Jedro

Stroški obratovanja bremenijo najemnika

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da sklep o izvršbi Temeljnega sodišča v Ljubljani opr.št. III I 1821/94 ostane v veljavi v 1. in 3. točki izreka ter tožencu naložilo plačilo nadaljnjih pravdnih stroškov v znesku 155.839,00 SIT.

Zoper tako sodbo se pritožuje toženec zaradi nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga, da pritožbeno sodišče ugodi njegovi pritožbi ter izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi toženec navaja, da za zahtevek ni ravnega temelja, saj bi tožeča stranka morala tožiti oba solastnika. Nadalje toženec navaja, da se ne strinja z ugotovitvijo, da ni ravnal kot dober gospodar, saj se je večkrat oglasil v hiši, pa ni videl obvestila o novem upravniku, niti ga nihče ni pozval na podpis pogodbe o upravljanju. Upravnik bi moral toženca obvestiti o podpisu pogodbe, ne pa kontaktirati z najemnikom in njemu pošiljati položnice. Ne drži trditev v izpodbijani sodbi, da toženec računov ni reklamiral. Toženec ugovarja tudi višini vtoževanega zneska, saj iz specificiranega računa ni razvidno, kaj je obseženo v stroških vzdrževanja, upravljanja, obratovalnih stroških, raznih stroških zamudnih obresti in SDK provizij, niti ni razvidno, pa kakšnem ključu so bli ti stroški razdeljeni in kolikšen del bremeni toženca.

Pritožba ni utemeljena.

Stroški upravljanja, prenove in izboljšav, razen obratovanja, bremenijo lastnika stanovanja (čl. 33 Stanovanjskega zakona Ur. list št. 18/91-23/96; v nadaljnjem besedilu SZ), tako, da je napačno materialnopravno stališče prvega sodišča da vsi stroški, ki odpadejo na posamezno stanovanje, bremenijo lastnika, ko pa kot že omenjeno stroški obratovanja bremenijo najemnika, kar izhaja iz čl. 26. SZ in tudi predložene pogodbe o upravljanju (člen 19). Brez pravne podlage so zaključki sodišča prve stopnje, da toženec ni seznanil tožeče stranke z najemno pogodbo, ko pa je tožeča stranka ves čas pošiljala položnice za plačilo stoškov najemniku in za katerega je ves čas menila, da je lastnik. Brez podlage sodišče očita tožencu, da bi se moral pozanimati, kdo je upravnik, ko pa je to dolžnost upravnika, ki mu upravljanje predstavlja gospodarsko dejavnost in mu profesionalna skrbnost naloga, da se pozanima, kakšen status imajo uporabniki stanovanja in kdo so lastniki. Glede na uvodoma povedano je zmotno stališče prvega sodišča, da sta v pogodbenem razmerju le toženec in upravnik, ko pa je kot že omenjeno, to ne velja za obratovalne stroške (čl. 19 pogodbe o upravljanju). Vsled tega sodišče tudi napačno ocenjuje pisno izjavo najemnika G-ja z dne 20.12.1993, s katero je toženec seznanil tožečo stranko, da je slednji plačnik vseh stroškov. Neutemeljena je pritožba v delu ko trdi, da bi morala biti tožena oba solastnika, to je tudi toženčeva žena, ko pa za obveznosti nastale v zvezi s skupnim premoženjem odgovarjata oba zakonca solidarno (drugi odst. čl. 56. ZZZDR). Kljub zahtevam toženca pa tožeča stranka ni specificirala stroškov, ki jih vtožuje in sklicevanje na računalniški izpisek višine terjatve ne izkazuje in bo morala tožeča stranka dokazati, na kakšen način in po kakšnem ključu je prišla do vtoževanega zneska.

Ker sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega stališča ni ugotavljalo obratovalnih stroškov (kateri so obratovalni stroški, določa četrti odstavek čl. 24 SZ), ki glede na sklenjeno pogodbo o upravljanju bremenijo najemnika, je nepopolno ugotovilo dejansko stanje in je bilo že iz teh razlogov ugoditi pritožbi toženca ter izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti v ponovno odločanje (čl. 370. ZPP). V novem odločanju bo kot že omenjeno moralo sodišče prve stopnje ugotoviti obratovalne stroške, tožečo stranko pozvati, da dokaže svojo terjatev, saj ob zahtevi toženca po specifikaciji računa ne zadostuje sklicevanje na izpisek dolga, ugotoviti kdaj je bila tožeča stranka seznanjena s pisno izjavo G-ja z dne 20.12.1993 ter zakaj je pošiljala vse položnice in račune najemniku do konca leta 1993, nadalje od kdaj tožeča stranka opravlja delo upravnika v spornem stanovanjskem objektu, ter zakaj od celotnega vtoževanega zneska zahteva zamudne obresti od 1.10.1992, čeprav je plačilo posameznih zneskov zapadlo v plačilo mesečno tudi od novembra 1992 do decemnbra 1993. Šele po dopolnitvi postopka v nakazni smeri bo mogoče pravilno odločiti o zadevi.