Jedro

V izvršilnem postopku vrednost nepremičnine ne more biti ocenjena na podlagi subjektivne vrednosti, ki jo ima za lastnika. Prav tako se tržna vrednost ne ugotavlja na podlagi stroškov, ki jih je investitor imel z izgradnjo nepremičnin.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da je vrednost nepremičnin: parc. št. 285/42 k.o. C, last S. K. do 3/8, J. K. do 1/8, B. K. do 1/8 in N. K. do 3/8, 1.210.031,70 EUR; parc. št. 285/92 k.o. C, last S. K. do 3/8, J. K. do 1/8, B. K. do 1/8 in N. K. do 3/8, 15.500,00 EUR; parc. št. 285/83 k.o. C, last N, K. do 1/1, 73.500,00 EUR; skupaj 1.299.031,70 EUR.

2. Zoper sklep sodišča prve stopnje se pravočasno pritožujejo dolžniki, brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov. V obsežni pritožbi naprošajo za ponovno cenitev, h kateri naj se prišteje zaščiteno ime gostišča M.. Poudarjajo, da ima hotel 36 opremljenih sob, da ima 24 sob ločen števec električne energije in vsaka soba svojo uro za vodo in skupno centralno ogrevanje. Objekt kurilnice je bil po požaru v celoti obnovljen, objekt je obložen s skrilavcem, v stolpu pa je kristalna soba z dvižnimi vrati in WC-jem, ki jo ocenjujejo na minimalno 10.000,00 EUR. Lesenih brunaric ni 19, ampak je lesenih le 5, te imajo betonske plošče ter so na betonskih stebričkih, ostalih 14 pa je zidanih, od teh jih je 12 obloženih s skrilavcem in 2 delno zidani ter obloženi z lesenimi brunami. Zahtevajo ponovno cenitev hotela in dovolitev, da objekt dajo sami ocenit. Poudarjajo, da je parkirni prostor tlakovan in ima robnike, parkirni prostori pa so označeni s kipci levov. Pri cenitvi naj ne bi bilo upoštevano, da gre za novo gradnjo v mirnem okolju ob ribniku in z drevesi, prav tako ni upoštevana fontana v vrednosti 8 do 10 evrov. Primerjalne tri lokacije, na podlagi katerih je cenilec ocenjeval vrednost nepremičnine se z hotelom J. in M. ne morejo primerjati. Možna primerjava bi bila le z mirno lokacijo kot je Bled, Triglavski narodni park ali v Velenju ob jezeru. Nepremičnina parc. 285/42 k.o. C naj bi bila v celoti gradbena, o čemer prilagajo dokaze in opisujejo zgodovinsko stanje te parcele. Parc. št. 285/92, k.o. C, naj bi se spremenila v parc. št. 285/83, k.o. C, parc. št. 285/83, k.o. C pa naj bi bila v postopku, da v celoti postane gradbena, saj se bo na njej gradilo 50 vikendov. Cenitev za otoček Bled s cerkvico je nerealna, realna vrednost bi bila 250.000,00 EUR, za prodajo tudi za 1 milijon evrov. Prilagajo številna dokazila. Smiselno se zavzemajo za ugodno rešitev zadeve.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je preizkusilo sklep sodišča prve stopnje v okviru utemeljenosti pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Po opravljanem preizkusu ocenjuje, da je sodišče prve stopnje sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, ki jo je v obrazložitvi sklepa tudi ustrezno obrazložilo, pri svojem delu pa ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka.

5. Sodišče druge stopnje pritrjuje pravilni prvostopenjski ugotovitvi vrednosti nepremičnin parc. št. 285/42, 285/92 in 285/38, vse k.o. C in v celoti soglaša z razlogi, s katerimi je sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa utemeljilo svojo odločitev ter jih brez nepotrebnega ponavljanja povzema. Sodišče prve stopnje je cenitvena poročila o ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnin predhodno vročilo strankam, ki so na cenitve podale pripombe, na katere je s strani sodišča določeni cenilec tudi odgovoril. Sodišče prve stopnje pa se je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa jasno in dosledno opredelilo tako do pripomb strank, kakor tudi pojasnil cenilca v zvezi z njimi. Celotne vsebine cenitvenih poročil in mnenj obeh sodnih cenilcev, ki bi obsegala natančno specifikacijo posameznih upoštevanih investicij, detajlov in (posebnih) lastnosti posameznih objektov oziroma prostorov, pa sodišču prve stopnje v obrazložitvi sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin ni potrebno povzemati, saj to izhaja iz cenitvenih poročil in mnenj obeh cenilcev, kakor tudi pojasnil cenilca gradbene stroke na pripombe strank. Sodišče prve stopnje upoštevaje pripombe strank in podana pojasnila cenilca ni imelo nobenih razlogov, da ocenjeni tržni vrednosti nepremičnin ne bi sledilo oziroma, da bi se odločilo za izvedbo ponovne cenitve.

6. Sicer je pritrditi pritožnikom, da je bila vrednost investicij višja od ocenjene tržne vrednosti, vendar je treba poudariti, da je namen izvršilnega postopka prodaja nepremičnine ter poplačilo upnika iz prejete kupnine. V ta namen mora sodišče v postopku izvršbe, v skladu z drugim odstavkom 178. člena ZIZ, vrednost nepremičnine ugotoviti na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Vrednost ocenjena po (pošteni) tržni ceni izhaja iz predpostavke, da v obdobju, na katerega se vrednotenje nanaša, obstajajo ustrezne tržne razmere, torej ustrezno število kupcev oziroma prodajalcev, ki bi bili pripravljeni opraviti prodajo za določeno ceno. Izhodišče za določitev je zato vrednost primerljivih prodaj - transakcij, ki so bile resnično opravljene v relevantnem obdobju. Tržna cena zato predstavlja vrednost, ki se ugotovi po ekonomskih, objektivnih merilih. Medtem pa ima stvar za (so)lastnika tudi subjektivno vrednost, ki presega objektivno vrednosti stvari in se kaže v posebni navezanosti osebe na to stvar, zaradi katere (so)lastnik v okoliščinah, ko bi lahko prostovoljno odločal o odsvojitvi, te stvari ne bi bil pripravljen prodati „za nobeno ceno“.(1) Tako v pripombah na cenitve, na podlagi katerih je sodišče prve stopnje ugotovilo tržno vrednost spornih nepremičnin, kakor tudi v pritožbi, se pritožniki v celotni njeni vsebini zavzemajo za višje vrednotenje nepremičnin, tako zaradi investicij, ki so bile v zvezi z nepremičninami opravljene, kakor tudi zaradi lastnosti nepremičnin, ki so v okviru cenitve sodnega cenilca ustrezno upoštevane pri ugotavljanju tržne vrednosti, vendar pa za lastnike oziroma solastnike predstavljajo osnovo za dodatno subjektivno vrednost nepremičnine. V izvršilnem postopku vrednost nepremičnine ne more biti ocenjena na podlagi subjektivne vrednosti, ki jo ima za lastnika. Prav tako se tržna vrednost ne ugotavlja na podlagi stroškov, ki jih je investitor imel z izgradnjo nepremičnin. Obsežne pritožbene navedbe v zvezi z izvedbo posameznih objektov, sob, prostorov, brunaric, tlakovanja terase, izvedbe parkirnega prostora, kakor tudi izbira primerljivih lokacij za vrednotenje nepremičnine (pritožniki lokacijo obravnavanih nepremičnin umeščajo med lokacije kot je Bled ali Triglavski nacionalni park), s katerimi pritožniki pojasnjujejo, zakaj bi morale biti nepremičnine ocenjene z višjo tržno ceno, izhajajo iz njihove subjektivne ocene nepremičnin, kakor tudi denarnih vložkov zaradi investicij v te nepremičnine, vendar pa na tržno ceno ne vplivajo v večji meri, kot je to v cenitvenih poročilih v postopku sodelujočih sodnih cenilcev (gradbene in gozdarske stroke) že upoštevano. Zato sodišče druge stopnje vse te pritožbene navedbe zavrača kot neutemeljene.

7. Sodni cenilec gradbene stroke je v dopolnitvi cenitvenega poročila zelo jasno opisal cenitev nepremičnine parc. št. 285/83, k.o. C, ki je v fazi spremembe namembnosti v stavbno zemljišče, in jo je cenilec ocenil ob uporabi primerljivih prodanih stavbnih zemljišč (24 EUR/m2) z upoštevanjem visokih negativnih prilagoditev, zato je predmetno zemljišče ocenil v višini 8,00 EUR/m2. Cenilčev opis cenitve te nepremičnine je sodišče prve stopnje podrobno povzelo v 21. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Pritožbena prizadevanja po zvišanju ocenjene tržne vrednosti te nepremičnine, s poudarjanjem, da je nepremičnina v postopku, da v celoti postane gradbena, zato ne morejo vplivati na pravilnost prvostopenjske ugotovitve vrednosti nepremičnine.

8. Sodišče prve stopnje je v 12. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa pojasnilo tudi, da ni slediti pripombi dolžnika N. K., ki je v pritožbi ponovno uveljavljana, da naj bi bila nepremičnina parc. št. 285/42, k.o. C v celoti gradbena. Pravilno je povzelo skladne ugotovitve obeh, v postopku sodelujočih cenilcev - cenilca gradbene stroke in cenilca gozdarske stroke, ki sta opisala, da nepremičnino predstavlja delno pozidano zemljišče in delno kmetijsko zemljišče, ocenjene površine posameznega dela pa se ujemajo s skupno velikostjo nepremičnine. Pritožbenim navedbam v tej zvezi zato ni mogoče pripisati uspeha.

9. Na podlagi podatkov javne zemljiške knjige pa je zavrniti tudi pritožbene trditve, da bi se parc. št. 285/92, k.o. C, spremenila v parc. št. 285/83, k.o. C, saj gre še vedno za dve ločeni parcelni št. z različnimi ID številkami. To pa je razvidno tudi iz zemljiškoknjižnih izpiskov, priloženih cenitvenim poročilom (list. št. 147 - 149 in 149 - 150), saj ima parc. št. 285/92 k.o. C ID xxx in parc. št. 285/83, k.o. C ID yyy.

10. Pritožbena izvajanja, da je pri cenitvi treba upoštevati še zaščiteno ime M. v smislu prvega odstavka 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto, saj pritožniki niso izkazali, da tega brez svoje krivde niso mogli uveljavljati v postopku pred sodišče prve stopnje, zato na pravilnost izpodbijane prvostopenjske odločitve ne morejo vplivati.

11. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ zavrnilo neutemeljeno pritožbo dolžnikov in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

12. Dolžniki povrnitve pritožbenih stroškov niso zahtevali, zato sodišče druge stopnje o njih ni odločalo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 163. člena ZPP ter 15. členom ZIZ).

Op. št. (1) : Tako Plavšak N. v: Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, str. 946. in 955.