Jedro

Toženkino večletno bivanje v spornem stanovanju, za katerega je tožnica sproti pobirala najemnino, še ne omogoča zaključka, da je bila med njima sklenjena najemna pogodba, če ni bil zatrjevan vsaj ustni dogovor.

Toženka se v predpisanem roku ni obrnila na tožnico s prošnjo za sklenitev pisne najemne pogodbe, takšne pravice pa tudi ni uveljavljala po sodni poti, zato se ne more sklicevati na to, da najemna pogodba ni bila sklenjena iz razlogov na strani tožnika.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: ''1.Tožena stranka je v roku 15 dni dolžna izprazniti stanovanje na naslovu G., ki se nahaja v 1. nadstropju stavbe, stoječe na parc. št. 6/3 k.o. X., v skupni izmeri 60,82 m², ki je na skici, ki je sestavni del izreka te sodbe, označen s črko ''B'', ter ga prostega oseb in stvari izročiti v posest tožeči stranki.

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 285,00 EUR EUR pravdnih stroškov, v 15 dneh od vročitve sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.''

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 191,04 EUR EUR pritožbenih stroškov, v 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala, da toženka izprazni stanovanje na naslovu G. 7, ki se nahaja v 1. nadstropju stavbe na parc. št. 6/3 k.o. X. v izmeri 60,82 m², ter ga praznega oseb in stvari izroči v posest tožnici. Tožnici je naložilo, da toženki povrne njene pravdne stroške.

2. Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožnica. Uveljavlja pritožbene razloge napačne uporabe materialnega prava, bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in napačno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni in zahtevku ugodi oziroma podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču očita, da se ni opredelilo do javnega interesa tožnice, ki te prostore potrebuje za izvajanje dejavnosti osnovnošolskega izobraževanja. Stanovanje se nahaja v objektu, ki v celoti in ne le v pretežni meri predstavlja šolsko poslopje. V nadaljevanju obširno pojasnjuje, zakaj je toženka pridobila le pravico do začasne uporabe in ne stanovanjske pravice. Stanovanje v OŠ je bilo toženki dodeljeno zato, ker je bila v šoli zaposlena. Glede na to, da ni bilo znano, do kdaj bo toženka zaposlena, pogodba pa je bila tipska, ni bil mogoč drugačen zapis v pogodbi, kot da se sklepa za določen čas. Sodišče se tudi ni opredelilo do njenih trditev, da niso bile podane izjemne okoliščine, zaradi katerih bi bila toženki podeljena stanovanjska pravica. Tudi če je toženka pridobila stanovanjsko pravico, pa svojih upravičenj ni uveljavljala pravočasno, zato je tožbeni zahtevek vseeno utemeljen. Toženkina izpoved, da je bila vseskozi prepričana o obstoju najemnega razmerja, je neprepričljiva, saj je bila toženki že pred tem ponujena v podpis najemna pogodba, a jo je odklonila, poleg tega toženka v takem primeru nanjo ne bi naslovila prošnje leta 2002. Napačno je tudi stališče sodišča, da toženki ni mogoče očitati pasivnosti, saj ni bistveno njeno ravnanje v smeri odkupa stanovanja, temveč sklenitve najemne pogodbe, česar pa pred letom 2002 ni zahtevala. Tožnica je zgolj dopuščala, da toženka biva v stanovanju, dokler ga ni sama potrebovala za svojo dejavnost. Za bivanje je plačevala račune, a to še ne pomeni, da je bila sklenjena najemna pogodba. Tožnica ni imela volje skleniti najemno pogodbo, zato tudi ni odgovorila na toženkino prošnjo iz leta 2002. Sodišče navaja nasprotujoče si razloge o odločilnih dejstvih, ko navaja, da je najemna pogodba konvalidirala, hkrati pa, da je razlog za nesklenitev pisne pogodbe na tožnici, zaradi česar sodbe ni mogoče preizkusiti. Glede načela vestnosti in poštenja, na katerega se opira sodišče, pa pojasnjuje, da je v razmerju do toženke ravnala korektno. V mesecu septembru 2012 ji je ponudila drugo primerno stanovanje, ki ga je toženka odklonila, ter pristala na to, da v primeru ugoditve tožbenemu zahtevku ne bo sprožila izvršbe, dokler toženki takšno stanovanje ne bo zagotovljeno.

3. V odgovoru na pritožbo toženka predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane odločitve. Priglaša tudi stroške postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejstva, od katerih je odvisna odločitev o tožbenem zahtevku. Pri odločanju ni zagrešilo kršitev določb pravdnega postopka, ki mu jih očita pritožba in tudi ne tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pač pa pritožba upravičeno opozarja, da je napačno uporabilo materialno pravo, zaradi česar sprejeta odločitev ni pravilna.

6. Po 111. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Te določbe se v skladu s tretjim odstavkom ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.

7. Sodba sodišča prve stopnje ima o teh odločilnih dejstvih jasne razloge, tako da jo je mogoče preizkusiti. Presoja, ali je toženka ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona 19.10.1991 (v nadaljevanju SZ) imela stanovanjsko pravico, ni odvisna od tega, ali tožnica prostore potrebuje za opravljanje dejavnosti osnovnošolskega izobraževanja, zato se sodišče prve stopnje utemeljeno ni ukvarjalo z njenim (javnim) interesom. Glede obstoja najemne pogodbe pritožbeno sodišče v razlogih sodbe ni ugotovilo zatrjevanega nasprotja, saj se ugotovitev o nesklenjeni pogodbi nanaša le na pisno obliko. Pritožbeni očitek o procesni kršitvi po 8. oziroma pravilneje po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni utemeljen.

8. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodbe, da je imela toženka ob uveljavitvi SZ stanovanjsko pravico in ne le pravico začasne uporabe stanovanja, kot to zatrjuje pritožba. Toženka je stanovanje pridobila na podlagi Stanovanjske pogodbe z dne 15.4.1976 (B3) ter predhodnega sklepa sveta šole (B4). Iz vsebine pogodbe ne izhaja, da bi bila njena pravica časovno omejena na čas zaposlitve v osnovni šoli. Nasprotno, iz določbe VIII. člena pogodbe je jasno razvidno, da je bila sklenjena za nedoločen čas. Neprepričljivo je pojasnilo pritožbe, da drugačen zapis ni bil mogoč, ker čas prenehanja toženkine zaposlitve ni bil znan. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, bi bilo to lahko navedeno opisno, če bi stranki res hoteli, da se pogodba sklene le za določen čas. Tudi pritožbeno sklicevanje na to, da je šlo za tipsko pogodbo, ki ji takšnega zapisa ni bilo mogoče dodati, ne more biti uspešno, saj je pogodbo pripravila sama oziroma prejšnji lastnik stanovanja (OŠ). Drugačnega zaključka o imetništvu stanovanjske pravice ne omogoča sklicevanje pritožbe na določbe kasnejšega Zakona o stanovanjskih razmerjih iz leta 1982 (v nadaljevanju ZSR/82). Ta zakon na službenih stanovanjih res ni več omogočal pridobitve stanovanjske pravice, temveč le pravico do začasne uporabe (40. člen ZSR/82). Vendar pa je v okviru prehodnih in končnih določb (97. člen) določal, da obstoječe stanovanjske pogodbe, sklenjene do dneva, ko začne veljati ta zakon, ostanejo v veljavi. Tudi po uveljavitvi ZSR/82 je torej v veljavi ostala stanovanjska pogodba, ki je predmet tega postopka, vključno z določili o stanovanjski pravici.

9. Ob prehodu iz prejšnje ureditve stanovanjskih razmerij v novo ureditev najemnih razmerij je SZ v prehodnih določbah lastnikom stanovanj naložil obveznost, da v šestih mesecih po uveljavitvi zakona sklenejo pisno najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico (prvi odstavek 147. in peti odstavek 39. člena). Sodišče prve stopnje je na podlagi okoliščin, da toženka že dalj časa biva v stanovanju in redno plačuje ''najemnino'', štelo, da je bila najemna pogodba sklenjena na konkludenten način. Zahtevano pisno obliko pa je po stališču sodišča prve stopnje nadomestilo njeno dejansko izvajanje (73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR).

10. Takšno naziranje je materialnopravno zmotno in ga pritožba upravičeno graja. Pogodba je sklenjena, ko se stranki sporazumeta o vseh bistvenih sestavinah pogodbe (26. člen ZOR). Najemnina je le eden od elementov najemne pogodbe (41. člen SZ), zato po stališču sodne prakse to dejstvo še ne omogoča zaključka, da je bila najemna pogodba dejansko sklenjena (1). Ker ni bil zatrjevan vsaj ustni dogovor, ni mogoče govoriti o volji tožnice za nastanek najemne pogodbe z vsemi potrebnimi elementi. Pravilnost takšnega zaključka potrjuje dejstvo, da je tožnica v letu 1991 ali 1992 toženki ponudila sklenitev najemne pogodbe zgolj za določen čas, s čemer se toženka ni strinjala. To pomeni, da med njima ni bilo soglasja vsaj glede trajanja najemne pogodbe. Pri tem ni odločilno, da je SZ določal, da se sklene najemna pogodba za nedoločen čas (drugi odstavek 147. člena SZ). Zakon lahko stranko le zavezuje, da sklene pogodbo z določeno vsebino, ne more pa te dolžnosti nadomestiti.

11. Stranka lahko voljo za sklenitev pogodbe izrazi z določenim ravnanjem, a to mora biti takšno, da je iz njega mogoče zanesljivo sklepati, da želi skleniti pogodbo (prvi odstavek 28. člena ZOR). Tožnica nasprotno vseskozi zatrjuje, da pogodbe ni hotela skleniti, temveč je ''najemnino'' zaračunavala le zato, ker je hotela pridobiti odmeno za uporabo stanovanja (210. člen ZOR), saj ni pristala na to, da bi toženka brezplačno uživala stanovanje. Ob tem, da ima toženkino plačevanje drugačno pravno podlago, pa ravnanje tožnice, ki je izdajala račune in sprejemala plačilo, še ne izkazuje njene volje za nastanek najemnega razmerja. Pritožbeno sodišče zato zaključuje, da najemna pogodba ni bila sklenjena.

12. Pritožba nadalje upravičeno opozarja, da se je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju, ali je bila toženka zadosti dejavna pri urejanju svojega stanovanjskega statusa, napačno osredotočilo na njeno prizadevanje za odkup (tega oziroma nadomestnega) stanovanja in ne na sklenitev najemne pogodbe. Stališče sodbe, da je bilo njeno ravnanje ustrezno, je zato napačno. Toženka je na tožnico šele v letu 2002 naslovila Prošnjo za obnovitev najemnega razmerja za nedoločen čas (dokaz B32), pred tem pa v smeri sklenitve (ustne ali pisne) najemne pogodbe ni storila ničesar. Takšno ravnanje po oceni pritožbenega sodišča ni zadostno, saj bi morala biti bolj aktivna, glede na to, da v stanovanju biva in ima za pridobitev pravnega naslova bistveno večji interes. Pritožba ima tako prav, da bi morala sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas od tožnice zahtevati v predpisanem šestmesečnem roku, ki se je iztekel 19.4.1992, v primeru neuspeha pa to uveljavljati po sodni poti, in sicer v splošnem petletnem zastaralnem roku (2). Ker tega po nespornih ugotovitvah sodišča prve stopnje ni storila, se na določbo tretjega odstavka 111. člena SZ-1 ne more sklicevati.

13. Njeno (zmotno) prepričanje, da je bila najemna pogodba dejansko sklenjena, ki temelji na dejstvu, da plačuje ''najemnino'', po presoji pritožbenega sodišča ne more biti opravičljivo. Določbi 147. in petega odstavka 39. člena SZ sta jasni – skleniti je treba pisno najemno pogodbo. Toženka bi se zato morala zavedati, da je potrebno stanovanjsko razmerje na novo urediti. Pri tem tudi ni zatrjevala, da ji je tožnica izrecno zagotovila oziroma da bi jo na drug način zavedla o nasprotnem.

14. Po povedanem toženka za bivanje v stanovanju nima veljavnega pravnega naslova, razlogov za to pa tudi ni mogoče naprtiti tožnici, zato je tožbeni zahtevek na izselitev utemeljen in bi mu moralo sodišče prve stopnje ugoditi. Pritožbeno sodišče je pritožbi zato ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje ustrezno spremenilo (peti odstavek 358. člena ZPP).

15. Ker je pritožba utemeljena že iz zgoraj opisanih razlogov, pritožbeno sodišče ne odgovarja na pritožbene navedbe, ki se tičejo ponudbe drugega stanovanja v letu 2012, saj te na odločitev ne vplivajo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Glede na spremenjeno odločitev je bilo treba ponovno odločiti tudi o stroških postopka (prvi odstavek 154. in drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnica je z zahtevkom uspela, zato je upravičena do povrnitve nastalih stroškov. Ti znašajo 285,00 EUR in zajemajo nagrado za postopek 113,10 EUR (tar. št. 3100 Zakona o Odvetniški tarifi), nagrado za narok 104,40 EUR (tar. št. 3102), pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev 20,00 EUR (tar. št. 6002) ter 20% DDV.

17. Toženka je tožnici dolžna povrniti tudi pritožbene stroške, ki znašajo 191,04 EUR in zajemajo nagrado za postopek 139,20 EUR (tar. št. 3210), pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev 20,00 EUR (tar. št. 6002), ter 20% DDV.

(1) Primerjaj odločbe II Ips 384/1998, II Ips 30/2008, II Cp 1192/1999, I Cp 2489/2010, smiselno enako II Cp 2508/2010. (2) Primerjaj odločbi I Cp 127/2010, II Cp 652/2012.