Jedro

Po določilu 14. člena ZPSPP gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjeni namen, bremeni najemodajalca. Vendar se stranke najemnega razmerja v skladu z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij lahko dogovorijo tudi drugače (10. člen ZOR in 14. člen ZPSPP). V predmetni zadevi se je tožnica povsem jasno in nesporno zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase. Da bi si ob takem izhodišču za primer predčasnega prenehanja najemnega razmerja zagotovila pravico zahtevati vračilo neamortizirane vrednosti takih investicij, bi se tožnica z revidentoma morala o tem izrecno dogovoriti.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje tako spremeni, da se v celoti glasi: ''Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi:

1. Zavrne se tožbeni zahtevek, ki se glasi: ''Toženca A. A. in B. B. sta dolžna solidarno povrniti tožeči stranki vlaganja v njun poslovni prostor ... v znesku 49.278,58 EUR (prej 11.809.118 SIT) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila in ji povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe do plačila, vse v roku 15 dni pod izvršbo.''

2. Pobotni ugovor tožencev se zavrže. 3. Tožnica je dolžna tožencema v petnajstih dneh povrniti 2.566,73 EUR (prej 615.091 SIT) pravdnih stroškov.

Tožnica je dolžna tožencema v petnajstih dneh povrniti 385 EUR (prej 92.261,4 SIT) njunih pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13.11.2008 dalje.''

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je v drugem sojenju tožencema naložilo, da morata tožnici nerazdelno plačati 3.534.383 SIT (sedaj 14.748,72 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.2.1997 dalje. Štelo je, da ta znesek ustreza vrednosti koristnih vlaganj v poslovni prostor, za katero sta bila toženca na tožničino škodo obogatena. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo. Toženca je zavezalo tudi k plačilu tožničinih pravdnih stroškov in zavrglo njun pobotni ugovor.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožencev in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je navedlo, da tožničine zaveze iz 3. člena najemne pogodbe, da bo na svoje stroške gradbeno dokončala in opremila poslovni prostor ter ga usposobila za opravljanje dejavnosti, ni mogoče razlagati tako, kot da se je tožnica z njim v celoti odpovedala možnosti zahtevati povrnitev vlaganj. Določbo je razumeti le dobesedno, drugega, širšega pomena pa ji ni pripisati. Vprašanja, kaj se zgodi s povrnitvijo vlaganj ob morebitnem predčasnem prenehanju pogodbe, ta določba torej v ničemer ne ureja, zato je bilo treba zahtevku ugoditi na nepogodbeni podlagi.

Zoper to sodbo sta toženca vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov. Menita, da sodišče ne bi smelo odločati na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi, saj uporabo le-teh izključuje dogovor iz pogodbe o najemu poslovnega prostora, da gredo investicije v lokal v tožničino breme. Tožnica, ki si je ob sklepanju najemne pogodbe lahko izgovorila manj pravic ali težje pogoje, kot bi se morda dogovoril kdo drug, se je v 3. členu pogodbe zavezala, da bo poslovni prostor dogradila in ga usposobila za opravljanje dejavnosti na svoje stroške, v 7. členu iste pogodbe pa tudi, da bo po prenehanju najema poslovni prostor najemodajalcema vrnila praznega od opreme in nevgrajenih stvari. To pomeni, da se je v celoti odpovedala možnosti zahtevati povrnitev vlaganj, vsaka drugačna razlaga najemne pogodbe pa predstavlja zmotno uporabo materialnega prava. Trdita, da sodišče pravil o neupravičeni pridobitvi ne bi smelo uporabiti tudi zato, ker tožnica dejstev, povezanih z nepogodbeno podlago obveznosti tožencev v postopku ni ne zatrjevala ne dokazovala, v vsakem primeru pa toženca od tožničinih investicij nista imela nobenih koristi. Sodišču očitata tudi več bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Tako sodišče prve stopnje dne 12.1.2005 ni preložilo naroka, četudi je na tem naroku pooblaščenka tožencev odpovedala pooblastilo, zaradi česar slednja zaslišanemu izvedencu nista mogla postavljati vprašanj. Nadalje nobenemu od tožencev ni bil vročen sklep z dne 28.2.2005 o ponovnem začetku glavne obravnave zaradi dopolnitve postopka. Prvi toženec ob tem tudi ni prejel vabila na lastno zaslišanje, glede zaslišanja priče N. A. pa sodišče nobenega od tožencev ni obvestilo, da omenjeni na predlaganem naslovu ni dosegljiv, ali ju opozorilo, naj za zagotovitev navzočnosti te priče sodišču sporočita drugačen naslov njenega prebivališča. Vse to kaže, da tožencema ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem, izpodbijana sodba pa je s tem v zvezi tudi pomanjkljivo obrazložena.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožnici, ki nanjo ni odgovorila.

Revizija je utemeljena.

Ko gre za najemnikova vlaganja v poslovni prostor, je treba ločevati med vlaganji, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen z najemno pogodbo, in vlaganji, ki ta okvir (stroški ureditve, popravil in vzdrževanja) presegajo. Prva so urejena z dispozitivnimi določbami 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. RS, št. 18/74 in nasl.; v nadaljevanju ZPSPP), povračila za druga pa je mogoče zahtevati na podlagi pogodbe (če je bilo pogodbeno razmerje urejeno tudi glede vlaganj), ali pa na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi oziroma poslovodstvu brez naročila.(1) Vlaganja, katerih povrnitev se zahteva v konkretnem primeru, sodijo v prvo kategorijo.

Po določilu 14. člena ZPSPP gradbena izgotovitev in ureditev poslovnega prostora do mere, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjeni namen, bremeni najemodajalca. Vendar se stranke najemnega razmerja v skladu z načelom svobodnega urejanja obligacijskih razmerij lahko dogovorijo tudi drugače (10. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Ur. l. RS, št. 29/78 in nasl. - ZOR, ter 14. člen ZPSPP). V predmetni zadevi so pravdne stranke storile prav slednje. V 3. členu najemne pogodbe, ki določa, da bo najemnik sam in na svoje stroške gradbeno dokončal, opremil in nasploh usposobil sporni poslovni prostor tako, da bo primeren za opravljanje njegove (registrirane) dejavnosti, se je namreč tožnica povsem jasno in nesporno zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase. Da bi si ob takem izhodišču za primer predčasnega prenehanja najemnega razmerja zagotovila pravico zahtevati vračilo neamortizirane vrednosti takih investicij, bi se tožnica z revidentoma morala o tem izrecno dogovoriti(2). Vendar tovrstnega dogovora ni zaslediti ne v najemni pogodbi ne v kasnejši korespondenci med pravdnima strankama, zato riziko morebitne izgube vrednosti vlaganj v najeti poslovni prostor ne more bremeniti nikogar drugega, kot tožnico.

Tožnica si je, kot v reviziji pravilno trdita toženca, ob sklepanju najemne pogodbe lahko izgovorila manj pravic ali težje pogoje, kot ji gredo po zakonu ali kot bi se v zvezi s tem dogovoril kdo drug(3). Če bi obveljalo stališče pritožbenega sodišča iz izpodbijane sodbe, da najemnikov pristanek na kritje stroškov za dokončanje in usposobitev za poslovanje v najem vzetega poslovnega prostora sam po sebi še ne pomeni tudi odpovedi pravici zahtevati povrnitev vrednosti investicijskih stroškov, ko bo najemno razmerje prenehalo oziroma ko bo najemnik poslovni prostor izpraznil, bi dogovor o prenosu stroškovnega bremena z najemodajalca na najemnika iz 3. člena najemne pogodbe ne imel nikakršnega smisla. Njegovega učinka namreč sploh ne bi bilo mogoče doseči, saj bi stroške teh investicij v vsakem primeru nosila toženca kot najemodajalca. Za učinkovito prevalitev investicijskega bremena na tožnico bi si ob tej predpostavki toženca tožničini izrecni zavezi v 3. členu pogodbe navkljub od nje morala izgovoriti še izrecno odpoved vsakršnemu zahtevku iz naslova vlaganj. Taka interpretacija 14. člena ZPSPP in zadevnih določil najemne pogodbe pa toženca kot najemodajalca postavlja v izrazito neenakopraven položaj v razmerju do tožnice kot najemnice, zato je ni mogoče šteti za materialnopravno pravilno.

Ker sta se torej pravdni stranki v najemni pogodbi izrecno dogovorili, katera od njiju nosi breme spornih vlaganj v poslovni prostor - nenazadnje je takšno voljo pogodbenikov ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, ko je zapisalo, ''... da sta se pravdni stranki v najemni pogodbi dogovorili, da toženca nista dolžna povrniti tožeči stranki njenih neamortiziranih vlaganj... '' - je po mnenju revizijskega sodišča treba takemu dogovoru priznati težo, kot mu v skladu z dispozitivno določbo 14. člena ZPSPP tudi gre. To pa pomeni, da je z njim nujno izključena možnost uporabe določb ZOR o neupravičeni pridobitvi (člen 210. in nasl.), zaradi česar bi morali nižji sodišči tožbeni zahtevek v celoti zavrniti, a tega nista storili.

Revizijsko sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 380. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 in nasl.; v nadaljevanju ZPP) ugodilo reviziji in izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot je razvidno iz izreka te sodbe.

Sprememba izpodbijane sodbe je terjala tudi drugačno odločitev o stroških pravdnega postopka (drugi odstavek 165. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP). Revizijsko sodišče je odločitvi o stroških prvostopenjskega in pritožbenega postopka spremenilo v skladu s spremenjenim uspehom tožencev. Slednjima gredo tako stroški prvostopenjskega postopka v celoti, to je v znesku 2.566,73 EUR (prej 615.091 SIT). V celoti jima gredo tudi pritožbeni stroški, ki jih je revizijsko sodišče odmerilo na podlagi v pritožbi navedenega stroškovnika ter v skladu z odvetniško tarifo. Ti (sestava pritožbe, 10 % povečanje zaradi zastopanja dveh strank, materialni stroški in DDV) znašajo 385 EUR (prej 92.261,4 SIT), prisojeni pa so skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva izdaje te sodbe dalje.

Op. št. (1): Glej sodbo in sklep II Ips 330/2004. Op. št. (2): Primerjaj sodbo II Ips 614/1999. Op. št. (3): Ibid.