Jedro

Določba 21. člena ZKZ o pošiljatvi izjave o sprejemu ponudbe priporočeno s povratnico ponudniku je namenjena predvsem varovanju sprejemnika ponudbe, saj je povratnica dokument, s katerim lahko izkaže vročitev izjave o sprejemu ponudbe ponudniku, kar je pomembno za uveljavljanje njegove pravice do sklenitve pogodbe.

Izrek

1. Tožbi se ugodi. Odločba Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, št. ... z dne 22. 9. 2006 se odpravi. Odločba Upravne enote A., št. ... z dne 20. 7. 2006, se odpravi v delu, s katerim je bila zahteva za odobritev pravnega posla zavrnjena (2. točka izreka odločbe), in se zadeva v tem obsegu vrne organu prve stopnje v ponovni postopek.

2. Zahtevek prizadete stranke B.B.B. d.o.o. za povrnitev stroškov postopka se zavrne.

Obrazložitev

Upravna enota A. (prvostopenjski organ) je z odločbo, št. ... z dne 20. 7. 2006, odobrila pravni posel na podlagi prodajne pogodbe, ki so jo dne 2. 6. 2006 sklenili Občina A. kot prodajalka in tožeči stranki kot kupca, katere predmet sta med drugimi parc. št. 418 in 427, obe k.o. C., za skupno ceno 847.954,00 SIT (1. točka izreka). Zavrnila pa je vlogo za odobritev pravnega posla na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene med tožečima strankama in Občino A. za nakup nepremičnin parc. št. 494/4, 495, 497 in 498/2, vse vl. št. 227 k.o. C.; parc. št. 549/1, 549/2 in 550, vse vl. št. 53 k.o. D. ter parc. št. 494/2 in parc. št. 494/1 do 1/2, vse vl. št. 275 k.o. C. za pogodbeno ceno 3.589.741,00 SIT (2. točka izreka odločbe). Zavrnitev pravnega posla je prvostopenjski organ obrazložil z dejstvom, da je bilo v postopku ustne obravnave, ki je bila opravljena dne 4. 7. 2006, ugotovljeno, da sta tožeči stranki prodajalki (Občini A.) poslali izjavo o sprejemu ponudbe za nakup nepremičnin s priporočeno pošiljko, upravni enoti pa sta izjavo o sprejemu ponudbe izročili osebno. Glede na to, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) v 1. odstavku 21. člena določa, da vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, in ker sta tožeči stranki prodajalki poslali izjavo o sprejemu ponudbe po pošti le priporočeno (brez povratnice), je bilo, po mnenju prvostopenjskega organa, odobritev pravnega posla potrebno zavrniti.

Tožena stranka (drugostopenjski organ) je z odločbo, št. ... z dne 22. 9. 2006, izpodbijano v tem upravnem sporu, zavrnila pritožbo, s katero sta tožeči stranki izpodbijali odločbo prvostopenjskega organa v delu, s katerim je bila zahteva za odobritev pravnega posla zavrnjena. Ker tožeči stranki v postopku nista dokazali, da sta izjavo o sprejemu ponudbe vložili skladno s 1. odstavkom 21. člena ZKZ, to je da sta oddali izjavo o sprejemu ponudbe priporočeno s povratnico, je bil po presoji tožene stranke podan negativni pogoj 2. alineje 3. odstavka 19. člena ZKZ, ki določa, da se pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ne odobri, če promet ni potekal po postopku in način, določen z ZKZ, zato je tožena stranka pritožbo zavrnila.

Tožeči stranki v tožbi navajata, da sta v zakonskem roku uveljavljali prednostno pravico do nakupa zemljišč tako, da sta osebno oddali izjavo o sprejemu ponudbe na Upravni enoti A., s priporočeno pošiljko pa jo poslali dne 16. 5. 2006 Občini A. Da je Občina A. izjavo o sprejemu ponudbe prejela, je razvidno tudi iz priložene fotokopije izjave o sprejemu ponudbe, na kateri je odtisnjen žig prejete pošte Občine A. z vpisanim datumom 17. 5. 2006. Določba ZKZ o pošiljanju izjave priporočeno s povratnico po mnenju tožečih strank zasleduje cilj, da se kupec lahko pri prodajalcu izkaže oziroma dokaže, da je izjavo o sprejemu ponudbe res poslal in ima namen kupiti prodajano nepremičnino. V tem primeru pa za nikogar ne obstaja dvom o tem, ali je bila izjava o sprejemu ponudbe vložena ali ne. Dosledno upoštevanje takšnih zakonskih določil, ko ni nikakršnega dvoma o sprejemu ponudbe, pa je pisano na kožo kupcem kot je B.B.B. d.o.o., E., ki se po njunih podatkih sploh ne ukvarja s kmetijsko dejavnostjo in je ponudbo sprejela iz špekulativnih namenov. Ob striktnem vztrajanju pri zakonskih določilih, poudarjata, pa tudi B.B.B. d.o.o., E. ni pravilno podala izjave o sprejemu ponudbe, saj iz nje dejansko ni moč ugotoviti, katere parcele bi B.B.B. d.o.o., E. želela kupiti. Tožeči stranki zato predlagata, naj sodišče izpodbijano odločbo spremeni tako, da se njuni pritožbi zoper izpodbijani del prvostopenjske odločbe ugodi.

Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe, in predlaga naj sodišče tožbo zavrne kot neutemeljeno.

Občina A. je, kot stranka z interesom, v odgovoru na tožbo in svojih pripravljalnih vlogah potrdila prejem izjave o sprejemu ponudbe ter poudarila, da je tudi po njenem mnenju namen 1. odstavka 21. člena ZKZ v dokazovanju oddaje izjave o sprejemu ponudbe, takšno stališče pa je tudi že zavzelo Upravno sodišče RS v Mariboru s sodbo, opr. št. U 223/2005 z dne 3. 4. 2007. Stranka z interesom B.B.B. d.o.o., E. po pooblaščenem odvetniku F.F. v odgovoru na tožbo in pripravljalnih vlogah predlaga, da se tožba kot neutemeljena zavrne, in navaja, da je določba 21. člena ZKZ jasna in da nikakršna razlaga ni potrebna, saj se ta določba uporablja neposredno. Nadalje tudi poudarja, da iz sodbe Upravnega sodišča št. U 223/2005 izhaja, da je bilo dejansko stanje, ki je bilo podlaga za odločanje, drugačno od dejanskega stanja v obravnavani zadevi, saj v tej zadevi tožeči stranki nikoli nista zatrjevali, da sta pravilno in skladno z določili ZKZ poslali izjavo o sprejemu ponudbe. Tožeči stranki namreč nista uspeli dokazati, da sta izjavo oddali priporočeno po pošti, saj to samo zatrjujeta, medtem ko je tožeča stranka iz navedene sodbe dokazala, da je bila pošiljka oddana priporočeno.

Tožba je bila poslana tudi Državnemu pravobranilstvu RS kot zastopniku javnega interesa, ki pa svoje udeležbe ni prijavil. Tožba je utemeljena.

Za odločitev v tem upravnem sporu je ključno vprašanje, ali je pošiljatev izjave o sprejemu ponudbe ponudnici priporočeno po pošti, vendar brez povratnice, takšna nepravilnost, ki že brez ugotavljanja drugih za odobritev pravnega posla relevantnih okoliščin narekuje zavrnitev odobritve pravnega posla. Da je bila izjava poslana ponudnici priporočeno, namreč tožena stranka v izpodbijani odločbi izrecno ugotavlja, iz njenega nadaljnjega argumentiranja pa izhaja njeno pravno stališče, da priporočena pošiljatev brez povratnice pomeni takšno pomanjkljivost, ki narekuje izdajo negativnega upravnega akta. Sodišče meni, da se s takšnim pravnim stališčem ni mogoče strinjati. ZKZ (Uradni list RS, št. 55/03 - UPB1) v 21. členu sicer izrecno določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti, in je ta določba, vsaj kar se tiče načina pošiljatve izjave ponudniku, jasna. Do tu se je mogoče strinjati z izvajanji prizadete stranke v tem sporu. Vprašanje pa je, ali dejstvo, da izjava ponudnici ni bila poslana s povratnico, že pomeni takšno pomanjkljivost, da je mogoče zaključiti, da promet ni potekal "po postopku in na način, določen z ZKZ" (druga alinea 3. odstavka 19. člena ZKZ). ZKZ je uredil promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami na specialen način zaradi učinkovitejšega zagotavljanja gospodarske, socialne in ekološke funkcije teh entitet. Pri uporabi oziroma razlagi njegovih določb je torej treba izhajati iz teh zakonskih ciljev oziroma namena. S sklepanjem kupoprodajne pogodbe kmetijskih zemljišč oziroma gozdov v več fazah (javna ponudba prodaje zemljišč, sprejem ponudbe in sklenitev pogodbe ter nato odobritev pravnega posla po upravnem organu) je med drugim zagotovljeno preprečevanje izigravanja predkupnih upravičencev, za katere zakon očitno šteje, da bodo najbolje zagotovili gospodarsko, socialno in ekološko funkcijo teh zemljišč. Izhajajoč iz navedenega sodišče meni, da je določba 21. člena ZKZ o pošiljatvi izjave o sprejemu ponudbe priporočeno s povratnico ponudniku namenjena predvsem varovanju sprejemnika ponudbe, saj je povratnica dokument, s katerim lahko izkaže vročitev izjave o sprejemu ponudbe ponudniku, kar je pomembno za uveljavljanje njegove pravice do sklenitve pogodbe (prim. sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp7151/2006 z dne 13. 6. 2007). Za odobritev pravnega posla obstoj tega dokumenta v zvezi s pošiljatvijo izjave ponudniku torej po mnenju sodišča ni bistvenega pomena, saj mora biti (in je) pred uvedbo postopka odobritve posel (že) sklenjen (1. odstavek 22. člena ZKZ). Pač pa je za odobritev pravnega posla pomembno, da je izjava o sprejemu ponudbe poslana ali vložena pravočasno (4. odstavek 20. člena ZKZ) pri upravni enoti, kar pa v tej zadevi ni sporno. Pravno stališče obeh upravnih organov, da pomanjkljiv način pošiljatve izjave o sprejemu ponudbe ponudniku že sam po sebi pomeni razlog za zavrnitev odobritve pravnega posla na podlagi druge alinee 3. odstavka 19. člena ZKZ, je torej po mnenju sodišča napačno.

Ker je sodišče ugotovilo, da je bilo v sporni zadevi napačno uporabljeno materialno pravo, je na podlagi 4. točke 1. odstavka 64. člena v zvezi s 104. členom Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06, v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo, odpravilo izpodbijano odločbo in na podlagi drugega stavka 3. odstavka 64. člena ZUS-1 tudi odločbo prvostopnega organa v izpodbijanem obsegu, ter zadevo v smislu 3. in 4. odstavka 64. člena ZUS-1 v tem obsegu vrnilo v ponovni postopek organu prve stopnje.

Zakon o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 50/1997 in nadaljnji, v nadaljevanju ZUS) v 16. členu določa, da se za vprašanja postopka, ki v ZUS niso urejena, primerno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku. Vprašanje povrnitve stroškov primerih, kot je obravnavani, v 23. členu ZUS ni urejeno. Zakon o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 36/2004 UPB2, v nadaljevanju ZPP) pa v 154. členu določa, da mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške. V predmetni zadevi sta tožeči stranki sicer zahtevali povrnitev stroškov, ker pa jih nista določno opredelili, kot to zahteva 2. odstavek ZPP, sodišče o njuni zahtevi ni odločalo. Zahtevek B.B.B. d.o.o. za povrnitev stroškov postopka pa je sodišče zavrnilo, saj ta stranka z intervencijo na strani tožene stranke v sporu ni bila uspešna.

Sodišče je določbe ZUS-1 uporabilo na podlagi prehodnih določb 104. in 105. člena ZUS-1.