prostorov za januar in februar 2020 v skupni višini 10.807,07 EUR, in sicer po računu za januar številka 912020016 z dne 10. 2. 2020 znesek 5.523,50 EUR in po računu za februar številka 1582020027 z dne 12. 3. 2020 znesek 5.283,57.1 Tožena stranka je zahtevku nasprotovala. Trdila je, da tožeča stranka pri delitvi stroškov med etažne lastnike ni upoštevala, da določeni deli stavbe v naravi predstavljalo posebne skupne dele, ki jih uporabljajo le nekateri etažni lastniki, ter da ni zmogla trditvenega in dokaznega bremena o obstoju, utemeljenosti in višini posameznih stroškov, ki jih je v navedenih računih zaračunala.

6. V skladu z določilom 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) so obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih praviloma sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Morebitno drugačno določitev obveznosti etažnih lastnikov glede plačila stroškov upravljanja in obratovanja morajo etažni lastniki urediti s pogodbo o medsebojnih razmerjih (prvi odstavek 116. člena SPZ). V skladu s prvim odstavkom 20. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1)2 lahko etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih določijo, da imajo nekateri skupni deli status posebnih skupnih delov. V skladu z 21. členom SZ-1 so posebni skupni deli solastnina le tistih etažnih lastnikov, katerim služijo. Solastniški delež vsakega od njih pa se prav tako določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih.3 Iz navedenega izhaja, da ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku (prvi odstavek 182. člena SZ-1).

7. V obravnavanem primeru so etažni lastniki medsebojna razmerja uredili s Pogodbo o medsebojnih razmerjih med lastniki poslovne stavbe A. (A5; Pogodba o medsebojnih razmerjih). S sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani N 715/2013 z 8. 12. 2015 (sklep N 715/2013; A6) pa je bilo ugotovljeno, da je Pogodba o medsebojnih razmerjih veljavno sklenjena na podlagi 32. člena SZ-1 v vseh delih, razen v delu glede določitve solastniških deležev (I. točka), zato je sodišče nato določilo solastniške deleže etažnih lastnikov, pri čemer je na toženo stranko (oziroma njeno pravdno prednico) glede na površino njenega posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini, odpadel delež 109569/1000000, kar je 10,9569 odstotkov (II. točka).

8. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe pravilno pojasnilo, zakaj iz Pogodbe o medsebojnih razmerjih ne izhaja, da bi bili v njej določeni posebni skupni deli in deleži posameznih etažnih lastnikov na njih. Pritožbeno sodišče jasnim in prepričljivim razlogom sodišča prve stopnje v celoti sledi in dodaja, da Pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa posebnih skupnih delov in deležev na njih, temveč je v 8. členu te pogodbe podana le pravna podlaga (ki je sicer podana tudi v SZ-1) za ustanovitev teh delov. Navedeni člen namreč zgolj splošno (tako kot zakon) določa, da _„v primeru, ko skupni deli ali naprave služijo le nekaterim izmed etažnih lastnikov, se ti deli obravnavajo kot posebni skupni deli, zaradi česar so ti posebni deli in naprave solastnina samo tistih etažnih lastnikov, katerim služijo“_. Nadalje primeroma določa še, v katerih primerih _se ustanovi_ poseben skupni del. Pogodba torej ne določa izrecno, kateri od skupnih delov ali naprav predstavlja posebni skupni del. V zvezi s tem ne drži pritožbeni očitek, da Pogodba o medsebojnih razmerjih _„določa splošne skupne dele (hodniki, stopnišča …) z enako mero natančnosti kot posebne skupne dele stavbe“_. Splošni skupni deli so namreč izrecno opredeljeni v 8. členu Pogodbe o medsebojnih razmerjih.

9. Glede na navedeno so neutemeljeni vsi pritožbeni očitki, da tožeča stranka kot upravnica poslovne stavbe ni pravilno upoštevala in določila izmer prostorov (da so podatki o površinah neusklajeni) ter da pri delitvi stroškov ni upoštevala, da se posamezni stroški nanašajo na posebne skupne prostore. Upravnik je pri delitvi stroškov uporabil v Pogodbi o medsebojnih razmerjih in Sklepu N 715/2013 določene ključe. Kot je že bilo pojasnjeno, upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča, saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče. Zato je tožeča stranka ravnala pravilno, ko je stroške električne energije, potrošnega materiala, čiščenja skupnih prostorov in varovanja med etažne lastnika delila upoštevajo določila Pogodbe o medsebojnih razmerjih ter solastniški delež, ki ga je s Sklepom N 715/2013 določilo sodišče. 10. Delno pa držijo pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje odločalo mimo trditev pravdnih stranki in predloženih dokaznih listin. Tožena stranka je na prvem naroku za glavno obravnavo trdila, da je trditvena in dokazna podlaga tožeče stranke pomanjkljiva, saj slednja k svojim računom ni predložila niti računov dobaviteljev in izvajalcev storitev, da bi jih lahko preverila in tako preverila pravilnost in utemeljenost zaračunanih stroškov obratovanja in vzdrževanja. S tem je tožena stranka ugovarjala (vsaj) višini zaračunanih stroškov obratovanja in vzdrževanja poslovne stavbe. Glede na navedeno bi tožeča stranka, na kateri je bilo v skladu z določilom 212. člena ZPP4 trditveno in dokazno breme o višini stroškov obratovanja in vzdrževanja, morala izkazati na kakšen način je prišla do vtoževanega zneska. Predložiti bi torej morala dokaze, iz katerih bi izhajalo, da je stroške obratovanja in vzdrževanja toženi stranki utemeljeno zaračunala v višini kot izhaja iz računov in njihove specifikacije. Tega dokaznega bremena pa tožeča stranka navkljub ugovoru tožene stranke (z izjemo stroškov upravljanja)5 ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja ali kakšnega drugega dokaza, iz katerega bi izhajalo, da je stroške toženi stranki upravičeno zaračunala v višini kot izhaja iz računov, ni predložila. Zato je zahtevek tožeče stranke za plačilo stroškov kontrole dvigala v višini 20,06 EUR, potrošnega materiala v višini 117,75 EUR, čiščenja skupnih površin v višini 147,65 EUR, električne energije v višini 139,24 EUR in varovanja v višini 501,30 EUR (Sintal) po računu za januar 2022 in zahtevek za plačilo stroškov potrošnega materiala v višini 42,33 EUR, čiščenja skupnih površin v višini 147,65 EUR, električne energije v višini 122,32 EUR, varovanja v višini 467,33 EUR in kanalizacije v višini 6,95 EUR (Sintal) po računu za februar 2020, že iz navedenega razloga neutemeljen.

11. V 24. členu Pogodbe o opravljanju upravniških storitev je strošek opravljanja upravniških storitev določen kot pavšalni znesek (15.490,00 EUR plus DDV). V četrtem odstavku tega člena je določeno, da so v to ceno vključene vse storitve upravljanja in vzdrževalna dela iz 7. člena te pogodbe, ki jih upravnik izvaja s svojimi delavci, vključno z intervencijami. Pritožnica ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je tožnica storitve po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev opravljala z dvema namesto s petimi zaposlenimi. Toženka namreč ne trdi, da tožnica storitev ne bi izvajala. Zgolj zatrjevano dejstvo, da jih je izvajala z manj delavci, pa za odločitev v tem postopku ni pravno odločilno. Tudi sicer pa 7. člen navedene pogodbe določa, da upravnik _praviloma_ zagotavlja prisotnost petih vzdrževalcev (tri dopoldne, dva popoldne). Zato je sodišče prve stopnje v tem delu pravilno presodilo, da je tožena stranka v skladu z določilom 24. člena Pogodbe o opravljanju upravniških storitev, določilih Pogodbe o medsebojnih razmerjih v zvezi s Sklepom N 715/2016 in že plačanih zneskih za storitev upravljanja (za vsak mesec 896,37 EUR) dolžna tožeči stranki plačati še znesek 1.174,26 EUR za vsak vtoževan mesec (torej skupaj 2.348,52 EUR s pripadki).

12. Glede na vse navedeno so pritožbeni očitki proti I. točki izpodbijane odločbe delno utemeljeni. Zato je pritožbeno sodišče na podlagi 6. alineje 358. člena ZPP pritožbi delno ugodilo in izpodbijano odločbo v I. točki izreka spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za plačilo 1.706,58 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 920,00 EUR od 22. 2. 2020 dalje do plačila ter z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 786,58 EUR od 24. 3. 2020 dalje do plačila, zavrnilo (prvi odstavek 351. člena ZPP). V preostalem delu I. točke izreka izpodbijane sodbe (za 2.348,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.174,26 EUR od 22. 2. 2020 dalje do plačila ter z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.174,26 EUR od 24. 3. 2020 dalje do plačila) pa je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo odločitev sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Pritožbeno sodišče je odgovorilo le na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Zaradi spremembe prvostopenjske sodbe je bilo potrebno treba odločiti tudi o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje. Tožena stranka je odločitvi o stroških postopka nasprotovala le posledično. Zato je pritožbeno sodišče pri odločitvi o potrebnih izvršilnih in pravdnih stroških ter posledicah delnega umika tožbenega zahtevka6 na stroške kot osnovo za svojo odločitev vzelo odločitev sodišče prve stopnje o višini potrebnih stroškov pravdnih strank. Potrebni stroški tožeče stranke za izvršilni postopek so znašali 115,00 EUR, za pravdni postopek pa 902,62 EUR. Potrebni stroški tožene stranke za izvršilni postopek so znašali 55,00 EUR, za pravdni postopek pa 595,20 EUR.

15. Uspeh tožeče stranke je bil v izvršilnem postopku cca 70%,7 v pravdnem postopku pa upoštevajoč prepozen delni umik zahtevka cca 22%.8 Glede na navedeno je tožeča stranka upravičena do povračila 80,50 EUR izvršilnih stroškov ter 198,58 EUR pravdnih stroškov, tožena stranka pa do povračila 16,50 EUR izvršilnih stroškov ter 464,26 EUR pravdnih stroškov. Po pobotu vseh navedenih stroškov je tako tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 201,68 EUR stroškov postopka. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

16. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka je s svojo pritožbo delno uspela, zato ji je tožeča stranka dolžna (delno) povrniti njene pritožbene stroške.

17. Pritožbeno sodišče je pritožbene stroške tožene stranke odmerilo v skladu z določili Zakona o sodnih taksah (ZST-1) in Odvetniško tarifo (OT), ob upoštevanju, da je bila vrednost spornega predmeta 4.055,10 EUR (tožena stranka se je izrecno pritožila le proti I. točki izreka izpodbijane odločbe) ter vrednost točke 0,60 EUR. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo 375 točk za pritožbo ter materialne stroške skladno s tretjim odstavkom 11. člena OZ (7,5 točk), vse povečano za 22 % DDV, kar skupaj znaša 466,65 točk, preračunano v EUR ob vrednosti točke 0,60 EUR pa 279,99 EUR. Pritožbeno sodišče je toženi stranki upoštevajoč dejansko vrednost spornega predmeta v pritožbenem postopku priznalo strošek sodne takse le v višini 240,00 EUR (taksna tarifa 1121 ZST-1). Tožeča stranka namreč ni dolžna nositi stroškov, ki so nastali zaradi nepravilne navedbe vrednosti spornega predmeta in temu ustrezne odmere sodne takse, saj v postopku odmere sodne takse ni sodelovala. Pritožbeni stroški tožene stranke tako znašajo 519,99 EUR. Ker je tožena stranka s pritožbo uspela v cca 42%,9 ji je tožeča stranka dolžna povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 218,40 EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Določene stroške po navedenih računih je tožena stranka 28. 7. 2020 delno ali v celoti plačala brez prejudica meritorne presoje. V plačanem delu, in sicer za znesek 2.628,42 po računu za januar 2020 in za znesek 2.572,05 EUR po računu za februar 2020, je bil postopek zaradi umika tožbe ustavljen (skupaj za 5.200,47 EUR). 2 SZ-1 sicer ureja razmerja v večstanovanjskih stavbah, a je uporaba določb o (posebnih) skupnih delih smiselna in mogoča tudi v primeru, ko se spor nanaša na stanovanjsko-poslovne ali poslovne stavbe, za kakršno gre v obravnavanem primeru (prim.: sodbo VSRS II Ips 48/2017 z dne 13. 9. 2018 in M. Tratnik, Posebni skupni deli v etažni lastnini, Pravna praksa, 2004, št. 15–16, str. 18– 19). 3 Prim. M. Tratnik, prav tam, str. 18–20. Tako tudi VSL sklep II Cp 203/2015 z dne 1. 4. 2015. 4 V skladu z določilom 212. člena ZPP mora vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika. 5 Višino stroškov upravljanja je tožeča stranka uspela dokazati, saj je bila slednja kot pavšal dogovorjena v Pogodbi o upravljanju upravniških storitev v poslovnem kompleksu A. in o vzdrževanju poslovnega kompleksa (A2; Pogodba o opravljanju upravniških storitev). 6 Tožena stranka je po izdaji sklepa o izvršbi delno plačala svoje obveznosti. Tožeča stranka je na podlagi delnega plačila šele po prvem naroku za glavno obravnavo delno umaknila svoj zahtevek, čeprav je bila o delnem plačilu seznanjena že pred dopolnitvijo tožbe. 7 Končni uspeh tožeče stranke v višini 2.348,52 EUR plus uspeh zaradi umika zahtevka v višini 5.200,47 EUR v razmerju do celotnega tožbenega zahtevka (10.807,07 EUR). 8 Končni uspeh tožeče stranke v višini 2.348,52 EUR v razmerju do celotnega tožbenega zahtevka (10.807,07 EUR). 9 1.706,58 EUR od 4.055,10 EUR je cca. 42 odstotkov.