Jedro

Vprašanje ustrezne višine uporabnine (v smislu povprečne tržne najemnine) je strokovno vprašanje, zaradi česar je sodišče prve stopnje v tej zvezi utemeljeno v postopek pritegnilo izvedenca.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v obsodilnem delu točke I izreka in v točki II izreka potrdi.

II.Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka

Obrazložitev

1.Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) dolžna plačati tožeči stranki (v nadaljevanju: tožnica) zneske 2.440,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 12. 2022 dalje do plačila, 7.668,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2023 dalje do plačila, 7.668,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 2023 dalje do plačila in 7.668,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 3. 2023 dalje do plačila, v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (točka I izreka). Hkrati je še odločilo, da je toženka dolžna povrniti tožnici pravdne stroške v višini 4.173,68 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka).

2.Smiselno zoper obsodilni del (del točke I izreka in točko II izreka) te sodbe se pravočasno pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), s predlogom za njeno ustrezno spremembo oz. podrejeno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, v vsakem primeru pa s stroškovno posledico. Glede uporabnine za mesec oktober in november 2022 pritožba sodišču prve stopnje očita zmotno ugotovitev, da toženka ni poravnala računa tožnice z dne 13. 12. 2022 v višini 2.440,00 EUR. V tej zvezi zatrjuje, da je ta račun tožnice plačala dne 28. 12. 2022, ko je le - ta tudi zapadel, tako kot je na enak način (ob zapadlosti) poravnala predhodnih šest računov. Že iz navedenega dejstva izhaja, da so bili plačani prav ti računi, čeprav ob plačilu dne 28. 12. 2022 pri namenu plačila ni navedla številke računa, ki ga plačuje. V tej zvezi še pojasnjuje, da je lahko način določitve plačila tudi konkludenten, če iz okoliščin plačila jasno izhaja, kaj dolžnik plačuje. Meni, da v primeru, če dolžnik račun plača na dan zapadlosti in ne navede drugače, to predstavlja jasno in nedvoumno izjavo o tem, da je plačal tisti račun, ki je zapadel na ta dan. V tej zvezi pritožba še izpostavlja, da tožnica ni dokazala, da je toženki izstavila račune za vse mesece uporabe predmetnega poslovnega prostora, pri čemer tožnici očita, da je neurejeno in neredno izdajala račune in da toženke nikoli ni obvestila, da ni poravnala kakšnega računa. Toženka tako ni prejela nobenega opomina ali izpisa iz poslovnih knjig, iz katerega bi izhajalo, da ima zapadle in neporavnane obveznosti do tožnice iz naslova uporabnine. Glede uporabnine za mesece december 2022 ter januar in februar 2023 pritožba prvenstveno izpostavlja, da je nesporno, da je toženka dolžna plačati tožnici uporabnino za to obdobje na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Meni pa, da je na tej pravni podlagi toženka dolžna plačati tožnici mesečno uporabnino v višini 1.000 EUR neto (oz. 1.220,00 EUR z DDV), v nobenem primeru pa ne več kot 1.610,28 EUR neto (oz. 1.964,54 EUR z DDV), kar je toženka v postopku utemeljila z argumenti, ki jih v pritožbi ponavlja. Sodišče prve stopnje argumentom toženke neobrazloženo ni sledilo, ampak je v tej zvezi imenovalo izvedenca A. A., katerega mnenju je v celoti sledilo. Pritožba izpostavlja, da je tovrstna odločitev nepravilna, saj je za določitev višine uporabnine za obravnavano obdobje potrebno upoštevati posebne okoliščine, ki jih je tekom postopka izpostavila toženka, zaradi katerih v konkretnem primeru določitev uporabnine ne more temeljiti izključno in samo na podlagi tržnih primerjav najemnin. Čeprav je sodišče prve stopnje svojo odločitev utemeljilo na podlagi aktualne sodne prakse glede določanja višine uporabnine, pri tem ni upoštevalo, da obstaja sodna praksa, ki izrecno upošteva okoliščine obravnavanega primera, ki jih izpostavlja toženka. Ob sklicevanju na takšno sodno prakso pritožba meni, da je nepravilna in nezakonita odločitev sodišča prve stopnje, ki temelji zgolj na oceni o tržni najemnini, ki jo je izračunal izvedenec, ki ni upošteval posebnih okoliščin obravnavanega primera. Ob upoštevanju te sodne prakse je neutemeljena presoja sodišča prve stopnje, da predhodna najemnina in uporabnina, ki jo je toženka plačevala tožnici za predmetni poslovni prostor, ne more predstavljati podlage za oceno tržne vrednosti najemnine. Tako je potrebno v skladu z relevantno sodno prakso pri presoji uporabnine upoštevati morebitno predhodno najemno razmerje, kot tudi znesek uporabnine, ki ga je toženka plačevala in ga še vedno plačuje novemu lastniku predmetnega poslovnega prostora. Odločitev stečajnega sodišča, ki vodi postopek stečaja nad tožnico tudi jasno kaže na to, da ni pomembno, kakšno oceno višine najemnine poda sodni izvedenec, ampak je ključno to, kakšno tržno najemnino za predmetni poslovni prostor lahko doseže stečajni dolžnik. Tako tožnica nima podlage za 7,5 krat višjo mesečno uporabnino za zadnje tri mesece lastništva predmetnega prostora. Tožnica namreč ni dokazala, da bi ji uspelo za zadnje tri mesece oddati predmetni poslovni prostor v najem za mesečno najemnino v neto v višini 7.681,28 EUR. Sklepno ponovno izpostavlja, da povprečna tržna vrednost najemnine sama po sebi ne dokazuje prikrajšanja tožnice, to je koristi, ki bi jo ta lahko dosegla, če toženka ne bi uporabljala predmetnega poslovnega prostora. Prikrajšanje tožnice v obravnavanih zadnjih treh mesecih ni bilo nič drugačno kot pred tem obdobjem, ko je prejemala uporabnino v neto višini 1.000 EUR.

3.Tožnica v vloženem odgovoru na pritožbo izpostavljenim pritožbenim navedbam toženke argumentirano nasprotuje kot neutemeljenim in kot pravilnim pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje. Zavzema se za zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe ter zahteva povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče prve stopnje je v pretežnem delu ugodilo tožničinemu zahtevku, s katerim od toženke zahteva plačilo uporabnine za poslovne prostore do dneva, ko je njegova lastnica postala Občina X. Pri tem je primarno zavrnilo stališče toženke, da se je najemna pogodba, sklenjena med pravdnima strankama, po njenem izteku (po 31. 12. 2021) zaradi nadaljnje uporabe predmeta najema transformirala v najemno pogodbo za nedoločen čas. Na podlagi izvedenega dokaznega postopka je zaključilo, da toženka ni poravnala računa z dne 13. 12. 2022, za mesece december 2022 in januar ter februar 2023 pa je uporabnino določilo s pomočjo pritegnjenega izvedenca s področja gradbeništva, A. A.

6.Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti v smislu drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je relevantne okoliščine primera ugotovilo pravilno in popolno, pravilno pa tudi uporabilo materialno pravo, ki je narekovalo pretežno ugoditev tožbenemu zahteveku. V izogib ponavljanju sodišče druge stopnje sledi argumentiranim razlogom sodišča prve stopnje (zlasti v točkah 12. do vključno 37. obrazložitve izpodbijane sodbe) ter zgolj v odgovor pritožbenim grajam navaja naslednje:

Glede uporabnine za mesec oktober in november 2022 (po računu tožnice z dne 13. 12. 2022 v višini 2.440,00 EUR):

7.Prvenstveno pritožba neutemeljeno kot zmotnemu nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da toženka ni poravnala računa tožnice z dne 13. 12. 2022, s katerim ji je bila obračunana uporabnina za predmetni poslovni prostor za meseca oktober in november 2022. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku, v katerem je vpogledalo v listinske dokaze obeh pravdnih strank, ki se nanašajo na zaračunano in plačano najemnino oziroma uporabnino za predmetne poslovne prostore, v točkah 17 do vključno 22 obrazložitve izpodbijane sodbe navedlo argumentirane razloge v zvezi z zatrjevanimi in izkazanimi plačili s strani toženke in pokritjem njenega dolga do tožnice iz naslova uporabnin. Glede pravilnosti tovrstnih razlogov sodišče druge stopnje nima pomislekov, pritožba pa jih s svojimi argumenti ne uspe omajati.

8.Čeprav drži, da je toženka dne 28. 12. 2022 (na dan zapadlosti računa) na račun tožnice nakazala znesek v višini 2.440 EUR, zgolj iz tega dejstva ni mogoče zanesljivo sklepati, da je bila poravnana ravno ta faktura, saj, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, toženka ob nakazilu ni navedla namena nakazila. V tej zvezi ne gre slediti stališču pritožbe, da je toženka s plačili, ki naj bi jih izvedla na datume zapadlosti posameznih računov, glede na nesporno dejstvo, da pri večini teh računov ni navedla, katere fakture plačuje, konkludentno določila, kaj (katere račune) plačuje. Za takšno stališče pritožbe v dejanskih okoliščinah konkretne zadeve ni opore (in je tudi toženka ne navaja) v materialnem pravu oziroma sodni praksi.

9.Ker toženka nesporno ob določenih, sicer izvedenih, plačilih ni navedla, katero fakturo plačuje, tožnica pa je imela odprto stanje terjatev, ki je izkazovalo, da toženka ni poravnala vseh do tedaj dolgovanih najemnin oziroma uporabnin, je sodišče prve stopnje v tej zvezi povsem utemeljeno sledilo določilom o vračunanju plačil, kot to določa Obligacijski zakonik (v nadaljevanju: OZ) v 287. in 288. členu. Sodišče prve stopnje je v tej zvezi utemeljeno sledilo specifikaciji knjiženja, kot jo je predložila tožnica (priloga A16 spisa), pri čemer toženka tej specifikaciji ni substancirano ugovarjala. Ob tem je sodišče prve stopnje pravilno tudi ocenilo, da predložena dokazila toženke o izvedenih plačilih v letu 2022 ne nasprotujejo dokazom tožnice v tem delu.

10.Bistven zaključek, ki ga je v zvezi s stanjem dolga in poračunavanjem izvedenih plačil naredilo sodišče prve stopnje, je, da toženka ni dokazala, da je poravnala vse dolžne najemnine in uporabnine za čas uporabe predmetnega poslovnega prostora. Temu zaključku pritožba sicer nasprotuje, a v tej zvezi ne ponudi prepričljivih argumentov, zlasti pa o tem toženka v postopku ni predložila ustreznih dokazil. S pritožbenimi navedbami, da tožnica ni dokazala, da je toženki izstavila račune za vse mesece uporabe predmetnega poslovnega prostora in da je tožnica predhodno nikoli ni obvestila, da ni poravnala kakšnega računa, toženka ne more biti uspešna. Izstavitev računa namreč ni pogoj za nastanek dolga (obveznosti plačila uporabnine oziroma najemnine), prav tako kot ni izstavitev opomina pogoj, da lahko neplačan dolg tožnica vtožuje v sodnem postopku. Tovrstne pritožbene navedbe tako niso pravno odločilne.

Glede uporabnine za mesece december 2022 in januar ter februar 2023:

11.Izhajajoč iz presoje, ki pritožbeno več ni sporna, da najemna pogodba med strankama ni bila podaljšana (prenehala je s potekom časa, določenega za najem), je sodišče prve stopnje razmerje med strankama in upravičenost tožnice do plačila uporabnine materialno pravno pravilno presojalo po pravilih o neupravičeni obogatitvi (pridobitvi) v skladu s 190. in 198. členom OZ. Sodišče prve stopnje je utemeljeno kot izhodiščno upoštevalo stališče sodne prakse, da se višina uporabnine določi v višini povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar.

12.Pritožba v osnovi ne nasprotuje presoji, da je potrebno o njeni obveznosti, plačati tožnici uporabnino za navedeno obdobje, odločiti na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi, vendar meni, da v konkretnem primeru obstajajo določene posebne okoliščine, na podlagi katerih bi bilo potrebno o višini njenega dolga odločiti bodisi ob upoštevanju najemnine (uporabnine), ki jo je toženka plačevala v višini, določeni z najemno pogodbo med pravdnima strankama (bruto 1.220,00 EUR), bodisi v višini, kot je bila določena s kasneje sklenjeno najemno pogodbo z Občino X (bruto 1.964,54 EUR). Sodišče prve stopnje tudi po oceni sodišča druge stopnje tovrstnim izvajanjem toženke utemeljeno ni sledilo, kar je v razlogih izpodbijane sodbe tudi ustrezno pojasnilo (zlasti v točkah 31. do vključno 36. obrazložitve izpodbijane sodbe).

13.Vprašanje ustrezne višine uporabnine (v smislu povprečne tržne najemnine) je strokovno vprašanje, zaradi česar je sodišče prve stopnje v tej zvezi utemeljeno v postopek pritegnilo izvedenca, ki je izdelano mnenje strokovno argumentiral, pri tem pa tudi odgovoril na navedbe toženke v zvezi s "posebnimi okoliščinami primera", kot je vse razvidno in povzeto v 24. in 25. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Izvedenec je argumentirano in izkustveno sprejemljivo pojasnil, da se tržna najemnina izračuna glede na lego, lokacijo, obliko, velikost in namembnost nepremičnine in da vprašanje stečaja (nad najemodajalcem) na to oceno ne more imeti vpliva. Po njegovem strokovnem mnenju v najemni pogodbi med pravdnima strankama določena najemnina 1.000 EUR neto oziroma današnja, z Občino X dogovorjena, najemnina 1.610 EUR neto, kar pomeni niti 1 EUR/m², ni realna tržna najemnina in tako dogovorjena najemnina na njegovo oceno ne more vplivati. Pojasnil je, da je kot povprečno tržno najemnino potrebno upoštevati tisto, ki jo na tem področju dosegajo podobne (primerljive) nepremičnine. Izvedenec je tako na podlagi tržne primerjave podal mnenje, da je povprečna tržna najemnina za primerljivo nepremičnino za obdobje december 2022 do februar 2023 znašala (neto) 6.285,52 EUR.

14.Pritožba zgolj z lastnim naziranjem, da predmetno izvedensko mnenje ne more biti osnova za pravilno in zakonito odločitev, kar utemeljuje s sklicevanjem na okoliščine predmetne zadeve (predmetni prostori so bili po predmetni najemni pogodbi oddani v najem po bistveno nižji ceni od te, ki jo je kot povprečno tržno najemnino ocenil izvedenec A. A.), ne more uspeti. Povsem očitno namreč je, da najemni razmerji, na kateri se sklicuje toženka, nista vsebovali dogovora o najemnini, ki bi ustrezala tržnim pogojem, ampak je najemodalec v obeh primerih sprejel ponudbo toženke za plačilo najemnine, ki od tržne bistveno odstopa. Navedeno pa ne pomeni, da tožnica v obravnavanem gospodarskem sporu na temelju določil o neupravičeni pridobitvi ne more utemeljeno/uspešno vtoževati višjega zneska, kot je bil dogovorjen v najemnih pogodbah, skladno z zakonskimi določili in ustaljeno sodno prakso v tej zvezi.

15.Prav tako pritožba ne more uspeti s sklicevanjem na primere sodne prakse, za katere (zmotno) meni, da upoštevajo okoliščine obravnavanega primera, ki jih izpostavlja toženka. Pri tem namreč toženka bodisi selektivno povzema določene izseke obrazložitve v citiranih zadevah, bodisi le-te tolmači po svoje oziroma jim pripisuje pomen, kot ne izhaja iz njihove vsebine, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju. Po oceni sodišča druge stopnje poleg tega, da tudi sicer sodna praksa višjih sodišč v Sloveniji ne predstavlja formalnega vira prava, na podlagi katerega bi moralo sodišče v konkretni zadevi soditi, je iz vsebine posameznih zadev jasno razvidno, da niso izdane na podlagi v bistvenem enakega oziroma primerljivega dejanskega stanja, kot je to v obravnavanem gospodarskem sporu.

16.V sodbi VSL I Cp 4512/2008 z dne 25. 3. 2009 je bilo ključno za presojo višine obogatitve oziroma prikrajšanja dejstvo, da je tožnica s splošnim pravnim aktom (Odredbo o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin) predpisala način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnik je bila, in s tem uredila višino najemnine za vse najemnine enako, kar pomeni, da se je v citirani zadevi višina najemnine in posledično prikrajšanja objektivizirala z odredbo.

17.V sodbi VSL I Cpg 140/2022 z dne 3. 12. 2024 je sicer sodišče štelo, da dogovor strank o višini najemnine lahko predstavlja ustrezen dokaz za ugotavljanje višine primerne tržne najemnine, vendar je v pritožbenem postopku ta znesek preverilo z angažiranjem ustreznega izvedenca. V tej zvezi sodišče druge stopnje pojasnjuje, da v predmetnem gospodarskem sporu ne gre za to, da najemni pogodbi, na kateri se sklicuje toženka, sploh ne bi bilo mogoče upoštevati kot dokaz za ugotavljanje primerne tržne najemnine, ampak za to, da se je s pomočjo izvedenca izkazalo, da v najemnih pogodbah dogovorjen znesek ne predstavlja oziroma ni predstavljal realne povprečne tržne najemnine.

18.V sodbi VSC Cp 318/2018 z dne 14. 11. 2018 je prvenstveno šlo za vprašanje uporabnine v zvezi z oglaševalskimi površinami, pri čemer je tam tožeča stranka v zvezi z višino uporabnine umaknila dokaz z izvedencem finančne stroke, prav tako pa so bile v dokazne namene predložene številne pogodbe o sodelovanju z drugimi oglaševalci in se je sodišče o primerni tržni najemnini prepričalo na takšni dokazni osnovi. Tako očitno ne gre za primerljivo procesno in dejansko osnovo predmetni zadevi.

19.Prav tako z obravnavano zadevo v ničemer ni primerljiva zadeva VSL I Cpg 573/2017 (sklep z dne 17. 10. 2018), v kateri je po oceni tam pritožbenega sodišča tožnica pravzaprav uveljavljala odškodnino za izgubljen dobiček in ne uporabnine. Tudi sicer pa sama pritožba razen povzemanja določenih splošnih izhodišč glede prikrajšanja ne pojasni, zakaj bi naj bila odločba v citirani zadevi primerljiva in zato uporabna pri presoji v obravnavanem gospodarskem sporu.

20.Tudi sklicevanje toženke na sodbo VS RS II Ips 377/97 z dne 29. 10. 1998 je izrazito skopo in posplošeno, saj v tej zvezi izpostavlja zgolj del obrazložitve, iz katere izhaja, da je (tam) tožnica upravičena do uporabnine v takšni višini, kolikor bi lahko prejela najemnine za poslovni prostor ob izkazanem nadaljnjem oddajanju poslovnega prostora v najem. Ni namreč jasno, v čem navedeno stališče VS RS v navedeni zadevi pritrjuje stališču toženke, da je potrebno v konkretni zadevi pri določitvi ustrezne uporabnine izhajati iz takšne, ki je določena v najemnih pogodbah in ne iz višine povprečne tržne najemnine, kot jo je ugotovil izvedenec.

21.Glede na doslej obrazloženo tako ne gre pritrditi toženki, da je njeno stališče pravilno ob upoštevanju citirane sodne prakse, prav tako pa ne drži, da tožnica v konkretnem primeru ni dokazala prikrajšanja za znesek, kot ji ga je prisodilo sodišče prve stopnje. Tožnica je namreč to dokazala s povsem ustreznim dokazom - s pridobitvijo (strokovnega) mnenja izvedenca. Pri tem ne gre pritrditi niti stališču pritožbe, da bi morala tožnica dokazati še, da je iskala drugega najemnika (oziroma da ga je našla), saj je neizpodbitno dejstvo, da je toženka tista, ki je kršila pravna pravila s tem, ko je predmetni poslovni prostor (dokler je bil le-ta še v lasti tožnice), uporabljala brez pravnega naslova po tem, ko se je predmetna najemna pogodba že iztekla in jo je tožnica tudi pozvala na izpraznitev in izročitev predmetne nepremičnine.

22.Po obrazloženem je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

23.Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Prav tako sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo tožnica, saj z navedbami ni pripomogla k razjasnitvi oz. odločitvi v tej zadevi na pritožbeni stopnji, zato pritožbeno sodišče teh stroškov ne ocenjuje kot potrebnih v smislu določbe 155. člena ZPP.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 190, 198, 287, 288

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.