Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je z vlaganji v podstrešje povečala vrednost celotne nepremičnine in da druga nasprotna udeleženka ni zatrjevala večjega solastniškega deleža, ki bi bil posledica njenih vlaganj. Posledično je pri izračunu izplačil utemeljeno upoštevalo solastniške deleže, kot izhajajo iz zemljiške knjige in jih primerjalo z vrednostjo posameznih delov nepremičnine, ki so v izključni uporabi predlagateljice in obeh nasprotnih udeleženk.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II. Nasprotni udeleženki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje nepremičnine v k. o. X, parc. št. 2034/1 s stavbo številko 2941 na naslovu P. ulica ..., L., solastne R. B. do 33/100, N. T. do 50/100 in M. H. do 17/100 razdružilo tako, da je vzpostavilo etažno lastnino. Parcelo z ID znakom X-2034/1 je razdelilo v dve parceli in sicer v parc. št. 2034/10 (zemljišče pod stavbo 2941 v izmeri 174 m2) in parcelo št. 2034/11 (pripadajoče zemljišče okoli stavbe 2941 v izmeri 456 m²). Na stavbi je vzpostavilo etažno lastnino s posameznimi deli in splošnimi skupnimi deli. Odločilo je še, da mora druga nasprotna udeleženka plačati razliko vrednosti in sicer N. T. v znesku 50.145,00 EUR in R. B. v znesku 28.484,00 EUR, vse v roku treh mesecev po pravnomočnosti tega sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Ugotovilo je, da imata N. T. in R. B. na posameznem delu ID znak X-2941-4 zakonito zastavno pravico do poplačila razlike. Glede stroškov je odločilo, da udeleženke nosijo vsaka svoje, skupne stroške za takso in stroške izvedencev pa v skladu s solastniškimi deleži in sicer N. T. v višini 41,12 %, R. B. v višini 33,78 % in M. H. v višini 29,89 %.

2. Proti navedenemu sklepu se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila druga nasprotna udeleženka. Najprej izpostavlja, da sodišče ni pojasnilo, kako je pri izračunu vrednosti posameznih enot upoštevalo vlaganja M. H. v podstrešje. Dejstvo je, da se z vlaganjem enega od solastnikov v solastno nepremičnino povečuje vrednost solastnih deležev sorazmerno v korist vseh solastnikov. Ker sodišče ni obravnavalo njenih vlaganj, je pritožnica dvakrat obremenjena. Sodni izvedenec A. B. je v dopolnitvi mnenja dne 12. 5. 2016 upošteval dejstvo, da v mansardnem delu stavbe obstajajo različni nakloni posameznih delov stropa in zato površino izračunal ob dodatnem upoštevanju določenih faktorjev. Ugotovil je, da površina vseh stanovanjskih prostorov skupaj znaša 411,53 m². V izvidu in mnenju z dne 15. 1. 2016 je ocenil, da je izhodiščna vrednost stanovanj 1.183 EUR/m². Ob upoštevanju te vrednosti in ugotovljene površine stavbe 411,53 m² je povprečna vrednost celotne stavbe 486.840 EUR. Ob upoštevanju posebnosti stavbe pa je ugotovil, da ocenjena vrednost vseh stanovanj skupaj (kot seštevek) znaša 523.079 EUR. Ob upoštevanju ocenjene vrednosti stavbe kot seštevka vrednosti vseh stanovanj skupaj in površine celotne stavbe 411,53 m² je vrednost kvadratnega metra stavbe 1.271,06 EUR. Izvedenec je izračunal tudi razlike v deležu glede na površino stavbe, ki jo zaseda posamezna udeleženka in ugotovil, da ima predlagateljica za 7,18 % manj površine, prva nasprotna udeleženka za 2,05 %, druga nasprotna udeleženka pa presežek površine za 9,24 %. To pomeni, da ima predlagateljica za 29,55 m² manj površine, prva nasprotna udeleženka R. B. za 8,45 m² manj, druga nasprotna udeleženka M. H. pa presežek površine 38,02 m2. Ob upoštevanju izhodiščne ocene vrednosti stanovanja v višini 1.183 EUR na m² znaša ocenjena vrednost 38,02 m² 44.939,00 EUR. Pri višji ocenjeni vrednosti stavbe kot seštevku vseh stanovanj skupaj znaša ocenjena vrednost m² površine 1.271,06 m², kar pomeni, da je ocenjena vrednost 38,02 m² 48.325,70 EUR. Če pa se upošteva ocenjena vrednost m² pritožničinega stanovanja v znesku 1.490 EUR, ki jo je ugotovil izvedenec v dopolnitvi mnenja z dne 12. 5. 2016, je ocenjena vrednost njenega stanovanja 56.649,80 EUR. Znesek 71.938 EUR, ki ga je sodišče v izpodbijanem sklepu naložilo v plačilo pritožnici v zvezi z delitvijo stavbe (brez zemljišča) je občutno previsok za 38,02 m² površine stavbe, ki jih ima pritožnica v posesti prek idealnega solastniškega deleža na stavbi. V tem primeru bi pritožnica za m² plačala 1.892,11 EUR, takšne vrednosti m² pa izvedenec ni navedel, sodišče pa tega tudi ne pojasni. Sodišče tudi ne obrazloži, zakaj je upoštevalo le tisto dopolnitev izvedenskega mnenja, ki izkazuje najvišjo vrednost doplačil in ne pojasni, zakaj ni upoštevalo zadnjega mnenja z dne 14. 7. 2016, kjer je izvedenec zapisal, da se je mogoče strinjati s pripombami druge nasprotne udeleženke in ugotovil nov delež 9,24 % in večvrednost glede na solastniški delež v višini 44.973 EUR. Sodišče se tudi ni izjavilo glede pritožničinih navedb v odgovoru na predlog, da so prenosi lastninske pravice na nepremičnini dejansko predstavljali prenos celotne površine mansarde, ki je bila zgrajena kot gradbena enota. Delež druge nasprotne udeleženke je vedno predstavljal celotno mansardno stanovanje s površino 107,98 m². Vseskozi se je vedelo, da delež 17/100 predstavlja celotno mansardno stanovanje, ki se je prodajalo kot samostojna celota, kar jasno izhaja iz predloženih pogodb. Sodišče je parcelo (zemljišče) okoli stavbe določilo kot skupni del stavbe. S tem je postalo zemljišče okoli stavbe nerazdružljiv sestavni del posameznega dela stavbe v etažni lastnini oziroma vseh posameznih delov stavbe v etažni lastnini. Sprememba pravnega režima iz klasične parcele v solastnini v režim splošnega skupnega dela stavbe v etažni lastnini ne more biti podlaga za obremenitev pritožnice z višjim zneskom za plačilo vrednostne izravnave ostalima udeleženkama. Povečanje idealnega solastniškega deleža na skupnih delih zgradbe zaradi večje površine dela zgradbe je koincidenca nastanka etažne lastnine. Druga nasprotna udeleženka ima 9,24 % več površine na zgradbi, kar ne vpliva na delež na skupnih delih. Tudi sicer se pravila nastanka etažne lastnine uporabljajo le za nepremičnino na katerih stavba stoji, za ostalo zemljišče pa ni nobene podlage, da bi se v zvezi z njim karkoli spreminjalo, posledično pa tudi ni podlage za kakršnokoli izplačila zaradi prikrajšanja. V postopku ni bilo predloga, ki bi utemeljeval postopanje sodišča, ki tudi na nezazidani parceli spreminja solastniške deleže. Sodišče ne obrazloži, zakaj je tudi nepremičnino 2034/11 k. o. X upoštevalo kot skupni del stavbe.

3. Na pritožbo sta odgovorili predlagateljica in prva nasprotna udeleženka.

4. Predlagateljica je navedla, da ugovor, da gre za navidezno solastnino, ni utemeljen. Druga nasprotna udeleženka je sama potrdila, da je mansardno stanovanje preuredila tako, da se v njem nahajata dva dodatna prostora, zaradi česar trenutne kvadrature odstopajo od površin, navedenih v pogodbah. Tudi navedbe o napačnem izračunu so neutemeljene. Sodišče je prepričljivo pojasnilo, da je upoštevalo dopolnitev izvedenskega mnenja z dne 12. 5. 2016. Pri ugotovitvi vrednosti je treba upoštevati tudi vrednost parcele 2034/11 k. o. X, ki je pripadajoče zemljišče k stavbi.

5. Prva nasprotna udeleženka navaja, da je sodišče pravilno povzelo izvedensko mnenje oziroma tretjo dopolnitev z dne 17. 6. 2016, kjer je izvedenec ugotovil, da predlagateljica v stavbi poseduje delež z dejansko vrednostjo 216.600,00 EUR, prva nasprotna udeleženka delež v vrednosti 145.618,00 EUR, druga nasprotna udeleženka z ocenjeno vrednosti 160.861,00 EUR. Izračun sodišča je povsem pravilen.

6. Pritožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje na podlagi 70. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) razdružilo nepremičnino v solastnini predlagateljice in obeh nasprotnih udeleženk tako, da je na njej vzpostavilo etažno lastnino. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do trditev iz odgovora na predlog, in sicer, da je delež druge nasprotne udeleženke vedno predstavljal mansardno stanovanje s površino 107,98 m² oziroma, da se je vedno vedelo, da delež 17/100 (kot izhaja iz zemljiške knjige) predstavlja celotno mansardno stanovanje (katerega površina ni bila nikoli izmerjena) in da je šlo za dejansko etažno lastnino. Najprej zato, ker v postopku obstoj dejanske etažne lastnine ni bil nikoli konkretizirano zatrjevan1, poleg tega pa iz pogodbe z dne 30. 6. 1984, na katero se pritožnica med drugim sklicuje, izhaja, da je mansardno stanovanje (takrat) predstavljalo gradbeno enoto v izmeri 69 m2, kvadratura pa se je kasneje bistveno povečala zaradi gradbenih posegov.

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, kako je pri izračunu vrednosti posameznih enot upoštevalo vlaganja druge nasprotne udeleženke. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je z vlaganji v podstrešje povečala vrednost celotne nepremičnine in da druga nasprotna udeleženka ni zatrjevala večjega solastniškega deleža, ki bi bil posledica njenih vlaganj. Posledično je pri izračunu izplačil utemeljeno upoštevalo solastniške deleže, kot izhajajo iz zemljiške knjige in jih primerjalo z vrednostjo posameznih delov nepremičnine, ki so v izključni uporabi predlagateljice in obeh nasprotnih udeleženk.

9. Solastnice nepremičnine2 po podatkih zemljiške knjige so (bile pred delitvijo) predlagateljica do 50/100, prva nasprotna udeleženka do 33/100 in druga nasprotna udeleženka do 17/100. Ni sporno3, da ima predlagateljica v posesti dejansko 42,82%, prva nasprotna udeleženka 30,95% in druga nasprotna udeleženka 26,24% stanovanjskih površin, kot tudi ni sporno, da je skupna vrednost posameznih stanovanj v hiši 523.079 EUR4 in da vrednost celotne nepremičnine (skupaj s parcelo 2031/115 v vrednosti 72.504 EUR) znaša 595.583 EUR.

10. S skupno vrednostjo stanovanj 523.079 EUR se očitno strinja tudi pritožnica, ki v pritožbi nadalje s svojimi izračuni skuša dokazati, da ji je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu naložilo v plačilo občutno previsok znesek za 38,02 m² površine stavbe, ki jo ima v posesti preko idealnega deleža na stavbi, in sicer 1.892,11 EUR/m2 (71.938 EUR za 38,02 m²). Trdi, da takšna vrednost m² v izvedenskem mnenju in dopolnitvah nikjer navedena. Ta pritožbeni očitek ni utemeljen.

11. Sodišče prve stopnje je v 34. točki obrazložitve navedlo, da „je preračun deležev na sami stavbi razviden iz dopolnitve mnenja št. 2 z dne 13. 6. 2016“ in „da druga nasprotna udeleženka pridobi na hiši 71.938 EUR“. Iz dopolnitve, na katero se sklicuje sodišče (list. št. 115), izhaja, da je razlika v vrednosti glede na delež v zemljiški knjigi pri drugi nasprotni udeleženki enaka (71.838 EUR večvrednosti glede na delež v zemljiški knjigi) ne glede na to, ali se upošteva le stanovanjska stavba ali pa stanovanjska stavba skupaj z zemljiščem6. Iz iste dopolnitve mnenja izhaja, da je z vrednostnega vidika zaradi (nesporne) manjše kvadrature predlagateljica prikrajšana za 44.939 EUR, prva nasprotna udeleženka pa iz istega naslova za 26.998 EUR. Sodišče prve stopnje je torej imelo ustrezno podlago za zaključek, da jima mora pritožnica na račun večvrednega deleža na stavbi7 navedena zneska izplačati. Neutemeljen je torej očitek, da izvedenec nikjer ni ocenil, da je treba za 38,02 m² presežne (stanovanjske) površine glede na delež v zemljiški knjigi plačati 1.892,11 EUR/m2, izračun pa je ustrezno pojasnjen v 34. točki obrazložitve.

12. Na pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo zadnjega izvedenskega mnenja z dne 14. 7. 20168, je posredno odgovorjeno že v razlogih sodišča prve stopnje (34. točka obrazložitve). Sodišče prve stopnje je izhajalo iz vrednosti dejansko zasedenih površin (vrednosti posameznega stanovanja, ki ga imajo v posesti predlagateljica in nasprotni udeleženki), izračun izvedenca, na katerega se sklicuje pritožnica, pa temelji na povprečni vrednosti vseh stanovanj skupaj po enotni vrednosti 1.183 EUR/m29. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je pristop sodišča prve stopnje, ki upošteva vrednost konkretnih stanovanj, pravilen.

13. Zmotno je nadalje stališče pritožbe, da je povečanje idealnega deleža na skupnih delih zgradbe10 (le) koincidenca nastanka etažne lastnine in da se zaradi takšne spremembe pravnega režima na zemljišču okrog zgradbe vrednost posameznega dela oziroma površin, ki jih zaseda druga nasprotna udeleženka, ne povečuje. Z izpodbijanim sklepom je odločeno (10. alineja 2. točke izreka), v pritožbi pa ne izrecno izpodbijano, da se pripadajoče zemljišče okrog stavbe ID znak X-2941 (parcela 2034/11 k.o. X v izmeri 456 m2) določi kot splošni skupni del stavbe, last vsakokratnih lastnikov posameznih delov v skladu z njihovimi solastniškimi deleži11 (prim. 106. člen Stvarnopravnega zakonika). Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da je zaradi sprememb vrednosti posameznih delov zgradbe, ki so v lasti posameznih udeleženk postopka, prišlo do spremembe solastniških deležev na skupnem delu zgradbe (zemljišču okrog stavbe)12, ki jo je treba tudi vrednostno ustrezno upoštevati. Sodišče prve stopnje je upoštevajoč „čisto“ površino stanovanj ugotovilo, da pritožnica zaseda 26,24% stanovanjskih površin, kar je 9,23%13 več od solastniškega deleža, ki izhaja iz zemljiške knjige (17%). Posledično se v enakem odstotku poveča tudi njen delež na zemljišču okrog zgradbe. Glede na ugotovljeno razliko v stanovanjskih površinah v primerjavi s solastniškimi deleži, ima posledično predlagateljica za 7,18%14, prva nasprotna udeleženka pa za 2,05%15 manjši delež na zemljišču. Vrednost zemljišča je izvedenec ocenil na 72.504,00 EUR (kar ni sporno) in je izračun doplačila, ki ga mora iz tega naslova plačati druga nasprotna udeleženka predlagateljici (5.206 EUR) in prvi nasprotni udeleženki (1.486 EUR), pravilen. Skupen znesek izplačila je torej 78.629 EUR16 in je enak razliki17 med dejansko vrednostjo deleža nepremičnine, ki ga zaseda druga nasprotna udeleženka (179.885 EUR) in njenim deležem v zemljiški knjigi (101.249 EUR), kot jo je ugotovil izvedenec v 3. dopolnitvi mnenja (list. št. 117).

14. Pritožbeni razlogi po povedanem niso podani. Ker niso podani niti razlogi, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče na podlagi 2. točke 365. člena v zvezi s 353. členom ZPP in 37. členom ZNP pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

15. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 35. člena in 37. člena ZNP. Pritožbeno sodišče zavrača stališče prve nasprotne udeleženke, da gre v konkretnem primeru za situacijo iz petega odstavka 35. člena ZNP, ker je bila pritožba vložena z namenom zavlačevanja, že zato, ker ta očitek z ničemer ni konkretiziran.

1 V vsakem posameznem primeru je namreč treba ugotoviti, ali je bila dejanska etažna lastnina res oblikovana in ni šlo na primer le za dogovor o uporabi nepremičnine (prim. na primer II Ips 390/2009 in druge). Takih razmerij sicer ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena SPZ, ampak je nastalo etažno lastnino treba le še ustrezno vpisati. V konkretnem primeru so se vse udeleženke postopka (šele) po prejemu izvedeniškega poročila z elaboratom za vpis stavbe in elaboratoma za evidentiranje parcelacije in za evidentiranje zemljišča pod stavbo (red. št. 21) okvirno dogovorile glede pripadnosti posameznih delov (zapisnik na red. št. 33 z dne 15. 12. 2015. 2 V k.o. X, parcela 2034/1 s stavbo št. 2941 na naslovu P. ulica ..., L. 3 Tudi pritožnica, ko ponuja svoje izračune, izhaja iz istih odstotkov. 4 Vrednost stanovanja v kleti (ki ga zaseda predlagateljica) je 48.092,00 EUR, stanovanje v pritličju (ki ga zaseda prva nasprotna udeleženka 145.618,00 EUR, stanovanje v nadstropju (ki ga zaseda predlagateljica) 168.861,00 EUR in stanovanje v mansardi (ki ga zaseda druga nasprotna udeleženka) pa 160.861,00 EUR. 5 Pripadajoče zemljišče okoli stavbe v izmeri 456 m2. 6 Kar je matematično logično. Če se primerjane absolutne vrednosti povečajo za enake zneske (vrednost zemljišča glede na deleže v ZK), razlika ostane enaka. 7 Do enakega rezultata bi prišlo tudi ob upoštevanju zemljišča. 8 Iz katerega izhaja, da ima pritožnica večvrednost glede na delež v zemljiški knjigi za 59.144,00 EUR oziroma 44.973,00 EUR. 9 Gre za vrednost, ki jo je izvedenec ugotovil na podlagi analize prodajnih pogodb za stanovanja v primerljivih stanovanjskih hišah (list. št. 82). 10 Zaradi večje površine dela zgradbe, ki ga zaseda druga nasprotna udeleženka 11 Predlagateljica do 4112/10000, prva nasprotna udeleženka do 2989/10000 in druga nasprotna udeleženka do 2899/10000. 12 Pritožnica ima namesto 17/100 (17%) deleža na zemljišču sedaj 2899/10000 (28,99%) delež, predlagateljica in prva nasprotna udeleženka pa ustrezno manj. Delež je enak deležu, ki ga kvadratura njenega posameznega dela (stanovanja) dosega v skupni bruto kvadraturi (132 m2 x 100%:455,3 m2=28,99%). 13 Pravzaprav 9,24%; do razlik je prišlo zaradi različnega zaokroževanja, kar pa ni v škodo pritožnice. 14 Razlika med polovičnim solastniškim deležem in 42,82%. 15 Razlika med 33% deležem in 30,95%. 16 Predlagateljici 44.939 EUR (stanovanjska površina) in 5.206 EUR (zemljišče), prvi nasprotni udeleženki pa 26.998 EUR (stanovanjska površina) in 1.486 EUR (zemljišče). 17 Zaradi različnega zaokroževanja tudi pri tem prihaja do zanemarljivih razlik.