Jedro

Sklenitvi glavne pogodbe na podlagi veljavne predpogodbe se lahko pogodbena stranka uspešno upira le v primeru, če dokaže okoliščine iz 6. odst. 45. čl. ZOR.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se v izpodbijanem ugoditvenem delu (točka I. izreka - v sodbi je navedba točke I. pomotoma izpadla) ter v odločitvi o pravdnih stroških (zadnji odstavek točke III.

izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 24.200,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 24.11.1999 dalje do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo prvemu tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo tožencema, da kot kupca skleneta s tožnikoma kot prodajalcema kupoprodajno pogodbo za parceli št. 313 in 314, vl. št. 370 k.o. v izmeri 1759 m2 ter 3251 m2 gozda 4. kat. razreda, skupaj 5010 m2 za dogovorjeno kupnino 15.000 DEM, v primeru tolarskega plačila pa v tolarski protivrednosti po prodajnem tečaju Nove Ljubljanske banke d.d. na dan plačila ter da prodajalca dovoljujeta, da se prodana nepremičnia odpiše od dosedanjega vložka, za ti dve parceli naj se odpre nov vložek, pri njem pa vknjiži lastninska pravica na ime novih lastnikov to je toženke in toženca, vse to pa v roku 15 dni, sicer bo ta sodba nadomestila to pogodbo (točka I. izpodbijane sodbe, pri čemer pritožbeno sodišče poudarja, da je navedba točke I. pri tem delu izreka očitno pomotoma izpadla). Sodišče prve stopnje je nadalje z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bila tožena stranka dolžna plačati 15.000 DEM v tolarski protivrednosti po prodajnem tečaju Nove Ljubljanske banke na dan plačila (točka II.

izreka). Zoper to odločitev pritožbe ni bilo in je zato že pravnomočna. S sklepom pa je vzelo na znanje delni umik tožbenega zahtevka, kar pa ni predmet pritožbenega obravnavanja in tožencema naložilo, da sta dolžna nerazdelno povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške, odmerjene na 151.395,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje te sodbe, t.j. od 21.1.1998 dalje do plačila. Čeprav je ta odločitev vsebovana v okviru sklepa sodišča prve stopnje, pa seveda sodi v sodbo, saj sodišče prve stopnje po določbi 1. odst. 325. člena ZPP s sodbo odloči tako o zahtevku, ki se tiče glavne stvari in stranskih terjatev, med katere sodi seveda tudi odločitev o zahtevku tožeče stranke za povrnitev pravdnih stroškov.

Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila tožena stranka, ki uveljavlja vse možne pritožbene razloge iz 1. odst. 353. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje oziroma jo tako spremeni, da tožbeni zahtevek kot neutemeljen zavrne in naloži stroške postopka v plačilo tožeči stranki. V obrazložitvi svoje pritožbe tožena stranka med drugim navaja, da sta zemljišči parc. št. 313 in 314 kmetijski zemljišči in sta jih prodajalca morala po zakonu ponuditi v odkup zainteresiranim kmetom - to je bila ponudba. Torej sta se prodajalca zavezala s predpogodbo oziroma aneksom, da bosta kupcema prodala parceli, ki sta jih istočasno javno na oglasni deski pri upravnem organu ponudila drugim v odkup. Kako bi prodajalca lahko izpolnila svojo obvezo do tožencev, če bi se pojavil drug kupec? Šele potem, ko bi pridobila prodajalca soglasje upravnega organa, bi lahko sklepala za ti parceli predpogodbo in bi bile izpolnjene vse predpostavke, ki jih zahteva 45. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljvanju ZOR). Glede teh dveh zemljišč namreč veljajo vse zahteve iz 45. člena ZOR ob upoštevanju še specialnih predpisov glede kmetijskih zemljišč, kar sodišče ni upoštevalo pri svoji odločitvi.

Prav tako toženi stranki ugovarjata, da je cena za sporni parceli previsoka. Stranka bi bila s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe po ceni 15.000,00 DEM za parceli št. 313 in 314 k.o. prikrajšana. Ob sklenitvi predpogodbe za celotno posestvo strankam ni bilo znano, da sta parceli št. 313 in 314 kmetijski zemljišči, ki nista v prosti prodaji. S tem, ko sta bili ti dve parceli kmetijski zemljišči, je na njih zidava nemogoče. Gozd pa potrebuje tudi posebno nego in ga je nekmetu nemogoče negovati oziroma je to povezano z visoki stroški. Vrednost obeh teh parcel je po oceni sodnega izvedenca 45.870,00 SIT in gre za očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev, če skleneta toženca prisilno to kupoprodajno pogodbo s tožnikoma. Kupcema ob sklenitvi pogodbe vrednost teh parcel ni bila znana. Pogodbene stranke so sklenile predpogodbo za nakup hiše in parcel. Zato sta prodajalca prodala svoje stanovanje in ko so se ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe pojavile ovire, sta pristala na vse, da sta le sklenila pogodbo za nakup hišice. Če bosta toženca dolžna plačati za parceli 15.000 DEM, se bo s to pogodbo storila krivica tožencema, saj je causa pogodbe ekvivalentnost, ki pa je v tem primeru ne bo. Ugovor tožene stranke je treba upoštevati kot ugovor na razveljavitev posla. Ni pravilna odločitev sodišča, da sodišče ni dolžno presojati vsebine pogodbe. Odločitev sodišča je, da sta toženca dolžna skleniti kupoprodajno pogodbo, torej je dolžno tudi presoditi na ugovor strank, če gre za čezmerno prikrajšanje v smislu člena 139. ZOR ali ne. Nato šele lahko zahteva, da toženca skleneta kupoprodajno pogodbo. Če bo odločitev sodišča obveljala, bosta toženca plačala za ti dve parceli dvajsetkrat več kot sta vredni in gre torej za oderuško pogodbo. Takšne pogodbe pa so nične. Toženi stranki se pritožujeta tudi proti stroškom, ki so previsoko odmerjeni. Tožeča stranka z delom zahtevka ni uspela, delno pa je svoj tožbeni zahtevek umaknila. Glede tega dela tožeči sranki stroški ne pripadajo.

Na pritožbo tožene stranke je tožeča stranka vložila odgovor na pritožbo, v katerem je predlagala, naj pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijano sodbo, v obrazložitvi odgovora pa je navedla, da tožena stranka nima prav, ko trdi, da sporni nepremičnini nista bili v pravnem prometu in da je zato predpogodba neveljavna. V konkretnem primeru je bilo pač treba pred podpisom pogodbe opraviti še določena upravno pravna dejanja, kar je bilo naknadno tudi storjeno, tako kot je bilo med strankami dogovorjeno. Ker so stranke izvedle ustrezne upravno pravne postopke, kot so bili dogovorjeni s predpogodbo, je zapadla obveznost tožene stranke v zvezi s sklenitvijo prodajne pogodbe. Podpis take pogodbe pa jasno toženi stranki ni več ustrezal, saj je za izjemno nizko kupnino dobila del nepremičnin in ni bila pripravljena dokupiti še ostalih nepremičnin, opredeljenih v predpogodbi.

Dejstvo je, da je parcela št. 316 k.o. vredna bistveo več kot 120.000 DEM, parceli št. 313 in 314 pa sta vredni manj kot 15.000 DEM. Vse tri parcele pa so vredne 135.000 DEM. To je bilo med strankami ves čas postopka jasno, ko pa sta toženca ugotovila, da lahko tožnika izigrata, sta to tudi poskusila storiti. Zato je treba pritožbo zavrniti.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožba izrecno ne pove, katere bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odst. 354. člena ZPP naj bi storilo prvostopenjsko sodišče. Pritožbeno sodišče je zato glede tega formalno uveljavljanega, vendar pa ne obrazloženega pritožbenega razloga, izpodbijani del sodbe preizkusilo le v skladu z določbo 2. odst. 365. člena ZPP, ki nalaga pritožbenemu sodišču, da opravi uradni preizkus prvostopenjske odločbe glede na takšno kršitev. Ta preizkus pa je pokazal, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene od absolutnih procesnih kršitev, ki so navedene v 2. odst. 354. člena ZPP.

Nadaljnji preizkus izpodbijane prvostopenjske sodbe je pokazal, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo popolno in pravilno, saj je več kot dovolj raziskalo vsa odločilna dejstva, katere je bilo potrebno ugotoviti za pravilno uporabo materialnega prava. Tudi materialno pravo je sodišče prve stopnje po prepričanju pritožbenega sodišča povsem pravilno uporabilo. Tako se je pokazalo, da nobena od v pritožbi uveljavljanih pritožbenih kršitev dejansko ni podana.

Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom prvostopenjskega sodišča, ki je na podlagi zapisa predpogodbe, ki sta jo sklenili pravdni stranki dne 6.3.1996, ugotovilo, da so se pogodbene oziroma pravdne stranke dogovorile za prodajo oziroma nakup parcel št. 313, 314 in 316 k.o. s hišo S. 8. Za vse nepremičnine je bila dogovorjena skupna kupnina v višini 135.000 DEM.

Z aneksom k tej predpogodbi z dne 16.3.1996 pa so se pravdne stranke dogovorile, da se za nepremičnio parc. št. 316 postopek prodaje izvede ločeno, glede nepremičnin št. 313 in 314 k.o. pa bo kupoprodajna pogodba sklenjena po preteku upravnega postopka, ki traja 30 dni. V skladu z dogovorom v aneksu je bila nepremičnino parc. št. 316 s hišo in gospodarskim postopkom sklenjena kupoprodajna pogodba z dne 18.3.1996. Glede na navedeno je po prepričanju pritožbenega sodišča sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo, da je bil z aneksom določen rok za sklenitev glavne pogodbe za parceli št. 313 in 314 po preteku ponudbe za prodajo spornih parcel, ki so kmetijska zemljišča. Iz potrdila Upravne enote Ljubljana z dne 20.5.1996 pa izhaja, da je bil varovan prekluzivni rok za vložitev tožbe iz 5. odst. 45. člena ZOR. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z nadaljnjim zaključkom prvostopenjskega sodišča, da so bile v predpogodbi izpolnjene vse bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe (člen 454 ZOR). Dogovorjen je bil namreč tako predmet pogodbe, cena in rok plačila, kar so bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe.

Dogovorjen je bil tudi rok, do katerega mora biti sklenjena glavna pogodba. Nadalje se pritožbeno sodišče strinja tudi z zaključkom sodišča prve stopnje, da je zmotno stališče tožene stranke, da parceli št. 313 in 314 k.o. nista bili v pravnem prometu. Res je sicer, da je moral prodajalec pred sklenitvijo glavne pogodbe sporni parceli ponuditi v odkup predkupnim upravičencem, vendar pa to ne pomeni, da ti parceli nista bili v pravnem prometu. To dejstvo je bilo le razlog za sklenitev aneksa k predpogodbi, s katerim je bil določen za ti dve parceli nov rok sklenitve glavne pogodbe. Pravilno zaključuje prvostopenjsko sodišče, da je smisel sklenitve predpogodbe v tem, da se stranki zedinita o vseh bistvenih sestavinah bodoče pogodbe, da pa se zaradi različnih vzrokov nočeta ali ne moreta vezati z obveznostmi, ki jih bosta prevzeli po glavni pogodbi. Glede parcele št. 316 k.o. je bil postopek v skladu s predpogodbo tudi speljan in je bila sklenjena glavna pogodba. Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da so izpolnjeni vsi pogoji, ki jih določa 45. člen ZOR in da zato predpogodba toženo stranko veže. Sklenitvi glavne pogodbe bi se tožena stranka uprla lahko le, če bi dokazala, da so se okoliščine od sklenitve predpogodbe dalje tako spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Prvostopno sodišče je ocenilo, s tem pa se pritožbeno sodišče v celoti strinja, da tožena stranka takšnih okoliščin ni niti zatrjevala in seveda tudi ne dokazala.

Pritožbeno sodišče soglaša tudi z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da je neupošteven ugovor tožene stranke glede višine kupnine za parceli išt. 313 in 314 k.o. Vsebina predpogodbe ni predmet odločanja v tej zadevi in je naloga sodišča le, da ugotovi, ali glede na predpogodbo obstoji dolžnost tožene stranke, da s tožečo stranko sklene glavno pogodbo. Pri tem pritožbeno sodišče opozarja na povsem pravilno stališče tožeče stranke, navedeno v njenem odgovoru na pritožbo, da med strankami o vrednosti vseh treh parcel, ki so bile predmet pogodbe, ni bilo nobenega spora, da torej vrednost vseh treh parcel skupno znaša 135.000 DEM. Glede na to, da so pravdne stranke sklenile prodajno pogodbo za parcelo št. 316, na kateri stoji hiša in gospodarsko poslopje, za ceno 120.000 DEM, je seveda očitno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je tožena stranka za preostali dve parceli navedeni v predpogodbi, t.j. za parceli št. 313 in 314, dolžna skleniti prodajno pogodbo za ceno 15.000 DEM, ki predstavlja razliko med nesporno dogovorjeno skupno ceno za vse tri parcele v znesku 135.000 DEM in zneskom 120.000 DEM, za katero sta toženi stranki odkupili parcelo št. 316. Iz tega razloga tudi niso upoštevni pritožbeni razlogi, da je dejanska vrednost parcel št. 313 in 314 bistveno manjša od 15.000 DEM. Ne drži pritožbena trditev, da bi bili v primeru, če bi obveljala prvostopenjska sodba, tožeča stranka okoriščena na račun tožene stranke, drži namreč obratna resnica, da bi bila tožena stranka okoriščena na račun tožeče stranke, če bi vzeto iz konteksta celotne predpogodbe za vse tri obravnavane nepremičnine, sedaj plačala za parceli št. 313 in 314 le toliko, kot sta dejansko vredni.

Po prepričanju pritožbenega sodišča je tudi odločitev sodišča prve stopnje glede plačila pravdnih stroškov povsem pravilna in zakonita. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi navedlo, da tožeča stranka ni uspela le s sorazmerno majhnim delom tožbenega zahtevka, z zavrnilnim delom pa niso nastali posebni stroški, zato je dolžna tožena stranka tožeči stranki povrniti vse njene pravdne stroške. Ta odločitev temelji na določbi 3. odst. 154. člena ZPP. Glede na samo odmero pravdnih stroškov tožeče stranke se tožena stranka ne pritožuje, vendar je pritožbeno sodišče preverilo tudi pravilnost te odmere in ugotovilo, da je povsem pravilna in skladna z določbami Odvetniške tarife in taksne tarife. Tako se je pokazalo, da pritožba tožene stranke tudi glede pravdnih stroškov ni utemeljena.

Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče neutemelejeno pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem, to je ugoditvenem delu, v celoti potrdilo, ker se je prepričalo, da je pravilna in zakonita.

Pritožbeni razlogi tožene stranke so se namreč izkazali kot neutemeljeni, sodišče prve stopnje pa tudi ni storilo nobene takšne kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Po načelu uspeha v postopku (1. odst. 154. člena ZPP), v katerem je tožena stranka s svojo pritožbo v celoti propadla, je dolžna sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka. Stroške tožeče stranke za odgovor na pritožbo pa pritožbeno sodišče ocenjuje kot potrebne stroške v postopku v smislu določe 1. odst. 155. člena ZPP, zato je toženi stranki naložilo, da tožeči stranke povrne njene stroške pritožbenega postopka. Te stroške je pritožbeno sodišče ocenilo v skladu z odvetniško tarifo in taksno tarifo na znesek, kot je razviden iz izreka te odločbe.