Jedro

Oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna, prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni, ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja.

Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče v skladu z domnevo opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe.

Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče tudi storilo, ko je dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznih delov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom, potem ko je postopek za udeleženca A. A. ustavilo (točka A izreka), ugotovilo: - da na stavbi z ID znakom 000-1714, stoječi na parcelah št. 1727/1 in 1727/2, k. o. ..., z naslovoma B. 6 in 7, obstoji etažna lastnina (točka B/I); - da sta ti parceli pripadajoče zemljišče in s tem splošni skupni del stavbe z ID znakom 000-1714, in da je poleg navedenih parcel v zemljiški knjigi kot splošni skupni del stavbe že vpisana tudi parcela št. 1726, k.o. ... (točka B/II); - da ima stavba splošne skupne dele z ID znaki 000-1714-101 do 000-1714-123 in 000-1714-224 do 000-1714-244 (točka B/III); - idealne deleže solastnine na vseh splošnih skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov (točka B/IV). Zavrnilo je predlog za ugotovitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe z ID znakom 000-1714-144 v korist Republike Slovenije (točka B/V), ohranilo je vse izvedene pravice oziroma bremena, ustanovljena pri že vpisanih posameznih delih stavbe (točka B/VI) in sklenilo, da se zemljiškoknjižni vpisi na podlagi tega sklepa izvedejo po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznambe postopka z učinkom od določenega dne (točka B/VII).

2.Zoper sklep se pritožuje nasprotna udeleženka Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe B. 6 in 7, (v nadaljevanju SVEL), iz vseh pritožbenih razlogov, s predlogom višjemu sodišču, da izpodbijani sklep razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču prve stopnje očita prezrtje ključnih navedb in dokazov, ki jih je podala in predlagala v postopku. Poglavitni argument njenih trditev je bil, da ne gre za eno stavbo, ampak dve ločeni stavbi, za dva različna objekta. Ne gre za to, da je imela ena stavba v času gradnje različni oznaki za vsak vhod posebej, ampak za to, da sta se stavbi B. 6 in B. 7 gradili kot ločeni stavbi. Sicer stojita druga ob drugi, a fizično nimata ničesar skupaj, saj ima vsaka svoj vhod, svoje skupne prostore, svoje inštalacijske sisteme, toplotno postajo in nenazadnje rezervni sklad. Vpis ene stavbe z dvema vhodoma ni pravilen, ker gre za dve stavbi. Ne gre za eno stavbo, na kateri bi obstajala enovita etažna lastnina, ampak za dve različni, na vsaki posebej obstoječi etažni lastnini. Stavbi na B. 6 in 7 sta zgrajeni na podlagi ločenih načrtov, vsaka na svoji parceli, vse od začetka se upravljata in vodita ločeno. Za svoje navedbe je predlagala dokaze z zaslišanjem zakonitega zastopnika upravnika in predstavnikov nadzornih odborov, z ogledom na kraju samem in angažiranjem izvedenca gradbene stroke. Sodišče bi se lahko z ogledom prepričalo, da gre za dva objekta, izvedenec pa bi lahko podal strokovno mnenje, če gre v zadevi za odločilno neskladje med dejanskim in katastrskim stanjem nepremičnine. Ker sodišče ni izvedlo predlaganih dokazov, je nepopolno ugotovilo dejansko stanje glede zatrjevanega napačnega katastrskega vpisa.

3.Predlagatelj v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V obravnavani zadevi je prvostopenjsko sodišče odločalo o vzpostavitvi etažne lastnine v položaju t.i. nedokončane etažne lastnine. Po 3. točki tretjega odstavka 17. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) gre za tak položaj, če je stavba vpisana v zemljiški knjigi in je na njej nastala (dejanska) etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe.

6.Iz podatkov spisa izhaja, da je bila etažna lastnina v obravnavani stavbi (B. 6 in 7, z ident. št. 000-1714) vpisana v zemljiški knjigi že leta 2003, potem ko je bila v postopku GURS izdana odločba z dne 22. 10. 2003 in je bila obravnavana stavba (kot ena stavba z dvema naslovoma oziroma vhodoma) vpisana v (takratni) kataster stavb (sedaj nepremičnin) na podlagi elaborata, ki ga je izdelalo geodetsko podjetje C. d. d. Kot je prvostopenjsko sodišče navedlo v izpodbijanem sklepu, je bila po podatkih zemljiške knjige na obravnavani stavbi 1714 vpisana etažna lastnina tako, da so bili vpisani vsi posamezni deli (200 PD), kot tudi skupni deli stavbe (44 SD), a so bili slednji vpisani nepravilno oz. nepopolno na nasprotno udeleženko Mestno občino ... (od tu: MO), prav tako niso bili vpisani deleži solastnine na skupnih delih stavbe. Prvostopenjsko sodišče je tako ob upoštevanju procesnega gradiva – tudi katastrskih in zemljiškoknjižnih podatkov ugotovilo, da predstavlja teh 44 delov splošne skupne dele stavbe v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe, z določenimi idealnimi deleži.

7.Pritožbeno je še vedno sporno, ali je katastrski vpis obravnavane stavbe kot ene stavbe pravilen ali pa bi bilo treba v postopku zagotovitvi spremembo katastrskega vpisa tako, da bi bil vsak od dveh vhodov v kataster nepremičnin vpisan kot samostojna stavba. Torej, ali bi bilo sodišče prve stopnje dolžno poseči v katastrsko stanje stavbe. Pritožnica je namreč v okviru 28. člena ZVEtL-1 ugovarjala, da obstoji odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru nepremičnin. Po tem členu se namreč šteje, da je podano odločilno neskladje, če je verjetno izkazano, da je več stavb napačno vpisanih kot ena stavba.

8.Po oceni prvostopenjskega sodišča je verjetno, da je elaborat po vsebini pravilen oziroma ni izkazanega odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb. Zaključek o tem, da ni zaznanega odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, je tudi po mnenju pritožbenega sodišča glede na podano trditveno in dokazno podlago strank v postopku pravilen. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje pri tem prezrlo ključne navedbe in dokaze nasprotne udeleženke, zaradi česar je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno glede nepravilnosti katastrskega vpisa, ni utemeljen.

9.Pritožnica res ni trdila le to, kar pravi sodišče prve stopnje, da je imela stavba v fazi gradnje različni oznaki, ampak še, da ne gre za eno stavbo, ampak za dve različni/ločeni enoti, da je vsaka zgrajena posebej, na podlagi ločenih načrtov za gradnjo, da vsak vhod v stavbo oziroma del stavbe stoji na svoji parceli in ima različno upravljanje po vhodih (list. št. 72-74), kar je strniti v poglavitni argument, da ne gre za eno temveč dve samostojni stavbi. A ne glede na to, je izpodbijani sklep pravilen. V njem je namreč ugotovljeno, da je bil že v letu 2003, kot tudi danes, obstoječ katastrski vpis možen. V situaciji, kot je obravnavana (op. gre za primer, ki je v soseski na takšen način na vseh takšnih stavbah izpostavljen), je (bil) možen vpis tako ene enotne stavbe kot tudi dveh stavb. Nihče od udeleženec (tudi pritožnica ne pred nižjim sodiščem ne v pritožbi) ni trdil, da je danes drugače. Pritožba ugotovljenemu ne nasprotuje, torej to sprejema. Ob takšni situaciji pa sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvesti dodatnega dokaznega postopka s postavitvijo izvedenca gradbene stroke, ki bi ugotavljal, ali obstoječe dejansko stanje omogoča vpis dveh ločenih stavb. Enako velja glede drugih predlaganih dokazov - ogled kraja samega in zaslišanje prič (direktorja upravnika stavbe in predstavnikov nadzornih odborov po vhodu stavbe). Velja le dodati, da oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna (29. člen ZVEtL-1), prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni/ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja, prič pa pritožnica ni nikdar v postopku in tudi ne v pritožbi poimensko poimenovala. Presoja, ali gre verjetno za odločilno neskladje od dejanskim stanjem in stanjem v katastru, pa je v pristojnosti sodišča in ne izvedenca.

10.Pritožbeno sodišče se tako strinja z argumentacijo izpodbijanega sklepa, da ni verjetno izkazano, da dejansko stanje bistveno odstopa od stanja v katastru stavb, ki temelji na zapisanem in ugotovljenem v elaboratu. Glede na dejstvo, da je možen vpis tako ene stavbe kot dveh stavb, in upoštevaje neizpodbijano ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila ob prvem katastrskem vpisu sprejeta odločitev etažnih lastnikov, da se stavba ne deli oziroma da se vpiše kot enotna stavba (z dvema naslovoma), stanje pa je ves čas enako, je ravnanje sodišča prve stopnje z dokončanjem vzpostavitve etažne lastnine, z ugotovitvijo splošnih skupnih delov stavbe v korist vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov stavbe v skladu z ugotovljenimi idealnimi deleži solastnine na njih, pravilno. Ni zaznanega odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb. Pritožbeno pa tudi ni sporno, da gre pri skupnih delih, kot ugotavlja sodišče prve stopnje, za dele, namenjene skupni rabi. Temu ni nihče nasprotoval, tudi pritožba konkretno ne. Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče prve stopnje v skladu z domnevo iz 1. točke četrtega odstavka 23. člena ZVEtL-1 opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe. Pritožba ne trdi, da bi imeli skupni deli po pravni naravi drugačen položaj. Ob vsem navedenem trditve SVEL o tehničnem stanju stavbe z gradbenega vidika ne pomenijo, da je verjetno izkazano bistveno neskladje obstoječega vpisa z dejanskim stanjem. Ti argumenti ne morejo imeti posebne teže. Tudi pritožničino navajanje o kasnejšem upravljanju, vzdrževanju stavbe in zbiranju sredstev v rezervni sklad ločeno po vhodih stavbe ne more spremeniti pravilnosti odločitve, kot jo je sprejelo sodišče prve stopnje. Pritožbene trditve o smotrnosti delitve enotne stavbe v dve v tem postopku in o nevzdržnosti situacije glede na izpodbijano odločitev prav tako ne predstavljajo argumenta za poseg v kataster nepremičnin v luči 28. člena ZVEtL-1 z vpisom dveh ločenih samostojnih stavb in z vzpostavitvijo (dokončanjem) etažne lastnine na vsaki posebej.

11.Kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje, lahko etažni lastniki stavbe sami s potrebno večino (vseh etažnih lastnikov) veljavno sprejmejo odločitev o naknadni delitvi stavbe. Po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje ob izdaji izpodbijanega sklepa sklepi lastnikov o delitvi stavbe na dve stavbi niso bili sprejeti z ustrezno vsebino in zadostno večino in ni bilo pogojev, da bi bilo soglasje vseh etažnih lastnikov mogoče nadomestiti s sklepom sodišča. Sodišče bi lahko ob odsotnosti odločilnega neskladja v tem postopku poseglo v oziroma spremenilo katastrski vpis in poskrbelo za nov vpis stavbe le, če med udeleženci postopka o tem ne bi bilo spora, a je. Ker sodišče o pritožbi odloča glede na stanje ob izdaji izpodbijanega sklepa, vseh kasnejših vlog, vloženih po izteku pritožbene roka, s katerimi posamezni udeleženci postopka obveščajo sodišče glede podajanja/sprejetja soglasij etažnih lastnikov stavbe 1714 o njeni delitvi, ni mogoče upoštevati. Morebitno sprejeto soglasje (le) večine etažnih lastnikov pa daje možnost/podlago, da v posebnem postopku dosežejo, da sodišče s sklepom nadomesti soglasje vseh etažnih lastnikov za delitev stavbe (četrti odstavek 29. člena ZVEtL-1). Nenazadnje pa lahko etažni lastniki stavbe 1714 s pogodbo o medsebojnih razmerjih uredijo poseben način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe in s tem kritje/delitev stroškov v posameznem vhodu (32. člen Stanovanjski zakon - SZ-1).

12.Pritožbeno sodišče dodaja, da je namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče prve stopnje tudi storilo, ko je le dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo še deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznih delov. Sodišče je o spornih dejstvih in pravicah odločalo na podlagi dokaznih pravil, domnev in pravila o bolj verjetni pravici, ki so določeni v ZVEtL-1, udeleženci in druge osebe pa lahko svoje pravice na skupnih in posameznih delih uveljavljajo v pravdi oziroma drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, ki ne postane materialno pravnomočna, ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1).

13.Ob navedenem pritožbeni razlogi niso utemeljeni, in ker niso ugotovljene niti kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti, je to sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

-------------------------------

1Geodetska uprava Republike Slovenije

2Drugih navedb, kot jih na novo navaja v pritožbi, v postopku ni podala, to velja predvsem glede trditev, da ima vsaka stavba oziroma del stavbe svoje inštalacijske sisteme, svojo toplotno postajo, servisne službe za delovanje stavbe, ki so ob neizkazanem pogoju nekrivde neupoštevne pritožne pritožbe navedbe (34. člen Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1, prvi odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1).

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 23, 23/4-1, 28, 29, 29/4 Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 32

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.