Jedro

Zemljiškoknjižni lastniki nepremičnine morajo v postopku aktivno sodelovati in izraziti soglasje na obravnavi, ki jo vodi geodet.

Izrek

Tožba se zavrne.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Geodetska uprava RS odločila, da se zavrnejo zahteve tožeče stranke za vpis: 1. stavbe št. ... na parc. št. 1651/7; 2. evidentiranja zemljišča pod stavbo na parceli št. 1651/7; in 3. evidentiranja parcelacije na parceli št. 1651/7, vse v katastrski občini ...

2. Iz obrazložitve izhaja, da je upravni organ na podlagi 1. točke četrtega odstavka 65. člena v zvezi s tretjim odstavkom 11. člena in 6. točke četrtega odstavka 51. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) zavrnil zahtevane vpise iz razloga, ker ni bilo podano soglasje solastnikov navedene parcele. Organ poudarja, da iz zemljiške knjige izhaja, da je parcela 1651/7 v lasti solastnikov A. A., B. B., C. C. in Č., d.o.o., vsi ..., iz elaborata pa ni razvidno njihovo soglasje za zahtevane vpise. ZEN v tretjem odstavku 11. člena določa, da lahko v primeru lastnine ali skupne lastnine naročilo za geodetsko storitev oz. zahtevo za izvedbo upravnega postopka vloži katerikoli lastnik, solastnik ali skupni lastnik. V postopku za izdelavo elaborata in v upravnem postopku so stranke vsi solastniki oz. skupni lastniki. Posebej v zvezi s postopkom vpisa stavbe v kataster stavb ZEN v prvem odstavku 82. člena določa, da mora geodetsko podjetje ali projektant v postopku izdelave elaborata za vpis stavbe v kataster stavb opraviti obravnavo in lastniku stavbe oz. vsakega posameznega dela stavbe pokazati potek razporeditve delov stavbe s primerjavo poteka v elaboratu in v naravi. V 22. členu Pravilnika o vpisih v kataster stavb je nadalje določeno, da se o obravnavi v postopku izdelave elaborata za vpis stavbe v kataster stavb vodi zapisnik, ki je sestavni del elaborata za vpis stavbe v kataster stavb. Zapisnik o obravnavi mora izkazati soglasje lastnika oz. lastnikov vseh delov stavb, da podatki o stavbi, načrt stavbe, etažni načrt, podatki o delih stavbe in o prostorih ter površini, ki so navedeni oz. prikazani v elaboratu za vpis stavbe v kataster stavb, izkazujejo dejansko stanje stavbe in delov stavb v naravi. V konkretnem primeru pa elaboratu zapisnik ni priložen. Izjavo, da podatki izkazujejo dejansko stanje stavbe ... in delov stavbe v naravi, je podpisala le A. A. V elaboratu tako ni zapisnika in ni soglasja solastnikov, zato niso izpolnjeni pogoji za vpis stavbe v kataster stavb po 22. členu Pravilnika o vpisih v kataster stavb. V elaboratu tudi manjka dokazilo, da je geodetsko podjetje na obravnavo vabilo ostale solastnike, kot to določa prvi odstavek 82. člena ZEN. Geodetsko podjetje bi moralo na obravnavo vabiti vse lastnike stavbe št. ... in vse solastnike parcele 1651/7, saj stavba ni v etažni lastnini in ni zgrajena na podlagi stavbne pravice. Dne 13. 9. 2019 je Geodetska uprava pozvala vlagateljico A. A. k dopolnitvi elaborata, vendar je ta preko odvetnice odgovorila, da je na osnovi priložene razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994 edina lastnica stavbe ... Pri tem je dodala, da zemljiškoknjižno stanje ni usklajeno s predloženo razdelilno pogodbo. Priložila pa je tudi soglasje D. D., podpisnika za podjetje Č., d.o.o. z dne 20. 7. 2019 za izvedeno adaptacijo garaže in njeno dozidavo. Določbi 21. in 75. člena ZEN določata, da se podatki o lastniku pridobivajo iz zemljiške knjige. Takšna je tudi enotna sodna praksa Upravnega sodišča. Postopek vpisa stavbe v kataster ni namenjen ugotavljanju, kdo je dejanski lastnik in ne preverjanju ali stanje v zemljiški knjigi ustreza dejanskemu stanju, niti ni dopustno ali mogoče ugotavljati in dokazovati lastništva, saj že ZEN določa, da se domneva, da je lastnik tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo.

3. Na navedeno odločitev se je tožeča stranka pritožila, organ druge stopnje je pritožbo kot neutemeljeno zavrnil. V obrazložitvi navaja, da se strinja z odločitvijo organa prve stopnje in dodaja, da prvostopenjski upravni organ ni odločal o lastništvu na stavbi oz. delu stavbe ali zemljišča pod stavbo, temveč je na podlagi ugotovljenih dejstev evidentiral nepremičnino in njene lastnosti v javni evidenci. Kataster stavb je namreč evidenca o stavbah in delih stavb, predvsem o njihovih fizičnih lastnostih, ne pa o pravnih razmerjih. V kataster stavb se po določbi 75. člena ZEN sicer vpisujejo med drugim tudi podatki o lastniku, ti podatki pa se vzamejo iz zemljiške knjige in se osvežijo glede na podatke Centralnega registra prebivalstva, Sodnega registra ter drugih evidenc, ki izkazujejo spremembe podatkov lastnika stavbe ali dela stavbe. Poudarja, da po izvedeni parcelaciji in izdani odločbi lastninsko stanje na zemljišču, ki se je parceliralo, ostane isto. Uvedbo postopka res lahko zahteva eden izmed solastnikov, v samem postopku pa morajo sodelovati in biti vključeni vsi lastniki predmetne parcele, v nasprotnem primeru elaborat ne vsebuje vseh predpisanih sestavin in ga je potrebno zavreči. Soglasje iz razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994, overjeno pred Temeljnim sodiščem v Mariboru, se v tem postopku ne more uporabiti, saj ZEN jasno in nedvoumno zahteva aktivno sodelovanje vseh lastnikov v tekočem postopku.

4. Zoper navedeno odločitev tožeča stranka po odvetniku vlaga tožbo v upravnem sporu. V njej navaja, da je upravni organ napačno uporabil materialno pravo in nepopolno ugotovil dejansko stanje, saj parcela št. 1651/7 dejansko ni v solastnini, ampak je ona izključna lastnica, kar je dokazala z razdelilno pogodbo z dne 13. 2. 1994, iz katere izhaja, da je E. E. nepremičnino pridobil v izključno last. Da je ona njegova pravna naslednica pa izkazuje z notarskim zapisom SV 176/95 sporazum o razdružitvi skupnega premoženja z E. E. z dne 13. 9. 1995; s kupoprodajno pogodbo z E. E. z dne 28. 10. 2004 in dodatkom k tej pogodbi z dne 13. 12. 2012. Iz zemljiške knjige je razvidno, da je v celoti prevzela njegove solastninske deleže, ki so vknjiženi skupaj z deleži drugih solastnikov zaradi še neizvedene preknjižbe na podlagi razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994. Poudarja, da je zahtevano soglasje v postopku vpisa v zemljiški kataster vsebovano v 6. členu navedene razdelilne pogodbe in da se upravni organ do nje ni opredelil. Navaja, da je leta 2010 bil izpeljan postopek parcelacije parcel 1651 in 1652/1 k.o. ..., vse v skladu z razdelitvijo solastnine iz razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994. Glede materialnega prava poudarja, da je Stvarnopravni zakonik lex specialis glede na 11. člen ZEN in določa, da se domneva, da je lastnik tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa lahko dejanski lastnik lastništvo dokazuje tudi drugače npr. z verodostojno listino, v njenem primeru je to overjena razdelilna pogodba. Opozarja tudi, da je že od leta 1994 na objektu dejansko vzpostavljena etažna lastnina. S tožbo sodišču predlaga, da izpodbijano upravno odločbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje toženi stranki.

5. Tožena stranka je posredovala spis, ni pa podala odgovora na tožbo.

6. Sodišče je odločilo brez glavne obravnave v skladu s peto alinejo drugega odstavka 59. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), saj sta se obe stranki, po pozivu sodišča z dne 22. 12. 2023, glavni obravnavi odpovedali in soglašali, da sodišče odloči na podlagi podatkov v spisu.

7. Tožba ni utemeljena.

8. V obravnavani zadevi je sporno ali soglasje iz 6. člena razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994 ustreza zahtevanemu soglasju iz postopka za vpis stavbe v kataster in ali bi upravni organ moral upoštevati navajanja stranke o dejanskem lastništvu parcele. Ni pa sporno, da na dan izdaje odločbe prve stopnje stanje v zemljiški knjigi ni bilo usklajeno z vsebino iz razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994, da so v zemljiški knjigi bile vpisane osebe: A. A., B. B., C. C. in Č., d.o.o. kot solastniki nepremičnine parc. št. 1651/7 k.o. ... in da je zahteve za obravnavane vpise vložila tožeča stranka sama.

9. V času izdaje izpodbijane upravne odločbe prve stopnje veljaven Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN) je urejal: evidentiranje nepremičnin in prostorskih enot, postopek urejanja in spreminjanja meje zemljiških parcel, postopek vpisa podatkov o stavbah in delih stavb v kataster stavb ter vpis njihovih sprememb, register nepremičnin in posredovanje podatkov povezanih z evidentiranjem nepremičnin (1. člen ZEN). 11. člen navedenega zakona določa, da so stranke v postopkih po tem zakonu lastniki, ki so vpisani v zemljiški knjigi, razen če zakon določa drugače. Tretji odstavek 11. člena določa, da v primeru solastnine ali skupne lastnine lahko začne postopek katerikoli solastnik ali skupni lastnik, za postopek izdelave elaborata in upravni postopek, pa posebej določa, da so stranke vsi solastniki oz. skupni lastniki.

10. Glede **vpisa stavbe v kataster stavb** 70. člen ZEN določa, da je kataster stavb evidenca o stavbah in njenih delih. V kataster stavb se vpisujejo podatki: 1. identifikacijska oznaka, 2. lastnik, 3. upravljavec, 4. lega in oblika, 5. površina, 6. dejanska raba, 7. številka stanovanja ali poslovnega prostora (prvi odstavek 73. člena ZEN). Drugi odstavek 75. člena ZEN določa, da se podatki o lastnikih prevzamejo iz zemljiške knjige, osvežijo in dopolnijo pa se glede na podatke centralnega registra prebivalstva in poslovnega registra. Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb lahko vloži lastnik parcele, lastnik stavbe ali dela stavbe, upravnik, uporabnik stavbe ali dela stavbe in imetnik stavbne pravice (prvi odstavek 81. člena ZEN). Zahtevi je treba priložiti elaborat za vpis stavbe v kataster (četrti odstavek 81. člena ZEN), ki mora vsebovati podatke iz prvega ostavka 73. člena ZEN. V postopku izdelave elaborata za vpis stavbe v kataster se mora opraviti obravnava in lastniku stavbe oz. lastnikov delov stavbe pokazati potek razdelitve delov stavbe v naravi in v elaboratu (prvi odstavek 82. člena ZEN). Na obravnavo morajo biti povabljeni vsi lastniki parcele, dokazilo o vabilu mora hraniti geodet oz. geodetsko podjetje, ki vodi obravnavo (povzetek četrtega in petega odstavka 30. člena ZEN v povezavi z drugim odstavkom 82. člena ZEN). Zapisnik o obravnavi je sestavni del elaborata, podpišejo ga geodet in lastniki parcele (povzetek tretjega odstavka 32. člena ZEN v povezavi z drugim odstavkom 82. člena ZEN). Če zemljišče pod stavbo ni evidentirano v zemljiškem katastru, se mora z zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb vložiti hkrati tudi **zahtevo za vpis zemljišča pod stavbo** (prvi odstavek 83. člena ZEN), v takšnem primeru se izdela skupen elaborat (tretji in četrti odstavek 64. člena ZEN). Geodetska uprava po prejemu zahteve za vpis preizkusi ali elaborat vsebuje vse predpisane sestavine in ali podatki omogočajo vpis v kataster stavb (prvi odstavek 84. člena ZEN). Če temu ni tako pozove vlagatelja na dopolnitev (drugi odstavek 84. člena ZEN). Če tudi po dopolnitvi niso izpolnjeni vsi pogoji za izdajo sklepa o vpisu stavbe v kataster stavb, geodetska uprava zahtevo zavrne (4. točka četrtega odstavka 84. člena ZEN).

11. Upravni organ je torej pravilno vodil postopek preizkusa elaborata na podlagi 83. člena in tožečo stranko pozval k dopolnitvi s Pozivom št. 02112-2462/2019-2 z dne 13. 9. 2019, v katerem jo je opozoril, da morajo v postopku izdelave elaborata/na obravnavi in v upravnem postopku evidentiranja parcelacije sodelovati vsi zemljiškoknjižni solastniki parcele 1651/7 k.o. ... ter da na podlagi drugega odstavka 48. člena lahko zahtevo za uvedbo upravnega postopka evidentiranja parcelacije vložijo samo vsi solastniki skupaj. Poziv je vseboval tudi opozorilo, da se zahteva v primeru, da dopolnitev ni popolna, zavrne.

12. **Upravni postopek evidentiranja parcelacije** ureja 48. člen ZEN. Ta določa, da lahko zahtevo za uvedbo pravnega postopka evidentiranja parcelacije vložijo le vsi solastniki oz. skupni lastniki skupaj (drugi odstavek). Zahtevi je treba priložiti elaborat parcelacije.

13. Elaborat se izdela na obrazcih: K-0 ovitek elaborata, K-1 podatki o stavbi, K-2 načrt stavbe, K-3 etažni načrt, K-4 podatki o delih stavbe, K-5 prostori in površina, K-6 spremembe podatkov o stavbi in delu stavbe, K-7 preštevilčba (11. člen Pravilnika o vpisih v kataster, veljavnega v času izdaje izpodbijanega upravnega akta, v nadaljevanju Pravilnik). Pravilnik v 22. členu določa, da se v postopku izdelave elaborata vodi zapisnik, ki je sestavni del elaborata za vpis stavbe v kataster in mora izkazati soglasje lastnika stavbe oz. lastnikov posameznih delov stavbe. 26. člen Pravilnika določa, da se tudi pri spremembi podatkov, ki se vodijo v katastru stavb, mora opraviti obravnava in izdelati elaborat spremembe podatkov, ki je nato podlaga za njihov vpis v kataster stavb.

14. Tožeča stranka navaja, da ni solastnikov, ampak je ona edina lastnica parcele št. 1651/7 k.o. ... in stavbe št. ..., da to izhaja iz razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994, sama pa doda, da stanje iz razdelilne pogodbe ni usklajeno s stanjem v zemljiški knjigi ter da bi upravni organ moral slediti njenim navedbam o dejanskem lastništvu parcele in stavbe.

15. Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki vsebuje podatke o stvarnih pravicah na nepremičnini. Stvarne pravice so: lastninska pravica, zastavna pravica, služnost, pravica stavbnega bremena in stavbna pravica (2. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Postopek pridobitve in prenehanja lastninske pravice na nepremičnini ureja SPZ. Ta v 49. členu izrecno določa, da se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo. Oseba torej postane lastnik nepremičnine šele z vpisom v zemljiško knjigo, torej ko npr. razdelilno pogodbo (ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo) predloži sodišču, ki vodi zemljiško knjigo, z zahtevo za vpis lastništva in jo sodišče vpiše kot lastnico. V obravnavanem primeru tožeča stranka tega ni storila in je zemljiškoknjižno stanje ostalo nespremenjeno, torej v solastnini oseb A. A., B. B., C. C. in Č., d.o.o. SPZ ureja postopek pridobitve lastništva na nepremičnini in določa pogoje za veljaven vpis novega lastnika. V okviru tega postopka se dokazuje in ugotavlja lastništvo nepremičnine, upravni postopki zahteve za vpis stavbe v kataster stavb, zahteve za evidentiranje zemljišča pod stavbo ali postopek evidentiranja parcelacije na podlagi ZEN pa tega ne omogočajo. ZEN ne vsebuje določb o postopku ugotavljanja/dokazovanju lastništva nepremičnine, ampak upravni organ napoti (11. člen) na vpogled v zemljiško knjigo, za katero velja domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vanjo vpisan (11. člen SPZ). Za upravni organ to pomeni domnevo, da so podatki v zemljiški knjigi pravilni. Oseba/novi lastnik pa ima pravico in dolžnost svoje lastništvo nepremičnine vpisati v zemljiško knjigo. Drugi odstavek 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) določa, da kdor izpolni pogoje za vpis pravice v zemljiško knjigo v svojo korist, pa tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne odločitve. Upravni organ je ravnal pravilno, ko ni ugotavljal dejanskega lastništva nepremičnine, kot ga je navajala tožeča stranka, saj v zakonu nima podlage za tak postopek1, pravilno je sledil drugemu odstavku 11. člena ZEN in podatke o lastnikih povzel in zemljiške knjige. SPZ, ki ureja dokazovanje lastništva na nepremičnini z overjeno listino v tem razmerju do ZEN ni lex specialis, kot to navaja tožeča stranka, ampak ZEN podrobneje ureja evidentiranje podatkov o nepremičninah, katerih lastništvo (pravno razmerje na nepremičnini) se ureja na podlagi določil SPZ in ZZK-1. 16. Tožeča stranka zmotno navaja, da se upravni organ ni opredelil do zatrjevane vsebine iz razdelilne pogodbe z dne 13. 2. 1994. Tako organ prve stopnje kot tudi upravni organ druge stopnje sta se opredelila glede vsebine razdelilne pogodbe, navedla sta, da ni primerna kot dokazilo o lastništvu nepremičnine in da ne more nadomestiti aktivnega sodelovanja solastnikov v postopku izdelave elaborata oz. da ne more nadomestiti aktivnega sodelovanja solastnikov na obravnavi in izjave njihovega soglasja v postopku. Sodišče se s tem strinja in dodaja, da je razdelilna pogodba bila sestavljena leta 1994 in vsebuje izjave umrlih prednikov tožeče stranke, ZEN pa kot stranke v postopku določa lastnike, ki so vpisani v zemljiški knjigi (11. člen ZEN) in ti lastniki oz. solastniki morajo podpisati zapisnik, ki je sestavni del elaborata za vpis v kataster stavb (prvi odstavek 22. člena Pravilnika). Ta mora vsebovati izjavo o soglasju solastnikov, potem ko jim je bilo predstavljeno stanje v naravi in v elaboratu (drugi odstavek 22. člena Pravilnika). Zemljiškoknjižni lastniki nepremičnine2 morajo v postopku aktivno sodelovati in izraziti soglasje na obravnavi, ki jo vodi geodet (drugi odstavek 32. člena ZEN). V obravnavanem primeru tega ni bilo, saj je tožeča stranka predložila razdelilno pogodbo, s katero pa določil zakona, kdo so stranke postopka vpisa in kako morajo v postopku sodelovati, ni mogoče izpolniti.

17. Ob zadnji vlogi, ki jo je tožeča stranka posredovala sodišču dne 3. 1. 2024, je priložila tudi nov izpisek iz zemljiške knjige z dne 3. 1. 2024 za nepremičnino par. št. ... 1651/7 k.o. ..., iz katerega bi naj izhajalo (delež lastništva 6/20 in 7/10), da je od dne 25. 11. 2023 edina lastnica navedene nepremičnine. Sodišče na podlagi 52. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) navedene listine, kot nedovoljene novote, ni upoštevalo, saj se nova dejstva in novi dokazi lahko v upravnem sporu upoštevajo kot tožbeni razlogi le, če so obstajali v času odločanja na prvi stopnji postopka izdaje upravnega akta in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oz. navesti v postopku pred upravnim organom prve stopnje (drugi stavek prvega odstavka 52. člena ZUS-1). Tožeča stranka sama navaja, da se je zemljiškoknjižno stanje spremenilo dne 25. 11. 2023, upravna odločba prve stopnje pa je bila izdana dne 19. 12. 2019. Tožeča stranka ima vedno možnost ponovno vložiti vlogo za vse tri obravnavane vpise v tem postopku, pred pristojnim upravnim organom.

18. Izpodbijani upravni akt je torej tudi po presoji sodišča pravilen in na zakonu utemeljen, zato je sodišče na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

1 Sodba Upravnega sodišča I U 1279/2016-18 z dne 28. 11. 2017. 2 Sodba Upravnega sodišča I U 1653/2011 z dne 8. 1. 2013.