Jedro

Prepoved obremenitve nepremičnine prepoveduje lastniku obremeniti nepremičnino z zastavno pravico in drugimi omejenimi oziroma izvedenimi stvarnimi pravicami, ne velja pa za dogovarjanje obligacijskih pravic na tej nepremičnini. Ker je najemna pravica obligacijska pravica, je pravilno stališče sodišč nižjih stopenj, da izdana začasna odredba tožniku ni preprečevala oddajanja stanovanja in poslovnega prostora v najem.

Izrek

Revizija se zavrne.

Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene stroške odgovora na revizijo v višini 3.130,52 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka, določenega v tej točki izreka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo škode, ki naj bi tožeči stranki nastala z neutemeljeno začasno odredbo (279. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju; v nadaljevanju ZIZ).

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka. Uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in v njeni posledici storjeno bistveno kršitev določb pravdnega postopka (1. in 3. točka prvega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP). Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v novo sojenje.

4. Tožena stranka je na revizijo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Relevantno dejansko stanje

5. Okrožno sodišče v Ljubljani je dne 19. 7. 2006 na predlog tožene stranke izdalo sklep o začasni odredbi št. VIII Pg 333/2005. Z njim je tožeči stranki do pravnomočne odločitve v gospodarskem sporu prepovedalo odtujitev, obremenitev in vsakršno spreminjanje njej lastnih nepremičnin, med drugim stanovanja in garaže na Č. (v nadaljevanju stanovanje) in poslovnega prostora na K. (v nadaljevanju poslovni prostor).

6. Sklep o izdani začasni odredbi je bil nato na ugovor družbe S. d. o. o., da družba M. d. o. o. ni verjetno izkazala obstoja zatrjevane predpostavke iz tretjega odstavka 270. člena ZIZ, razveljavljen.

7. Tožeča stranka je stanovanje in poslovni prostor kupila z izključnim namenom oddajanja v najem.

8. Potencialni najemnik stanovanja N. T. je tožečo stranko 12. 6. 2006 pozval, da oblikuje ponudbo za najem stanovanja. Tožeča stranka mu je 19. 6. 2006 pripravila ponudbo in sicer s predvidenim datumom začetka najema 1. 9. 2006. T. je ponudbo sprejel 20. 6. 2006. Najemna pogodba s T. ni bila sklenjena.

9. Do konca leta 2006 je v stanovanju bival zakoniti zastopnik tožeče stranke. Novega najemnika za stanovanje ni iskal, saj zaradi napak ni bilo primerno za bivanje.

10. Za poslovni prostor je tožeča stranka z družbo E., d. o. o. 15. 6. 2006 sklenila predpogodbo, v kateri sta stranki določili, da bosta najkasneje do 1. 8. 2006 sklenili najemno pogodbo. Do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo.

11. V času izdaje začasne odredbe je bil poslovni prostor v tretji gradbeni fazi, to so „goli zidovi brez inštalacij“. Družba E., d. o. o. je imela v letu 2008 5.000,00 EUR prihodkov, v letih 2009 in 2010 je bila brez prihodkov, v letu 2011 pa je imela 3.000,00 EUR prihodkov. V predpogodbi naj bi bila dogovorjena najemnina 1.147,50 EUR mesečno.

Odločitev sodišč prve in druge stopnje

12. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitev, da tožeča stranka oddaje stanovanja in poslovnega prostora ni oglaševala, da bi do sklenitve najemne pogodbe za stanovanje s T. lahko prišlo že v fazi pred izdajo sporne začasne odredbe, saj je med sprejemom ponudbe T. in izdajo začasne odredbe minil skoraj mesec dni, da stanovanje zaradi napak ni bilo primerno za bivanje, ter da je slabo finančno stanje družbe E., d. o. o. kazalo na to, da bi družba s svojimi prihodki težko odplačevala že najemnino, dodaten strošek pa bi predstavljala potrebna dela v poslovni prostor, presodilo, da ni podana vzročna zveza med vtoževano škodo in izdano začasno odredbo.

13. Sodišče druge stopnje je pritrdilo presoji prvostopenjskega sodišča in dodalo, da izdana začasna odredba oddajanja v najem ne preprečuje, kar pomeni, da škode zaradi morebitnega drugačnega razumevanja potencialnih najemnikov ni mogoče pripisati toženi stranki.

Revizijske navedbe

14. Tožeča stranka v reviziji ponovi pritožbene navedbe, da je sodišče napačno štelo, da prepoved odsvojitve in obremenitve ni ovira za sklenitev najemne pogodbe. Po prepričanju tožeče stranke so potencialni najemniki prava neuke stranke, od katerih ni mogoče pričakovati, da poznajo vse pravne posledice posameznih vpisov v zemljiško knjigo in na katere vpis prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine deluje grozeče ter jih od najema takšne nepremičnine odvrača. Razlogi za zavrnitev revizije

15. Določba 279. člena ZIZ razporeja breme tveganja v zvezi s škodo, ki nastane kot posledica neutemeljene začasne odredbe, tudi tedaj, ko je bila njena izdaja po presoji predlagatelja v času vložitve predloga – glede na podatke, s katerimi je razpolagal – videti potrebna. Če se izdana začasna odredba izkaže za neutemeljeno, je po povedanem podan element škodnega ravnanja.(1)

16. Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon (prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju SPZ). Lastninska pravica na nepremičnini se med drugim lahko omeji tudi na podlagi izdane začasne odredbe. ZIZ v 2. točki prvega odstavka 271. člena določa, da sme sodišče za zavarovanje denarne terjatve izdati začasno odredbo s prepovedjo dolžniku odtujiti ali obremeniti njegove nepremičnine z zaznambo te prepovedi v zemljiški knjigi. Na podlagi tako izdane začasne odredbe je dolžniku prepovedano pravno razpolaganje z nepremičnino.

17. Prepoved odtujitve nepremičnine pomeni prepoved prenosa lastninske pravice, prepoved obremenitve nepremičnine pa prepoveduje lastniku obremeniti nepremičnino z zastavno pravico in drugimi omejenimi oziroma izvedenimi stvarnimi pravicami, ne velja pa za dogovarjanje obligacijskih pravic na tej nepremičnini.(2) Ker je najemna pravica obligacijska pravica, je pravilno stališče sodišč nižjih stopenj, da izdana začasna odredba tožniku ni preprečevala oddajanja stanovanja in poslovnega prostora v najem.

18. V zvezi s stanovanjem tožeča stranka sodišču očita, da ni izvedlo dokaza z zaslišanjem N. T., ki bi lahko izpovedal o tem, kaj ga je odvrnilo od sklenitve najemne pogodbe. Ob neizpodbijani ugotovitvi sodišča prve stopnje, da stanovanje zaradi napak ni bilo primerno za bivanje, zaradi česar tožeča stranka tudi ni iskala novega najemnika, in ob pomanjkanju trditev, da bi T. najemno pogodbo sklenil kljub napakam, kar je upoštevaje zatrjevano dogovorjeno najemnino 1.480,00 EUR mesečno skrajno neverjetno, je bila zavrnitev predlaganega dokaza na mestu.

19. Glede najema poslovnega prostora je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je upoštevaje finančno stanje družbe E. d. o. o. povsem možno, da si je družba prav zaradi tega premislila in najemne pogodbe ni sklenila. Tej ugotovitvi je tožeča stranka v pritožbi zgolj pavšalno oporekala.

20. Na podlagi obrazloženega je pravilen zaključek sodišč nižjih stopenj, da v obravnavanem primeru tožeči strani ni uspelo dokazati vzročne zveze med neutemeljeno začasno odredbo in zatrjevano škodo. Razlogi, zaradi katerih je bila revizija vložena, tako niso podani. Vrhovno sodišče je zato revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo kot neutemeljeno.

O stroških postopka

21. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Tožeča stranka z revizijo ni uspela, zato je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na revizijo. Vrhovno sodišče je v skladu s stroškovnikom in Zakonom o odvetniški tarifi (Ur. l. št. 67/2008 z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami) tožeči stranki priznalo nagrado za postopek z revizijo v znesku 2.546,00 EUR (tar. št. 3300), pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR (tar. št. 6002), oboje povečano za 22% DDV, skupaj 3.130,52 EUR.

22. Od priznanih stroškov gredo toženi stranki skladno s pravnim mnenjem občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. 12. 2006 (objavljenim v Pravnih mnenjih I/2006) tudi zahtevane zakonske zamudne obresti, in sicer od dneva morebitne zamude.

Op. št. (1): tako tudi sodba VS RS III Ips 173/2006 z dne 31. 7. 2008. Op. št. (2): tako Vrenčur R. v Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 227, sklicujoč na Koziol, Welser v Grundriß des bürgerlichen Rechts, Band II, Sachenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien, 1996, str. 47.