Jedro

Ne gre za prenovitev (novacijo), če sta stranki najemno razmerje za poslovni prostor spremenili tako, da sta dogovorili za najem manjše površine poslovnih prostorov in pogodbeno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas, spremenili v pogodbeno razmerje za določen čas.

Izrek

Pritožba tožene stranke se zavrne kot neutemeljena in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: ugotovilo, da je z 31.12.1998 prenehala najemna pogodba med tožečo stranko kot najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom za poslovne prostore v izmeri 357 m2 v D. in sicer za tiste poslovne prostore, ki jih ima od tožene stranke v podnajemu S. v izmeri 216 m2, Z. v izmeri 109 m2 in družba E. d.o.o. v izmeri 32 m2; da s prenehanjem najemne pogodbe prenehajo tudi podnajemne pogodbe; da je dolžna tožena stranka izprazniti poslovni prostor - pisarno št. 25 v izmeri 32 m2 ter ga praznega od oseb in stvari izročiti tožeči stranki; da se nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v ... razveljavi in v tem obsegu tožbeni zahtevek zavrne, in da je dolžna tožena stranka povrniti tožeči stranki stroške plačilnega naloga v znesku 9.780,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 13.5.1997 do plačila in stroške pravdnega postopka v znesku 66.050,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila. Po izvedenem dokaznem postopku je ugotovilo, da sta tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik dne 23.2.1993 sklenili najemno pogodbo za nedoločen čas za poslovne prostore D. in da sta tekom obravnavanega pravdnega postopka dne 25.7.1997 sklenili sporazum o prenehanju najemnega razmerja, s čimer sta na novo urediti pogodbeno razmerje tako, da najemna pogodba preneha z 31.12.1998; ker je tako najemna pogodba za sporne poslovne prostore s potekom časa prenehala, hkrati pa so prenehale tudi podnajemne pogodbe, je utemeljen izpraznitveni zahtevek, kot ga je postavila tožeča stranka.

Kar se pa tiče s strani tožene stranke zatrjevanih investicij v te poslovne prostore, ni tožena stranka predložila specifikacije morebitnih investicij in ni v tej smeri predložila nobenega dokaza.

Proti navedeni sodbi je tožena stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke stroškovno zavrne, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi zatrjuje, da je sicer prvostopno sodišče pravilno ugotovilo, da predstavlja sporazum z dne 25.7.1997 z aneksi novacijo najemne pogodbe, vendar je zaradi tega izpraznitveni nalog, ki ga je dne 13.5.1997 izdalo sodišče, izgubil pravno veljavo in postal pravno neučinkovit. Ker je temu tako, vloga tožeče stranke z dne 15.1.1999 ki jo je ta podala v tem postopku, ne predstavlja naloga za izpraznitev poslovnega prostora po 27.čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, kar pomeni, da najem ni veljavno prenehal. Najemno razmerje med strankama pa obsega tudi obveznosti iz vlaganj, ki je ni mogoče reševati ločeno, saj gre za pravilo sočasne izpolnitve, poleg tega pa je tožena stranka imela soglasje za opravljena vlaganja in s tem, ko sodišče o teh ni odločalo, ni v celoti odločilo o zahtevku.

Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo, pri čemer je ponovila historiat dogodkov, nanašajočih se na sporno razmerje in svoja, tekom postopka že podana pravna naziranja.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Po oceni pritožbenega sodišča sicer ne drži pravna kvalifikacija, ki jo je postavilo sodišče prve stopnje glede sporazuma o prenehanju najemnega razmerja z dne 25.7.1997 z aneksi, češ da gre za prenovitev po 348.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), s katero naj bi pravdni stranki svoje prejšnje razmerje po najemni pogodbi z dne 23.2.1993 nadomestili z novim; po izrecnem določilu 2. odst. 348.čl. ZOR se namreč ne šteje za prenovitev sporazum upnika in dolžnika, s katerim se spreminja ali dodaja (med drugim) določilo o roku, o kraju ali načinu izpolnitve. V obravnavanem primeru pa je tudi pri sklenitvi sporazuma z dne 25.7.1997 šlo za najemno razmerje za poslovne prostore, enako kot v prvotni najemni pogodbi z dne 23.3.1993, s tem da sta stranki drugače uredili obseg najetih prostorov (manjša površina) in trajanje pogodbe (iz najemnega razmerja za nedoločen čas v najemno razmerje za določen čas), kar pomeni, da po vsebini ne gre za prenovitev (novacijo). Ne glede na to pa ta okoliščina v zvezi s pravno kvalifikacijo razmerja med strankama na odločitev o zadevi ni imela vpliva. Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da je najemno razmerje med strankama na podlagi sporazuma z dne 25.7.1997 prenehalo dne 31.12.1998 in tej ugotovitvi pritrjuje tudi pritožba. Slednja pa nima prav ko trdi, da bi glede na to morala tožeča stranka pri pristojnem sodišču vložiti zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. K temu naj bi jo zavezoval 27.čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, po katerem se šteje najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas, za obnovljeno za nedoločen čas, če najemnik poslovni prostor uporablja tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora. Za takšno ravnanje tožeče stranke po oceni pritožbenega sodišča ni bilo nobene potrebe, glede na to, da je bila v teku obravnavana pravda, v kateri je tožeča stranka glede spornih poslovnih prostorov, ki so predmet najema, postavila ravno takšen izpraznitveni zahtevek. V zvezi z mnenjem tožene stranke, da naj bi po vloženem ugovoru izpraznitveni nalog izgubil pravno veljavo, kar potrjuje njeno stališče, da bi morala biti vložena nova zahteva za izdajo takšnega naloga, pa pritožbeno sodišče pripominja, da se po določilu 3.odst. 29.čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih za nalog smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki se nanašajo na plačilni nalog, kar pomeni, da sodišče šele po izvedenem postopku v odločbi o glavni stvari odloči, ali ostane plačilni nalog v celoti ali deloma v veljavi ali pa se razveljavi (4.odst. 451.čl. ZPP).

Pritožbeno sodišče se tudi pridružuje ugotovitvam sodišča prve stopnje, češ da tožena stranka v zvezi s svojimi zatrjevanimi vlaganji ni predložila specifikacije investicij, kar pomeni da jih ni opredeljeno uveljavljala, poleg tega pa ni v tej smeri predlagala nobenega dokaza. V zvezi s tem je potrebno še dodati, da glede na to, da iz spisa izhaja, da tožeča stranka niti ni lastnik spornih poslovnih prostorov (to potrjuje tudi navedba v pritožbi, da so bili investicijski posegi v poslovni prostor dopustni s predhodnim soglasjem M. - torej lastnika), tožena stranka ne more proti njej uveljavljati zahtevka iz naslova zatrjevanih vlaganj, ampak lahko le-tega uveljavlja le proti lastniku. V takšnem primeru pa ne prihajajo v poštev določila v zvezi s sočasno izpolnitvijo po 122.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), kot to trdi pritožba, ampak zahtevki dobrovernega posestnika nasproti lastniku po 38.čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR).

Ker je pritožbeno sodišče spoznalo, da v obravnavani zadevi niso podani razlogi, iz katerih se sodba izpodbija, ravno tako pa tudi ne razlogi, na katere mora sicer paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (368.čl. ZPP). Glede stroškov v zvezi z odgovorom na pritožbo, ki jih je uveljavljala tožeča stranka, je pritožbeno sodišče ob uporabi določila 155.čl. ZPP odločilo, da jih nosi sama, glede na to, da v odgovoru na pritožbo ni podala nobene takšne navedbe, ki bi prispevala k odločitvi v tej zadevi.