Jedro

Obširna in ustaljena sodna praksa izraža stališča, da je pisna oblika pogodbe o nepremičninskem posredovanju določena le v interesu pogodbenih strank (forma ad probationem (op. sodišče prve stopnje zmotno govori o formi ad valorem, ki pa je strožja obličnost, zato so ostali pravni zaključki sodišča prve stopnje pravzaprav še bolj utemeljeni)) in da lahko pride do konvalidacije neoblično sklenjenih pogodb, do neobličnega sklepanja in podaljševanja pogodb o nepremičninskem posredovanju. Tožnica storitev ni izvajala na podlagi poslovodstva brez naročila, ampak na podlagi veljavne pogodbe o posredovanju.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka, ki sama krije svoje pritožbene stroške, mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki 279,99 EUR pritožbenih stroškov.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo (I.) ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo 4.148,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.9.2019 dalje do plačila in (II.) odločilo, da je tožena stranka (toženka) dolžna v roku 15 dni od prejema sodbe tožeči stranki (tožnici) plačati 74,00 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14.11.2019 dalje do plačila in 1.512,68 EUR pravdnih stroškov, slednjih v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper predmetno sodbo je toženka vložila pravočasno pritožbo iz pritožbenih razlogov zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava in s predlogom, naj se sodba „razveljavi“ (pravilno spremeni) tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne. V pritožbi, ki se na tem mestu podrobneje ne povzema, čeprav je v nadaljevanju te obrazložitve odgovorjeno na vse pravno relevantne pritožbene očitke, obširno izpodbija dokazno oceno in dejanske zaključke sodišča prve stopnje ter meni, da je podana zmotna uporaba materialnega prava.

3. Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev neutemeljene pritožbe in povrnitev pravdnih stroškov. Pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje in odgovarja na pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Uvodoma pritožbeno sodišče izpostavlja, da v celoti soglaša s pravilno in popolno ugotovljenim dejanskim stanjem, ki je razvidno že iz izpodbijane sodbe in ga zato na tem mestu podrobneje ne povzema. V nadaljevanju te obrazložitve je odgovorjeno na vse pritožbene očitke, s katerimi toženka ugotovljeno dejansko stanje izpodbija.

6. Pisna pogodba o nepremičninskem posredovanju je bila upoštevaje le rok trajanja v pisni pogodbi res sklenjena za določen čas, in sicer do 13.9.2018 in ne do 13.8.2018, kot toženka zmotno navaja v pritožbi. Pogodba o prodaji hiše je bila sklenjena 5.6.2019 (glej ugotovitev v izpodbijani sodbi in listino B15) in ne 17.7.2019, kot toženka zmotno navaja v pritožbi. Razlika med obema dogodkoma je manj kot 9 mesecev in ne skoraj leto dni. Pravica tožnice do posredniške provizije bi lahko ugasnila šele dne 13.3.2019 (glej četrti odstavek 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)) in ne 13.2.2019, vendar, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju te obrazložitve, do tega ni prišlo, saj je pogodba konvalidirala oziroma je bila njena veljavnost podaljšana vse do prodaje hiše kupcu, do česar je tudi prišlo, in je tožnica upravičena do vtoževanega zneska posredniške provizije z DDV.

7. Neizkazano in neutemeljeno je zavzemanje toženke, da do prodaje hiše ni prišlo zaradi posredovanja tožnice. Sodišče prve stopnje je pravilno in obširno ugotovilo vsa pravno relevantna ravnanja tožnice in toženke v zvezi s sklepanjem in izvajanjem pogodbe o nepremičninskem posredovanju, pri čemer ni razumljiva pritožbena navedba oziroma gre za pravno nerelevantno okoliščino, da je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe na pobudo kupca. Namen posredniške pogodbe je prav v tem, da je tožnica za toženko iskala potencialne kupce za hišo in da je bila pri tem uspešna, saj je našla kupca, ki je podal pobudo za sklenitev prodajne pogodbe, kar je rezultiralo v prodaji hiše. V izpodbijani sodbi res ni ugotovitev o vodenju posredniškega dnevnika po 845. členu Obligacijskega zakonika (OZ), vendar iz tega ne izhaja, da zato toženka preprosto ni dolžna tožnici plačati vtoževane provizije za opravljeno posredovanje. Nemogoče je slediti pritožbenim trditvam, da tožnica toženki v času trajanja posredniške pogodbe ni poročala o izvajanju storitev, da ji ni ničesar poročala in da ni opravila nobenih posredniških storitev, saj je v izpodbijani sodbi pravilno ugotovljeno pravno relevantno dejansko stanje povsem drugačno.

8. Neutemeljena je pritožbena kritika glede neverodostojnosti izjave o ogledu nepremičnine (očitno izjave v prilogi A1). Dva datuma se nanašata NA opravljeni ogled hiše dne 18.4.2019 in na vračilo oglasne table dne 30.8.2019 (po prodaji hiše). Zakaj bi sploh morala tožnica izjavo izročiti toženki, zakaj bi morala tožnica toženko o izjavi posebej obveščati ter kako naj bi to vplivalo na utemeljenost tožbenega zahtevka ni jasno. Gre za zgrešene pritožbene navedbe, ki jim ni mogoče slediti na način, da je kakorkoli podan dvom v ugotovljeno pravno relevantno dejansko stanje. Prokurist toženke je bil nenazadnje naslednji dan (19.4.2019) obveščen o opravljenem ogledu hiše. Ni mogoče slediti lastni dokazni oceni v smereh, da toženka ni imela pripomb na delo tožnice, ker le-tega ni bilo; da neodstranitev oglasne table pred hišo ne pomeni, da je tožnica storitve opravljala, ampak kvečjemu, da še table ni odstranila; da je imel agent ključe od hiše le zaradi tega, ker jih ni vrnil in ker je to prokurist toženke pozabil; in da sta obe pravdni stranki vedeli, da je pogodba o posredovanju za določen čas potekla. Iz listinskih dokazov (npr. predvsem izjav o ogledih) in številnih izpovedb (izjema je izpovedba prokurista toženke, ki pa ji sodišče prve stopnje obrazloženo in utemeljeno ni sledilo) izhaja povsem nasprotno.

9. Ni mogoče slediti pritožbenemu zavzemanju, da tožnica s toženko po poteku v pisni pogodbi določenega datuma trajanja posredniške pogodbe ni sklenila nove posredniške pogodbe za določen čas. Iz izpodbijane sodbe tudi sicer izhaja, da sta imeli pravdni stranki že ob sklepanju pisne pogodbe namen dolgoročnega sodelovanja vse do prodaje nepremičnine, da se je pogodba izvajala po poteku v pisni pogodbi določenega roka trajanja in da je bilo v tej smeri izraženo soglasje volj obeh strank. Pravilni so zaključi sodišča prve stopnje o konvalidaciji pogodbe (58. člen OZ) oziroma o (konkludentnem) podaljšanju njene veljavnosti preko roka določenega v pisni pogodbi. Toženkino ozko in zmotno sklicevanje le na listino (pisno pogodbo) je neutemeljeno. Tožnica je v svoji drugi pripravljalni vlogi (med drugim) še izpostavila, da sta se pogodbeni stranki že v pogodbi (glej prilogo A8) dogovorili, da je v očitnem interesu toženke, da se dogovorita, da bosta to pogodbo podaljšali oziroma sklenili novo ali pa jo bosta pisno odpovedali, in da sta torej predvideli podaljšanje pogodbe. Lastna in neutemeljena je dokazna ocena, da bi pravdni stranki sklenili novo pogodbo, če bi predvideli posredovanje tudi po poteku določenega časa. Iz spisa res ne izhaja, da je tožnica izrecno predlagala podaljšanje pogodbe (op. ali opcije s sklenitvijo nove pogodbe), a so ugotovljene obširne okoliščine, ki utemeljujejo zaključek o konvalidaciji pogodbe oziroma o njenem podaljšanju. Predmetno ne kaže na dejstva, da tožnica posredniških storitev po roku iz pisne pogodbe ni opravljala in da o tem toženki ni poročala. Pravilne ugotovitve sodišča prve stopnje so povsem nasprotne. Enako velja za trditev, da naj bi bila toženka o storitvah posredovanja po preteku roka iz pisne pogodbe seznanjena šele ob prejemu tožbe.

10. Sodišče prve stopnje ni sprejelo stališča, da bi morala toženka pogodbo o posredovanju odpovedati, in tudi toženka ni zatrjevala, da je pogodbo odpovedala. Stališče, da pogodbeno razmerje med pravdnima strankama ni prenehalo s potekom roka, ki je bil določen v pisni pogodbi, ampak je bila pogodba zaradi konvalidacije oziroma podaljšanja veljavna vse do prodaje hiše, je upoštevaje konkretne okoliščine primera pravilno. Konvalidacija pogodbe vsekakor ni razvidna le iz golega srečanja agenta s prokuristom toženke, ampak iz vseh okoliščin konkretnega srečanja in drugih ugotovljenih dejstev. Toženka v pritožbi ob tem sama priznava, da sta se pogovarjala o hiši. Iz vseh ugotovljenih okoliščin o izvajanju pogodbe (predvsem iz izvajanja storitev posredovanja, ki jih je toženka sprejemala (glej npr. ugotovitve o ogledih, obveščanju, ključih, oglasni tabli, sestankom v Celju, ipd.)) izhaja konvalidacija pogodbe oziroma (konkludentno) soglasje volj o podaljšanju pogodbe po roku določenem v pisni pogodbi. Vse navedeno je pravzaprav skladno s stališči pritožbeno izpostavljene odločbe VS RS II Ips 856/2007 z dne 19.11.2009, ki se sicer nanaša na najemno pogodbo. Drži pritožbena teza, da ima ZNPosr kot specialen predpis prednost pred OZ, vendar presoja ni bila opravljena v nasprotju z navedenim. 13. člen ZNPosr sicer določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna, a je v istem členu dodano, da veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju (OZ), če ni v ZNPosr drugače določeno. V istem členu je dodano še, da določb tega (III.) poglavja (op. med drugim določb o pisnosti pogodbe in trajanju pogodbe (glej 26. člen ZNPosr)) s pogodbo ni mogoče izključiti oziroma omejiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja. Zgoraj izpostavljene in v sodbi ugotovljene konkretne okoliščine primera kažejo na obstoj drugačnega dogovora v očitnem interesu naročitelja (toženke) oziroma na pravilnost pravnih zaključkov sodišča prve stopnje o konvalidaciji pogodbe oziroma podaljšanju njene veljavnosti po roku iz pisne pogodbe. Drži, da za utemeljenost zahtevka za plačilo provizije ne zadošča gola trditev stranke, da je opravljala posredniške storitve za drugo stranko, a iz izpodbijane sodbe takšen zaključek ni razviden. Obširna in ustaljena sodna praksa izraža stališča, da je pisna oblika pogodbe o nepremičninskem posredovanju določena le v interesu pogodbenih strank (forma ad probationem (op. sodišče prve stopnje zmotno govori o formi ad valorem, ki pa je strožja obličnost, zato so ostali pravni zaključki sodišča prve stopnje pravzaprav še bolj utemeljeni)) in da lahko pride do konvalidacije neoblično sklenjenih pogodb, do neobličnega sklepanja in podaljševanja pogodb o nepremičninskem posredovanju.1 Tožnica storitev ni izvajala na podlagi poslovodstva brez naročila, ampak na podlagi veljavne pogodbe o posredovanju. Sodišče prve stopnje sestanka v Celju ni zmotno štelo kot avtomatskega podaljšanja pogodbe, ampak je predmetni sestanek, ki ni bil le pritožbeno zatrjevane neformalne narave, karkoli naj bi že to pomenilo, pravilno upoštevalo skupaj z ostalimi okoliščinami konkretnega primera. Teza, da bi morala toženka za veljavnost pogodbe na omenjenem sestanku pisno potrditi opravljene posredniške storitve, je pravno zgrešena. Iz izpodbijane sodbe ne izhaja hipoteza, da sta se na omenjenem sestanku agent in prokurist toženke pogovarjala o podaljšanju pogodbe. Vsebina omenjenega sestanka je razvidna iz 15., 19. in 20. točke obrazložitve izpodbijane sodbe in tudi sama po sebi kaže na konvalidacijo pogodbe oziroma na doseženo soglasje strank, ki je v interesu naročitelja, v smeri podaljšanja pogodbe po poteku roka v pisni pogodbi.

11. Ker drugih pritožbenih očitkov toženka ni podala, je pritožbeno sodišče opravilo še preizkus izpodbijanje sodbe glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)). V postopku na prvi stopnji po uradni dolžnosti upoštevnih postopkovnih kršitev pritožbeno sodišče ni našlo. Ob ugotovljenih dejstvih, ki so razvidna iz izpodbijane sodbe, je sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo. Prav tako je pravilna odločitev prvostopenjskega sodišča o povrnitvi pravdnih stroškov.

12. Skladno z navedenim je pritožbeno sodišče pritožbo toženke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena, prvim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Toženka, ki s pritožbo ni uspela in sama krije svoje pritožbene stroške, mora tožnici povrniti njene stroške v zvezi s potrebnim odgovorom na pritožbo. Tožnici se prizna priglašenih 375 točk za odgovor na pritožbo, 7,5 točk materialnih stroškov (2% od nagrade do 1000 točk) in 22 % DDV, kar ob vrednosti točke v višini 0,60 EUR skupaj znaša 279,99 EUR.

1 Glej poleg že izpostavljene odločbe VS RS še npr. odločbe VSL I Cpg 113/2020 z dne 10.12.2020, I Cp 4327/2020 z dne 13.4.2011, I Cpg 715/2019 z dne 11.3.2020, I Cpg 181/2020 z dne 2.9.2020, I Cpg 1280/2016 z dne 13.2.2018, II Cp 1388/2014 z dne 16.7.2014 in VSM I Cp 1220/2013 z dne 18.3.2014.