Jedro

Ker ZGos ne vsebuje nikakršnih omejitev glede časa oddaje nepremičnine oziroma določb o prekinitvi trajnejšega razmerja, je sodišče pri presoji vprašanja, ali je toženec dolžan plačati odmeno za uporabo sobe tudi za dodatna dva meseca, utemeljeno uporabilo določilo 333. člena OZ, ki ureja vprašanje odpovedi trajnega dolžniškega razmerja

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem (ugodilnem) delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženec dolžan tožniku plačati 400 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 150 EUR od 1.2.2019 dalje, od zneska 125 EUR od 21. 2. 2019 dalje in od zneska 125 EUR od 21. 3. 2019 dalje (I. točka izreka). V presežku glede plačila zakonskih zamudnih obresti je tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Tožencu je naložilo še povračilo tožnikovih pravdnih stroškov v višini 1.045,87 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženec iz pritožbenih razlogov bistvenih kršitev določb postopka in napačne uporabe materialnega prava ter predlaga njeno spremembo oziroma razveljavitev. Navaja, da je sodišče na podlagi izvedenih dokazov sprejelo napačno materialnopravno odločitev, pri tem pa bistveno kršilo določbi postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Opozarja, da je glavna dejavnost tožnika, ki je samostojni podjetnik, oddajanje nepremičnin v najem, kar pomeni, da zanj veljajo višji standardi poslovanja. Če je oddal sobo v najem, bi moral poskrbeti za sklenitev pogodbe, ki je podlaga prijavi začasnega bivanja, česar ni storil in je tožencu oddal sobo brez podlage. Tožnikovo ravnanje je podobno oddajanju nastanitvenih možnosti, kot so hoteli, moteli, hostli itd., kar potrjuje v objektu nastavljen cenik. Odločilno je, da je bil toženec nastanjen v dvoposteljni sobi in je za čas bivanja poravnal stroške nočitve. S tožnikom se ni srečal in ga ni poznal. Najemna pogodba, sklenjena bodisi za določen bodisi za nedoločen čas, mora biti v pisni obliki, kot to veleva 84. člen Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1). Materialnopravno zmotno je sklepanje, da je šlo v danem primeru za ustno najemno pogodbo. Toženec s tožnikom ni bil v nikakršnem dolžniškem razmerju, zato mu ni bilo treba postopati v skladu s 333. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Razmerja med pravdnima strankama ni mogoče presojati v luči SZ-1 ne v luči OZ, temveč po Zakonu o gostinski dejavnosti (v nadaljevanju ZGos). Da je tožnik v stanovanju opravljal dejavnost sobodajalstva, kaže pooblastilo, ki ga je toženec podpisal za ureditev bivanja v stanovanju. Sodišče prve stopnje je nekritično ovrglo toženčevo trditev, da je najemnino za čas bivanja v sobi poravnal tožnikovemu pooblaščencu A. A. Računi, izdani po odselitvi, mu niso bili vročeni. Neobičajno je vročanje računov z nabijanjem na vrata, zlasti ker toženca od 29. 1. 2019 ni bilo več v stanovanju. Praksa plačevanja stanarine na roke A. A. je tudi po 1. 1. 2019 ostala enaka, čeprav je iz cenika razvidno, da je tožnik pooblastil A. A. za sprejemanje stanarine do konca leta 2018. Če tožnikov zaupnik ni izpolnil svoje obveznosti, ni kriv toženec, ki je stanarino plačal. 3. Tožnik na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tej pravdni zadevi gre za spor majhne vrednosti (prvi odstavek 443. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), saj vtoževani znesek ne presega 2.000 EUR. Po prvem odstavku 458. člena ZPP je mogoče sodbo sodišča prve stopnje v sporih majhne vrednosti izpodbijati le zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP in zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja niso dovoljeni pritožbeni razlogi.

6. Na kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, ampak na zahtevo stranke (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ta mora biti obrazložena: pritožnik mora navesti, glede katerega odločilnega dejstva obstoji nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listine, ki jo je sodišče vpogledalo, in samo listino (protispisnost). Pritožbene trditve, s katerimi toženec izpodbija dejanske ugotovitve izpodbijane sodbe in s tem uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, tej zahtevi ne zadostijo. Očitek pritožnika je zato neutemeljen.

7. Izpodbijana sodba tudi ni obremenjena s kršitvijo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je v njej navedenih dovolj razlogov o odločilnih dejstvih, da je odločitev mogoče preizkusiti. Pritožbeno ponavljanje posameznih trditev, podanih že pred sodiščem prve stopnje, ki jih je slednje obravnavalo, ne utemeljuje obstoja očitane kršitve postopka.

8. Tožnik od toženca zahteva plačilo trimesečne najemnine oziroma stanarine (za januar, februar in marec 2019) za uporabo sobe v stanovanju, ki jo je tožnik (kot lastnik več stanovanj v stavbi z naslovom P. v M.) oddajal v najem za bivanje delavcev, ter strošek prijave in odjave toženčevega začasnega bivališča in znesek varščine za izgubo oz. zadržanje ključa. 9. Iz dejanskih ugotovitev (ki jih je sodišče sprejelo po izvedenem dokaznem postopku, v katerem je zaslišalo tudi toženčevo pričo B. B.), na katere je pritožbeno sodišče vezano, izhaja, da je toženec, takrat zaposlen v firmi V., d. o. o, nekaj časa v začetku leta 2019 bival v dvoposteljni sobi v stanovanju na naslovu P. v M., da se je s tožnikom (do katerega je prišel v stik preko A. A.) dogovoril o bivanju na tem naslovu, vključno s plačilom najemnine, da mu je tožnik predstavil pogoje bivanja in cenik nastanitve, da se je toženec o tem s tožnikom ustno dogovoril, da je tožnik prijavil toženčevo bivališče na tem naslovu in se je toženec nato v sobo tudi vselil, da dolžina bivanja ni bila vezana na trajanje delovnega razmerja toženca pri družbi V., d. o. o., pač pa je bilo njuno razmerje, torej oddaja sobe v odplačno uporabo, sklenjeno za nedoločen čas, saj je bil dogovorjen tridesetdnevni odpovedni rok.

10. Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja presodilo, da je bila med pravdnima strankama izražena obojestranska volja za sklenitev odplačnega razmerja, ki ima elemente stanovanjskega najemnega razmerja. Sklenila sta ustno najemno pogodbo za nedoločen čas z odpovednim rokom. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je tožnik tožencu oddal sobo brez kakršnekoli podlage. Ravno v izpodbijani sodbi ugotovljena dejstva ponujajo zaključek, da sta pravdni stranki očitno sklenili ustno pogodbo o odplačnem bivanju toženca v stanovanju tožnika za neomejen čas trajanja, z dolžnostjo odpovedi oziroma odjave takšnega trajnega razmerja. Takšno razmerje je moč opredeliti kot trajno upniško dolžniško razmerje, ki ima elemente najemne pogodbe (po določbah Stanovanjskega zakonika (SZ-1), glej 6. in 84. člen). SZ-1 res določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, a to ne pomeni, da ustno sklenjena pogodba v konkretnih okoliščinah primera nima veljave. SZ-1 ne predpisuje nobenih sankcij za kršitev obličnostnih zahtev. Tudi če gre slediti pritožbi, da v izpodbijani sodbi ugotovljene okoliščine (da je imel tožnik v stanovanju izobešen cenik storitev) kažejo na to, da je tožnik, ki se je ukvarjal z dejavnostjo oddajanja lastnih nepremičnin, opravljal dejavnost sobodajalca (čigar način poslovanja in registriranja ureja Zakon o gostinstvu - ZGos v IV. in IV.a poglavju zakona), to v ničemer ne vpliva na obstoj njunega medsebojnega razmerja, ki je bilo v tem, da tožnik tožencu za plačilo odda sobo, toženec pa jo uporablja. ZGos ne določa, da je pri nastanitvi v okviru sobodajalstva razmerje vezano izključno na čas dejanske uporabe nepremičnine. V primeru oddajanja lastne nepremičnine je trajanje najema stvar prostega dogovora strank (3. člen OZ).

11. V obravnavani zadevi je bilo med pravdnima strankama po dogovoru vzpostavljeno odplačno razmerje za nedoločen čas z dogovorjenim odpovednim rokom za njegovo prekinitev. Odpoved terja ustrezno ravnanje dolžnika, odpovedano razmerje pa preneha s potekom roka. Ker ZGos ne vsebuje nikakršnih omejitev glede časa oddaje nepremičnine oziroma določb o prekinitvi trajnejšega razmerja, je sodišče prve stopnje pri presoji vprašanja, ali je toženec dolžan plačati odmeno za uporabo sobe tudi za dodatna (vtoževana) dva meseca, utemeljeno uporabilo določilo 333. člena Obligacijskega zakonika, ki ureja vprašanje odpovedi trajnega dolžniškega razmerja. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da toženec tožniku ni odjavil svojega bivanja oziroma ni odpovedal medsebojnega razmerja, kot se je dogovoril in kot veleva določba 333. člena OZ. Ni odločilno, da toženec od 29. 1. 2019 ni več uporabljal najete sobe v stanovanju. O tem ni obvestil tožnika in se ni ustrezno odjavil, niti ni vrnil ključa. Ker toženec ni ravnal tako, kot bi moral, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da na njegovo izpolnitveno obveznost po plačilu najemnine za dodatna dva meseca nima nobenega vpliva okoliščina, da sobe takrat ni več uporabljal. Toženec bi moral ustrezno prekiniti razmerje, saj z izselitvijo iz stanovanja njegova obveznost še ni prenehala. Glede na navedeno je tožnik upravičen zahtevati od toženca tisto, kar je zapadlo pred razdrtjem pogodbe. Očitek o napačni uporabi materialnega prava zato ni utemeljen.

12. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku zaključilo, da toženec ni uspel dokazati, da je poravnal stroške najema sobe za mesec januar na način, kot je bil s cenikom seznanjen in obvezan. Tudi ni bilo potrjeno, da bi mesečni strošek poravnal na roke A. A., ki naj bi bil po toženčevih navedbah tožnikov zaupnik. Prvi račun za najemnino za mesec januar, strošek prijave-odjave bivališča in varščine za ključ, ki je bil izdan 16.1.2019, je toženec prejel, saj je takrat še bival v stanovanju na naslovu P. v M. Tožnik z vsebinsko grajo te dokazne ocene, ki vključuje ponavljanje posameznih trditev, podanih pred sodiščem prve stopnje, in tudi z novimi navedbami (prvi odstavek 337. člena ZPP), ne more uspeti, saj sodijo v okvir izpodbijanja ugotovljenega dejanskega stanja. Ker izpolnitev obveznosti (plačilo stanarine/najemnine) za čas (dejanskega) bivanja v sobi ni ugotovljena, toženec pa tudi ni dogovorjeno odjavil bivanja, niti ni vrnil ključa, je sodišče prve stopnje zahtevku (za plačilo najemnine za tri mesece, storitev prijave-odjave toženčevega bivališča in varščine za ključ) pravilno ugodilo.

13. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičen. Odločitev o tem je že vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (154. v zvezi s 165. členom ZPP).