Jedro

Zgolj bivanje v stanovanju, plačevanje odmene in stroškov še ne pomeni, da je uporaba stanovanja zakonita.

Izrek

I.Pritožbi se delno ugodi in se zamudna sodba sodišča prve stopnje delno spremeni tako, da:

-II. točka izreka poslej glasi:

"Prva in druga tožena stranka sta v roku 15 dni dolžni tožeči stranki plačati znesek 1.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 9. 2023 dalje.

Tožbeni zahtevek na plačilo zakonskih zamudnih obresti od zneska 400,00 EUR od 6. 5. 2023 do 3. 9. 2023, od zneska 400,00 EUR od 6. 6. 2023 do 3. 9. 2023, od zneska 400,00 EUR od 6. 7. 2023 do 3. 9. 2023 ter od zneska 400,00 EUR od 6. 8. 2023 do 3. 9. 2023 se zavrne."

-se v IV. točki izreka znesek 687,98 EUR nadomesti z zneskom 463,99 EUR.

II.V preostalem se pritožba zavrne in se zamudna sodba sodišča prve stopnje v še izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi.

III.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Tožnica s tožbo, vloženo 4. 9. 2023, zahteva odpoved najemne pogodbe, izpraznitev in izročitev nepremičnine ter plačilo denarnega zneska 1.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov do plačila.

2.V tožbi je navedla, da je s tožencema 17. 11. 2013 sklenila najemno pogodbo, katere predmet je njej lastna nepremičnina, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo v velikosti 81 m², poslovno stavbo - delavnico v velikosti 43 m² in travnik v velikosti 1.440 m². Pogodba je bila sklenjena za določen čas (od 1. 12. 2013 do 30. 11. 2014) z možnostjo podaljšanja na podlagi aneksa. Toženca sta se zavezala do petega v mesecu plačevati najemnino za tekoči mesec v znesku 400 EUR. Kakršnakoli podaljšanja formalno niso bila urejena.

Tožnica je zahtevala, da sodišče sprva o tožbenem zahtevku odloča na podlagi trditve, da toženca zasedata nepremičnino brez pravne podlage. Med pravdnima strankama je prišlo do dogovora, da se toženca iz nepremičnine izselita do konca maja 2023. Kljub dogovoru toženca nepremičnin nista izpraznila in jih predala tožnici. Tožničin pooblaščenec je 26. 6. 2023 poslal tožencema dopis, da nepremičnine izpraznita in plačata neporavnane obveznosti.

Za primer, da bi sodišče štelo, da pravna podlaga za uporabo stanovanja obstaja, je tožnica iz previdnosti uveljavljala še odpoved najemne pogodbe. Tožencema je tako že pred vložitvijo tožbe iz previdnosti 6. 7. 2023 poslala opomin pred odpovedjo. Opozorila ju je na odpravo kršitev (neplačevanje denarnih obveznosti v dogovorjenih rokih, opravljanje dejavnosti brez dovoljenja) ter zahtevala, da ji v osmih dneh plačata zapadle in neplačane najemnine. Pooblaščenka tožencev se je v odgovoru na ta dopis sklicevala, da je minimalni zakonski rok 15 dni in da bodo obveznosti plačane v tem roku. Rok za plačilo je iztekel 18. 7. 2023 oziroma 25. 7. 2023, zapadle najemnine niso bile plačane.

Toženca, ki uporabljata nepremičnino, nista plačala mesečnih najemnin v višini 400 EUR za mesece maj, junij, julij in avgust, v skupnem znesku 1.600 EUR. Tožnica zahteva plačilo teh zapadlih in neplačanih obveznosti z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zapadlosti dalje.

3.Z uvodoma navedeno zamudno sodbo je sodišče prve stopnje tožencema naložilo:

da v roku 60 dni izpraznita nepremičnino, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo v velikosti 81 m², poslovno stavbo - delavnico v velikosti 43 m² in travnik v velikosti 1.440 m² ter jo izročita tožnici (I.);

da v roku 15 dni tožnici plačata 1.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 400,00 EUR od 6. 5. 2023 dalje, od zneska 400,00 EUR od 6. 6. 2023 dalje, od zneska 400,00 EUR od 6. 7. 2023 dalje ter od zneska 400,00 EUR od 6. 8. 2023 dalje (II.)

ter da v roku 15 dni tožnici povrneta stroške postopka v znesku 687,98 EUR, v primeru zamude pa tudi zakonske zamudne obresti (IV.).

Tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe je zavrnilo (III.).

4.Toženca s pravočasno pritožbo izpodbijata ugodilni del zamudne sodbe, torej odločitve pod I., II. in IV. točko izreka. Uveljavljata pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in napačne uporabe materialnega prava.

4.V pritožbi ugovarjata, da podlago za bivanje v nepremičnini predstavlja najemna pogodba, ker so stranke v nespremenjeni obliki nadaljevale najemno razmerje. To potrjuje tudi opomin pred odpovedjo najemne pogodbe. Prišlo je do ustnega podaljšanja pogodbe oziroma podaljšanja na podlagi konkludentnih dejanj pogodbenih strank, saj se je pogodba v nespremenjenem obsegu in brez prekinitev izpolnjevala skoraj 10 let. Ustna pogodba, čeprav ni bila sklenjena v pisni obliki, je bila realizirana. Iz "previdnosti" ni moč uveljavljati dveh ločenih pravnih podlag naenkrat. Zaključek, da toženca nista imela pravnega naslova za prebivanje v relevantni nepremičnini in da najemno razmerje ni obstajalo, je v neposrednem in evidentnem nasprotju z dokazi, ki jih je predložila tožnica. Sama tožnica je očitno štela, da najemno razmerje obstaja in da ga je treba še odpovedati. Nekonsistentna je tudi odločitev sodišča o plačilu 1.600,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, saj glede neupravičene obogatitve v tožbi ni bilo podanih trditev, ki bi utemeljevale uporabo te pravne podlage. V peti točki tožbe se podajajo zgolj trditve o obveznosti plačila najemnine, ne pa glede prikrajšanja tožnice ter okoriščenja tožencev. Da bi morala tožnica takšne trditve podati, potrjuje tudi sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 201/2015. Če pravna podlaga za zasedanje prostorov ni podana, potem pošiljanje opominov pred odpovedjo najemne pogodbe, neplačevanje najemnine in opravljanje dejavnosti brez soglasja niso relevantna dejstva. Izkazujejo zgolj, da je stališče prvostopnega sodišča o odsotnosti pravne podlage napačno. V tožbi ni trditev o nepoštenosti tožencev, zato tudi zakonskih zamudnih obresti ni moč priznati od zapadlosti. Tožba ni sklepčna. Pogoji za izdajo zamudne sodbe niso izpolnjeni. Podana je kršitev iz 7. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zmotna je tudi odločitev o stroških postopka, saj v sodbi ni pojasnjeno, zakaj je tožnici za sestavo tožbe priznano dvakrat po 300 točk. Izpodbijana sodba ne dosega standardov minimalne obrazloženosti sodnih odločb, kakršno zahteva pravica do poštenega sojenja, ki jo zagotavlja 22. člen URS¹ . Predlagata spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka, podredno pa razveljavitev z vrnitvijo v novo sojenje. Priglašata pritožbene stroške.

5.Tožnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in priglaša stroške.

6.Pritožba je delno utemeljena.

7.Toženca uveljavljata bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in zatrjujeta, da izpodbijana sodba ni obrazložena, ker se ne da preveriti, ali je bila tožba sklepčna. Razlogi o sklepčnosti tožbe, ki se nahajajo od 5. do 25. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, niso pomanjkljivi in omogočajo preizkus. S temi razlogi nenazadnje obširno polemizira tudi pritožba. Zato očitana postopkovna kršitev ni podana.

8.Materialnopravno izhodišče presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, da niso izpolnjeni pogoji za izdajo zamudne sodbe, je v ZPP² . Ta v prvem odstavku 318. člena določa, da če tožena stranka v roku iz 277. člena ZPP ne odgovori na tožbo, izda sodišče sodbo, s katero ugodi tožbenemu zahtevku (zamudna sodba), če so izpolnjeni naslednji pogoji: 1. da je toženi stranki pravilno vročena tožba v odgovor; 2. da ne gre za zahtevek, s katerim stranke ne morejo razpolagati (tretji odstavek 3. člena ZPP); 3. da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi; 4. da dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek, niso v nasprotju z dokazi, ki jih je predložil sam tožnik, ali z dejstvi, ki so splošno znana. Zakonska ureditev zamudne sodbe vzpostavlja domnevo, da tožena stranka, ki na tožbo ne odgovori, priznava trditve tožeče stranke, na katere ta opira svoj tožbeni zahtevek (sistem afirmativne litiskontestacije). Sklepčnost tožbe pomeni, da tožeča stranka v tožbi navede vsa tista pravno relevantna dejstva, ki po materialnem pravu vodijo do take odločitve, ki se s tožbo zahteva. Tožba je nesklepčna, če v njej manjka katero od pravno pomembnih dejstev, lahko pa je tudi posledica protislovnosti strankinih trditev, ko je v tožbi nekaj "preveč in odveč". Gre za primer, ko posamezne strankine trditve sicer tvorijo sklepčno tožbeno povest, vendar druge trditve iste stranke to posledico negirajo, tako da si trditve v isti ali različnih vlogah kot celota logično ali pravno nasprotujejo ali se medsebojno izključujejo.³

9.Iz obravnavane tožbe izhaja, da ima tožbeni predlog v dejanskem in pravnem pogledu dve različni pravni podlagi. Za vsako podlago so zatrjevna določena dejstva. Gre za dva ločena in različna tožbena temelja. Tožnica v tožbi zahteva, da sodišče o tožbenem zahtevku odloči sprva na podlagi trditev, da toženca stanovanje uporabljata nezakonito. Šele subsidiarno (iz previdnosti), v kolikor bi sodišče štelo, da toženca stanovanje uporabljata zakonito, v presojo (istega tožbenega zahtevka) ponuja še nadaljnji tožbeni temelj. Tožnica torej v tožbi jasno oblikuje dve posamejni dejstveni podlagi ter povsem nedvoumno zahteva, kako naj ju sodišče obravnava. Najprej prvo, v kolikor bi se ta izkazala za neutemeljeno, pa še drugo.

10.Zaradi tožničine zahteve, da naj sodišče podlagi tožbe ločeno in subsidiarno presoja, o nesklepčnosti ni moč govoriti. Subsidiarne trditve so namreč v tožbi podane le za primer, če tožnica ne uspe s primarnimi trditvami. Trditve o najemni pogodbi, krivdnih odpovednih razlogih ter opominu pred odpovedjo zato trditvam o neobstoju pravne podlage, katerih primarno presojo zahteva tožnica, ne nasprotujejo. Pomisleki pritožbe, povezani s subsidiarnimi tožbenimi trditvami, za presojo v tej zadevi tako niso bistveni, ker z ugodilnim delom sodbe na podlagi subsidiarnih trditev ni bilo odločeno. Prav tako niso bistvena niti vprašanja, s katerimi pritožba v bistvu polemizira z razlogi za zavrnitev tožbenega zahtevka, saj ta del sodbe ni izpodbijan.

11.Naloga sodišča je, da ugotovi, ali ob konkretnem dejanskem stanju, ki je zatrjevano v tožbi, pravni red ponuja pravno pravilo, ob katerega uporabi je mogoče izreči v tožbenem zahtevku vsebovano pravno posledico.⁴ Vprašanje, katere določbe materialnega prava je treba uporabiti, je odvisno od dejanske tožbene podlage (zgornja premisa sodniškega silogizma) ter vsebine tožbenega zahtevka (conclusio).

12.Zahtevek tožnice kot lastnice nepremičnine, da toženca nepremičnino izpraznita in ji jo izročita, ker jo uporabljata brez pravne podlage, temelji na SZ-1⁵ , OZ⁶ in SPZ⁷ . Stanovanjska hiša v velikosti 81 m² ter poslovna stavba - delavnica v velikosti 43 m² predstavljata stanovanje (drugi in tretji odstavek 4. člena SZ-1). Glede trditev, nanašajočih se na stanovanje, se uporabljajo določbe SZ-1. Ta v drugem odstavku 111. člena določa, da lahko lastnik proti osebam, ki stanovanje nezakonito uporabljajo, kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja. Stanovanje nezakonito uporablja oseba, ki z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala pogodbe, sklenjene za določen čas (prvi odstavek 111. člena SZ-1). Glede trditev o travniku pa se uporabljajo določbe SPZ. Ta v prvem in drugem odstavku 92. člena določa, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari. Dokazati mora, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca.

13.Pritožba napačno trdi, da iz tožbenih trditev izhajajo dejstva o obstoju oziroma podaljšanju najemne pogodbe. Zgolj bivanje v stanovanju, plačevanje odmene in stroškov še ne pomeni, da je uporaba stanovanja zakonita. Ne SZ-1, ne OZ in ne sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno. Glede travnika pa iz tožbe izhaja zgolj dejstvo, da je najemna pogodba prenehala s potekom časa, za katerega je bila sklenjena (614. člen OZ), ne pa tudi dejstva, na podlagi katerih bi bilo moč šteti, da je bil zakup travnika molče obnovljen⁸ kot se to zatrjuje v pritožbi. Iz dejstev, zatrjevanih v tožbi, tako ob uporabi gornjih materialnopravnih določb izhaja s tožbenim zahtevkom zahtevana izpraznitev in izročitev nepremičnine.

14.Tožnica od tožencev zahteva plačilo, ker sta njeno nepremičnino uporabljala v svojo korist. Res tožba znesek 1.600 EUR, ki ga tožnica zahteva za uporabo, imenuje "najemnina". Vendar namen teh navedb ni pravna kvalifikacija, ampak opis dejanskega stanja.⁹ Ker tožnica zahteva plačilo denarnega zneska iz razloga, ker sta toženca uporabila njeno stvar v svojo korist, je zato zahtevani denarni znesek pravilno pravno opredelilo kot uporabnino. Gre namreč za verzijski zahtevek, urejen v 198. členu OZ, ki se glasi: "Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe".

15.Vsaka neutemeljena uporaba tuje stvari v svojo korist pomeni poseg v lastninsko pravico (in hkrati tudi v pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS). To pa praviloma pomeni tudi prikrajšanje lastnika, saj se domneva, da ima ta vselej hipotetično možnost stvar uporabiti tudi sam (ali na njej kako drugače izvrševati svoja lastninska upravičenja). V razmerju lastnik - nelastnik zadošča, da lastnik zatrjuje in dokaže, (a) da je sam lastnik sporne nepremičnine, (b) da jo toženec brezplačno uporablja in (c) da za brezplačno uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani. Obogatitev se namreč kaže že v neupravičeni (brezplačni) uporabi stvari, za katero bi bilo sicer treba plačevati denarno nadomestilo. V svojem bistvu gre za neutemeljeno prihranitev izdatkov (damnum cessans).¹⁰

Po ustaljeni sodni praksi je nadomestilo za takšno korist (t. i. uporabnina) enako znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno nepremičnino¹¹, kar se šteje za ceno gole rabe. Tožnica je s trditvami o neupravičeni in brezplačni uporabi trditvenemu bremenu zadostila. Ker je zatrjevala, da sta toženca v času trajanja najema plačevala najemnino v znesku 400 EUR mesečno, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je ugodilo zahtevku na plačilo takih zneskov, ki sta jih toženca neutemeljeno prihranila v času, ko sta nepremičnino v vtoževanem obdobju uporabljala brezplačno.

16.Dejstva, na katera se tožbeni zahtevek opira, niso v nasprotju z dokazi, ki jih je predložila tožnica (glede lastništva, najemne pogodbe za določen čas, glede dogovora o izpraznitvi v posledici nezakonite uporabe¹²) pa tudi ne s splošno znanimi dejstvi. Ker so pogoji za izdajo zamudne sodbe izpolnjeni, je sodišče prve stopnje v izpodbijanem delu sodbe delno utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku. Delno nepravilna se izkaže le ugoditev tožbenemu zahtevku glede začetka teka zakonskih zamudnih obresti in glede odmere tožničinih pravdnih stroškov. V tem delu pritožnika utemeljeno uveljavljata zmotno uporabo materialnega prava.

17.Po določbi 193. člena OZ je namreč v primeru neupravičene obogatitve nepošteni pridobitelj dolžan plačati zamudne obresti od dneva prejema, pošteni pa od trenutka vložitve tožbe. Nepoštenost je treba izrecno zatrjevati in dokazovati ter se ne domneva. Takih trditev tožnica v tožbi ni podala. Zato pritožba utemeljeno izpostavlja, da tožnica ni upravičena do zakonskih zamudnih obresti že od vtoževanih dni dalje. Zakonske zamudne obresti pravilno tečejo šele od vložitve tožbe naprej (drugi odstavek 299. člena OZ).

18.Glede na vrednost spornega predmeta po Tar. št 19 OT¹³ nagrada za tožbo znaša 300 točk in ne 600 točk kot jih je priznalo priznalo prvostopno sodišče. Pravilna odmera znaša 463,99 EUR (= 180 EUR nagrada za sestavo tožbe + 3,60 EUR izdatki za stranko po tretjem odstavku 11. člena OT + 40,39 EUR davek na dodano vrednost + 240 EUR sodna taksa).

19.Zaradi pravilne uporabe materialnega prava je bilo pritožbi potrebno delno ugoditi ter izpodbijano sodbo delno spremeniti (peta alineja 358. člena ZPP). V preostalem delu se je pritožba izkazala za neutemeljeno, ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne kakšen od razlogov, na katere je potrebno paziti uradoma. Zato jo je bilo potrebno zavrniti in sodbo sodišča prve stopnje v še izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrditi (353. člen ZPP).

20.Pravdni stranki nista upravičeni do povrnitve stroškov, ki so jima nastali v zvezi s tem pritožbenim postopkom (prvi odstavek 165. člena ZPP). Toženca zato, ker sta s pritožbo uspela le v sorazmerno majhnem delu, zaradi česar niso nastali posebni stroški (tretji odstavek 154. člena ZPP). Tožnik pa zato, ker njegov odgovor na pritožbo za rešitev te zadeve ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------

1Ustava Republike Slovenije (URS), Uradni list RS, št. 33/91-I in nasl.

2Zakon o pravdnem postopku (ZPP), Uradni list RS, št. 26/99 in nasl.

3M. Voglar: Vprašanja sklepčnosti v praksi sodišč prve stopnje, Pravosodni bilten 2/2016, str. 46

4Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 13/2004.

5Stanovanjski zakon (SZ-1), Uradni list RS št. 69/03 in nasl.

6Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS, št. 83/01 in nasl.

7Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/02 in nasl.

8Po 615. členu OZ se šteje, da je bila po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, sklenjena nova zakupna pogodba, če zakupnik še naprej uporablja stvar in zakupodajalec temu ne nasprotuje. V smislu obrambe pred reivindikacijskim zahtevkom je trditveno in dokazno breme, da ima za svojo posest pravno podlago, na toženi stranki.

9Več A. Galič v L. Ude et al.: Pravdni postopek: zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV založba, Uradni list RS, Ljubljana, 2006, str. 135.

10Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 33/2023.

11Glej npr. sodbo in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 307/2015.

12Tudi dopisa z dne 6. 7. 2023 (v spisu pod prilogo A9 in A10) ne nasprotujeta dejstvom, katerih primarno obravnavo zahteva tožnica, saj potrjujeta njene trditve, da je bil tožencema pred pravdo opomin pred odpovedjo najemnega razmerja poslan šele naknadno - zgolj iz previdnosti.

13Odvetniška tarifa (OT), Uradni list RS, št. 2/15 in nasl.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 193, 198, 614 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 4, 4/2, 4/3, 111, 111/1, 111/2 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 92, 92/1, 92/2 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 318, 318/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.