Jedro

Toženca sta se kot kupca zavezala v primeru prometa z nepremičnino, v nasprotju s poštenjem in brez vednosti posrednika, torej v primeru sklenitve prodajne pogodbe brez posrednikovega sodelovanja, če bo posrednik s tem oškodovan, plačati odškodnino. Sodišče se je pri odločanju nepravilno oprlo na okoliščino, da bi moral v primeru sklenitve prodajne pogodbe s sodelovanjem posrednika plačati provizijo prodajalec in ne kupec (toženca), saj je pri tem spregledalo, da se s tožbenim zahtevkom zahteva povrnitev škode, ki jo predstavlja izgubljena provizija.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi (v 1., 3. in 4. točki izreka) in zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 1.902,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.5.2003 dalje do plačila in za plačilo izvršilnih ter pravdnih stroškov, tožeči stranki pa je naložilo povrniti toženi stranki 18,36 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Proti takšni sodbi je tožnica vložila pravočasno pritožbo iz vseh treh pritožbenih razlogov iz I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Opozorila je na 5. člen pogodbe, ki je bil pojasnjen vsem strankam (tožencema in prodajalcu). Toženca sta kljub podpisani pogodbi sklenila kupoprodajno pogodbo neposredno s prodajalcem in s tem ravnala v nasprotju s poštenjem, saj sta vedela, da bi ob sklenitvi prodajne pogodbe s sodelovanjem A. A. slednja s strani prodajalca prejela dogovorjeno provizijo. Pogodba pa je bila sklenjena mimo posrednika, zato je bil ta ob zaslužek v višini 2 % od prodajne cene. Ni pomembno, kdo bi bil v primeru sklenitve prodajne pogodbe s sodelovanjem posrednika dolžan plačati provizijo, ampak je pomembno le, da je bil posrednik oškodovan, ker je bila kupoprodajna pogodba sklenjena mimo njega. Zaključek sodišča, da takšno prikrajšanje ni škoda, ker bi moral provizijo plačati prodajalec, zaradi česar bi bilo treba zahtevati odškodnino od njega, ter da nista izkazani obe predpostavki iz 5. člena pogodbe, je zmoten. Nihče namreč ni plačal provizije, zaradi česar je prišlo do oškodovanja in ni pomembno, kdo je dolžan povrniti škodo, ali toženca ali prodajalec. Pritožnica predlaga, da se njeni pritožbi ugodi, zahteva pa tudi povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba je utemeljena.

Ni sporno, da je A. A. B. H. s.p. prenesla terjatev iz računa št. ... za plačilo 1.902,85 EUR s pogodbo o odstopu terjatve z dne 3.2.2004 (priloga ...) na tožnico. Ne glede na zatrjevanja tožnice, da sta toženca z A. A. B. H. s.p. (v nadaljevanju posrednik) sklenila pogodbo o posredovanju pri prometu nepremičnin "ogled" z dne 30.11.2002 (v nadaljevanju pogodba), ter zatrjevanja tožencev, da te pogodbe nista sklenila, je sodišče prve stopnje presojalo, ali bi bila toženca v primeru veljavne zaveze, torej sklenitve te pogodbe, dolžna plačati tožnici zahtevani znesek pogodbene kazni oz. odškodnine. Pri tem se je oprlo na pravilno materialnopravno podlago določb pogodbe (1. do 5. člen pogodbe) in določila Obligacijskega zakonika (OZ), ki urejajo pogodbeno kazen (247. člen OZ) ter določbe v zvezi z razlago pogodb (82. in 83. člen OZ).

Iz 5. člena pogodbe sicer izhaja, da ima v primeru, če se izkaže, da je naročnik izvedel postopek prometa z nepremičnino v nasprotju s poštenjem, to je s stranko, ki je zapisana v 1. členu te pogodbe, brez vednosti posrednika in da je bil posrednik s tem oškodovan, slednji pravico od naročnika zahtevati odškodnino oz. pogodbeno kazen. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da odškodnina in pogodbena kazen nista enaka obligacijskopravna instituta. Zato je glede na vsebino 5. člena pogodbe, ki kot kumulativni pogoj za plačilo zahteva tudi posrednikovo oškodovanje, ter glede na račun št. ... z dne 5.5.2003 (priloga ... in ...), ki se glasi na plačilo odškodnine po 5. členu pogodbe, zaključilo, da s pogodbo ni bila dogovorjena pogodbena kazen, ampak predstavlja tožbeni zahtevek plačilo odškodnine. Pritožnica navedenega pritožbeno ne izpodbija.

Pravico do povračila škode, nastale s kršitvijo pogodbene obveznosti, urejajo določila 239. do 246. člena OZ, pri čemer se v skladu z 246. členom OZ smiselno uporabljajo tudi določbe o povrnitvi nepogodbene škode. Splošne predpostavke, ki morajo biti podane za uspešno uveljavljanje povračila poslovne odškodnine so: 1. kršitev pogodbene (poslovne) obveznosti, ki ima znake protipravnega ravnanja; 2. vzrok za kršitev mora izvirati iz sfere pogodbene stranke, ki bi morala opraviti izpolnitev obveznosti; 3. vzročna zveza in 4. škoda. Ne glede na ugovore tožencev, da se s pogodbo nista veljavno zavezala, je zgolj na hipotetični ravni, kot je to ugotavljalo že sodišče prve stopnje, na podlagi dejanskega stanja, kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, zaključiti, da so v konkretnem primeru podane vse štiri predpostavke poslovne odškodninske odgovornosti. V primeru veljavne pogodbene zaveze, sta se namreč toženca kot kupca zavezala, da bosta v primeru prometa z nepremičnino v nasprotju s poštenjem in brez vednosti posrednika, torej v primeru sklenitve prodajne pogodbe za predmetno nepremičnino brez sodelovanja posrednika (protipravno ravnanje), če bo posrednik s tem oškodovan (škoda, ki glede na 4. člen pogodbe in tožbena zatrjevanja predstavlja neplačilo provizije), dolžna plačati odškodnino (5. člen pogodbe). Toženca kot kupca v primeru pravilno sklenjene prodajne pogodbe predmetne nepremičnine, to je s sodelovanjem posrednika, sicer ne bi bila dolžna plačati provizije, ampak bi moral le-to plačati prodajalec, še vedno pa sta bila v skladu s sklenjeno pogodbo (5. člen) dolžna skleniti prodajno pogodbo za predmetno nepremičnino s sodelovanjem posrednika (in ne mimo njega, torej v nasprotju s poštenjem). To je bila njuna pogodbena obveznost, iz katere pa, ker sta jo kršila, izhaja tudi njuna odškodninska odgovornost. Sodišče prve stopnje je glede na tožničina zatrjevanja, da je prišlo do sklenitve prodajne pogodbe brez sodelovanja posrednika, sicer pravilno ugotovilo, da je bil le-ta prikrajšan za plačilo provizije, vendar se je v nadaljevanju nepravilno oprlo na okoliščino, da bi moral v primeru sklenitve prodajne pogodbe s sodelovanjem posrednika plačati provizijo prodajalec in ne kupec (toženca), zaradi česar je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pri tem je spregledalo, da se s tožbenim zahtevkom zahteva povrnitev škode, ki je nastala zaradi protipravnega ravnanja tožencev in katero sta se toženca s pogodbo (5. člen) tudi zavezala povrniti. Pritožbeno ni izpodbijano, da predstavlja ta škoda izgubljeno provizijo. Pri tem pa ni pomembno, kot je pravilno izpostavila pritožnica, da bi v primeru sklenitve prodajne pogodbe s sodelovanjem posrednika moral plačati provizijo prodajalec in ne kupca (toženca), ampak je ob pritožbeno neizpodbijanem zaključku, da se zahteva povrnitev škode, pravno upoštevna le povzročena škoda, to je neplačilo provizije, kršitev pogodbene obveznosti, to je sklenitve prodajne pogodbe brez posrednikovega sodelovanja in vzročna zveza, da je torej škoda nastala zaradi takšnega protipravnega ravnanja.

Ob obrazloženem ima tako pritožnica prav, da ji je dolžan povrniti škodo povzročitelj, to pa sta v primeru veljavne pogodbene zaveze toženca, saj sta skupaj s prodajalcem sklenila prodajno pogodbo za v pogodbi določeno nepremičnino brez posrednikovega sodelovanja. Tožničini pritožbi je bilo zato ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje iz razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja razveljaviti ter vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Toženca sta namreč med postopkom pred sodiščem prve stopnje ugovarjala pravilni sklenitvi pogodbe, na podlagi katere zahteva tožnica plačilo odškodnine, in sicer je toženka navedla, da ni stranka te pogodbe, tožnik pa je ugovarjal podpisu na pogodbi, da ni njegov ter da tudi s strani A. A. B. H. s.p. pogodbe ni podpisala pooblaščena oseba. Sodišče prve stopnje bo zato moralo najprej ugotoviti, ali je podana pasivna legitimacija obeh tožencev, v nadaljevanju pa ob predpostavki, da je bila pogodba veljavno sklenjena, odločiti tudi o višini zahtevane odškodnine.

Odločitev o pritožbenih stroških je pritožbeno sodišče v skladu s III. odstavkom 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.