Jedro

Okoliščine konkretnega primera utemeljujejo sklep, da so bili tožnikovi pravni predniki dobroverni lastniški posestniki celotne nepremičnine. Toženka ne more izpodbiti dobre vere tožnika in njegovih pravnih prednikov s sklicevanjem na določila kupoprodajnih pogodb in sklepa o dedovanju ter s sklicevanjem na zemljiškoknjižno stanje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) lastnik nepremičnine ID znak 0000 - 4/0, parc. št. 4/0, k. o. ... (ID ...), do celote (I. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna tožniku v roku 15 dni izstaviti za vknjižbo lastninske pravice primerno listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na zgoraj navedeni nepremičnini na ime tožnika, do celote (II. točka izreka), in odločilo, da je toženka dolžna v roku 15 dni od vročitve sodbe sodišča prve stopnje tožniku povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 5.604,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila (III. točka izreka).

2. Zoper I. in III. točko izreka se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa predlaga, da jo razveljavi in vrne zadevo v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo sojenje. Nasprotuje zaključku, da je tožnik priposestvoval lastninsko pravico na celotni nepremičnini, saj s priposestvovanjem ni mogoče pridobiti več nepremičnine, kot je bila dejansko kupljena. Kupoprodajna pogodba z dne 14. 11. 1991, sklenjena na podlagi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), se je glasila le na 1,5 sobno stanovanje v izmeri 38,12 m2 in nič drugega. Ni se glasila tudi na preostali del stavbe, v kateri se je nahajalo stanovanje, in na zemljišče ob stavbi. Napačno je stališče, da je M. R. z nakupom stanovanja pridobil tudi pravico uporabe na zemljišču (stavbišču in funkcionalnem zemljišču), čeprav to v kupoprodajni pogodbi ni bilo določeno. Uporaba brez pravne podlage izključuje dobrovernost in pomeni okupacijo, ki ni veljavni način za pridobitev lastninske pravice. To velja tako za M. R., kot tudi za njegove pravne naslednike. V obravnavanem primeru je bilo v natančnih določbah zgoraj navedene kupoprodajne pogodbe omenjeno le stanovanje v izmeri 38,12 m2, ki je bilo v takšni površini vsaj še v času njene sklenitve, saj bi bila sicer navedena večja površina, ne pa tudi drugi deli nepremičnine. M. R. je preostali del hiše okupiral oziroma je stanovanje povečal (za 12 m2) na celotno površino stavbe. Ker je brez dejanske in pravne podlage, ki omogoča pridobitev lastninske pravice, uporabljal celotno hišo in zemljišče ob hiši, ni mogel biti dobroveren oziroma utemeljeno prepričan o lastništvu preostalega dela hiše in zemljišča ob hiši. Sodišče prve stopnje to zanemari in napačno šteje, da za dobrovernost zadostuje že sama uporaba nepremičnine. Dobrovernost gradi na tem, da naj bi glede na sodno prakso kupcu ne glede na zapis v kupoprodajni pogodbi vsekakor moral pripadati tudi del zemljišča in na tem, da naj bi tožnik in njegovi pravni predniki ves čas uporabljali preostali del stavbe in zemljišče ob stavbi. To naj bi zadoščalo za njihovo prepričanje, da so lastniki tudi preostalega dela stavbe in zemljišča ob stavbi. Ker M. R. kot prvi pravni prednik ni bil dobroveren, da je lastnik celotne stavbe in celotnega zemljišča ob stavbi, niso mogli biti dobroverni niti njegovi pravni nasledniki (V. R. in tožnik), saj bi morala biti dobrovernost kontinuirana in neprekinjena. Zato ni relevantno, če je tožnik menil, da je kupil celotno nepremičnino in dobrovernost izkazoval s sklenitvijo pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja in pošiljanjem dopisov na toženko. M. R. je začel brez pravne podlage uporabljati preostali del stavbe in zemljišče okoli stavbe, takšno uporabo pa je nato zaznala okolica oziroma se ji je M. R. predstavljal kot lastnik celotne stavbe in celotnega zemljišča ob stavbi, kar potrjuje tudi izpoved priče S. M. Izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov, ki utemeljujejo zaključek o dobrovernosti M. R., da je s kupoprodajno pogodbo v letu 1991 kupil celotno hišo in celotno zemljišče ob hiši. 3. V odgovoru na pritožbo tožnik predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je tožnik zatrjeval, da je lastninsko pravico na nepremičnini s parc. št. 4/0, k. o. ..., ki v naravi predstavlja stavbo s pripadajočim zemljiščem, pridobil s priposestvovanjem. Temu je toženka oporekala, češ da tožnik in njegovi pravni predniki niso mogli biti v dobri veri zaradi neobstoja pravnega naslova za posest celotne nepremičnine. Opozarjala je, da se kupoprodajne pogodbe in sklep o dedovanju glasijo le na stanovanje (kot del stavbe) in ne na celotno stavbo z zemljiščem okoli stavbe.

6. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja: - zemljišče, na katerem se nahaja stavba (nepremičnina s parc. št. 4/0, k. o. ...), je bilo (pred lastninjenjem) v družbeni lastnini; - pred vselitvijo družine R. je stavba služila za namene pošte, družina R. je prva, ki jo je uporabljala za stanovanje, pri čemer so se vanjo vselili šele potem, ko je bil objekt "zrihtan"; - od časa, ko je v njej živela družina R., se stanje (velikost) hiše ni spreminjalo; - v času, ko je potekalo lastninjenje stanovanj v družbeni lastnini, je imelo podjetje P. pravico uporabe na celotni stavbi; - 14. 11. 1991 je bila med podjetje P. kot prodajalcem in M. R. kot kupcem sklenjena kupoprodajna pogodba na podlagi SZ, v kateri je bil kot predmet pogodbe navedeno 1,5 sobno stanovanje v izmeri 38,12 m2, ni pa bilo navedeno, kaj obsega stanovanje, kateri pomožni prostori spadajo k stanovanju ter v kateri zgradbi in na kateri parceli se nahaja zgradba; - v zapuščinskem postopku po M. R., ki je tekel leta 2005, je stanovanje, ki je bilo predmet kupoprodajne pogodbe z dne 14. 11. 1991, podedovala njegova žena V. R.; - 21. 6. 2000 je bila med V. R. in tožnikom sklenjena kupoprodajna pogodba, ki se je prav tako glasila na 1,5 sobno stanovanje v izmeri 38,12 m2, navedeno pa je bilo tudi, da se zgradba nahaja na parc. št. 4/0, k. o. ... in da lastninska pravica na stanovanju še ni vpisana; - stanovanje, na katerega se glasijo navedene kupoprodajne pogodbe in sklep o dedovanju, se nahaja v edini stavbi, ki se nahaja na parc. št. 4/0, k. o. ...; - stanovanje v naravi predstavlja celotno enostanovanjsko stavbo, ki ima tlorisno površino 44 m2, eno samo etažo in višino 2,9 m, dejanska raba stavbe je stanovanjska, površina zemljišča pod stavbo znaša 51 m2, zemljišče okrog stavbe (dvorišče) pa je ograjeno s starejšo ograjo; - dvorišče v izmeri 227 m2, ki se prav tako nahaja na parc. št. 4/0, je funkcionalno zemljišče k stavbi na parc. št. 4/0 in je bilo funkcionalno zemljišče oziroma zemljišče, ki je namenjeno za redno uporabo stavbe, tudi v letu 1991, - posest tožnika in njegovih pravnih prednikov je poleg celotne stavbe obsegala tudi zgoraj navedeno zemljišče ob stavbi, torej celotno nepremičnino s parc. št. 4/0; - pravna naslednica P., to je T., d.o.o., je pristopila k sklenitvi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in priznanjem lastninske pravice.

7. Zgoraj navedenih dejanskih ugotovitev pritožba konkretizirano ne izpodbija. Izjema velja glede ugotovitve, da stanovanje v naravi predstavlja celotno enostanovanjsko stavbo. Pritožba jo izpodbija z navedbami, da je M. R. po sklenitvi kupoprodajne pogodbe na podlagi SZ povečal stanovanje na celotno stavbo. Te navedbe so pritožbene novote, ki jih pritožba ne opraviči, zato jih pritožbeno sodišče ni upoštevalo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

8. Dokler je bila nepremičnina v družbeni lastnini, na njej ni bilo mogoče pridobiti lastninske pravice s priposestvovanjem (29. člen Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - v nadaljevanju ZTLR). V sodni praksi se je uveljavilo enotno stališče, da je trenutek pretvorbe družbene lastnine v zasebno lastnino vezan na trenutek uveljavitve posameznih zakonov, ki so uredili lastninjenje stavb in zemljišč v družbeni lastnini. Sodišče prve stopnje je v obravnavanem primeru pravilno štelo, da je bilo zemljišče, na katerem se nahaja stavba, olastninjeno po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) in je zato relevantna desetletna priposestvovalna doba začela teči 25. 7. 1997 (in se je iztekla 25. 7. 2007).

9. Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je zaključek o pridobitvi lastninske pravice s priposestvovanjem utemeljilo zgolj s posestjo (uporabo) celotne nepremičnine s strani tožnika in njegovih pravnih prednikov. Sodišče prve stopnje je izhajalo iz pravilnega izhodišča, da mora biti posest priposestvovalca z zakonom določene kvalitete, kar jasno izhaja iz 15. točke obrazložitve izpodbijane sodbe. Tako je pravilno upoštevalo, da mora biti posest priposestvovalca zakonita in dobroverna (drugi odstavek 28. člena ZTLR) oziroma mora biti podana dobroverna lastniška posest (43. člen Stvarnopravnega zakonika – v nadaljevanju SPZ).(1) Po izvedenem dokaznem postopku je ob pravilni uporabi materialnega prava pravilno zaključilo, da so tako posest tožnik in njegovi pravni predniki(2) tudi imeli. Zakaj pritožbeno sodišče sprejema takšen zaključek, bo pojasnjeno v nadaljevanju. Na tem mestu velja le še pojasniti, da v nasprotju s stališčem pritožbe nedobrovernost posestnega prednika ne izključuje dobrovernosti posestnega naslednika, saj se dobrovernost slednjega presoja samostojno.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da so v obravnavanem primeru tožnik in njegovi pravni predniki za svojo posest, ki so jo izvajali na celotni sporni nepremičnini, imeli pravni naslov, ki je usmerjen v pridobitev lastninske pravice - tožnikova posest je temeljila na kupoprodajni pogodbi, posest tožnikovih pravnih prednikov pa je temeljila na kupoprodajni pogodbi in sklepu o dedovanju.

11. Pritožbeno sodišče ne dvomi v dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila predmet kupoprodajne pogodbe, ki jo je leta 1991 sklenil M. R., pa tudi sklepa o dedovanju ter kupoprodajne pogodbe, ki jo je leta 2000 sklenil tožnik, dejansko celotna stavba in ne le njen del, kot na podlagi zapisa v kupoprodajni pogodbi in sklepu o dedovanju neutemeljeno vztraja pritožba. Na podlagi izvedenih dokazov se je namreč sodišče prve stopnje prepričalo, da stanovanje, ki se navaja v kupoprodajnih pogodbah in sklepu o dedovanju, v naravi predstavlja celotno enostanovanjsko stavbo (s tlorisno površino 44 m2, eno samo etažo in višino 2,9 m) oziroma manjšo hišico. V 6., 9. in še posebej 15. točki obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje prepričljivo pojasnilo, zakaj določbe kupoprodajnih pogodb in sklepa o dedovanju o tem, da je predmet pogodb in dedovanja 1,5 sobno stanovanje v izmeri 38,12 m2, ne morejo biti odločilne. Razlog je v tem, da v času njihovega nastanka zemljiška knjiga ni imela takšnega pomena, kot ga ima danes (še posebej glede zemljišč v družbeni lastnini, na katerih se je pravica uporabe lahko prenašala izvenknjižno), zato se podatkom, ki so pomembni za zemljiško knjigo, ni posvečalo velikega pomena. Da je bilo tako tudi v obravnavanem primeru, kaže dejstvo, da številni podatki, kot že pojasnjeno, v kupoprodajni pogodbi iz leta 1991 sploh niso bili navedeni. Tudi tožnik je prepričljivo izpovedal, da ga ob sklepanju kupoprodajne pogodbe iz leta 2000 ni motilo, da je bila nepremičnina, ki jo je kupoval, navedena tako, kot v kupoprodajni pogodbi iz leta 1991 in sklepu o dedovanju. Odstopanje ugotovljene tlorisne površine stavbe 44 m2 od podatkov o površini stanovanja v pogodbah in sklepu o dedovanju (38,12 m2), pa tudi ni veliko. Sicer pa na to, da je bil predmet kupoprodajne pogodbe iz leta 1991 dejansko celotna enostanovanjska stavba, kažejo tudi druge ugotovljene okoliščine, med njimi dejstvo, da je v času, ko je potekalo lastninjenje stanovanj v družbeni lastnini, prodajalec (podjetje P) imel pravico uporabe na celotni stavbi, dejstvo, da je celotno stavbo in ograjeno zemljišče okoli stavbe uporabljala izključno družina R., ter nenazadnje tudi dejstvo, da je pravni naslednik zgoraj navedenega prodajalca (T., d.o.o.) pristopil k sklenitvi pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim in priznanjem lastninske pravice. Da tudi tožnik ni kupil le dela stavbe, temveč je kupil celotno enostanovanjsko stavbo, pa se je sodišče prve stopnje utemeljeno prepričalo tudi na podlagi izpovedi prič R. Š. in D. M., ki sta skladno izpovedali, da je tožnik kupil manjšo hišico.

12. Pritožbeno sodišče sprejema tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je M. R. z nakupom stanovanja, ki v naravi predstavlja celotno enostanovanjsko hišo, pridobil tudi pravico uporabe na zemljišču,(3) in sicer tako na stavbišču kot na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo stavbe, čeprav tega pogodba ni izrecno določala. Takšno stališče sodišča prve stopnje, obrazloženo v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, je v skladu s sodno prakso, ki upošteva, da je do prenosa pravice uporabe na zemljišču, ki je sledila pravici na objektu, prišlo po samem zakonu, zato prenos teh pravic ni bil pogojen z obstojem ustreznih pogodbenih določil.(4) Navedena pravica uporabe na zemljišču se je kasneje (v letu 1997), na podlagi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico.

13. Pojasnjene okoliščine konkretnega primera tudi po presoji pritožbenega sodišča utemeljujejo sklep, da so bili tožnikovi pravni predniki (M. R. in V. R.) dobroverni lastniški posestniki celotne nepremičnine. Ne drži pritožbeni očitek (ki ga sicer s svojimi navedbami izpodbije že sama pritožba), da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj šteje, da je bil M. R. dobroveren. Nadalje pritožbeno sodišče sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da je bil tudi tožnik dobroverni lastniški posestnik celotne nepremičnine. Utemeljujejo ga ugotovitve, da je na podlagi kupoprodajne pogodbe iz leta 2000 od prodajalke V. R. prevzel uporabo vsega, kar je pred njim izključno uporabljala in posedovala družina R. (ne pa tudi drugi), to je celotno nepremičnino s parc. št. 4/0, in da si je prizadeval za ureditev zemljiškoknjižnega stanja. Tožnik je bil po ugotovitvah sodišča prve stopnje prepričan, da je s kupoprodajno pogodbo kupil tisto, kar so uporabljali R.-jevi, in da je zemljišče ob stavbi funkcionalno zemljišče. Ob tem tudi po presoji pritožbenega sodišča v času priposestvovalne dobe niso bile podane okoliščine, zaradi katerih tožnik (ob povprečni skrbnosti) ni mogel biti utemeljeno prepričan, da je lastnik celotne nepremičnine s parc. št. 4/0. 14. Okoliščine, ki zanikajo dobro vero, je treba presojati glede na okoliščine posameznega primera. V opisanih okoliščinah obravnavanega primera toženka ne more izpodbiti dobre vere tožnika in njegovih pravnih prednikov s sklicevanjem na določila kupoprodajnih pogodb in sklepa o dedovanju ter s sklicevanjem na zemljiškoknjižno stanje.

15. Ker je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da so izpolnjene vse predpostavke za priposestvovanje lastninske pravice, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki je ugodilo tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini s parc. št. 4/0, k. o. ...

16. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (353. člen ZPP).

17. Pritožbeno sodišče je odločilo še o pritožbenih stroških (prvi odstavek 165. člena ZPP). Zaradi pritožbenega neuspeha toženka sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožnik sam krije stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča in tako ni bil potreben za postopek (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Dobroverna in zakonita posest po ZTLR in dobroverna lastniška posest po SPZ sta v bistvu izenačeni, razen v izjemnem primeru, za katerega pa v obravnavani zadevi ne gre.

Op. št. (2): V priposestvovalno dobo se všteva tudi čas, ko so posestni predniki sedanjega dobrovernega lastniškega posestnika imeli stvar v posesti kot dobroverni lastniški posestniki.

Op. št. (3): Zemljišče se je nato olastninilo šele na podlagi ZLNDL (v letu 1997). Po SZ so se lastninila le stanovanja in stanovanjske hiše - VS RS sodba II Ips 91/2012 z dne 18. 9. 2014. Op. št. (4): VSL sodba II Cp 1729/2015 s 30. 9. 2015, VS RS sklep II Ips 397/1997 s 23. 9. 1998, VS RS sodba II Ips 110/2011 s 26. 5. 2011, VS RS sklep II Ips 259/2008 s 15. 3. 2012.