Jedro

Že pred vknjižbo začne, ob upoštevanju namena in vsebina načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem opravljen (nedobroverne osebe).

Ustavno sodišče je v odločbi Up-128/03 z dne 27. 1. 2005 zavzelo stališče, da se na zemljiško knjigo in dobro vero lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi v izvršilnem postopku. Prednost pred nevknjiženim lastnikom bo torej imel le tisti upnik, ki je hipoteko pridobil na pravnoposlovni podlagi in je pošteno zaupal v zemljiškoknjižno stanje. Pri tem se od upnika, ki pridobi zastavno pravico na nevknjiženih nepremičninah, zahteva večja skrbnost kot od upnika, ki pridobi zastavno pravico na vknjiženih nepremičninah dolžnika.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se sedaj glasi: ˝1. Ugotovi se, da je izvršba na nepremičnino 9.E, vpisano v podvložni št. 1714/9, k. o. X, na nepremičnino 31.E, vpisano v podvložni št. 1714/31, k. o. X, in na nepremičnino 36.E, vpisano v podvložni št. 1714/36, k. o. X, nedopustna.

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 4.580,33 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni po prejemu sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.˝

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 1.170,45 EUR pritožbenih stroškov v roku 15 dni po prejemu sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev dalje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je izvršba na nepremičninah, ki so navedene v izreku te sodbe, nedopustna. Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 5.724,24 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper sodbo se je pritožila tožeča stranka iz razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni oziroma razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi navaja, da tožena stranka na podlagi pogodbe o zavarovanju terjatve, ki je bila sestavljena v obliki notarskega zapisa SV 1306/00, ni pridobila pravno veljavne pogodbene zastavne pravice na stanovanjih, katerih lastnica je tožeča stranka. Nepremičnine, na katerih je bila dovoljena izvršba, niso identične nepremičninam, ki so predmet zavarovanja terjatve, zaradi česar je bil predlog tožene stranke za vknjižbo hipoteke in zaznambo neposredne izvršljivosti zavrnjen. Zastavitelj ni bil lastnik zastavljenih nepremičnin, zato je pogodba o zavarovanju terjatve nična. Ker je tožena stranka zastavno pravico na spornih nepremičninah pridobila šele v izvršbi, se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo in na dobro vero ne more sklicevati. Sicer pa iz izvedenih dokazov izhaja, da tožena stranka ni bila dobroverna. Tožena stranka je bila nedobroverna že v času sklepanja notarskega zapisa SV 1306/00 z dne 5. 9. 2000, saj je vedela oziroma bi glede na okoliščine primera morala vedeti, da zastavitelj gradi poslovno stanovanjski objekt, da se stanovanja prodajajo in da je posojilo poleg poplačila kredita SKB banki namenjeno tudi dokončanju objekta, v primeru, da vsa stanovanja ne bi bila prodana. Tožena stranka je vedela, da dolžnik ni lastnik stanovanj oziroma je vedela, katera stanovanja in kdaj jih je dolžnik prodal ter kateri kupci so plačali celotno kupnino. Glede na to, da so kupci stanovanj vključno s tožečo stranko že pred sklenitvijo pogodbe o zastavi nepremičnin nakazovali kupnino na skrbniški račun pri toženi stranki, je ta nedvomno vedela, da so stanovanja v večstanovanjski stavbi, stoječi na nepremičninah, ki so navedene v zastavni pogodbi, prodana. Slaba vera tožene stranke izhaja tudi iz zapisnika sestanka z dne 1. 7. 2003, ki ga je organizirala tožena stranka in na katerem je bilo dogovorjeno, da bodo pooblaščencem kupcev dostavljene fotokopije prodajnih pogodb in dokazila o plačilih ter da se toženi stranki posredujejo podatki o stanovanjih, ki jih tožnik ni prodal in o kupcih, ki nimajo poravnanih vseh obveznosti. Tožeča stranka je z dopisom z dne 26. 8. 2003 upravniku stavbe posredovala overjene prodajne pogodbe in potrdila o plačilih z namenom, da bi bila navedena dokazila posredovana naprej, kot je bilo dogovorjeno na omenjenem sestanku. Tožena stranka je bila torej nedvomno seznanjena, da je tožeča stranka lastnik predmetnih stanovanj. Tudi ob vložitvi predloga za izvršbo je bila tožena stranka v slabi veri, saj je predlog vložila nekaj let po sklenitvi prodajnih pogodb med tožečo stranko in dolžnikom, po poplačilu celotne kupnine in po vselitvi kupcev oziroma najemnikov v stanovanja. Da je bila tožena stranka seznanjena s t.i. lastninsko pravico v pričakovanju tožeče stranke, izhaja tudi iz zaslišanja prič B. Ž., B. J. in I. S. Tožeča stranka v pritožbi obrazlaga, zakaj se po sklenitvi prodajnih pogodb ni mogla vpisati v zemljiško knjigo in navaja, da je očitek sodišča, da je imela možnost doseči vknjižbo lastninske pravice, neutemeljen.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo poudarja, da je bila v dobri veri tako ob sklenitvi notarskega zapisa SV 1306/00 z dne 5. 9. 2000 kot ob vložitvi predloga za izvršbo. Ob odprtju skrbniškega računa ji prodajne pogodbe niso bile predložene, zato ni mogla vedeti natančno, za katero stanovanje in po kateri pogodbi se plačuje kupnina. Zanašala se je na stanje v zemljiški knjigi. Opozarja na sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2513/2008 z dne 29. 10. 2008, s katerim je bila na podlagi notarskega zapisa SV 1306/00 dovoljena vknjižba hipoteke v stavbi, v kateri se nahajajo predmetna stanovanja. Za odločitev v zadevi je po njenem mnenju odločilno, da je bil lastnik nepremičnin v trenutku zaznambe sklepa o izvršbi dolžnik (I Cpg 517/2008).

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožena stranka je 18. 5. 2005 vložila predlog za izvršbo na podlagi izvršilnega naslova – notarski zapis št. SV 1306/00 z dne 5. 9. 2000, sklenjen med toženo stranko in družbo X, d. o. o. Izvršilno sodišče je s sklepom In 46/2005 z dne 20. 5. 2005 njenemu predlogu ugodilo in dovolilo izvršbo na stanovanja, ki so kot posamezni deli stavb označeni s št. 9, 31 in 36 (sporna stanovanja). Tožeča stranka je ugovarjala nedopustnost izvršbe iz razloga, da je ona lastnica predmeta izvršbe (stanovanj).

6. Tretji lahko s tožbo za ugotovitev nedopustnosti izvršbe uspe, če verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo (tretji odstavek 65. člena v zvezi s prvim odstavkom 64. člena ZIZ (1)). Iz dejanskih ugotovitev izpodbijane sodbe izhaja, da sta tožeča stranka in družba X, d. o. o., 12. 5. 2000 sklenili tri prodajne pogodbe, na podlagi katerih je tožeča stranka od navedene družbe kupila stanovanja, ki so sedaj predmet izvršbe v izvršilnem postopku In 46/2005. Tožeča stranka je plačala kupnino 1. 9. 2000 in stanovanja v letu 2002 prevzela v neposredno posest. Predlog za vknjižbo lastninske pravice je tožeča stranka vložila 2. 2. 2006 (etažna lastnina je bila na objektu vzpostavljena 16. 2. 2005). Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da ima tožeča stranka, ki razpolaga z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom za sporne nepremičnine, t. i. lastninsko pravico v pričakovanju. Kljub odsotnosti zemljiškoknjižnega vpisa so nanjo že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da ji zagotavljajo varstvo v izločitveni pravdi (2). Že pred vknjižbo začne, ob upoštevanju namena in vsebina načela zaupanja v zemljiško knjigo, učinkovati prenos lastninske pravice tudi do tretjih, ki vedo, da je bil razpolagalni posel med zemljiškoknjižnim lastnikom in pridobiteljem opravljen (nedobroverne osebe) (3).

7. Ustavno sodišče je v odločbi Up-128/03 z dne 27. 1. 2005 zavzelo stališče, da se na zemljiško knjigo in dobro vero lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi v izvršilnem postopku. Prednost pred nevknjiženim lastnikom bo torej imel le tisti upnik, ki je hipoteko pridobil na pravnoposlovni podlagi in je pošteno zaupal v zemljiškoknjižno stanje. Pri tem se od upnika, ki pridobi zastavno pravico na nevknjiženih nepremičninah, zahteva večja skrbnost kot od upnika, ki pridobi zastavno pravico na vknjiženih nepremičninah dolžnika (4).

8. Tožena stranka je 5. 9. 2000 z družbo X, d. o. o., sklenila Sporazum o zavarovanju denarne terjatve št. SV 1306/00, na podlagi katerega je navedena družba v korist tožene stranke ustanovila zastavno pravico na nepremičninah stoječih na parc. št. 1381/1, 1384/3 in 1382/4, k. o. X. S sklepom II Cp 2513/2008 je Višje sodišče v Ljubljani 29. 10. 2008 (5) pri nepremičninah, ki se nahajajo v stavbi z ID št. 000 na naslovu K., vpisani na parc. št. 1381/3, 1382/8 (6) in 1384/7, vse k. o. X, toženi stranki dovolilo vknjižbo hipoteke z zaznambo izvršljivosti (z učinki od 18. 2. 2005). Tožena stranka je torej pridobila zastavno pravico na spornih nepremičninah s pravnim poslom in ne šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi v izvršilnem postopku, kot je to zmotno ugotovilo sodišče prve stopnje in kot to zmotno navaja pritožba. Vprašanje dobrovernosti tožene stranke se tako v konkretnem primeru izkaže kot odločilno (7).

9. Bistveno za odločitev v zadevi je bilo torej vprašanje, ali je tožena stranka ob sklepanju pogodbe o zavarovanju terjatve z dne 5. 9. 2000 vedela oziroma bi ob potrebni skrbnosti morala vedeti, da so bila predmetna stanovanja prodana. V skladu z 9. členom SPZ (8) se dobra vera domneva, na strani nasprotne stranke pa je, da dokaže drugače. Sodišče prve stopnje je kljub napačnem izhodišču (da je tožena stranka pridobila zastavno pravico šele v izvršilnem postopku) ugotavljalo, ali je bila tožena stranka v dobri veri, pri čemer je glede na ugotovljena dejstva napravilo napačen materialnopravni zaključek, da tožeča stranka domneve dobrovernosti tožene stranke ni uspela izpodbiti.

10. Med pravdnima strankama je bilo nesporno in kar je implicitno ugotovilo sodišče prve stopnje, da je tožena stranka ob sklepanju Sporazuma o zavarovanju terjatve z dne 5. 9. 2000 vedela, da se poslovno stanovanjski objekt stoječ na zastavljenih parcelah gradi za prodajo in da se stanovanja že prodajajo. Med strankama tudi ni bilo sporno, da je družba X, d. o. o., pred sklenitvijo Sporazuma o zavarovanju terjatve z dne 5. 9. 2000 pri toženi stranki odprla skrbniški račun, kamor so se nakazovale kupnine od prodanih stanovanj. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je tožeča stranka kupnino za sporna stanovanja nakazala na skrbniški račun pred sklenitvijo omenjenega sporazuma, dne 1. 9. 2000. Navedene okoliščine so bile za toženo stranko indic za to, da lahko obstoji na spornih stanovanjih pravica tretjih. Četudi tožena stranka ni vedela konkretno za katero stanovanje in s strani katerega kupca je bila plačana kupnina (po ugotovitvah sodišča prve stopnje tožena stranka ob odprtju skrbniškega računa ni razpolagala s prodajnimi pogodbami in ni imela podatkov, da je bila nakazana kupnina ravno za sporna stanovanja), bi prej opisane okoliščine toženi stranki morale vzbuditi dvom v resničnost lastniškega stanja stanovanj. Običajna skrbnost povprečnega gospodarstvenika (sklepanje zadevnih pravnih poslov sodi v poslovno dejavnost tožene stranke) bi bila, da bi preveril, ali so tudi sporna stanovanja že prodana. Tega pa tožena stranka glede na njene trditve in glede na ugotovitve izpodbijane sodbe ni storila. Ob takšnem stanju stvari se tožena stranka, ki ni ravnala s potrebno skrbnostjo, na dobro vero in poštenje ne more sklicevati. Vprašanje, ali je tožeča stranka izkazala zadostno skrbnost, da zemljiškoknjižno stanje uskladi z dejanskim, pa za odločitev v konkretni zadevi ni relevantno (9).

11. Ker je tožeča stranka izkazala za verjetno, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, je bilo treba njenemu zahtevku ugoditi. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo (5. alineja 358. člena ZPP (19)).

12. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Po spremembi sodbe je tožeča stranka z zahtevkom v celoti uspela, zato ji mora tožena stranka povrniti potrebne pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je na podlagi predloženega stroškovnika in v skladu z odvetniško tarifo tožeči stranki priznalo stroške v višini 4.580,33 EUR (odmera stroškov je razvidna iz list. št. 101).

13. Tožeča stranka je uspela s pritožbo, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti tudi stroške pritožbenega postopka. Ti znašajo 1.170,45 EUR in obsegajo nagrado za pritožbo v višini 1.147,50 EUR in materialne stroške v višini 22,95 EUR. Ostalih priglašenih stroškov pritožbeno sodišče tožeči stranki ni priznalo, saj so že zajeti v tarifni številki, ki vrednoti nagrado za sestavo pritožbe. Tožeča stranka stroškov revizijskega postopka ni priglasila. Ker tožena stranka v postopku ni uspela, je dolžna svoje stroške postopka kriti sama.

(1) Zakon o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/1998 in nasl.)

(2) Prim. sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 220/2006 z dne 10. 7. 2008 in II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012. (3) Prim. odločba Ustavnega sodišča Up 591/10 z dne 2. 12. 2010. (4) Prim. sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 33/2011 z dne 22. 11. 2012. (5) Pravnomočna odločitev sodišča o dovolitvi vknjižbe hipoteke z zaznambo izvršljivosti je novo dejstvo, na katerega se tožena stranka pred sodiščem prve stopnje ni mogla sklicevati, ker ji je bila ta odločba vročena po izdaji sodbe sodišča prve stopnje.

(6) Po odločbi GURS z dne 4. 2. 2004 se je parc. št. 1382/4 delila na parc. št. 1382/4 in 1382/8, parc. št. 1381/1 in 1384/3 pa sta se delili na parc. št. 1381/1, 1381/3 in 1384/7. Na podlagi sklepa o oblikovanju etažne lastnine z dne 10. 10. 2004 in odločbe GURS z dne 20. 5. 2004 se je 16. 2. 2005 pri parc. št. 1382/8 vpisala stavba v etažni lastnini 1231-ES, K., stoječa na parc. št. 1381/3, 1382/8 in 1384/7, vse k. o. X, iz parc. št. 1382/8 pa so tako nastali posamezni deli stavbe s 44 etažnimi lastniki.

(7) Tako tudi Vrhovno sodišče RS v odločbi II Ips 127/2013 z dne 24. 4. 2014. (8) Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS, št. 87/2002).

(9) Tako tudi Vrhovno sodišče RS II Ips 127/2013 z dne 24. 4. 2014

(10) Zakon o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in nasl.)