Jedro

Utrjeno stališče sodne prakse je, da verzijski zahtevek graditelja za povrnitev vrednosti vlaganj zapade, ko pride do prehoda koristi, to pa je tedaj, ko vlagatelj preneha uporabljati nepremičnino, v katero je vlagal. Iz ugotovitev nižjih sodišč ne izhaja le, da je prikrajšanka opustila posest spornih (točno določenih in lastniško sicer solastnih) prostorov, temveč jih je tožnica kot okoriščenka ponovno prevzela posest in ima torej izključno ona korist od njihove uporabe. Do prehoda koristi je torej prišlo, zato je zahtevek prikrajšanke že zapadel.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi v I. točki izreka, kolikor je z njo odločeno o zavrnitvi toženkinega zahtevka za povrnitev vlaganj in o spremembi plačila stroškov postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje, ter v II. in III. točki izreka in se zadeva v tem obsegu vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Oris zadeve**

1. Tožnica je toženki 28. 1. 2011 prodala svoj solastni (1/8) del nepremičnine v k. o. ... V času sklenitve kupoprodajne pogodbe so bili solastniki: toženkin oče A. A. do 5/8 (njegov delež je predmet zapuščinskega postopka, saj je A. A. kasneje, ... 2017, umrl), C. C. - tožnica do 1/8 in B. B. do 2/8. Trenutno v hiši živijo: toženka z družino (mansarda), D. D. - druga žena A. A. (prvo nadstropje in del pritličja), tožnica C. C. (uporablja stanovanje v pritličju) in E. E. - toženkina mati (uporablja stanovanje v pritličju). Solastninska razmerja med njimi niso urejena, med njimi tečejo sodni postopki.1

2. Obravnavana zadeva je posledica sodbe, s katero je bilo ugotovljeno, da je kupoprodajna pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili 28. 11. 2011 in s katero je tožnica toženki prodala svoj solastninski delež do 1/8 na nepremičnini, nična; tožnici je bila namreč že s sklepom Občinskega sodišča v Piranu R 52/78 z dne 24. 4. 1987 odvzeta poslovna sposobnost. Tožnica je vložila tožbo na plačilo uporabnine, toženka pa nasprotno tožbo na vračilo kupnine in povrnitev vlaganj, ki jih je opravila v obdobju od leta 2006 dalje. Predmet tega revizijskega postopka je, kot bo podrobno razvidno iz nadaljevanja, le odločitev (višjega sodišča) o zavrnitvi toženkinega zahtevka za povrnitev vlaganj, zato bo Vrhovno sodišče sodbe nižjih sodišč povzelo le v tem, za revizijsko odločitev relevantnem delu.

**Dosedanji potek postopka**

3. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo toženkinemu zahtevku po nasprotni tožbi in odločilo, da ji je tožnica dolžna plačati 21.404,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 4. 2013 dalje; višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in odločilo, da je tožnica dolžna toženki plačati 12.384,70 EUR pravdnih stroškov. Iz obrazložitve sodbe izhaja: da toženka v zemljiški knjigi ni vpisana kot solastnica spornih nepremičnin; da je podlaga za toženkin zahtevek 48. člen SPZ v povezavi s 190. členom OZ; da toženkin zahtevek na povrnitev vlaganj ni zastaral, saj v skladu s tretjim odstavkom 48. člena SPZ zastaralni roki za zahtevke graditelja tečejo od dneva, ko je graditelj izgubil posest nepremičnine; da toženka nesporno še zmeraj uporablja mansardo v sporni nepremičnini, kar pomeni, da posesti še ni izgubila, zato zastaralni rok še ni mogel začeti teči; da je toženkin oče toženki dovolil, da si v sporni nepremičnini uredi mansardo, po nakupu tožničinega solastniškega deleža pa je toženka s partnerjem obnovila (med drugim tudi) pritličje, in sicer sta sobi združila v dva apartmaja, pri čemer tožnica uporablja prostore v pritličju 5 dni na leto (tako je nepremičnino uporabljala tudi pred sklenitvijo nične pogodbe); da se je vrednost celotne nepremičnine zaradi toženkinih vlaganj povečala za 171.236 EUR, zato je bila tožnica glede na njen solastniški delež do 1/8 obogatena za znesek 21.404,50 EUR.

4. Sodišče druge stopnje je spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbeni zahtevek toženke na povrnitev vlaganj v celoti zavrnilo. Posledično je spremenilo tudi stroškovno odločitev. Iz obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje izhaja: da tožnica uporablja sporno nepremičnino tako, kot jo je pred sklenitvijo nične pogodbe, torej pet dni na leto, toženka pa še vedno živi v sporni nepremičnini; da v obravnavani zadevi torej ne gre za vprašanje zastaranja terjatve na račun vlaganj, ki jih je opravila toženka v sporno nepremičnino, ampak za vprašanje zapadlosti njene terjatve (48. člen SPZ); da glede na to, da toženka še vedno živi v sporni nepremičnini, torej svoja vlaganja koristi, terjatev še ni nastala oziroma zapadla, dejstvo, da tudi tožnica uporablja obravnavano nepremičnino, pa pri tem ni pomembno; da je za nastanek terjatve iz naslova vlaganj bistveno, da vlagatelj nepremičnine, v katero je vlagal, ne uporablja več in da jo (v celoti) vrne v posest lastniku, zato tožbeni zahtevek toženke ni utemeljen.

**Dopuščeno revizijsko vprašanje**

5. Vrhovno sodišče je na predlog toženke dopustilo revizijo glede vprašanja: Ali je sodišče druge stopnje v izpodbijani sodbi pravilno uporabilo materialnopravno določbo iz tretjega odstavka 48. člena SPZ, ko je presodilo, da zahtevek tožene stranke iz naslova vlaganj v tujo nepremičnino še ni zapadel v plačilo?2 **Povzetek navedb strank v revizijskem postopku**

6. Revidentka revizijo vlaga zaradi nepravilne uporabe materialnega prava. Navaja, da je v konkretnem primeru zmotno stališče sodišča druge stopnje, da je za nastanek terjatve iz naslova vlaganj bistveno, da vlagatelj nepremičnine, v katero je vlagal, ne uporablja več in da jo v celoti vrne v posest lastniku. Pritožbeno sodišče je očitno spregledalo, da je tožnica zgolj solastnica (do 1/8) nepremičnine, zato je zahteva, da bi toženkin zahtevek iz naslova vlaganj zapadel šele, ko bi ta v celoti opustila posest nepremičnine, nepravilna. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je toženka s svojimi vlaganji med drugim v pritličju v celoti predelala dve sobi v dve ločeni stanovanji. Pritožbeno sodišče se do tega sploh ni opredelilo, saj ga je zaradi zmotne uporabe tretjega odstavka 48. člena SPZ štelo za nerelevantnega. Za obe sodišči je bilo nesporno, da eno od teh stanovanj sedaj uporablja tožnica, saj je sama izpovedala, da ima ključ in hodi tja poleti na dopust tako, kot je hodila v pritlične prostore na dopust pred sklenitvijo nične prodajne pogodbe. Posledično pritožbeno sodišče vsaj v tem delu zahtevka, ki se nanaša na vlaganja v pritlično stanovanje, ki je sedaj v posesti tožnice, ne bi smelo zavrniti. Vrhovno sodišče še ni zavzelo stališča, ali mora biti izguba posesti iz tretjega odstavka 48. člena SPZ s strani vlagatelja nujno takšna, da vlagatelj v celoti opusti posest tudi na stvari, ki je zgolj v solasti tistega, do katerega uveljavlja zahtevek iz naslova vlaganj. Postavlja se tudi vprašanje, ali se lahko kot izguba posesti iz tretjega odstavka 48. člena SPZ šteje tudi izročitev zgolj dela (večje) nepremičnine v izključno posest lastniku, pri čemer vlagatelj še naprej neodvisno uporablja preostali del nepremičnine. Vezano na prenovo nepremičnine v pritličju je korist namreč že prešla na tožnico kot solastnico nepremičnine in je tako zahtevek toženke vsaj v tem delu že zapadel v plačilo, čeprav toženka še ni v celoti izgubila posesti na nepremičnini (v posesti ima namreč še vedno drug del hiše). Bistveno je le to, da tožnica že koristi sadove toženkinih vlaganj. Stališče, ki ga je zavzelo pritožbeno sodišče in ki toženki v razmerju do tožnice ne omogoča uveljavljanja zahtevka iz naslova vlaganj, vse dokler v celoti ne opusti posesti na nepremičnini, ki ni v izključni, ampak v solasti tožnice, posega v njeno ustavno pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS. Tako stališče ji bo onemogočalo uveljavljanje zahtevkov iz naslova vlaganj, dokler bo imela v posesti vsaj del nepremičnine, in to ne glede na to, ali ima za to veljaven pravni naslov, ki izvira iz drugega solastniškega deleža, in ne glede na to, ali tožnica dejansko uporablja in poseduje del nepremičnine, ki odpade na njen solastniški delež.

7. Tožnica v odgovoru na revizijo kot bistveno navaja, da toženka še vedno brezplačno uživa velik del nepremičnine, zato do premika koristi še ni prišlo. Tožnica je solastnica, in to na vsakem delu nepremičnine, saj solastnina ni razdeljena, zato toženka koristi tudi tožničin solastni del. Tožnica ima pravico uporabljati svoj solastni del, pa ga zaradi toženkinega bivanja v mansardi ne more. Ob takem stanju tožničine koristi ni mogoče izračunati.

**Presoja utemeljenosti revizije**

8. Revizija je utemeljena.

9. Izboljšavo tuje nepremičnine ureja 48. člen SPZ, ki v prvem odstavku graditelju priznava zahtevek za povrnitev vrednosti vlaganj. Gre za verzijski zahtevek, ki sicer zastara v splošnem zastaralnem roku petih let, a SPZ zanj v tretjem odstavku 48. člena določa, da začne teči komaj od dneva, ko graditelj izgubi posest nepremičnine. Specialna ureditev začetka teka zastaralnega roka je logična posledica razumevanja instituta neupravičene obogatitve: temeljna predpostavka vsakega obogatitvenega zahtevka je namreč _prehod koristi_ od prikrajšanca na okoriščenca, do tega prehoda pa ne pride že z zaključkom vlaganj v tujo nepremičnino, ampak šele z izgubo njene posesti.3 Da do _prehoda koristi_ pride, ko vlagatelj preneha uporabljati nepremičnino, v katero je vlagal, in ne že z zaključkom vlaganj, je tudi ustaljeno stališče revizijskega sodišča.4 Začetek teka zastaralnega roka (in s tem povezana zapadlost prikrajšančevega zahtevka za povrnitev vlaganj - primerjaj prvi odstavek 336. člena OZ) je po sodni praksi torej trenutek, ko prikrajšanec izgubi posest nepremičnine, v katero je vlagal, in ima od nje (oziroma njene izboljšave) izključno korist le še okoriščenec.

10. Revidentka ima prav, da je dejanski stan obravnavanega primera drugačen od teh, ki jih je Vrhovno sodišče presojalo doslej in ob njih oblikovalo v prejšnji točki predstavljeno stališče. Iz razlogov sodišča prve stopnje, ki jim je drugostopenjsko sodišče v celoti pritrdilo, izhaja, da je bila tožnici posest spornih prostorov v resnici vrnjena v izključno uporabo in da ima korist od njihove izboljšave le ona. Drži sicer, da toženka še vedno uporablja del stavbe, vendar so dejanske ugotovitve sodišč take, da je tožnici po ugotovitvi ničnosti kupne pogodbe, s katero je svoj solastniški delež (ki obsega prav te prostore) prodala toženki, ponovno omogočena uporaba nepremičnine v enakem obsegu, kot jo je uporabljala pred sklenitvijo kupne pogodbe in pred toženkinimi vlaganji. Preslikava teh posebnih dejanskih okoliščin obravnavanega primera na zgoraj predstavljeno utrjeno stališče sodne prakse o zapadlosti terjatve iz naslova vlaganj v tujo nepremičnino pokaže, da je odločitev višjega sodišča plod njegovega nepravilnega razumevanja. Ne le, da je toženka kot prikrajšanka opustila posest spornih prostorov, temveč jih je tožnica kot okoriščenka ponovno prevzela v posest in ima torej izključno korist od njihove uporabe – do prehoda koristi je torej prišlo. Stališče pritožbenega sodišča, da revidentkina terjatev v razmerju do tožnice in glede na njen (so)lastniški delež še ni zapadla, je ob tako ugotovljenem dejanskem stanju zato v nasprotju z ustaljeno sodno prakso in materialnopravno zmotno, odgovor na dopuščeno vprašanje pa negativen.

**Odločitev o reviziji**

11. Višje sodišče je tožničini pritožbi ugodilo ob nepravilno zavzetem materialnopravnem stališču in se z ostalimi pritožbenimi navedbami toženke ni ukvarjalo, kar je narekovalo razveljavitev sodbe ter vrnitev istemu zadeve sodišču v novo odločanje o pritožbi v tem delu (drugi odstavek 380. člena ZPP).

12. Odločitev o stroških temelji na tretjem odstavku 166. člena ZPP.

13. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 Ta dejstva niso bila sporna. Glej sodbo sodišča prve stopnje, 7. točka obrazložitve. 2 Sklep II DoR 224/2021 z dne 7. 7. 2021. 3 Tako Vrhovno sodišče v sodbi II Ips 39/2018 z dne 7. 2. 2019, 15. točka obrazložitve. 4 Prav tam ter odločbe VS RS II Ips 808/2007 z dne 24. 9. 2009, II Ips 268/2012 z dne 3. 10. 2013 in II Ips 189/2018 z dne 17. 10. 2019.