Jedro

Pravnomočnost zemljiškoknjižnega sklepa udeležence zemljiškoknjižnega postopka zavezuje glede vseh vprašanj, ki bi jih lahko uveljavljali v postopku. Če ni materialnopravne podlage za vknjižbo, so podani razlogi formalne neveljavnosti vknjižbe (1. točka prvega odstavka 148. člena ZZK-1), ki jih morajo udeleženci zemljiškoknjižnega postopka uveljavljati v njem.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je vložila izbrisno tožbo, ki ji je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo in toženca obvezalo plačati stroške postopka tožeče stranke.

2. Toženca se pritožujeta iz „vseh dovoljenih pritožbenih razlogov“ in predlagata višjemu sodišču, da spremeni prvostopenjsko sodbo tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje. V zvezi z zavrnitvijo ugovora zastaranja opozarjata na dejstvo, da je od pravnomočnosti sodbe P 123/2000 preteklo že več kot 15 let, sklep o vpisu njune lastninske pravice na predmetni nepremičnini je tudi pravnomočen že več kot 10 let. Tožeča stranka - občina ni storila ničesar v smeri zaščite svoje domnevne lastnine, sodišče pa vseeno pričakuje, da bi se morala toženca zavedati, da je bila kupoprodajna pogodba pravnomočno razveljavljena ter da lahko v stanovanju prebivata samo kot najemnika. Tožeča stranka je bila neposredno obveščena o vpisu njune lastninske pravice na predmetnem stanovanju s sklepom Dn 20510/2003 z dne 7. 11. 2003 in tudi s sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine Dn 123007/2014 z dne 15. 4. 2014. Tožeča stranka ni prava neuka stranka. Tudi A. d. d. kot specializirana organizacija za upravljanje z nepremičninami ves ta čas ni uspela vpogledati v zemljiško knjigo in ugotoviti, da na predmetnem stanovanju ni vpisana tožeča stranka. Dopis A. tožeči stranki lastništva ne more spremeniti. Ob poplačilu dolga iz naslova kupnine za stanovanje sta bila prepričana, da je bilo s tem vse urejeno. Tako jim je bilo povedano tudi na A. d. d. To je bilo v letu 2000, pred pravnomočnostjo sodbe P 123/2000. Najemna pogodba ni bila veljavna. Prva toženka je bila prisiljena v podpis pogodbe, drugi toženec pa je sploh ni podpisal. Bila sta prepričana, da je s plačilom zapadlih neplačanih obrokov kupnine zadeva sanirana, še posebej, ker so ju državni organi in upravniki stanovanj vseskozi obravnavali kot lastnika. Sodišče favorizira tožečo stranko. Določilo drugega odstavka 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) jasno določa, da kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Neutemeljeno je sodišče zavrnilo dokazne predloge glede vplačanih zneskov kupnine za stanovanje. Raziskati bi moralo, ali je bilo s soglasjem tožencev plačilo kupnine šteto kot plačilo najemnine. Od vpisa lastninske pravice na ime tožencev občina ni bila lastnik stanovanja, kar je dokazano s predloženimi pravnomočnimi sklepi sodišča. Posledično najemna pogodba ni veljala. Sodišče je dolžno upoštevati tudi pravnomočne sklepe o vpisu lastninske pravice. Treba je upoštevati tudi, da sta toženca šibkejši stranki glede na tožečo stranko - občino, katere organi in službe morajo skrbeti za zakonitost svojega delovanja in nenazadnje tudi za pravočasnost ustreznih vpisov v zemljiško knjigo ob izpolnitvi pogojev za to.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev ter potrditev sodbe sodišča prve stopnje. ZZK-1 ne določa roka za vložitev izbrisne tožbe, zato je zavrnitev ugovora zastaranja utemeljena in skladna z ustaljeno sodno prakso. Izpodbijana vknjižba je bila vpisana 7. 11. 2003, to je v času veljavnosti ZZK-1. Učinki ugotovitvenih sodb, kar je tudi sodba P 123/2000 z dne 1. 8. 2000, nastopijo s pravnomočnostjo sodbe; izvršujejo se le dajatveni zahtevki. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da vložitev pravnega sredstva zoper zemljiškoknjižne sklepe glede na določbe ZZK-1 ni procesna predpostavka za vložitev izbrisne tožbe. Zemljiškoknjižne zadeve so zaupali strokovnjaku za nepremičnine - družbi A. d. d., ki pa je o spornih vknjižbah niso obvestili. Ni imela dolžnosti, da stalno preverja zemljiškoknjižno stanje v zvezi predmetnega stanovanja. Okoliščina ali bi morala že prej vedeti za vpis in ukrepati, ni relevantna. Neutemeljeno je sklicevanje pritožbe na določbo drugega odstavka 8. člena ZZK-1, ker gre za pritožbeno novoto. Sicer pa se navedeno zakonsko določilo ne nanaša na situacije, kakršna je obravnavana. Toženca sta se nedobroverno vknjižila kot lastnika v zemljiško knjigo, zato lahko zgolj z izbrisno tožbo poskrbijo za ponovno vknjižbo svoje lastninske pravice. Ključno je vprašanje nedobrovernosti tožencev. V zvezi s tem je sodišče izvedlo vse dokaze in jih pravilno ocenilo ter izčrpno pojasnilo zakaj toženca nista dobroverna. Najemna pogodba je bila veljavno sklenjena. V nasprotju z izvedeneimi dokazi so trditve tožencev, da sta bila s plačilom zapadlih neplačanih obrokov prepričana, da sta sanirala zadevo. Sodišče je pravilno zavrnilo dokazna predloga, saj dejstva, ki naj bi se z njima dokazovala - plačilo kupnine in dogajanje na seji občinskega sveta, niso relevantna za odločitev. Kupnina nikoli ni bila v celoti plačana, pogodba pa je bila pravnomočno razdrta, zato je brezpredmetno, koliko kupnine je bilo po njej plačane.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravilno je stališče prvostopenjskega sodišča, da je za presojo obravnavane zadeve treba uporabiti določbe ZZK-1 o izbrisni tožbi, ne pa določb ZZK, ki je vložitev izbrisne tožbe omejevala s prekluzivnim rokom.(1)

6. Z izbrisno tožbo lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi vknjižbe, ki je neveljavna iz materialnopravnega razloga, kršena, doseže izbris vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (prvi odstavek 243. člena ZZK-1). Med drugim je vknjižba neveljavna iz materialnopravnega razloga, če je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo podlaga za izpodbijano vknjižbo, postalo neveljavno zaradi razveljavitve ali razveze zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno (2. točka drugega odstavka 243. člena ZZK-1). Že iz besedne razlage citiranega zakonskega določila izhaja, da ima izbrisno tožbo izbrisni upravičenec v primeru razveze zavezovalnega pravnega posla na voljo le, če se pravni posel razveže potem, ko je bila izpodbijana vknjižba že opravljena. To je logično, saj ima, če je zavezovalni pravni posel neveljaven že ob vknjižbi in če je udeleženec zemljiškoknjižnega postopka, možnost doseči, da do vknjižbe sploh ne pride. Sodba Okrajnega sodišča v Radovljici P 123/2000 z dne 1. 8. 2000 je postala pravnomočna 6. 9. 2000. Toženca sta zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo njune lastninske pravice na podlagi kupoprodajne pogodbe iz leta 1993, ki je bila z navedeno sodbo razdrta, vložila več kot 3 leta po pravnomočnosti sodbe. Toženca zatrjujeta, da je tožeča stranka prejela sklep o vpisu lastninske pravice. Torej bi se morala nanj pritožiti, če je menila, da toženca nista pridobila lastninske pravice na predmetnem stanovanju. Izpodbijana sodba ugotovitev o teh dejstvih nima, kar je posledica tega, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da je tako kot na pravnomočno sodbo o razvezi kupoprodajne pogodbe, vezano tudi na pravnomočne sklepe zemljiškoknjižnega sodišča o vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo. V primeru dveh pravnomočnih sodnih odločb, ki sta si v nasprotju, mora sodišče upoštevajoč vse okoliščine konkretnega primera presoditi, kateri dati prednost. 7. Stališče prvostopenjskega sodišča, da dejstvo, da se tožeča stranka zoper sklep o vknjižbi lastninske pravice tožencev ni pritožila, ne spremeni dejstva, da so podani pogoji za utemeljenost vložene izbrisne tožbe ter da to ne vpliva na dobrovernost tožencev pri vložitvi zemljiškoknjižnega predloga v letu 2003, ni pravilno. V dispoziciji stranke, ki razpolaga s pravnomočno sodbo je, ali jo bo uporabila. Pa tudi dejansko stanje, ki je podlaga posamezne sodbe oziroma sodne odločitve, se lahko po njeni izdaji spremeni. Pravnomočnost zemljiškoknjižnega sklepa udeležence zemljiškoknjižnega postopka zavezuje glede vseh vprašanj, ki bi jih lahko uveljavljali v postopku. Če ni materialnopravne podlage za vknjižbo, so podani razlogi formalne neveljavnosti vknjižbe (1. točka prvega odstavka 148. člena ZZK-1), ki jih morajo udeleženci zemljiškoknjižnega postopka uveljavljati v njem.(2) Za razsojo relevantno vprašanje je torej, ali je bil tožeči stranki vročen sklep o vpisu lastninske pravice tožencev na podlagi kupoprodajne pogodbe, ki je bila razdrta že pred spornim vpisom.

8. Ker nedobrovernemu zemljiškoknjižnemu lastniku pravno varstvo ne gre, je za razsojo relevantno tudi, ali je bila oziroma koliko kupnine za stanovanje je bilo plačane. Prav ima pritožba, da dopis A. d. d. z dne 2. 4. 2004 ob dejstvu, da sta bila v zemljiško knjigo vknjižena toženca, ni relevanten. Z dopisom se zemljiškoknjižnega stanja ne da spreminjati. Pomembno je, ali je tožeča stranka tožencema vrnila plačano kupnino oziroma jo je poračunala z najemnino. Če tega ni storila, sta lahko toženca utemeljeno štela, da je kupnina za stanovanje plačana. Sodišče prve stopnje bi torej moralo ta dejstva ugotavljati in ob njihovem upoštevanju presoditi dobro vero pogodbenih strank. Utemeljena so tudi pritožbena opozorila, da je treba pri presoji upoštevati, da je tožeča stranka oziroma družba A. d. d., katero je pooblastila tožeča stranka, zato nastopa v njenem imenu in za njen račun, strokovnjak. Od nje se zahteva, da ravna po pravilih stroke in po običajih - skrbnost dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. člena Obligacijskega zakonika).

9. Ker sodišče prve stopnje zaradi materialnopravno zmotnih naziranj ni ugotavljalo več pravno relevantnih dejstev, je višje sodišče na podlagi določb 355. člena Zakon o pravdnem postopku (ZPP) razveljavilo izpodbijano sodbo in vrnilo zadevo v nov postopek. Ne more namreč prvič na pritožbeni stopnji ugotavljati celih sklopov pravno relevantnih dejstev, saj bi s tem pravdnima strankama odvzelo pravico do pritožbe, ki jo zagotavlja 25. člen Ustave RS. Navodila za nadaljnje delo sodišča prve stopnje so razvidna iz predhodne obrazložitve.

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Gl. T. Pavčnik: Izbrisna tožba (analiza pravne prakse višjih sodišč), Pravosodni bilten št. 1/2012, stran 174 in 175; sklepe VS RS II Ips 882/2009, II Ips 882/2009, II Ips 1069/2008, II Ips 207/2010 Op. št. (2): Prim. v prejšnji opombi navedeno delo T. Pavčnika, stran 172 in 173