Jedro

Najemna pogodba za sporno stanovanje in za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja toženke, ampak v zameno za nižjo odškodnino za razlaščeno stanovanje. Zato tožeča stranka ni upravičena preverjati socialnega položaja toženke in ji tudi ne more odpovedati pogodbe na podlagi določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki upošteva socialni položaj najemnika.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke za odpoved najemne pogodbe št. 2982/94-JV z 31. 8. 1994 sklenjene med S. in toženo stranko in Aneksa k tej pogodbi in za izpraznitev in izročitev stanovanja iz krivdnega odpovednega razloga po 5. odst. 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje vlaga pritožbo tožnica iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in ugodi tožbenemu zahtevku oziroma jo podredno razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Sodišču prve stopnje očita, da se ni opredelilo do tega, ali ima tožena stranka v najemu neprofitno stanovanje in ali gre za neprofitno najemno razmerje ali tržno najemno razmerje, od česar je po njenem mnenju odvisna odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Ni ji jasno, zakaj se sodišče prve stopnje sklicuje na Stanovanjski zakon iz leta 1991 in njegov 53. člen, ki po uveljavitvi SZ-1 iz leta 2003 nista več veljavna. Za presojo veljavnosti najemne pogodbe je potrebno uporabiti SZ-1. Sklicuje se na stališče Ustavnega sodišča RS, izraženo v odločbi U-I-144/14 z 9. 3. 2017, da načelo zaupanja v pravo nima absolutne veljave in sprememba neprofitne najemnine v tržno za pravni položaj najemnika ni velika. Odpoved najemne pogodbe ne posega v pravico do doma, saj ima toženka lastno stanovanje, v katerem si lahko naredi dom.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožena stranka je s pravno prednico tožeče stranke 1. 9. 1994 sklenila najemno pogodbo za stanovanje št. 27 v četrtem nadstropju stanovanjske hiše K. 4 za nedoločen čas (priloga A3) in nato 30. 10. 2013 s tožečo stranko Aneks 1 k pogodbi (priloga A4). Pred sklenitvijo te pogodbe je tožena stranka s tedanjo Občino X 9. 8. 1994 sklenila pogodbo namesto razlastitve za stanovanje v dvoriščni stavbi R. 5 (priloga A47). Razlaščenka (toženka) se je strinjala z dodelitvijo eno in pol sobnega stanovanja v najem za nedoločen čas, zato se je odškodnina za razlaščeno stanovanje znižala za 30 %. Ključna (in neizpodbijana) ugotovitev sodišča prve stopnje je, da toženka ni dobila stanovanja na podlagi javnega razpisa, niti ne zaradi njenega slabega socialnega stanja. Njeno socialno stanje do sporne pravde niti niso nikoli preverjali. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da najemna pogodba za sporno stanovanje in za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja toženke, ampak v zameno za nižjo odškodnino za razlaščeno stanovanje, je tako po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Na podlagi teh ugotovitev je pravilen tudi nadaljnji zaključek prvostopenjskega sodišča, da toženka ob sklepanju najemnega razmerja v povezavi z razlastitvijo stanovanja ni mogla pričakovati, da bo njeno premoženjsko stanje kadarkoli relevantno za obstoj spornega razmerja, niti ni tega predvidevala tedanja zakonska ureditev. V pogodbi sta stranki v 15. členu določili, da lahko najemodajalka odpove najemno pogodbo iz razlogov in pod pogoji, določenimi v 53. členu SZ. Navedeni člen ne vsebuje krivdnega odpovednega razloga iz 5. odst. 103. člena SZ-1(na katerega se sklicuje tožeča stranka). V aneksu k najemni pogodbi pravdni stranki načina odpovedi najemodajalke nista (drugače) urejali.

6. Za presojo veljavnosti pogodb na splošno je treba uporabiti splošni del Obligacijskega zakonika (OZ), saj je pogodba obligacijsko razmerje (glej 1. oddelek II. poglavja OZ). Stranki lahko prosto urejata svoje pogodbeno razmerje, pri čemer ga ne smeta urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli (3. člen OZ). Za presojo utemeljenosti zahtevka je ključen 15. člen najemne pogodbe, v katerem je določeno, da lahko tožeča stranka odpove pogodbo le v skladu s citiranim členom.

7. Zakaj v obravnavanem primeru ne pride v poštev določilo drugega odstavka 90. člena SZ-1, ko lahko najemodajalec neprofitnega stanovanja vsakih 5 let zahteva od najemnika predložitev dokazil o izpolnjevanju pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje v 8. točki obrazložitve ter se pritožbeno sodišče na te razloge sklicuje, da jih ne bi ponavljalo. Ključno po oceni pritožbenega sodišča je (kar tožeča stranka očitno spregleda ali pa noče uvideti), da je bilo najemno razmerje sklenjeno v povezavi s pogodbo namesto razlastitve za stanovanje na R. 5, ter da (obeh) pogodb ni mogoče obravnavati ločeno. In ker tožeča stranka ni upravičena preverjati socialnega položaja toženke, ji tudi ne more odpovedati pogodbe na podlagi določbe petega odstavka 103. člena SZ-1, ki upošteva ravno socialni položaj najemnika1. Ugoditev zahtevku bi pomenila poseg v načelo zaupanja v pravo. V obravnavanem primeru ni ključno, da je toženka najemnica neprofitnega stanovanja (na kar se sklicuje toženka v pritožbi2) in da ima v lasti nepremičnino, ampak, da je bilo sklenjeno najemno razmerje za neprofitno stanovanje v povezavi s pogodbo namesto razlastitve (brez javnega razpisa in brez upoštevanja socialnega položaja najemnika) s pogodbeno določenimi odpovednimi razlogi.

8. Pogodbeni sklic na odpovedne razloge iz 53. člena SZ tudi ni v neskladju s predpisi, česar ne spremeni dejstvo, da je v veljavo stopil nov stanovanjski zakon. Javni interes, ki sicer res obstaja na področju neprofitnih stanovanj, v obravnavanem primeru ne more utemeljiti posega v pravno varnost kot tudi v pravico do doma toženke. Sprememba odpovednih razlogov bi posegla v toženkino pravico do doma, kar je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje v 10. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, ko je pojasnilo razliko med pojmoma stanovanje in dom. Pritožbeno stališče tožeče stranke, da ima toženka dom v drugem primernem stanovanju, temu pojmu ne ustreza. Dom ima toženka v stanovanju, kjer živi že 24 let in je predmet sporne najemne pogodbe ter tam neprekinjeno živi že toliko časa, da je to postal njen dom. Zaščita pravice do doma je vsebinsko ločena od pravice do stanovanja.

9. Obširne pritožbene navedbe tožene stranke (predvsem glede možnosti uporabe drugih členov SZ-1) za odločitev v zadevi niso bistvene, zato se pritožbeno sodišče do njih ne opredeljuje. Zakaj niso upoštevne obširne pritožbene navedbe, ki se sklicujejo na socialni položaj toženke, je pritožbeno sodišče obrazložilo (360. člen ZPP). Na pravilnost odločitve ne vpliva niti pritožbena navedba, da gre za neprofitno (in ne za tržno) stanovanje. Ključno je, pod kakšnimi pogodbenimi pogoji je toženka stanovanje dobila v najem.

10. Uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo nobenih uradoma upoštevnih kršitev v škodo tožene stranke, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11. Tožnica ni uspela s pritožbo, zato ni upravičena do povrnitve stroškov pritožbenega postopka. Odgovor na pritožbo ni bil potreben, saj ni prispeval k razrešitvi pravnega sredstva, zato tudi toženka ni upravičena do povrnitve stroškov zanj (154. člen v zvezi s 165. členom ZPP). Stranki tako krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Citirano določilo pravi: " Če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo, mu sme lastnik odpovedati najemno pogodbo". 2 Neprofitna najemnina je bila med postopkom spremenjena v profitno.