Jedro

Neutemeljene so pritožbene navedbe, da kot dan cenitve ni mišljen dan, ko je napravljena prva cenitev, temveč dan, ko so izčrpane možnosti glede dopolnjevanja poročila. Tako stališče bi pomenilo, da bi vsaka morebitna sprememba v stanju nepremičnine ali na nepremičninskem trgu privedla do spremembe ugotovljene vrednosti oziroma do potrebe po izdelavi nove cenitve, kar bi pripeljalo do tega, da bi bilo postopek ugotavljanja vrednosti nepremičnine težko zaključiti oziroma bi lahko trajal nesorazmerno dolgo, odprlo pa bi tudi možnosti za zlorabe in zavlačevanje postopka. To bi bilo v izrecnem nasprotju z načelom ekonomičnosti in pospešitve postopka ter z načelom uravnoteženega varstva interesov upnika in dolžnika. Seveda to ne pomeni, da je institut podajanja pripomb na cenitev sam sebi v namen in da s pripombami, kadar so utemeljene, stranka ne more vplivati na ugotovljeno vrednost nepremičnin. Pripombe so namreč namenjene kritični oceni že izdelane cenitve in tudi v primeru kasnejših prilagoditev zaradi upoštevanja pripomb se kot dan ugotovitve vrednosti nepremičnine še vedno šteje dan, ko je izdelana cenitev, in ne dan, ko cenilec zadnjič odgovori na podane pripombe strank.

V konkretni zadevi je bila torej cenitev izdelana 10. 10. 2016, zato cenilka pri njeni izdelavi ni mogla upoštevati podatkov polletnega poročila GURS za leto 2016, ki so bili objavljeni 14. 10. 2016 in na katere se dolžnik sklicuje v pritožbi.

Skupna ugotovitev vrednosti nepremičnin je v predmetni zadevi nepopolna, saj ne upošteva, da je treba ugotoviti vrednost vsake ocenjevane nepremičnine posebej kot samostojne enote v pravnem prometu. Če se pri cenitvi namreč pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep delno spremeni tako, da se ugotovi, da na dan cenitve 10. 10. 2016 vrednost nepremičnine ID znak 1 (stanovanje) znaša 188.200,00 EUR, vrednost nepremičnine ID znak 14 (garaža) 12.190,00 EUR, vrednost nepremičnine ID znak 81 (atrij) 6.580,00 EUR ter vrednost nepremičnine ID znak 86 (parkirišče) 830,00 EUR, sicer pa se pritožba zavrne in se sklep v delu, v katerem je ugotovljeno, da skupna vrednost nepremičnin znaša 207.800,00 EUR, potrdi.

II. Dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da znaša tržna vrednost nepremičnin ID znak 1, ID znak 14, ID znak 81-0 in ID znak 86-0, vse last dolžnika do celote, 207.800,00 EUR na dan cenitve.

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščenki pritožuje dolžnik zaradi zmotne uporabe materialnega prava in napačne ugotovitve dejanskega stanja. Navaja, da se sodišče v celoti sklicuje na cenilno poročilo in zavzema stališče, da podatkov iz poročila, ki na dan cenitve res še ni bilo objavljeno, vsebinsko pa sovpada z obdobjem pred napravo cenitve, ni mogoče upoštevati. Takega stališča dolžnik ne more sprejeti. Sodna cenilka namreč v zadnji dopolnitvi mnenja smiselno priznava, da bi podatki polletnega poročila GURS za leto 2016 vsebinsko lahko vplivali na višino tržne cene, vendar pa meni, da teh podatkov, ki na dan cenitve še niso bili objavljeni, ne more upoštevati brez ustreznega napotila sodišča. Sodišče je dolžnikov predlog, naj sodišče izda napotilo cenilki za dopolnitev mnenja z upoštevanjem teh podatkov, zavrnilo s sklicevanjem na zakonska določila brez vsebinske razlage. Drži, da se vrednost nepremičnine določi na dan cenitve, vendar pa kot dan cenitve ni mišljen dan, ko je napravljena prva cenitev, temveč dan, ko so izčrpane možnosti glede dopolnjevanja poročila. Drugačno stališče bi pomenilo, da je institut podajanja pripomb sam sebi namen, sploh v primeru, ko je stranka s pripombami uspešna. Kot dan cenitve se zato upošteva dan zadnje dopolnitve cenilnega poročila. V konkretnem primeru je bila cenitev tudi opravljena po objavi podatkov GURS, saj se prvotna cenitev sploh ni nanašala na nepremičnine, ki so predmet izvršbe. Cenilno poročilo, ki se nanaša na predmet izvršbe, je bilo izdelano šele 2. 2. 2017 (pri čemer cenilka ni zatrjevala, da bi pri prvotnem mnenju šlo za očitno pisno pomoto), poročilo GURS pa je bilo objavljeno 14. 10. 2016. Podlaga za upoštevanje teh podatkov je torej obstajala tudi v primeru zmotne uporabe materialnega prava, da se upošteva datum prve cenitve in ne datum zadnje dopolnitve. Da je bila dolžnikova pripomba relevantna, pa izhaja tako iz zadnje dopolnitve cenitve kot tudi iz navedb sodišča, ki pravi, da dolžnik lahko sam pridobi cenilno mnenje, ki bo upoštevalo tudi te podatke, ki jih cenilki zmotno ne dovoli upoštevati. Tako stališče je ekonomsko nesmotrno in v nasprotju s temeljnimi načeli ZIZ, ki zasledujejo čim višji iztržek iz prodaje s čim nižjimi stroški. Dopolnitev že izdelanega mnenja je nedvomno nižji strošek kot izdelava novega, pri čemer bo upniku ta strošek tudi prednostno poplačan. To je dolžnik že izpostavil tudi v pripombah, sodišče pa se do tega sploh ni opredelilo. Predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v nov postopek sodišču prve stopnje. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je delno utemeljena, vendar iz drugih razlogov, kot jih navaja dolžnik.

4. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), ki sodišču nalagata, da ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve s sklepom. Sodišče je tako ugotovilo vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje v tem postopku, kot jo je ovrednotila sodna izvedenka in sodna cenilka za gradbeno stroko in sodna cenilka za kmetijska zemljišča. Cenilka je sodišču 12. 10. 2016 predložila Izvedensko poročilo o vrednosti, s katerim je vrednost nepremičnin ID znak 11, ID znak 15, ID znak 81-0 in ID znak 86-0, vse last dolžnika do celote, na dan cenitve 10. 10. 2016 ocenila na skupno 207.800,00 EUR.

5. Dolžnik je v vlogi z dne 27. 12. 2016 uveljavljal, da pripomb na izdelano cenitev ne more podati, saj se nanaša na nepremičnine, ki s takimi ID znaki ne obstajajo in niso v njegovi lasti. Tudi primerljive nepremičnine, na katere se sklicuje cenilka, z navedenim ID znaki ne obstajajo. Cenilka je 2. 2. 2017 sodišču predložila dopolnitev mnenja, v kateri je opravila korekcijo napačnega zapisa parcel s pravilnim zapisom ocenjevanih parcel ID znak 1, ID znak 14, ID znak 81-0 in ID znak 86-0 ter s pravilnim zapisom primerljivih nepremičnin.

6. V pripombah z dne 13. 3. 2017 je dolžnik navedel, da cenitve ne sprejema. Cenilka je cenitev opravila po načinu tržnih primerjav, pri čemer je upoštevala primerljive prodaje v istem nizu stavb iz let 2012 in 2013, torej iz časa, ko so bile cene nepremičnin na trgu zaradi splošno znane nepremičninske krize najnižje. Cenilka je pri cenitvi zaradi prilagoditev ceno primerljivih nepremičnin še znižala za povprečno 300,00 EUR/m2, kar je preveč in ne odraža stanja na trgu v času dopolnitve poročila februarja 2017. Dolžniku ni znano, na kakšni podlagi cenilka zatrjuje, da so bile primerljive prodaje opravljene v času ugodnejših cen, je pa ta navedba v nasprotju s podatki polletnega poročila GURS o stanju na trgu nepremičnin v letu 2016, po katerem so cene rabljenih nepremičnin v primerjavi z letom 2014 v porasti za povprečno 3% na šest mesecev, pri čemer povprečna cena rabljenih nepremičnin v prvi polovici leta 2016 znaša 2.130,00 EUR/m2, torej bistveno več, kot je predmetne nepremičnine ocenila cenilka. Dolžnik meni, da bi bilo nepremičnine glede na njihovo stanje in lego ob upoštevanju trenutnih pogojev na trgu, ki izkazujejo rast cen, ob dovolj dolgem času in primernem oglaševanju mogoče prodati za bistveno višjo vrednost od ocenjene.

7. Cenilka je v odgovoru z dne 28. 4. 2017 pojasnila, da je že v mnenju podala izčrpen opis stanja na trgu in analize trga, podatki pa izvirajo iz poročil GURS in evidenc portalov x in Cenilec o opravljenih transakcijah s primerljivimi nepremičninami na območju mesta in v bližini obravnavanih nepremičnin. Prilagoditev cene je opravljena po podatkih, ki so prav tako že navedeni v poročilu, ugotovitev, da so bile prodaje opravljene v ugodnejšem času, pa temelji na podatkih, da cene niso bile najnižje v letih 2012 in 2013, kot trdi dolžnik, temveč so v letih 2014 in 2015 še padale. Po sklepu sodišča je morala oceniti vrednost nepremičnin v času ocenjevanja, ki je bilo končano 10. 10. 2016, v tem času pa poročilo GURS še ni bilo objavljeno in ga ni bilo mogoče upoštevati. Korekcijo bi bilo mogoče opraviti, vendar le po ustreznem sklepu sodišča. 8. Dolžnik je 2. 6. 2017 podal ponovne pripombe, v katerih je navedel, da se cenilka očitno strinja, da podatki GURS vplivajo na oceno vrednosti spornih nepremičnin, zato dolžnik predlaga, naj sodišče izda sklep oziroma ustrezno napotilo, na podlagi katerega bo cenilka pri pripravi korekcije cenitve upoštevala tudi podatke, znane na dan oprave korekcije. Šele takrat bo namreč ugotovljena pravilna vrednost nepremičnin, kar je v interesu tako upnika kot dolžnika.

9. Sodišče podanih pripomb dolžnika cenilki ni več posredovalo, saj je ocenilo, da je na vse pripombe in vprašanja že odgovorila strokovno in z ustrezno obrazložitvijo, temveč je izdalo izpodbijani sklep, s katerim je ugotovilo, da vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje v tem postopku, znaša 207.800,00 EUR. Tudi višje sodišče ocenjuje, da je cenilka mnenje izdelala v skladu s strokovnimi standardi (prim. prvi odstavek drugega člena Pravilnika o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih), mnenje je prepričljivo in strokovno utemeljeno ter jasno, razumljivo in celovito obrazloženo, cenilka pa je ustrezno, popolno in obširno odgovorila tudi na vse podane pripombe. Sodišče prve stopnje je cenitev in odgovore na podane pripombe zato pravilno sprejelo kot primerne in jim v celoti sledilo.

10. V zvezi s pritožbenimi navedbami o trenutku izdelave cenitve je pojasniti, da je bila cenitev izdelana 10. 10. 2016, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, in ne šele 2. 2. 2017, kot uveljavlja dolžnik. Dne 2. 2. 2017 je bila izdelana le dopolnitev mnenja, s katero pa cenilka v prvotno cenitev ni v ničemer posegla oziroma ni opravila nove cenitve (tudi sama je kot datum cenitve v dopolnitvi navedla 10. 10. 2016), temveč je izrecno le popravila napako, ki se ji je primerila pri navedbi ID številk ocenjevanih in primerljivih nepremičnin (kot številko stavbe je namreč navedla 11 namesto pravilno 1 oziroma 15 namesto pravilno 14). Sodišče je to pravilno štelo za očitno pisno napako, ki jo je kot tako prepoznal tudi dolžnik, saj je v vlogi z dne 27. 12. 2016 predlagal, naj sodišče cenilki odredi odpravo napak oziroma pomanjkljivosti v mnenju glede oznak nepremičnin. Višje sodišče ob tem še pripominja, da je bilo glede na vse ostale podatke iz cenitve z dne 10. 10. 2016 kljub napaki v označbi nepremičnin nedvomno že takrat popolnoma jasno, katere nepremičnine so predmet cenitve.

11. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da kot dan cenitve po drugem odstavku 178. člena ZIZ ni mišljen dan, ko je napravljena prva cenitev, temveč dan, ko so izčrpane možnosti glede dopolnjevanja poročila. Tako stališče bi pomenilo, da bi vsaka morebitna sprememba v stanju nepremičnine ali na nepremičninskem trgu privedla do spremembe ugotovljene vrednosti oziroma do potrebe po izdelavi nove cenitve, kar bi pripeljalo do tega, da bi bilo postopek ugotavljanja vrednosti nepremičnine težko zaključiti oziroma bi lahko trajal nesorazmerno dolgo, odprlo pa bi tudi možnosti za zlorabe in zavlačevanje postopka. To bi bilo v izrecnem nasprotju z načelom ekonomičnosti in pospešitve postopka ter z načelom uravnoteženega varstva interesov upnika in dolžnika. Če ne drugega, bi stalno dopolnjevanje cenitev upnika obremenjevalo z visokimi stroški, ki bi jih moral po prvem odstavku 38. člena ZIZ najprej kriti sam. Seveda to ne pomeni, da je institut podajanja pripomb na cenitev sam sebi v namen in da s pripombami, kadar so utemeljene, stranka ne more vplivati na ugotovljeno vrednost nepremičnin. Pripombe so namreč namenjene kritični oceni že izdelane cenitve in tudi v primeru kasnejših prilagoditev zaradi upoštevanja pripomb se kot dan ugotovitve vrednosti nepremičnine še vedno šteje dan, ko je izdelana cenitev, in ne dan, ko cenilec zadnjič odgovori na podane pripombe strank. Vse morebitne spremembe, do katerih pri nepremičnini pride po izdelavi cenitve, pa stranke lahko uveljavljajo v okviru možnosti iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ, kot je bilo dolžniku že pojasnjeno v izpodbijanem sklepu. Po tej določbi lahko sodišče na predlog, ki mora biti vložen najpozneje dvajset dni pred prodajnim narokom, na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).1 Navedena določba v ničemer ne nasprotuje cilju doseči višjo ceno ob čim nižjih stroških, kot to neutemeljeno meni pritožnik. Navedena cilja namreč nista edina, ki ju mora sodišče prve stopnje upoštevati v izvršbi, saj je treba predvsem upoštevati interes upnika, da se zagotovi učinkovitost izvršbe in s tem dokončna uresničitev upnikove ustavne pravice do sodnega varstva, biti mora torej "prijazen do upnika"2, seveda ob spoštovanju pravic dolžnika, ki pa jih med drugim varuje tudi četrti odstavek 178. člena ZIZ.

12. V konkretni zadevi je bila torej cenitev izdelana 10. 10. 2016, zato cenilka pri njeni izdelavi ni mogla upoštevati podatkov polletnega poročila GURS za leto 2016, ki so bili objavljeni 14. 10. 2016 in na katere se dolžnik sklicuje v pritožbi. Višje sodišče ob tem še dodaja, da dolžnik tako v pripombah kot tudi v pritožbi navaja le podatke o povprečni vrednosti prodanih nepremičnin in o stanju na celotnem nepremičninskem trgu, ne poda pa nobenih navedb, da bi zatrjevana rast cen po podatkih GURS veljala tudi za mikrolokacijo, kjer se nahajajo njegove ocenjevane nepremičnine. Ker cenilka podatkov GURS v cenitvi z dne 10. 10. 2016 ni mogla upoštevati, je pravno nepomembno, da je v odgovoru z dne 28. 4. 2017 navedla, da bi bilo korekcijo mogoče opraviti, a le po ustreznem sklepu sodišča (ob tem višje sodišče pripominja, da taka navedba cenilke v ničemer ne nakazuje na to, kakšen bi bil, če sploh, vpliv novo znanih podatkov na izdelano cenitev).

13. Ne glede na to, da so dolžnikove pritožbene navedbe glede na obrazloženo neutemeljene, pa višje sodišče ob uradnem preizkusu ugotavlja, da je ugotovitev vrednosti nepremičnin nepopolna, saj ne upošteva dikcije določb 178. in 179. člena ZIZ, glede na katero je treba ugotoviti vrednost vsake ocenjevane nepremičnine posebej (kot samostojne enote v pravnem prometu - prim. 12. člen Zakona o zemljiški knjigi). Peti odstavek 178. člena ZIZ namreč določa, da če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. V skladu s 3. členom ZIZ pa mora sodišče paziti tudi na to, da se izvršba za poplačilo denarne terjatve opravi le v obsegu, ki je potreben za njeno poplačilo (kar pomeni, da ni nujno, da bi morale biti za poplačilo upnikove denarne terjatve prodane prav vse v postopku ocenjene nepremičnine).3 Cenilka je v izdelani cenitvi vsako od štirih nepremičnin ocenila posebej, navedla pa je tudi, da se nepremičnine lahko prodajo kot celota ali pa po posameznih parcelah; v tem primeru bi bilo smotrno prodajati stanovanje skupaj z atrijem (ID znak 1 in ID znak 81) ter garažo skupaj s parkiriščem, ki leži pred uvozom v garažo (ID znak 14 in ID znak 86).

14. Glede na navedeno je višje sodišče pritožbi dolžnika delno ugodilo in sklep delno spremenilo tako, da se ugotovi, da na dan cenitve 10. 10. 2016 vrednost nepremičnine ID znak 1 (stanovanje) znaša 188.200,00 EUR, vrednost nepremičnine ID znak 14 (garaža) 12.190,00 EUR, vrednost nepremičnine ID znak 81 (atrij) 6.580,00 EUR ter vrednost nepremičnine ID znak 86 (parkirišče) 830,00 EUR, (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ), sicer pa je pritožbo zavrnilo in sklep v delu, v katerem je ugotovljeno, da skupna vrednost nepremičnin znaša 207.800,00 EUR, potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. Delni pritožbeni uspeh je posledica preizkusa po uradni dolžnosti, poleg tega pa se nanaša le na specifikacijo vrednosti po posameznih nepremičninah, ne da bi bilo poseženo v skupno ugotovljeno vrednost ocenjevanih nepremičnin, zato je višje sodišče sklenilo, da dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Kot je bil spremenjen z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-L), prim. prehodno določbo prvega in tretjega odstavka 70. člena ZIZ-L. 2 Prim. VSM sklep I Ip 1295/2014 z dne 14. 4. 2015. 3 Prim. VSL sklep III Ip 689/2014 z dne 9. 5. 2014, tako tudi VSM sklep I Ip 1295/2014 z dne 14. 4. 2015.