Jedro

Pritožbeno sodišče se strinja s ključno presojo prvostopenjskega sodišča v tej zadevi, da je šlo pri predmetu delitve za dejansko etažno lastnino in da je na tej nepremičnini samo navidez obstajala le-ta kot solastnina. Prvostopenjsko sodišče je zato ravnalo pravilno, ko je namesto kriterijev delitve solastnine po SPZ vzpostavilo etažno lastnino po ZVEtL.

Določba 125. člena ZNP v postopku vzpostavitve etažne lastnine ne pride v poštev, saj ne gre za delitev solastnine, kar je bistvo tega postopka, ki ga je sodišče prve stopnje pravilno zadelo. Za ustanovljeno služnost torej ni nobene podlage.

Natančnejše in obsežnejše ter z dokazi podkrepljene navedbe iz kasnejše vloge niso novote, pač pa le podrobnejša konkretizacija že navedenega, ker je kasneje to postalo sporno. V vsakem primeru pa natančneje navedbe o dejanski etažni lastnini prej niso mogle biti podane brez strankine krivde, saj so se teoretična in praktična stališča, relevantna za ta postopek, oblikovala šele kasneje.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v 4. točki razveljavi. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Udeleženki postopka sami krijeta vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v postopku, ki se je začel na predlagateljev predlog za delitev solastnine, vzpostavilo etažno lastnino, kot je dejansko že obstajala in bila samo navidezno, v zemljiški knjigi, vpisana kot solastnina. Tako je nepremičnino parc. št. 1 k. o. X, vpisano kot 95/100 solastnina predlagateljice in 5/100 solastnina nasprotne udeleženke, razdružilo v parc. 1/1 in 1/2 ter na prvi vzpostavilo etažno lastnino tako, da posamezni del stavbe v izmeri 127,9 m2 po popisu prostorov in površin iz izvedenskega mnenja mag. J. D. pripada nasprotni udeleženki, ostalo pa predlagateljici, kot je to natančneje razvidno iz izreka napadenega sklepa. Določilo je pripadajoče zemljišče, preneslo hipoteke in še odločilo, da je dolžan lastnik posameznega del, ki sedaj pripada predlagateljici, dopustiti dostop do toplotne postaje, dokler si lastnik posameznega dela, ki je sedaj od nasprotne udeleženke, ne uredi ločenega ogrevalnega sistema.

2. Proti sklepu se pritožuje predlagateljica, sklicuje se na vse formalne pritožbene razloge ter predlaga njegovo spremembo ali pa razveljavitev in opredeljuje svoje pritožbene stroške.

Najprej sodišču očita, da je kršilo določbo 286. čl. ZPP, ki se uporablja tudi v tem nepravdnem postopku, saj gre za predlagalni postopek z nasprotujočimi si interesi udeležencev. Ne bi smelo namreč upoštevati, kar je nasprotna udeleženka navedla v svoji vlogi 5. 9. 2013, pet let po prvem naroku, in to je pritožnica grajala že takoj pred sodiščem prve stopnje. Nasprotuje temu, s čimer njen očitek zavrača sodišče, češ da prekluzije ob začetku tega postopka še niso veljale, saj jih je uvedel že ZPP l. 1999. Potem očita zmotno uporabo določb SPZ glede delitve solastnine, čl. 79, 105 in 107. Zlasti pa nasprotuje ugotovitvam oz. oceni o tem, da naj bi šlo za dejansko etažno lastnino in da je bila v zemljiški knjigi vpisana samo navidezna solastnina. Vztraja, da stavba na T. 3 nikoli ni bila ne dejansko ne pravno razdeljena. Sklicuje se na zadevo VS RS II Ips 334/93 in v zvezi s tem pravi še: Četudi je sodišče sledilo trditvam, da je s samoupravnim sporazumom o razdelitvi DO E. in združitvi TOZD v SOZD nasprotna udeleženka postala dejanska lastnina poslovnih prostorov v pritličju, s prodajo deleža E. predlagateljici etažna lastnina ni mogla nastati, ker prodajalec ni bil edini lastnik in ni bilo take volje vseh lastnikov. Prodajalec bi moral sicer določiti tudi skupne dele, ki pa niso ne določeni ne določljivi. Nasprotna udeleženka tudi ni pravna naslednica E. V dokaz, da je šlo za solastnino, se sklicuje na zapisnik iz l. 1991, ko se je za investicije iskalo soglasje vseh lastnikov, česar pri etažni lastnini ni treba. Če bi držalo, kar trdi nasprotna udeleženka, bi ta lastninsko pravico na svoji etaži pridobila že s samoupravnim sporazumom, ne pa šele s pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja. Pritožnica trdi, da bi bilo treba solastnino razdeliti po določbah 70. čl. SPZ in vztraja pri svojem predlogu, oprtem na skico izvedenca B. iz l. 2013. Nadalje pritožnica nasprotuje ugotovitvam, da ima do svojega dela dostop iz severne strani preko parcele 2666/0. To pravico je imela le do preklica, in sicer do konca tega postopka. Navaja, da nesporno sama ni več lastnica te parcele. Opozarja, da nima dostopa do javne poti, ima jo le del, ki po sklepu pripade nasprotni udeleženki. Glede tega očita sodišču, da ni zaslišalo njene direktorice A. A. Končno nasprotuje tudi odločitvi, ki se nanaša na dostop do toplotne postaje; pravi, da je ta del sklepa brez pravne utemeljitve in da nihče tega niti ni predlagal. 3. Nasprotna udeleženka je na pritožbo odgovorila in se zavzela za njeno zavrnitev. Tudi ona je opredelila svoje pritožbene stroške.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo sporna pravno pomembna dejstva, ni zagrešilo napak pri vodenju postopka, le delno pa je napačno uporabilo materialno pravo, in sicer glede ustanovitve služnosti (dostopa do ogrevalne naprave).

Glede prekluzij

6. Pritožnica sicer pravilno opozarja, da je osnovna pravila o prekluzijah uvedel že Zakon o pravdnem postopku (ZPP) iz l. 1999 (Ur. l. RS 26/99). Določba 286. čl. ZPP, ki se je sicer kasneje spreminjala oz. dopolnjevala, se je tedaj glasila takole: „Stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, ponuditi dokaze, ki so potrebni za ugotovitev njenih navedb, in se izjaviti o navedbah in ponujenih dokazih nasprotne stranke. (2) Stranke lahko tudi na poznejših narokih za glavno obravnavo navajajo nova dejstva in predlagajo nove dokaze, vendar le, če jih brez svoje krivde niso mogle navesti na prvem naroku. (3) Pod pogojem iz prejšnjega odstavka lahko stranke tudi med glavno obravnavo pošiljajo vloge, v katerih navajajo dejstva, ki jih nameravajo zatrjevati na naroku, in dokaze, ki jih nameravajo predlagati. (4) Dejstva in dokazi, ki so navedeni v nasprotju z drugim in tretjim odstavkom, se ne upoštevajo.“ Načeloma je res tudi, kar nadalje opozarja pritožnica, da se določbe ZPP smiselno enako uporabljajo tudi v nepravdnem postopku (37. čl. Zakona o nepravdnem postopku – ZNP), kar še posebej velja v predlagalnih postopkih, kjer gre praviloma za nasprotujoče si interese in so prekluzije enako smiselne in utemeljene kot v pravdnem postopku. In nadalje je res, da je nasprotna udeleženka (šele) v vlogi 5. 9. 2013, kar je precej po prvem naroku, podrobneje navedla odločilna dejstva v tej zadevi.

7. Vendar je po presoji pritožbenega sodišča prvostopenjsko sodišče ravnalo prav, da je te navedbe (in predložene dokaze) upoštevalo in s tem ni kršilo določb postopka (o prekluzijah). Prvič, šele od začetka leta 2010 (vloga 10. 2. 2010) nastopa C. kot nasprotni udeleženec. V tem pogledu je vendarle bistveno, da gre za nepravdni in ne za pravdni postopek, kjer je za subjektivno spremembo tožbe potrebno tudi soglasje novega toženca (2. odst. 187. čl. ZPP). Že takoj s svojo prvo vlogo (z dne 10. 2. 2010) je nov nasprotni udeleženec navedel, da je „[...] bilo predlagatelju že ob prvem nakupu točno poznano, kakšna je razdelitev solastniških deležev v naravi, kdo uporablja prostore v pritličju, iz katere strani se dostopa [...]„. V tem smislu natančnejše in obsežnejše ter z dokazi podkrepljene navedbe iz kasnejše vloge niso novote, pač pa le podrobnejša konkretizacija že navedenega, ker je kasneje to postalo sporno. V vsakem primeru pa natančneje navedbe o dejanski etažni lastnini prej niso mogle biti podane brez strankine krivde, saj so se teoretična in praktična stališča, relevantna za ta postopek, oblikovala šele kasneje.(1) Glede dejanske etažne lastnine

8. Pritožbeno sodišče se strinja s ključno presojo prvostopenjskega sodišča v tej zadevi, da je šlo pri predmetu delitve, torej na stavbi na T. 3 (parc. št. 1 k. o. X), za dejansko etažno lastnino in da je na tej nepremičnini samo navidez obstajala le-ta kot solastnina.

9. Prvostopenjsko sodišče je zato ravnalo pravilno, ko je namesto kriterijev delitve solastnine po Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) vzpostavilo etažno lastnino po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL).

10. Že zgoraj v opombi omenjena judikata Vrhovnega sodišča, kakor tudi Debevčev strokovni članek, pojasnjujeta bistvo problemov dejanske etažne lastnine, še zlasti pa nakazujejo njihovo rešitev, kar v celoti pravilno, sklicujoč se na iste vire, razume že prvostopenjsko sodišče in to pravilno argumentira in aplicira na konkretni primer v točki 16 obrazložitve sklepa. Stavba je bila dejansko razdeljena, kar pomeni, da je na njej nastala dejanska etažna lastnina, ta pa se je kasneje v zemljiško knjigo vpisala kot solastnina. Nastala je torej le navidezna solastnina. Stavba je bila razdeljena s Samoupravnim sporazum o razdelitvi D. in združitvi TOZD v njeni sestavi v druge DO E. v sestavi SOZD E. z dne 20. 11. 1987; V Prilogi 1 točka I/2 je namreč izrecno navedeno: „Dokončno se razporedita poslovni stavbi T. 3. in T. 5 tako(,) da pripada a) stavba T. 3 – prodajalna M. s pripadajočimi skladiščnimi prostori TOZD Maloprodaja; - VI. In VII. nadstropje TOZD Zunanja trgovina; - ostali poslovni prostori TOZD Trgovina na debelo(.) Zemljišče pod poslovno stavbo se razporedi na vse tri TOZD v sorazmerju z deleži na stavbi.“ Vse to korektno povzema že sodišče prve stopnje, ki dalje ugotavlja, da se je kasneje ta etažna lastnina vpisala kot navidezna solastnina, in sicer v deležu, ki naj bi ga ta prostor predstavljal do celote, in še, da je vse razen tega prostora nasprotne udeleženke kupil predlagatelj, in sicer od E., d. d., ki je pravni prednik tudi nasprotne udeleženke. Tudi iz te pogodbe izrecno izhaja, kaj je bil predmet nakupa, torej kaj v naravi predstavlja solastniški delež prodajalca. Iz povedanega je tudi jasno, da je bil (singularni) prednik obeh udeležencev en in isti (kar še natančneje izhaja iz sodnega registra in je ugotovljeno tudi v uvodu relevantnih pogodb), to je hkrati tudi isti, ki je stavbo razdelil v etažno lastnino.

11. Sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 334/1993, na katerega se pritožnica sklicuje, ji v bistvu nič ne koristi, ker obravnava drugačno dejansko situacijo. Tudi v tej zadevi VS RS navede, kar je za našo zadevo pomembno, in sicer „[da lahko etažna lastnina nastane tudi tako, da] dosedanji izključni lastnik cele stavbe stavbo odsvoji po posameznih delih. V tem primeru on sam določi (razdeli stavbo na) posamezne dele in pripadajoče skupne prostore.“ A ključno v tej zadevi je bilo, da so bile pogodbe, s katerimi je lastnik z deli nepremičnine razpolagal, nejasne, v danes obravnavanem primeru pa ni tako; vse pogodbe so jasne in izrecne glede predmeta prodaje.

12. Tudi zapisnik, na katerega se sklicuje pritožnica, ne izpodbije pravilnosti ugotovitve, da gre za dejansko etažno lastnino in le za navidezno solastnino. Res je sicer, kar pravi pritožnica, da etažni lastniki ne potrebujejo soglasja drugih etažnih lastnikov za investicije na svojem delu, vendar to, da kdo tega bodisi ni razumel bodisi ni upošteval, ne dokazuje, da dejanske etažne lastnine ni bilo.

13. Ker vpis solastninske pravice v zemljiško knjigo ne ustreza pravemu stanju stvari, saj je šlo, kot povedano, za tim. navidezno solastnino, ne more biti učinkovit argument, da se je solastnina vpisala šele s pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja. Vir problema oz. njegovo bistvo je ravno to, da Samoupravni sporazum o razdelitvi DO E. in združitvi TOZD v njeni sestavi v druge DO v sestavi SOZD E. z dne 20. 11. 1987 ni bil zemljiškoknjižno izveden.

Glede dostopa do posameznega dela

14. Možnost dostopa do posamezne etaže sicer načeloma samo po sebi ne vpliva na pravilnost vzpostavitve etažne lastnine, čeravno bi bilo res neživljenjsko oz. nerazumno vzpostaviti etažo brez možnosti dostopa. Vendar je v tem primeru situacija posebna v toliko, da je etažna lastnina vzpostavljena tako, kot je dejansko že pred tem obstajala. Očitno torej je, da so imeli vsi deli, torej vse etaže, urejen dostop, v kar se je sodišče prve stopnje prepričalo tudi z ogledom na kraju samem in pritožbeno sodišče to sprejema kot zanesljivo ugotovljeno. Če bi predlagateljica iz kakršnegakoli razloga izgubila možnost dostopa, kakršen dejansko obstaja in je vedno obstajal (skozi podhod in iz druge, severne strani preko parcele 2666, ne iz T.), ima, kot sama omenja v pritožbi, na voljo druge ustrezne institute, ki ji lahko zagotovijo dostop do javne poti. Zaslišanje priče (zakonite zastopnice predlagateljice) je zato sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo kot nepotreben dokaz, kar sedaj pritožba neutemeljeno graja.

15. Da skupni prostori (oz. deli, objekti in naprave) niso določeni, ne vpliva na pravilnost in zakonitost vzpostavitve etažne lastnine, če nihče ne trdi, da ti obstajajo oz. da niso ustrezno razdeljeni.

Glede dostopa do toplotne postaje

16. V povezavi s pravkar navedenim v 14. in 15. točki zgoraj pa ima pritožba prav, da tudi za določitev dostopa do ogrevalne postaje, ki se očitno nahaja v predlagateljičinem delu, v primeru vzpostavitve etažne lastnine ni nobene podlage. Ta del odločitve sodišča prve stopnje je sicer popolnoma neobrazložen, a očitno sloni na določbi 125. čl. ZNP(2), ki pa tu ne pride v poštev, saj ne gre za delitev solastnine, kar je bistvo tega postopka, ki ga je sodišče prve stopnje pravilno zadelo. Za ustanovljeno služnost v postopku vzpostavitve etažne lastnine torej res ni nobene podlage.(3)

17. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in razveljavilo 4. točko izpodbijanega sklepa (354. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP). Sicer pa je izpodbijani sklep pravilen in zakonit, zato je bilo treba pritožbo v preostalem delu kot neutemeljeno zavrniti, sklep sodišča prve stopnje pa potrditi (2. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. ZNP).

18. Odločitev o priglašenih pritožbenih stroških temelji na 1. in 2. odst. 165. čl. ZPP v zvezi s 37. in 35. čl. ZNP; v nepravdnih postopkih praviloma vsak udeleženec trpi sam svoje stroške in tako je tudi v tem primeru.

Op. št. (1): Šele 14. 3. 2013 oz. celo 23. 10. 2014 je Vrhovno sodišče RS zavzelo zelo jasno stališče glede dejanske etažne lastnine v sodbah II Ips 390/2009 in 202/2012. Edini zapis v strokovni literaturi o dejanski etažnim lastnini je iz konca leta 2012; J. Debevec, Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, 2012, št. 43, str. 9. Op. št. (2): Prvi odstavek tega določila se glasi: „V postopku za delitev stvari odloči sodišče po uradni dolžnosti tudi o ustanovitvi stvarne služnosti, če posamezni udeleženec dela stvari, ki so mu bile dodeljene, sploh ne more ali delno ne more uporabljati brez uporabe drugega dela razdeljene stvari.“ Op. št. (3): Mutatis mutandis se to aplicira tudi na problematiko zatrjevane nemožnosti dostopa.