Jedro

Roka za uveljavitev pravice do povratne prodaje pravdni stranki v Predpogodbi nista določili, vendar pa to ne pomeni, da rok, v katerem bi tožena stranka od tožeče stranke lahko zahtevala povratno prodajo, ni določljiv. 289. člen OZ namreč določa splošno pravilo, da se čas izpolnitve določi glede na okoliščine konkretnega primera. Po presoji pritožbenega sodišča je primeren rok, v katerem bi tožena stranka lahko uveljavila svojo pravico do povratne prodaje, enak roku, v katerem bi lahko zahtevala izpolnitev obveznosti iz predpogodbe, to je sklenitev glavne pogodbe. Dokler ima namreč tožena stranka možnost uveljaviti pravico do sklenitve glavne pogodbe, mora imeti tudi možnost uveljaviti sankcijo za neizpolnitev te obveznosti, to je pravico do povratne prodaje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v zvezi s popravnim sklepom.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna v 15-ih dneh tožeči stranki izdati zemljiškoknjižno dovolilo za izbris hipoteke iz zemljiške knjige z vsebino, kakor izhaja iz točke I izreka sodbe, in podpis zakonitega zastopnika tožene stranke na njem notarsko overiti, sicer bo zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila ta sodba (točka I izreka sodbe). Sklenilo je, da je tožena stranka dolžna v roku 15-ih dni tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 26.270,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva zamude do plačila (točka II izreka sodbe).

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je tožena stranka vložila pravočasno pritožbo, v kateri uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka, zmotno uporabo materialnega prava in nepravilno ugotovitev dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da »pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in spremeni tako, da zahtevek v celoti zavrne, tožniku pa naloži plačilo stroškov postopka na 1. in 2. stopnji z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje odločbe o stroških do plačila, podrejeno temu pa, da vrne zadevo v ponovno sojenje.« Tožena stranka priglaša stroške, ki jih je imela z vložitvijo pritožbe.

V skladu z določbo 1. odstavka 344. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) je bila pritožba tožene stranke vročena tožeči stranki, ki v pravočasnem odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišču predlaga, da v celoti zavrne pritožbo kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo, toženi stranki pa naloži povračilo nadaljnjih pravdnih stroškov tožeče stranke z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila. Tožeča stranka priglaša stroške, ki jih je imela z vložitvijo odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Tožena stranka sodbi sodišča prve stopnje očita, da temelji na materialnopravno zmotnem stališču, da ima določilo 6. člena predpogodbe z dne 23. 12. 2005 (v nadaljevanju: Predpogodba) pravno naravo predpogodbe. Opozarja, da iz 2. člena Predpogodbe izhaja, da sta pravdni stranki glede dela nepremičnin v izmeri 3.354,29 m2 že sklenili prodajno pogodbo, glede preostalega dela nepremičnin pa se je tožena stranka s predpogodbo zavezala, da bo toženi stranki zagotovila pridobitev lastninske pravice na celotnem nepremičninskem kompleksu »T.«, to je na vseh nepremičninah v skupni izmeri 8.704 m2. Za primer, da tožena stranka iz kateregakoli razloga ne bi pridobila lastninske pravice na vseh nepremičninah, sta se pravdni stranki v 6. členu Predpogodbe sporazumeli, da ima tožena stranka pravico povratno prodati tiste nepremičnine, ki jih je do tedaj kupila. Tožena stranka poudarja, da Predpogodba vzpostavlja obveznost tožeče stranke, da od tožene stranke povratno odkupi tudi nepremičnine iz prodajne pogodbe iz 2. člena Predpogodbe. Tožena stranka zato vztraja, da pravica tožene stranke, da povratno proda že kupljene nepremičnine, nima narave predpogodbe in posledično ni časovno omejena v smislu določbe 5. odstavka 33. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

Pritožbeno sodišče pritrjuje toženi stranki, da določba 6. člena Predpogodbe, po kateri ima tožena stranka v primeru, da tožeča stranka do 31. 12. 2006 ne bo pridobila lastninske pravice na nepremičninah, ki so predmet Predpogodbe, pravico tožeči stranki prodati vse nepremičnine, ki jih je ali jih bo do 31. 12. 2006 od nje odkupila, nima pravne narave predpogodbe. S predpogodbo se namreč obe pogodbeni stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo. Iz določbe 6. člena Predpogodbe pa ne izhaja zaveza obeh pravdnih strank skleniti prodajno pogodbo o povratni prodaji, ki bi bila iztožljiva, temveč le pravna možnost tožene stranke, da s svojo izjavo doseže sklenitev pogodbe, ki pa ni iztožljiva.

Vendar pa pritožbeno sodišče ne more pritrditi toženi stranki, da njena pravica do povratne prodaje spornih nepremičnin ni časovno omejena. Iz določbe 6. člena Predpogodbe namreč izhaja, da je povratna prodaja kupljenih nepremičnin dogovorjena kot možna pravna posledica za primer, da tožeča stranka do 31. 12. 2006 ne bi izpolnila svoje obveznosti iz predpogodbe, to je obveznosti pridobiti lastninsko pravico na preostalih nepremičninah v kompleksu T.. Med pravdnima strankama ni sporno, da tožeča stranka do 31. 12. 2006 na spornih nepremičninah ni pridobila lastninske pravice in tako do dogovorjenega roka ni izpolnila obveznosti, ki jo je prevzela s predpogodbo. Glede na deklarirani namen pogodbenih strank, ki je v tem, da tožena stranka pridobi vse nepremičnine v nepremičninskem kompleksu T., je imela tožena stranka od 1. 1. 2007 dalje možnost bodisi s tožbo zahtevati izpolnitev obveznosti tožeče stranke iz predpogodbe bodisi uveljaviti svojo pravico do povratne prodaje že kupljenih nepremičnin, kakor sta jo pogodbeni stranki dogovorili v sporazumu z naslovom Predpogodba. Rok za sodno uveljavitev pravice iz predpogodbe določa 5. odstavek 33. člena OZ, po katerem se sme sklenitev glavne pogodbe, v konkretnem primeru sklenitev pogodbe o prodaji preostalih nepremičnin, zahtevati v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev, v konkretnem primeru torej v šestih mesecih od 1. 1. 2007, to je do 30. 6. 2007. Roka za uveljavitev pravice do povratne prodaje pravdni stranki v Predpogodbi nista določili, vendar pa to ne pomeni, da rok, v katerem bi tožena stranka od tožeče stranke lahko zahtevala povratno prodajo, ni določljiv. 289. člen OZ namreč določa splošno pravilo, da se čas izpolnitve določi glede na okoliščine konkretnega primera (glej Vesna Kranjc: Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, stran 338). Po presoji pritožbenega sodišča je primeren rok, v katerem bi tožena stranka lahko uveljavila svojo pravico do povratne prodaje, enak roku, v katerem bi lahko zahtevala izpolnitev obveznosti iz predpogodbe, to je sklenitev glavne pogodbe. Dokler ima namreč tožena stranka možnost uveljaviti pravico do sklenitve glavne pogodbe, mora imeti tudi možnost uveljaviti sankcijo za neizpolnitev te obveznosti, to je pravico do povratne prodaje. Pritožbeno sodišče zato zaključuje, da je rok za uveljavitev pravice do povratne prodaje iztekel 30. 6. 2007. Ker tožena stranka svoje pravice do teka roka ni uveljavila, je le-ta prenehala, posledično pa tudi ne more nastati terjatev, ki je bila zavarovana s hipoteko.

Posledično se izkaže odločitev sodišča prve stopnje, čeprav iz drugačnih materialnopravnih razlogov, pravilna (5. alinea 358. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v zvezi s popravnim sklepom.

Pritožbeno sodišče še dodaja, da je odgovorilo le na tiste pritožbene navedbe tožene stranke, ki so bile pomembne za odločitev o predloženi pritožbi (1. odstavek 360. člena ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi stroške pritožbenega postopka. Pritožbeno sodišče je zavrnilo tudi zahtevo tožeče stranke za povračilo stroškov odgovora na pritožbo, saj je ocenilo, da je bil odgovor na pritožbo za odločitev pritožbenega sodišča nepotreben (1. odstavek 155. člena ZPP).