Jedro

Pritožnica utemeljeno opozarja na zmotnost materialnopravnega stališča o nedopustnosti uporabe 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Pri vprašanju uporabe zakona, ki v času nastanka najemnega razmerja še ni veljal (SZ-1), gre za vprašanje uporabe pravne norme za konkreten dejanski stan, ki je nastal pred njeno uveljavitvijo, vendar še ni bil zaključen: najemna pogodba je bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, zatrjevani odpovedni razlog pa je nastopil v času veljavnosti SZ-1. Gre za t. i. nepravo (dejansko) retroaktivnost, ki je podana takrat, kadar je kljub formalni veljavnosti za naprej dejansko prišlo do poslabšanja položaja posameznika. Varstvo pridobljenih pravic zoper zakonske posege z učinkom za naprej je zagotovljeno v okviru splošnih načel pravne države (načela pravne varnosti in zaupanja v pravo). Neprava retroaktivnost ni prepovedana, razen če gre za nedopusten poseg v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga. Za odgovor na vprašanje, ali se občina, upoštevajoč dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, lahko sklicuje na odpovedne razloge po SZ-1, je treba opraviti tehtanje ustavno varovanih dobrin - zaupanja posameznika v trajnost obstoječega razmerja na eni strani in ustavno varovane dobrine, ki jo varuje spremenjena zakonodaja, na drugi strani. Ker gre za pravno vprašanje, je to tehtanje lahko opravilo pritožbeno sodišče.

Občasno pobiranje pošte in hramba stvari v stanovanju ni uporaba stanovanja v smislu 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Glede na vsebino in namen varstva najemnikovega pravnega položaja (tudi njegove pravice do spoštovanja doma), je kot uporabo (službenega) stanovanja šteti zgolj bivanje v njem. Drugačno stališče (stališče, kot ga je zavzelo sodišče prve stopnje) bi bilo pravno nevzdržno, saj bi prekomerno poseglo v upravičenja, ki jih lastnik službenega najemnega stanovanja lahko uresničuje z institutom odpovedi najemne pogodbe iz krivdnih razlogov na strani najemnika.

Slabi, celo nevarni bivalni pogoji, so po presoji pritožbenega sodišča lahko upravičen razlog za neuporabo stanovanja. Zaradi zmotnih materialnopravnih stališč se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da se je izselil, ker varna uporaba stanovanja ni bila več mogoča.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica (občina) zahtevala odpoved najemne pogodbe za stanovanje št. 5 v drugem nadstropju stavbe na naslovu A., toženčevo izselitev in izročitev izpraznjenega stanovanja.

2.Tožnica, ki se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP,

pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo ustrezno spremeni (ugodi tožbenemu zahtevku), oziroma podredno, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3.Trdi, da je odločitev glede 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 v celoti napačna. SZ-1 je začel veljati 14. 10. 2003, tožnica pa je tožbo vložila leta 2022, kar narekuje uporabo določb SZ-1, vključno s krivdnimi odpovednimi razlogi. SZ-1 ne določa, da se ne uporablja za najemna razmerja, nastala pred uveljavitvijo SZ-1. Uporaba zakona je odvisna od trenutka sprožitve spora, ne od trenutka sklenitve najemnega razmerja. Pritožbeno stališče podpira tudi sodna praksa (II Ips 172/99, VSL I Cp 428/2012). Zaključek, da tožnica ni dokazala, da toženec z družinskimi člani brez presledka več kot 3 mesece ni stanoval v stanovanju, je v nasprotju z dokazi. Ugovorne navedbe, da se je toženec izselil iz stanovanja, ker je bilo nevarno za uporabo, so izmišljene in nedokazane. Toženec na prejeti opomin sploh ni odgovoril. Izselil se je, ker sta z ženo postala solastnika nepremičnin, na katerih stoji hiša na naslovu B. Ogled ni bil opravljen z namenom ugotavljanja, ali toženec z družino biva v stanovanju, temveč zaradi ugotavljanja vzroka za zamakanje. Stanovanje je bilo urejeno kot bivalno za potrebe ogleda. Iz izpovedi prič izhaja, da toženec v stanovanju ne biva, temveč le občasno pride po pošto. Hramba stvari in občasno prihajanje po pošto ne predstavlja bivanja. Ustavitev upravnega postopka v zvezi z ugotavljanjem stalnega prebivališča toženca in njegovih družinskih članov nima pomena, kot mu ga pripisuje sodišče. Toženec in njegovi družinski člani so v upravnem postopku leta 2019 navajali, da bivajo na naslovu A., torej drugače, kot trdijo v tem postopku (da so se morali oktobra ali novembra 2018 umakniti iz stanovanja). V celoti je napačna tudi dokazna presoja glede odpovednega razloga iz 1. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Ni bistveno, kaj je bil vzrok iztekanja vode. Očitek občine je bil, da škoda nastaja zaradi neuporabe stanovanja. Če bi toženec bival v stanovanju, bi opazil puščanje vode in obvestil tožnico. Ne bi prišlo do širšega zamakanja v skupne dele stavbe. Iz mnenja izvedenca ne izhaja, da je do zamakanja prišlo zaradi zamašitve cevnega kosa vodovoda z nesnago. Glede na njegovo mnenje je puščalo v stanovanju, na mestu priključka pipe na zidu. Toženec je tudi sam izpovedal, da je marsikaj v stanovanju uredil sam oziroma njegov vodovodar. Izvedenec ni ugotovil vzroka zamašitve. Zaključek sodišča o neprimernem stanju vodovodne napeljave, za kar naj bi bila odgovorna občina, je samovoljen. Enako velja za zaključek o zamakanju zaradi enakega razloga (popustitve tesnjenja) v letu 2018. Izpoved priče C. C. je poenostavljena, vzeta iz konteksta celote.

4.3. Toženec je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev. Navedel je, da bivanje v stanovanju trenutno ni možno predvsem zaradi povešene talne plošče, da nikoli ni opustil potrebe in želje po bivanju v stanovanju, da ves čas plačuje najemnino in stroške za stanovanje ter da nemožnost uporabe stanovanja ne pomeni zavestne opustitve rabe v najemnikovo breme.

5.4. Pritožba je utemeljena.

6.5. Občina, ki je lastnica stanovanja št. 5 v drugem nadstropju stavbe št. 593, na naslovu A., stoječe na nepremičninah 96/2 in 95/16, obe k. o. X., tožencu sodno odpoveduje najemno pogodbo št. 2/98, ki jo je za navedeno (službeno) stanovanje 27. 1. 1998 sklenil z njenim pravnim prednikom. Tožbeni zahtevek utemeljuje z obstojem krivdnih odpovednih razlogov po 1.

in 11.

točki prvega odstavka 103. člena SZ-1. Izpodbijana odločitev temelji na presoji, da ni podan noben od zatrjevanih razlogov za odpoved najemne pogodbe.

7.6. Skladno s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena SZ-1 je tožnica na toženca naslovila opomin, v katerem je navedla, da je zaradi neuporabe stanovanja januarja 2021 prišlo do zamrznitve in poka cevi, da se je iztekla voda kapilarno razširila po stenah stavbe, da je zato občina prekinila dovodno cev in da je zaradi neuporabe vode prišlo do rjavenja vodovodnih cevi. Ob tem ga je opozorila, da se je z najemno pogodbo obvezal za tekoča popravila, ter ga pozvala, da v roku 15 dni sanira nastalo škodo. Tožbeni očitek, da je zaradi neuporabe stanovanja prišlo do zamrznitve in poka cevi ter posledičnega iztekanja vode, se je v dokaznem postopku izkazal kot neutemeljen. V postopku imenovani izvedenec strojne stroke, katerega mnenje je sodišče prve stopnje ocenilo za jasno, strokovno prepričljivo in notranje konsistentno, je namreč ugotovil, da je bilo zamakanje posledica zamašitve cevnega priključka kuhinjske pipe (mrežice za lovljenje nečistoč) v zidu stanovanja, ne zamrznitve cevi zaradi nizkih temperatur v neogrevanem stanovanju. Voda je puščala v zidu za ploščicami in iztekala v hodnik, česar toženec ne bi mogel preprečiti.

8.7. Neutemeljenost odpovednega razloga iz 1. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 izhaja že iz same zakonske dikcije: večja škoda na stanovanju ali skupnih delih stavbe mora biti posledica (načina) uporabe s strani najemnika ali oseb, ki stanujejo z njim. Argumentacija, da je za slabo vzdrževano vodovodno napeljavo v stavbi, katere del je tudi cevni priključek, v katerem je prišlo do zamašitve z nesnago, odgovorna občina, ker je investicijsko vzdrževanje stavbe njeno finančno breme, ni samovoljna, kot trdi pritožnica. Podlago ima v ugotovitvi izvedenca ob izvedenem ogledu (da je vodovodna napeljava v stavbi v slabem, neprimernem stanju) ter v lastnikovi pogodbeni zavezi, da bo stanovanje investicijsko vzdrževal (8. člen najemne pogodbe). Ni odločilno, da izvedenec ni ugotovil (mogel ugotoviti) vzroka zamašitve (od kod je nesnaga prišla v napeljavo), odločilno je, - da je bilo zamakanje posledica zamašitve spornega cevnega priključka, - da se cevni priključek nahaja v zidu (zamašitev ni bila navzven zaznavna) in - da je cevni priključek del iztrošene vodovodne napeljave, sanacija katere je lastnikova, ne najemnikova dolžnost. Pritožbena navedba, da je toženec ob ogledu povedal, da je marsikaj v stanovanju, tudi v kuhinji, preuredil sam oziroma njegov vodovodar, je pavšalno navržena. V izvedenih dokazih namreč ni opore za zaključek, da je bila zamašitev cevnega priključka posledica toženčevih ravnanj (njegovih posegov v vodovodno napeljavo). Izvedenec pa je ob zaslišanju tudi pojasnil, da do zamašitve z nesnago ne more priti zaradi neuporabe vode. Dokazne utemeljitve, da škodno stanje zaradi iztekanja vode januarja 2021 ni bilo posledica (ne)uporabe najetega stanovanja, pritožnica ne more spodkopati niti z v pritožbi izraženim in le splošnim dvomom v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bilo zamakanje v stavbi leta 2018 posledica enakega ali podobnega vzroka kot zamakanje januarja 2021.

9.8. Stališče sodišča prve stopnje, da se materialna podlaga razmerja presoja po času sklenitve razmerja, zato krivdni odpovedni razlog po 11. točki 1. odstavek 103. člena SZ-1 ni dopusten, temelji na ugotovitvah, da je bila najemna pogodba sklenjena v času veljavnosti SZ, ki ni določal tega odpovednega razloga (predvidel ga je šele SZ-1), in da obravnavani odpovedni razlog tudi kasneje ni bil vključen v najemno razmerje (pogodbeni stranki nista sklenili ustreznega aneksa k najemni pogodbi).

10.9. Pritožnica utemeljeno opozarja na zmotnost materialnopravnega stališča o nedopustnosti uporabe 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Pri vprašanju uporabe zakona, ki v času nastanka najemnega razmerja še ni veljal (SZ-1), gre za vprašanje uporabe pravne norme za konkreten dejanski stan, ki je nastal pred njeno uveljavitvijo, vendar še ni bil zaključen: najemna pogodba je bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, zatrjevani odpovedni razlog pa je nastopil v času veljavnosti SZ-1. Gre za t. i. nepravo (dejansko) retroaktivnost, ki je podana takrat, kadar je kljub formalni veljavnosti za naprej dejansko prišlo do poslabšanja položaja posameznika. Varstvo pridobljenih pravic zoper zakonske posege z učinkom za naprej je zagotovljeno v okviru splošnih načel pravne države (načela pravne varnosti in zaupanja v pravo). Neprava retroaktivnost ni prepovedana, razen če gre za nedopusten poseg v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga.

Za odgovor na vprašanje, ali se občina, upoštevajoč dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, lahko sklicuje na odpovedne razloge po SZ-1, je treba opraviti tehtanje ustavno varovanih dobrin - zaupanja posameznika v trajnost obstoječega razmerja na eni strani in ustavno varovane dobrine, ki jo varuje spremenjena zakonodaja, na drugi strani.

Ker gre za pravno vprašanje, je to tehtanje lahko opravilo pritožbeno sodišče.

(službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno). Slabi, celo nevarni bivalni pogoji, so po presoji pritožbenega sodišča lahko upravičen razlog za neuporabo stanovanja. Zaradi zmotnih materialnopravnih stališč se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da se je izselil, ker varna uporaba stanovanja ni bila več mogoča.

13.Ker je bilo zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (355. člen ZPP). Ugovorne trditve o objektivni nemožnosti bivanja v stanovanju so pravno pomembne. Če se bodo izkazale za resnične, neuporabe stanovanja ne bo mogoče subsumirati pod odpovedni razlog iz 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Sodišče prve stopnje jih bo zato moralo v ponovljenem sojenju dokazno preizkusiti. Prav tako bo moralo dokazno preveriti, ali je toženec občino obvestil (obveščal) o stanju stanovanja, ter v okviru temeljite in celovite dokazne ocene ustrezno težo pripisati dejstvom, na katera je v postopku opozarjala tožnica (da toženec ni odgovoril na njen opomin z dne 21. 10. 2021; da je navedbe o tem, da je stanovanje nevarno za uporabo, prvič podal šele v tem postopku; da so on in njegovi družinski člani v upravnem postopku leta 2019 trdili, da bivajo v stanovanju; da se je toženec izselil, ker je postal solastnik nepremičnine in zgradil hišo, ...). Dopolnitev postopka na prvi stopnji je nujna za zagotovitev pravic obeh strank do učinkovitega sodnega varstva. V nasprotnem bi bil sklop pomembnih dejstev, ki jih sodišče prve stopnje še ni obravnavalo, obravnavan le na eni stopnji sojenja, kar bi stranki prikrajšalo v njuni pravici do pravnega sredstva. Obenem z vrnitvijo zadeve v ponovno odločanje nobena od strank ne bo utrpela hujše kršitve pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 354. člena ZPP).

14.Končni uspeh strank v tej fazi postopka še ni znan. Ker je pravica do povračila stroškov postopka odvisna od končne odločbe o glavni stvari, se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (četrti in šesti odstavek 163. člena ZPP, tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

2Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 69/2003, s spremembami in dopolnitvami.

3Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik oziroma osebe, ki stanujejo z njim, z načinom uporabe stanovanja ali skupnih del povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (pripadajoče zemljišče, skupni hodniki in stopnišča, skupna parkirna mesta, fasada, skupna kolesarnica, streha, dvigalo, domofon, skupni električni, plinski in ogrevalni vodi, skupna polnilna postaja, skupna vrata in drugo).

4Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem.

5Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo, pri čemer mora opozorilo vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga.

6Stanovanjski zakon, Ur. l. RS, št. 18/1991, s spremembami in dopolnitvami.

7Glej: - dr. Franc Grad, Ustava in retroaktivnost pravnih predpisov, Pravna praksa, 2016/19, - odločbo Ustavnega sodišča U-I-123/92 z dne 18. 11. 1993, - sodbo VSL I Cp 347/2023 z dne 6. 4. 2023 (9. točka obrazložitve).

8Če tehtanje ustavno varovanih dobrin pokaže, da zaupanje v trajnost obstoječega položaja zasluži prednost, je tudi neprava retroaktivnost v neskladju z Ustavo. Glej sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 24/2025 z dne 18. 6. 2025 (19. točka obrazložitve).

9Po 193. členu SZ-1 se spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, nadaljujejo po dosedanjih predpisih. S prvim odstavkom 195. člena SZ-1 je izključena uporaba določbe drugega in tretjega odstavka 90. člena tega zakona za najemna razmerja, sklenjena pred uveljavitvijo tega zakona.

10V primeru presoje, da je odpovedni razlog iz 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 dopusten.