Po petem odstavku 70. člena SPZ sta glede prevzemne prednosti solastnika pomembna še kriterija dosedanjega načina rabe stvari in potreb posameznega solastnika. Glede slednjega je sodišče pravilno ugotovilo, da je položaj udeležencev izenačen, saj nihče od njiju posameznega dela ne potrebuje nujno za reševanje stanovanjskega vprašanja, čemur je posamezni del v etažni lastnini primarno namenjen. Zato je v zadevi ključno, kakšna je bila dosedanja dejanska raba stvari in s tem povezana potreba solastnikov po ohranitvi lastniškega položaja.
I.Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.
II.Predlagateljica krije svoje stroške pritožbenega postopka.
1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da nepremičnino, del stavbe ID znak 0000-1 (v nadaljevanju del stavbe 1), na naslovu A., v solastnini obeh udeležencev, vsakega do ene polovice, civilno deli tako, da solastniški delež nasprotnega udeleženca pripade v last in posest predlagateljici do celote, slednja pa mu je zanj dolžna plačati 114.959,04 EUR v roku treh mesecev od dneva pravnomočnosti sklepa, skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev od dneva pravnomočnosti sklepa, potem pa skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila. Nasprotni udeleženec ima v zavarovanje terjatve vse do polnega poplačila zakonito zastavno pravico na nepremičnini del stavbe 1 v lasti predlagateljice. Sklenilo je še, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka, nasprotni udeleženec pa je predlagateljici dolžan povrniti znesek 1.399,30 EUR skupnih stroškov postopka.
2.Zoper sklep se pritožuje nasprotni udeleženec s predlogom, da se del stavbe 1 civilno deli na način, da solastniški delež predlagateljice do 1/2 pripade v last in posest pritožniku, oziroma podrejeno, da se sklep razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Kot bistveno navaja, da del stavbe 1 zaradi skupnih električnih in vodovodnih instalacij ter centralnega ogrevanja z delom stavbe 3 ni samostojna funkcionalna celota. S tem, ko je sodišče sprejelo odločitev, da naj bi predlagateljica na svoje stroške ločila skupne dele posameznega dela 1 in 3, je tudi odločilo, da bo posamezni del 1 postal samostojna funkcionalna celota šele na podlagi ravnanj predlagateljice, ki bodo izvedena izven postopka, kar je v nasprotju s petim odstavkom 105. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Za delitev skupnih delov ni dal soglasja, čeprav bi bilo potrebno soglasje vseh solastnikov. Predlagateljica teh del torej ne more opraviti sama ob lastnem kritju stroškov. Gre za večja gradbena, tehnična in finančna opravila, kot je na primer vgradnja toplotne črpalke. Urejanje instalacij za posamezna dela 1 in 3 bi moralo izhajati iz izreka sklepa. Če predlagateljica ne bi ločila instalacij, bi nasprotni udeleženec kril stroške za vodo, elektriko in ogrevanje tudi za posamezni del 1, če bi hotel normalno uporabljati posamezni del 3.
2.Sodišče ni pravilno uporabilo kriterijev prednosti po 70. členu SPZ. Njegovo bivanje v posameznem delu 3 ni odločilno, saj je predmet delitve posamezni del 1, v katerem je živel od leta 1985 do 1990, zanj od leta 1998 plačeval stroške elektrike in ogrevanja, od leta 2021 pa tudi stroške vode. Posamezni del 3 oddaja, kar je zakonita raba nepremičnine, v nasprotju s predlagateljičino nezakonito kmetijsko rabo. Za odločitev ni pomembno, kaj se je dogajalo med postopkom glede poravnalnih ponudb ter oglaševanja nepremičnine, pri čemer je sam vedno dajal korektne ponudbe tako glede odkupa kot fizične delitve garaž in kurilnice, z opcijo, da lahko vsak od udeležencev pridobi lastniški delež pod enakimi pogoji. Kontradiktorni so razlogi, da ni bistveno, če se želi preseliti v posamezni del 3 in da za to ne potrebuje spornega dela, ko po drugi strani sodišče za predlagateljico ugotavlja, da ima prav zaradi bivanja v posameznem delu 2 prednost do posameznega dela 1, v katerem uporablja garažo. Sodišče je ugotovilo, da gre za stanovanjski objekt, zato kmetijska dejavnost ne more biti prednostni kriterij. Kot prednosti tudi ne bi smelo upoštevati potrdila predlagateljice o zadostnih finančnih sredstvih, saj je sam v enakem položaju, kot je pojasnil v postopku. Sklep torej nima razlogov o odločilnih dejstvih glede kriterijev iz petega odstavka 70. člena SPZ.
2.Nasprotni udeleženec ima prednost, saj ima višji solastniški delež na skupnih delih stavbe, ki v naravi predstavljajo skupne instalacije za vodo, elektriko in centralno ogrevanje. Večjo prednost ima tudi zaradi dosedanjega načina rabe posameznega dela 1, kjer ima cisterno za kurilno olje in peč za posamezni del 3, prav tako so s posameznim delom 1 povezane njegove instalacije. Stroški nove ureditve ogrevanja za posamezni del stavbe 3 bi bili veliko višji kot stroški fizične delitve posameznega dela 1 v dve samostojni enoti. Predlagateljica v postopku kritja teh stroškov ni ponudila, to je storila le glede vodovoda in električnih instalacij. Po drugi strani predlagateljica posebnih potreb po posameznem delu 1 nima. Zakupnik kmetijskih zemljišč je njen sin, ki ni udeleženec v postopku, uporaba dela posameznega dela stavbe 1 za kmetijske namene pa tudi ni v skladu z namensko rabo stavbe.
2.Če bi sodišče skladno z načelom odprtega sojenja udeležencema predstavilo odločitev, bi sam podal predlog, da se del stavbe razdeli na njegove stroške, tako da se oddvoji od dela 1 SZ garaža, ki jo uporablja predlagateljica, z vmesnim zidom med obema garažama ter da se ta del garaže z instalacijami poveže s posameznim delom 2, preostali del stavbe pa pripade njemu.
3.Na pritožbo je odgovorila predlagateljica in predlagala njeno zavrnitev.
4.Pritožba ni utemeljena.
5.Predlagateljica in nasprotni udeleženec (sestra in brat) sta vsak do 1/2 solastnika posameznega dela 1, ki v naravi predstavlja pritlično stanovanje v družinski stanovanjski hiši na naslovu A. V tej hiši se nahajata še posamezna dela 2 in 3, pri čemer posamezni del 2 predstavlja stanovanje v prvem nadstropju stanovanjske hiše in je v lasti predlagateljice, posamezni del 3 pa stanovanje v drugem nadstropju stanovanjske hiše in je v lasti nasprotnega udeleženca. Predlagateljica posamezni del 2 uporablja za bivanje, v njem živi z možem in odraslim sinom, nasprotni udeleženec pa posamezni del 3 od leta 2010 oddaja v najem. Predmet obravnavanega postopka je delitev solastnine udeležencev na posameznem delu 1, ki ga sestavljajo manjše stanovanje, garaža z dvema vhodoma, kurilnica ter sušilnica-pralnica. Stanovanje od smrti očeta udeležencev v decembru 2021 ni v uporabi, stranki pa uporabljata ostale prostore, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju odločbe.
6.Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu podrobno opisalo razloge, zakaj fizična delitev posameznega dela 1 kot primarna oblika delitve solastnine po 70. členu SPZ ni mogoča. Tem razlogom pritožnik ne nasprotuje. Ker je sodišče na zadnjem naroku ugotovilo, da oba udeleženca glede na izvedeniško mnenje soglašata s civilno delitvijo kot edino možno obliko delitve, ju ni bilo dolžno še posebej opozarjati, da bo vsebina odločitve takšna, da bo eden od njiju postal prevzemnik celotne nepremičnine ter bo dolžan drugega izplačati. Pritožbene navedbe o kršitvi načela odprtega sojenja zato niso utemeljene.
7.Kot izhaja iz Pogodbe o delitvi solastnine v etažno lastnino, ki sta jo udeleženca sklenila 9. marca 20091, stanovanjska stavba na A., vsebuje tri samostojna stanovanja kot posamezne dele stavbe, ostali deli stavbe, ki niso zajeti v opisu posameznih delov, pa predstavljajo skupne dele stavbe. Posamezni del stavbe 1, na katerem sta udeleženca ostala solastnika, po pogodbi predstavlja zaključeno funkcionalno celoto in obsega stanovanje, garažo, klet, kurilnico ter sušilnico-pralnico. Zgolj dejstvo, da ima omenjeno stanovanje skupne vodovodne in električne instalacije ter povezano ogrevanje s posameznim delom 3 v lasti nasprotnega udeleženca, na možnost in obliko delitve solastnine ne vpliva. V večstanovanjskih hišah so skupne ogrevalne naprave in instalacije povsem običajne ter skupni viri energije in skupne cevi ne pomenijo, da ne gre za samostojno bivalno enoto. Stanovanje v pritličju ima prostore, ki zagotavljajo bivanjsko neodvisnost ter so primerni za ločeno uporabo, pri čemer sta se udeleženca sama dogovorila, da bosta del stanovanjske enote v etažni lastnini tudi garaža in kurilnica, ter se nista odločila za oblikovanje posameznih delov, ki bi pripadli njunima stanovanjema, ali za oblikovanje posebnih skupnih delov, ki bi jih delila s pritličnim stanovanjem. Da gre za funkcionalno celoto, sposobno delitve, nasprotni udeleženec kljub drugačnim navedbam očitno sprejema, saj tudi sam primarno predlaga civilno delitev, le da bi enota pripadla njemu.
8.Sodišče v postopku ni delilo solastnine na skupnih delih in napravah, zato so pritožbene navedbe o kršitvi petega odstavka 105. člena SPZ neutemeljene. Ker gre za civilno in ne fizično delitev, pa sodišče v odločbi tudi ni bilo dolžno odločati o načinu ločitve instalacij ali ustanovitvi služnosti ogrevanja. Prevzemnik posameznega dela 1 kot samostojne enote bo postal v celoti lastnik vseh prostorov, za katere bo moral urediti ločene instalacije brez posega v skupne dele in naprave, oziroma bo moral za to pridobiti soglasje preostalega solastnika teh delov, kar se bo v primeru spora urejalo v nepravdnem postopku za ureditev razmerij med solastniki.
9.Sodišče je na 10. in 11. strani sklepa podrobno navedlo razloge, zakaj je v zahtevni nalogi ob pretežno izenačenem položaju obeh udeležencev glede prevzemnega interesa prednost pri prevzemu solastniškega deleža skladno s kriteriji iz petega odstavka 70. člena SPZ priznalo predlagateljici. Pritožbeni očitek bistvene kršitve določb postopka, ker sklep glede teh kriterijev nima razlogov oziroma so ti protislovni, ni utemeljen.
10.Ne drži pritožbena navedba, da ima nasprotni udeleženec večji solastniški delež na skupnih delih nepremičnine. Udeleženca sta se s Pogodbo o delitvi solastnine v etažno lastnino sporazumela, da deli stavbe, ki niso določeni kot posamezni deli, ostanejo v solastnini obeh udeležencev do 1/2. Takšno je tudi zemljiškoknjižno stanje, saj sta udeleženca kot lastnika posameznega dela 2 in 3 hkrati solastnika na skupnih delih stavbe do 1/3, pri posameznem delu 1, pa solastnika vsak do 1/6. Dejstvo, da ima predlagateljica električne in vodovodne instalacije ter ogrevanje že urejeno ločeno, njenega solastniškega deleža na skupnih delih stavbe ne zmanjšuje. Trditvam nasprotnega udeleženca, da ima prednost po kriteriju večjega solastniškega deleža na skupnih delih stavbe, tako ni mogoče slediti.
11.Po petem odstavku 70. člena SPZ sta glede prevzemne prednosti solastnika pomembna še kriterija dosedanjega načina rabe stvari in potreb posameznega solastnika. Glede slednjega je sodišče pravilno ugotovilo, da je položaj udeležencev izenačen, saj nihče od njiju posameznega dela 1 ne potrebuje nujno za reševanje stanovanjskega vprašanja, čemur je posamezni del 1 v etažni lastnini primarno namenjen. Zato je v zadevi ključno, kakšna je bila dosedanja dejanska raba stvari in s tem povezana potreba solastnikov po ohranitvi lastniškega položaja. Sodišče je pri tehtanju vseh okoliščin primera pravilno upoštevalo, da predlagateljica v objektu ves čas živi, pri čemer v posameznem delu 1 uporablja garažo kot prostor za shranjevanje orodja in drugih predmetov, povezanih s kmetijsko dejavnostjo, s katero se ukvarjata skupaj s sinom. Pritožbeno sodišče ne sledi pritožniku, da gre za nelegalno rabo zgolj zaradi stanovanjskega namena objekta, v katerem se solastniški del nahaja, saj ima predlagateljica na tem naslovu registrirano kmetijsko dejavnost. Bistvena je tudi ugotovitev sodišča, da predlagateljica pretežno ureja in uporablja zemljišče v okolici objekta. Ta sicer ni predmet delitve ter ostaja v solastnini udeležencev, bo pa prevzemnik posameznega dela 1 pridobil tudi višji solastniški delež na zunanjih površinah, ki jih predlagateljica uporablja za vzgojo lastnih sadik. Ob upoštevanju, da nasprotni udeleženec v objektu ne biva, temveč svojo enoto že vrsto let oddaja, skušal pa jo je tudi prodati hkrati s solastniškim deležem, ki je predmet delitve, je moč pritrditi razlogom sodišča, da njegova dejanska raba posameznega dela 1, utemeljena predvsem na skupnih instalacijah in povezanem ogrevanju, ne pretehta pri odločitvi o prednostnem interesu pri odkupu solastniškega deleža v enoti družinske hiše, v kateri predlagateljica živi pretežni del življenja. Pri skupnih električnih in vodovodnih instalacijah ni ovir za izgradnjo ločenega priključka za posamezni del 1 ali vzpostavitev skupnega voda s posameznim delom 2 in zato položaj pritožnika kot uporabnika posameznega dela 3 in solastnika na skupnih delih in napravah ne bo prizadet. Glede ogrevanja pa se bo moral nasprotni udeleženec sprijazniti z izgubo solastniškega deleža na prostorih kurilnice, za katero se je ob sklenitvi Pogodbe o delitvi solastnine v etažno lastnino strinjal, da predstavlja sestavni del stanovanja v pritličju in ne ločenega posebnega dela, ki bi pripadel k njegovemu stanovanju v drugem nadstropju, kot si je to na primer pridržal za podstrešne prostore z odkrito teraso na podstrešju2. Drži sicer, da bo s preureditvijo ogrevanja v svoji lastniški enoti imel določene stroške, a ti po oceni pritožbenega sodišča niso tolikšni, da bi v okoliščinah konkretnega primera pretehtali nad razlogi, ki jih je glede prevzemne prednosti predlagateljice zaradi njene dejanske rabe solastne enote in življenjskih razmer ugotovilo sodišče prve stopnje.
12.Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo nasprotnega udeleženca zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1).
13.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu prvega odstavka 40. člena ZNP-1.
-------------------------------
1Priloga B3.
2Primerjaj 7. člen Pogodbe o delitvi solastnine v etažno lastnino.