Jedro

Skladno s 5. odstavkom 2. člena SZ-1 se ta za poslovne prostore uporablja zgolj v primeru, da se nahajajo v objektu, v katerem je več kot polovica površine namenjena stanovanjem.

Napačen je zaključek, da pogodbena zaveza tožene stranke, da bo obratovalne stroške plačevala neposredno upravniku, pomeni prevzem dolga. Najemna pogodba namreč predstavlja relativno razmerje, ki učinkuje samo med strankama. Ob izostanku drugačnega zakonskega predpisa tako dogovor med najemodajalcem in najemnikom o obveznostih plačila stroškov obratovanja, ne učinkuje v razmerju do tretjih.

Ni naloga sodišča, da z listanjem po dokazih samo odkriva pravno odločilna dejstva. Njihov obstoj se z izvajanjem dokazov le preizkusi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 64466/2009 z dne 20. 5. 2009 razveljavi tudi v 1., 3. in 4. odstavku izreka in se tožbeni zahtevek zavrne (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo 636,52 EUR toženčevih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožeča stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, ali da napadeno sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku, toženi stranki pa naloži povrnitev tožnikovih stroškov.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tako prvostopenjska sodba kot pritožba se opirata na določbe Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Pritožbeno sodišče je v okviru uradnega preizkusa pravilne uporabe materialnega prava ugotovilo, da slednji v obravnavanem primeru ni uporabljiv. Iz neprerekanih trditev tožene stranke (v spisu na l. št. 73) namreč izhaja, da se poslovni prostor nahaja v poslovni stavbi. Skladno s 5. odstavkom 2. člena SZ-1 se ta za poslovne prostore uporablja zgolj v primeru, da se nahajajo v objektu, v katerem je več kot polovica površine namenjena stanovanjem (1). Za ostale poslovne objekte je potrebno uporabiti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ). SPZ (v členih 115 do 118) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Enako tudi določbe ZPSPP v II. poglavju urejajo zgolj razmerje med najemnikom in lastnikom. Določb ni mogoče uporabiti za utemeljitev upravičenja upravnika (3. osebe) (2). Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi tako ne bremeni najemnika po zakonu, ampak je predmet svobodnega pogodbenega urejanja (pritožba pravilno graja zaključek sodišča prve stopnje, da se z najemno pogodbo ni mogoče dogovoriti, da se stroški upravljanja prenesejo na najemnika, kar pa, kot bo razvidno iz nadaljevanja, na pravilnost končne odločitve ne vpliva).

6. Napačen je zaključek sodišča prve stopnje, da pogodbena zaveza tožene stranke, da bo stroške vzdrževanja skupnih prostorov, delov, naprav zgradbe in pripadajočega zemljišča ter stroške obratovanja in upravljanja (v nadaljevanju obratovalni stroški) plačevala neposredno upravniku, pomeni prevzem dolga. Najemna pogodba namreč predstavlja relativno razmerje, ki učinkuje samo med strankama. Ob izostanku drugačnega zakonskega predpisa tako dogovor med najemodajalcem in najemnikom o obveznostih plačila stroškov obratovanja, ne učinkuje v razmerju do tretjih (dobaviteljev, upravnika...). Navzven kot zavezanec za plačilo, kljub takšnemu dogovoru, nastopa etažni lastnik. Prevzem dolga pa je pogodba med dolžnikom in prevzemnikom, v katero privoli upnik (427. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Kot je že bilo pojasnjeno, je v obravnavanem primeru upravnikov dolžnik etažni lastnik poslovnega prostora. V postopku na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da to, v času, ko so bili izdani vtoževani računi, ni bil najemodajalec (Z., d.o.o.), temveč družba H., d.o.o., Ker ni izkazano niti zatrjevano, da bi najemodajalec na kakršnikoli podlagi postal dolžnik za plačilo obratovalnih stroškov, med njim in najemnikom ni moglo priti do prevzema dolga. Tako se izkaže, da kljub določbi 3. člena najemne pogodbe, najemnik nasproti upravniku ni zavezan plačevati obratovalnih stroškov neposredno njemu. Takšna zaveza najemnika obstaja zgolj nasproti najemodajalcu. Pasivna legitimacija najemnika v obravnavanem primeru tako ni podana. Odločitev prvostopenjskega sodišča je že iz tega razloga pravilna.

7. Poleg tega se pritožbeno sodišče pridružuje zaključku, da tožeča stranka, kljub ugovorom toženke, da ključ delitve ni preverljiv, navedb v zvezi s tem ni konkretizirala. Navedla je zgolj, da je merilo za obračun v pretežni meri površina, v manjši meri pa dejanska poraba, kar je natančneje razvidno iz priloženih računov. Na ugovore, da ni imela podlage za obračun stroškov glede na neto površino, je odgovorila, da takšna podlaga obstaja v Dodatku 2 k Pogodbi o upravljanju (priloga A74). Navedeni dodatek je bil sklenjen po obdobju, iz katerega izhajajo vtoževani računi in zato v obravnavanem primeru ni uporabljiv. V tem času sta veljala Sporazum o oblikovanju etažne lastnine (priloga B3) in Dodatek 1 (priloga B4). Iz njiju izhaja, da vsak etažni lastnik nosi stroške uporabe in vzdrževanja skupnih delov v sorazmerju s svojim solastniškim deležem. Tožeča stranka tako ni izkazala, na kakšni podlagi naj bi bila stroške upravičena zaračunavati na način kot je to počela (torej glede na neto kvadraturo in ne glede na solastniški delež), niti iz njenih trditev ni razvidno, kako je na podlagi kvadrature poslovnega prostora prišla do zneskov, ki jih je zaračunala (3).

Zgolj s sklicevanjem na vsebino dokaznih listin se pravdne stranke ne morejo razbremeniti svoje temeljne procesne dolžnosti, da navedejo dejstva, na katera opirajo svoj zahtevek (212. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Ni namreč naloga sodišča, da z listanjem po dokazih samo odkriva pravno odločilna dejstva. Njihov obstoj se z izvajanjem dokazov le preizkusi (4). Tako je nepomembno, ali bi sodišče s pregledom listinskih dokazov lahko ugotovilo ključ delitve stroškov oziroma ali bi slednjega lahko ugotovilo z zaslišanjem predlagane priče ali postavitvijo izvedenca. V kolikor bi ravnalo na takšen način, bi namesto preverjanja pravilnosti trditev tožnika, samo iskalo pravno odločilna dejstva v dokazih. S tem bi toženi stranki odvzelo pravico do enakega orožja v postopku in posledično do poštenega sojenja.

8. Nadalje pritožba pravilno opozarja, da stroški varovanja spadajo med obratovalne stroške, ki se obračunavajo in plačujejo preko upravnika. Kot je že bilo obrazloženo, tožeča stranka do plačila obratovalnih stroškov ni upravičena. Tako dejstvo, da je sodišče prve stopnje omenjene stroške obravnavalo posebej in njihovo plačilo zavrnilo iz drugih razlogov, ne vpliva na pravilnost končne odločitve.

9. S tem je višje sodišče odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so v tem postopku odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP). Iz navedenega izhaja, da v pritožbi očitane kršitve niso podane, kršitev določb materialnega prava, ki jo je sodišče odpravilo po uradni dolžnosti, pa na pravilnost končne odločitve ni vplivala. Ker druge kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je bilo potrebno pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi.

10. Pritožnica s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Tako tudi VSL v sodbi I Cpg 165/2012. (2) Tako tudi VSL v sodbi I Cpg 462/2010. (3) Pritožba utemeljeno izpodbija ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da površina poslovnega prostora, ki ga je imela v najemu tožena stranka ne znaša 1055,49 m2, vendar sama velikost prostora v obravnavani zadevi sploh ni sporna. Bistveno je, da tožeča stranka ni izkazala na kakšni podlagi je stroške zaračunavala glede na kvadraturo prostorov in kako je na podlagi takšne kvadrature prišla do zaračunanih zneskov.

(4) Podobo tudi VSL v sodbi II Cp 1821/2010.